【正文】 預(yù)算人員出身，僅負(fù)責(zé)按圖算量定價，所以也不能為設(shè)計方案的選擇、結(jié)構(gòu)形式的確定以及具體的設(shè)計細(xì)部提供相對合理的有關(guān)造價控制方面的建議，從而特別容易導(dǎo)致成本在設(shè)計階段失控。項目實施階段也是成本控制的重要階段，由于前期設(shè)計不可能盡善盡美必然會出現(xiàn)設(shè)計變更、施工圖優(yōu)化等工作，同時工程招投標(biāo)管理是否到位，工程施工質(zhì)量的管理是否到位都會影響到項目成本的大幅度變動。（1）招標(biāo)環(huán)節(jié)沒有真正起到控制成本的作用首先，體現(xiàn)在招標(biāo)環(huán)節(jié)流于形式上。其次，招標(biāo)基礎(chǔ)工作往往很不充分。如投標(biāo)單位資源缺乏，資質(zhì)審查不細(xì)致容易造成投標(biāo)人串通，借機抬高報價；施工圖紙不具備條件則會存在諸多暫定項、暫定價，總價不能包死，后期存在漲價風(fēng)險，招標(biāo)時間過緊則容易存在由于考慮不周全出現(xiàn)丟項落項、倉促定標(biāo)的風(fēng)險。對于開發(fā)企業(yè)，變更簽證是項目實施過程中經(jīng)常遇到的，牽涉內(nèi)容廣，構(gòu)成原因復(fù)雜，難以確定造價，所以變更簽證的控制是一件很頭疼的事，處理不當(dāng)有可能引起停工、返工、成本大量追加，在這方面房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問題是：首先，工程變更簽證處理不及時，隨意性強。其次，變更簽證不合理、缺乏真實性及重復(fù)多報。再有，企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管不嚴(yán)，存在不認(rèn)真履行職責(zé)，放松監(jiān)管的情況。歸結(jié)原因，房地產(chǎn)企業(yè)沒有嚴(yán)格遵循變更簽證的處理原則，沒有建立變更簽證的審批流程，在管理上又缺乏有效的監(jiān)督機制，故導(dǎo)致變更簽證成為成本控制的難點，也是影響項目成本超支的主要因素之一。比如沒有通過工程條件、工程經(jīng)濟和技術(shù)經(jīng)濟等方面的比較，選擇既經(jīng)濟又適用的施及運輸成本增加等。（4）合同管理不到位房地產(chǎn)企業(yè)在合同管理方面存在著很大缺陷。其次，由設(shè)計變更、簽證引起的合同變更、合同付款、合同結(jié)算等環(huán)節(jié)缺乏有效的控制管理，造成成本一漲再漲。（5）工程質(zhì)量引起的賠付房地產(chǎn)企業(yè)在工程質(zhì)量環(huán)節(jié)缺乏有效控制，存在以下問題：工程人員缺乏對施工圖紙的完整理解、審核，造成產(chǎn)品的實施和設(shè)計銜接不夠緊密，在對原設(shè)計方案的延續(xù)上產(chǎn)生偏差；材料、設(shè)備的質(zhì)量控制把關(guān)不嚴(yán)格，無專人負(fù)責(zé)，材料采購價格高、質(zhì)量沒有保證；監(jiān)理單位作用發(fā)揮不到位；對復(fù)雜的施工工藝缺乏論證、交流及保障措施；再有就是成品保護問題，工程施工周期很長，對已完成的成品沒有很好的保護，造成再次返工維修。（6）資金管理不當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)資金的使用和項目管理費用、財務(wù)費用的控制上都不完善。這種問題的出現(xiàn)，除了有信息障礙的因素之外，更主要的是財務(wù)部門的資金靜態(tài)管理與項目開發(fā)資金的動態(tài)控制之間的矛盾形成的。這一階段房地產(chǎn)企業(yè)暴露出來的主要問題體現(xiàn)在：（1）與物業(yè)移交不及時工程竣工驗收后，小區(qū)的綠化，道路，各種設(shè)備，成品房的保護都需要相關(guān)人員進行管理，房地產(chǎn)企業(yè)與物業(yè)公司移交不及時，造成二次破壞，影響業(yè)主入住后的使用，加大成本支出進行二次維修。房地產(chǎn)企業(yè)由于工程質(zhì)量造成售后維修問題過多，超出了質(zhì)量保證金的范圍，需進一步追加成本。