【正文】 咖 啡 休 閑仙蹤林培根吧區(qū)故事村培根酒吧區(qū)陶然居141517的2F、3F上島咖啡培根吧區(qū)星光燦爛培根酒吧區(qū)巴谷園141517的2F、3F咖啡地帶培根吧區(qū)阿倫故事培根酒吧區(qū)獅子樓141517的2F、3F歐洲房子培根吧區(qū)新視聽培根酒吧區(qū)（說明：上表是我部在該階段內(nèi)必須要完成定向招商的目標(biāo)客戶名單，其它商家的拜訪工作則根據(jù)實(shí)際情況靈活安排。依照不同的樓棟，給出不同的優(yōu)惠期，據(jù)實(shí)考慮，并非每個商家都必須給出優(yōu)惠。 租賃面積小于500 m2，每戶提供12個免費(fèi)停車位；216。 租賃面積大于 1000m2（含1000m2），每戶提供24個免費(fèi)停車位；停車費(fèi)：收費(fèi)原則建議采用發(fā)牌記取，月末結(jié)算的方式，根據(jù)停車數(shù)量多少向商家收費(fèi)?？偟氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按政府物價部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和市場實(shí)際情況收?。虎?商業(yè)各區(qū)域準(zhǔn)確的交付時間216。 A2區(qū)119樓暫定為2005年六月底交付；216。 B區(qū)7樓的13F暫定為2006年中旬交付；216。委托招商租金標(biāo)準(zhǔn) （最高價） 單位：元/M214樓外街商鋪編號1234567891011租金標(biāo)準(zhǔn)707070707070707575757515樓外街商鋪編號123456789101112租金標(biāo)準(zhǔn)75757575757575808080808517樓外街商鋪編號12345678910111213141516租金標(biāo)準(zhǔn)80707070706565656565606060606565 （2） 中海經(jīng)營銷售部、商旅公司招商人員在對外與商家首輪談判租金報(bào)價均按下表執(zhí)行，避免在招商執(zhí)行過程中標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。招商活動【招商見面會】活動時間：時間暫定為2004年9月活動地點(diǎn)：索菲特萬達(dá)酒店宴會廳活動形式:216。 用簡單而不失優(yōu)雅的布置在活動現(xiàn)場營造出一個輕松、愉悅的環(huán)境；216。開展目的:216。 收集商家意見，準(zhǔn)備和調(diào)整招商策略；216。 強(qiáng)化投資意向客戶對項(xiàng)目的信心；216。準(zhǔn)備工作：（詳見活動方案）活動內(nèi)容： 216。 項(xiàng)目介紹，3D演示；216。 經(jīng)濟(jì)專家談成都的“外灘經(jīng)濟(jì)”；216。 招商人員與商家開始1對1互動；216。 商家現(xiàn)場考察。 按照中海公司2004年7月30日提供的“”執(zhí)行；216。1招商執(zhí)行流程Ⅰ 中海經(jīng)營銷售部銷售物業(yè) 業(yè)主委托 商旅公司招商 形成租約 Ⅱ 中海公司委托 商旅公司招商 形成租約 中海經(jīng)營銷售部銷售物業(yè)支持 商旅公司招商 形成租約 Ⅲ 中海公司銷售物業(yè) 物業(yè)管理公司簽署委托經(jīng)營協(xié)議三、商業(yè)管理板塊商業(yè)經(jīng)營管理模式 由中海公司成立物業(yè)公司下屬商業(yè)管理部進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營管理，四川置信商業(yè)旅業(yè)公司作為商管顧問。通過商管部統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一活動促銷，制定商家經(jīng)營公約規(guī)范商家的經(jīng)營行為。從而保證整個商業(yè)步行街持續(xù)旺場經(jīng)營，維護(hù)、塑造項(xiàng)目品牌，最終達(dá)到物業(yè)升值的目的。物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營管理部還可以接受業(yè)主委托經(jīng)營，與業(yè)主建立委托經(jīng)營租賃關(guān)系。物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營管理部自行或委托專業(yè)招商公司對返租物業(yè)進(jìn)行招商。招商租金用于支付返租物業(yè)租金，不足由中海公司貼補(bǔ)，超出部分作為管理收益處理。商管公司約定一個市場培育期，市場培育期一般規(guī)定在2—3年。商管部對經(jīng)營業(yè)態(tài)、檔次、規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量、品牌作限定。 商業(yè)步行街的物業(yè)管理服務(wù)相對單一，商管與物管在工作職能上有一定的重疊，但主 要一商管為主，有別于住宅或?qū)懽珠g管理費(fèi)的制定原則；216。 作為大型商家整體經(jīng)營，二、三商業(yè)很可能是一家，作為同一商家面臨兩種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行難度較大；216。