虹橋辦公樓項(xiàng)目-閱讀頁
2024-08-17 14:49本頁面
【正文】 l 目前區(qū)域內(nèi)的辦公樓物業(yè)絕大多是只租不售，特別是檔次更高的物業(yè)更是高掛“免售牌”；l 調(diào)研反映出周邊相關(guān)物業(yè)的租率相當(dāng)高，幾乎都在90%以上，不少的還是滿租； l 目前銷售型辦公樓主要分布在內(nèi)環(huán)線內(nèi)、或緊貼內(nèi)環(huán)線區(qū)域，特別是商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域則市場更活躍，區(qū)域內(nèi)辦公樓由于原先定位的原因，所以較少有出售的案例，但目前這一現(xiàn)象有所改觀；l 區(qū)域周邊已經(jīng)有新建辦公物業(yè)的趨勢，而且定位也比較高，由于看好地段優(yōu)勢和行情趨勢，走銷售型路線依已然是市場大勢。附：全世界500強(qiáng)企業(yè)已有70%進(jìn)駐上海，而500強(qiáng)之中就有很多大企業(yè)選擇進(jìn)駐虹橋古北地區(qū)，包括——英國石油、諾華制藥、江森自控、羅克韋樂自動(dòng)化、施耐德電氣、現(xiàn)代汽車、丸紅鞋業(yè)、美國多福資源、德國貝爾芬格伯格、美國都蘭公司（埃默生集團(tuán)）、美國福陸工程、德國科德寶無紡布等。三 項(xiàng)目立地分析（一）基本資訊基地位置——178。 區(qū)域內(nèi)匯集了一千多家跨國公司和十幾幢甲級辦公樓，；178。 周圍毗鄰世界貿(mào)易商城、國際貿(mào)易中心、國際展覽中心、太平洋大飯店、揚(yáng)子江大酒店等，周邊環(huán)境非常適合辦公氣氛；基地現(xiàn)狀——178。 基地地下工程已結(jié)束，鋼筋混凝土基礎(chǔ)表面預(yù)留柱筋；178。 項(xiàng)目呈續(xù)建工程狀態(tài)。 項(xiàng)目地處虹橋?qū)懽謽羌旱闹行霓k公地段（屬于古北路的銀邊位置），區(qū)位優(yōu)勢非常明顯；216。 項(xiàng)目所處地域既與十?dāng)?shù)國現(xiàn)有使館區(qū)為鄰，又與未來的使領(lǐng)館大樓正面呼應(yīng)，物業(yè)品位優(yōu)勢十分明顯；216。 項(xiàng)目周邊醫(yī)院、學(xué)校、超市等一應(yīng)俱全，生活配套、機(jī)理功能較全；216。 項(xiàng)目本身為爛尾基礎(chǔ)改建，雖經(jīng)二次開發(fā)、包裝，但市場認(rèn)知度較差；216。 周邊地區(qū)（古北路以西）為新、老式辦公樓夾雜，區(qū)域整體形象不佳；216。 政府將擬定高稅制與高貸款利率對高價(jià)位樓盤進(jìn)行打壓，項(xiàng)目的投資客將遭遇高稅率風(fēng)險(xiǎn)，如此會給本項(xiàng)目的推市（吸引投資客源）帶來一定的市場風(fēng)險(xiǎn)性； 四 本項(xiàng)目方向性定位本項(xiàng)目具體可從三個(gè)方向定位——頂級、甲級寫字樓，其中頂級寫字樓與國際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級是按照上海市場現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分 （一）基本指標(biāo)A．頂級物業(yè)(國際寫字樓)樓宇品質(zhì)——l 建筑物的物理狀況和品質(zhì)均為一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；l 樓層面積大，大堂和走道寬敞，；裝飾標(biāo)準(zhǔn)——l 外立面采用高檔次的國際化外裝修，如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；l 有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級墻紙或高級漆，有吊頂；建筑規(guī)?！猯 超過50000平方米；配套設(shè)施——l 具備配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等；專用地上、地下停車場，停車位充足； 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)——l 應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；l 有樓宇自控、安全報(bào)警、綜合布線；客戶進(jìn)駐——l 國外知名公司的租戶組合；l 知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)；物業(yè)服務(wù)——l 由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理；配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化；l 建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理；24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)；交通手段——l 位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道，有多種交通工具和地鐵直達(dá)；所屬區(qū)位——l 位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)；智能化——l 3A—5A或以上；開發(fā)商的背景——l 經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚；在項(xiàng)目開發(fā)上具有財(cái)務(wù)彈性；具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)；l 開發(fā)商多外海外公司，如來自美國香港韓國等，或有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。
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