商管組織構(gòu)架、職能管理內(nèi)部事務(wù)日常工作：（略）制度執(zhí)行：嚴(yán)格遵守執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。信息收集：收集與項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)的相關(guān)市場信息，對市場采用不定期調(diào)研。根據(jù)項(xiàng)目的要求，分析所儲備的信息資源，撰寫分析報(bào)告?；A(chǔ)資料應(yīng)作到準(zhǔn)確、真實(shí)、具體、可操作性和可持續(xù)性。后期運(yùn)作：項(xiàng)目客戶資源的開發(fā)。項(xiàng)目執(zhí)行：全力執(zhí)行公司下達(dá)的經(jīng)營指標(biāo)，認(rèn)真協(xié)調(diào)參與項(xiàng)目的前期策劃、中期執(zhí)行、重點(diǎn)突出后期租務(wù)管理工作，預(yù)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤目標(biāo)。做到分工明確，目標(biāo)到位。信息處理：及時對所收集的相關(guān)信息進(jìn)行分析，如項(xiàng)目有異動情況，應(yīng)及時調(diào)研，作出調(diào)整。完善資料：根據(jù)市場和項(xiàng)目變化，在實(shí)際工作中逐步完善相關(guān)資料。協(xié)調(diào)關(guān)系準(zhǔn)則：以企業(yè)文化理念、企業(yè)自身形象為準(zhǔn)則，處理好公司內(nèi)部各職能部門和對外的社會公共關(guān)系。從而達(dá)到“企業(yè)利益高于一切”的目標(biāo)。熟知其辦事程序，建立與政府部門的良好關(guān)系。與目標(biāo)客戶：按照“有理、有利、有節(jié)”的原則，保持熱情的態(tài)度，處理和協(xié)調(diào)雙方關(guān)系。崗位、職責(zé) 商業(yè)管理部經(jīng)理（1名）任務(wù)：全面負(fù)責(zé)商業(yè)管理部的各項(xiàng)管理工作，保障公司下達(dá)目標(biāo)任務(wù)的完成。組織關(guān)系：受物業(yè)公司總經(jīng)理指揮與監(jiān)督，并向其直接報(bào)告；與公司內(nèi)外各方維持良好的關(guān)系，確保渠道暢通；充分體現(xiàn)部門的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、配合和服務(wù)職能作用。主要責(zé)權(quán)：負(fù)責(zé)商業(yè)管理部相關(guān)合同、協(xié)議訂立、業(yè)務(wù)接洽、營銷策劃、市場調(diào)研、信息收集等；負(fù)責(zé)按租賃物業(yè)合同條款對商家進(jìn)行管理，督促商家按合同條款進(jìn)行；對商家違反合同的行為進(jìn)行界定，即時處理或提出意見報(bào)批；負(fù)責(zé)協(xié)助經(jīng)辦商家入場、辦證、過戶、退場等手續(xù)，規(guī)范商家經(jīng)營行為；建立開放式管理與現(xiàn)場巡邏制度，受理商家投訴，即時解答和組織現(xiàn)場辦公；負(fù)責(zé)收取租金、物管費(fèi)、水電費(fèi)及其它服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用；維護(hù)市場內(nèi)經(jīng)營秩序，調(diào)解場內(nèi)各種矛盾與糾紛；負(fù)責(zé)協(xié)助部門經(jīng)理協(xié)調(diào)外部關(guān)系（如工商、稅務(wù)、行管、新聞媒體、技監(jiān)等）；定期組織公司相關(guān)部門對物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備、消防等進(jìn)行安全檢查，并作好相應(yīng)記錄存檔；負(fù)責(zé)配合物業(yè)公司對新進(jìn)場商家二次裝修方案的審定、監(jiān)督；接受業(yè)主的委托代為進(jìn)行招商，做好商家資源儲備；負(fù)責(zé)商業(yè)管理部各廣告位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定和管理。組織關(guān)系：受商業(yè)管理部經(jīng)理指揮與監(jiān)督，并向其直接報(bào)告；充分體現(xiàn)部門的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、配合、服務(wù)的職能作用。主要責(zé)權(quán)：負(fù)責(zé)商業(yè)管理部文件撰寫、信息檔案的建立、租賃合同整理和管理等事宜；承擔(dān)商業(yè)管理部的文具保管清點(diǎn)、收發(fā)傳達(dá)文件、妥善保管部門的各類文件等事宜；與公司內(nèi)外各方維持良好的關(guān)系，確保渠道暢通；負(fù)責(zé)銜接設(shè)備設(shè)施的維修維護(hù)、租賃管理事宜；負(fù)責(zé)對物業(yè)部門的協(xié)作、銜接工作；負(fù)責(zé)商業(yè)管理部日常物資的庫存、調(diào)度、管理；負(fù)責(zé)商業(yè)管理部各商家的接待、來訪及售后服務(wù)、消費(fèi)者權(quán)益維護(hù)、糾紛調(diào)解、投訴等事宜；承擔(dān)上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。 團(tuán)隊(duì)建設(shè)四、物業(yè)管理板塊物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（1）房屋公用部分的維修及管理樓蓋、屋頂、梁、柱、墻體、基礎(chǔ)及承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊、通道、門廳、電梯、設(shè)備機(jī)房等（2）施設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行管理公用上下水管道、雨落水管、照明、家養(yǎng)供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等（3）規(guī)劃紅線內(nèi)屬于物業(yè)管理范圍內(nèi)的市政公用設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理道路、室外上下水管道、化糞池、溝、池、井、泵房、路燈、地下停車場等（4）紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（5）公共環(huán)境（場地、建筑公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾收集清運(yùn)（6）交通、車輛行駛和停泊管理（7）協(xié)助配合公安進(jìn)行安保和消防工作；（8）開展客戶文化娛樂活動；（9）管理物業(yè)擋案、資料收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上同商管收費(fèi)，具體略。市、區(qū)兩級政府的“兩場辦”（農(nóng)貿(mào)市場和停車場）負(fù)責(zé)審核發(fā)放“經(jīng)營許可證”，作為工商證照申辦的必須條件。二、 市場內(nèi)部區(qū)位劃分農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)部主要包括以下區(qū)位：蔬菜、肉類；副食干雜；水果；家禽（活殺）；水產(chǎn)品；腌鹵熟食；糧油；豆制品；凈菜及冷凍制品。各類攤位的大小劃分和總量比例根據(jù)各個市場的具體情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，不盡相同，以下數(shù)據(jù)僅作為參考：蔬菜、肉類為必須項(xiàng)目，一般占整個市場有效面積的20%—30%。蔬菜、肉類的單個面積2—4平米；副食干雜、糧油和水果的單個面積3—5平米；家禽（活殺）、水產(chǎn)品、腌鹵熟食單個面積5—10平米；注：以上數(shù)據(jù)特指室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場；面積指供商家使用的凈面積。部分條件好的農(nóng)貿(mào)市場還設(shè)有機(jī)動車停車場，如新建的玉林綜合市場。腌鹵熟食、家禽（活殺）等項(xiàng)目需要熱源，天然氣的配套既便于商家經(jīng)營，也便于市場通過消防等部門的驗(yàn)收和檢查，同時能減少安全隱患。衛(wèi)生間采光通風(fēng) 和其它有商場不同的是，農(nóng)貿(mào)市場對采光通風(fēng)需要較高。四、 收益模式 現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場大多采用攤位租賃的方式，對市場內(nèi)不同攤位制定相應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行出租，此部分為主要收入來源。 注：攤位面積指供商家使用的凈面積。部分農(nóng)貿(mào)市場如新建的玉林綜合市場，以買斷30年經(jīng)營權(quán)的方式使開發(fā)商能一次性收回較大部分投資。位于農(nóng)墾局旁的望江綜合市場為半室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場，距本項(xiàng)目直線距離不足1公里，能否獲得“經(jīng)營許可證”是問題；對未來本項(xiàng)目的市場經(jīng)營也有較大的影響。一環(huán)路、九眼橋和府南河的區(qū)隔作用，限制了本項(xiàng)目的輻射能力。本項(xiàng)目至望江公園沿河一線基本無居民?？梢灶A(yù)見，隨著格林威治城的建成和業(yè)主的入住，未來3—5年本項(xiàng)目所屬區(qū)域?qū)⑹址睒s，但其間的時間跨度中的市場經(jīng)營會比較困難。 對農(nóng)貿(mào)市場部分的規(guī)劃和設(shè)計(jì)可以適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新和超前。 前期采用低費(fèi)用水平的整體承包或分別租賃方式進(jìn)行經(jīng)營，待市場成熟后以拍賣經(jīng)營權(quán)的方式獲取更大的收益。 邀請專業(yè)人士提早對內(nèi)部設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)劃，結(jié)合實(shí)際需要，完善建筑細(xì)部設(shè)計(jì)和功能配套。41 / 4