這樣就缺少了項目操作過程中很重要的一個環(huán)節(jié)，項目存在的問題沒有進一步探索其根源以規(guī)避再次發(fā)生，寶貴的分析及數(shù)據(jù)資料沒有實現(xiàn)共享以便今后得以借鑒，以致項目操作的成敗得失、精華及經(jīng)驗都沒有傳承下來，失去了提高項目管理水平及成本管理水平的寶貴機會。第四章我國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制對策根據(jù)調(diào)查情況看,目前很多房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制主要是通過每月計劃成本和實際成本的比較來完成,即月初提出當(dāng)月成本計劃和原材料消耗數(shù)量,月末通過會計報表形式計算該月施工中實際發(fā)生的原材料消耗,對比指標(biāo)完成情況。成本控制數(shù)據(jù)的歸集基本上是以月作為一個歸集周期,每個月實際發(fā)生的成本到月底才能知道,可能會出現(xiàn)由于原材料消耗偏差的不斷積累,無法及時控制,失去糾偏時機,成本控制的作用難以發(fā)揮。施工管理人員每天的施工日志記錄的是進度完成情況、質(zhì)量安全隱患,檢查驗收等內(nèi)容,一般不會準(zhǔn)確記載每天實際完成工程量和相應(yīng)的原材料消耗量。成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進行的管理活動,為了控制好整個房地產(chǎn)項目的成本支出,必須從每個成本支出的時間段開始,從項目工程的每個分項分部工程開始,一步一步地進行控制。出現(xiàn)偏差,應(yīng)查找具體原因,采取相應(yīng)措施,并分析總結(jié),制定預(yù)防措施。具體的目標(biāo)成本動態(tài)控制模型如圖42所示。如果沒有偏離,則進入下一個控制循環(huán),到工程結(jié)束,應(yīng)兌現(xiàn)所有獎罰。將大預(yù)算分解成可操控的小預(yù)算,建立一個成本控制責(zé)任量化分解到具體責(zé)任人的體系,可以用圖表形式標(biāo)示,要求責(zé)任明晰,橫向到邊,縱向到底,動態(tài)調(diào)整。（2）建立成本優(yōu)化制度。工程量管理是控制效益流失的一個重點,通過對工程量的逐級控制,將各級的經(jīng)濟責(zé)任、經(jīng)濟利益與工程數(shù)量的控制相關(guān)聯(lián),防止效益從計量過程中流失。把施工方案同目標(biāo)成本預(yù)算聯(lián)系起來,將技術(shù)預(yù)控的作用前置于施工前,保證事前控制的有效實施。項目經(jīng)理作為項目開展目標(biāo)成本管理的關(guān)鍵,為體現(xiàn)其責(zé)任與權(quán)利,將公司批復(fù)目標(biāo)預(yù)算與項目責(zé)任中心預(yù)算之間的差額交由項目經(jīng)理統(tǒng)一調(diào)配使用,其凈結(jié)余由企業(yè)與項目部分成,項目部留用部分主要用于對項目經(jīng)理和有關(guān)人員的獎勵。設(shè)立專門的目標(biāo)成本監(jiān)督小組,可由成本部門以外的財務(wù)或?qū)徲嬋藛T組成,負(fù)責(zé)對項目目標(biāo)預(yù)算的編制、目標(biāo)預(yù)算的執(zhí)行、目標(biāo)預(yù)算的調(diào)整以及其他各項基礎(chǔ)業(yè)務(wù)進行檢查,并按規(guī)定考評計分。對在責(zé)任范圍內(nèi)造成虧損的,以預(yù)留的責(zé)任工資予以彌補。（5）落實動態(tài)調(diào)整制度。（6）落實項目成本效績考評制度。建立項目成本的記錄、歸集、核算臺帳和報表制度,及時掌握項目的成本狀況,按成本管理的規(guī)定對項目進行考核兌現(xiàn)。2）通過各項制度明確了房地產(chǎn)企業(yè)全體員工對成本所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)、權(quán)、利,有利于調(diào)動現(xiàn)場施工管理人員的積極性和成本意識,生成了成本控制的內(nèi)在動力。對于可能發(fā)生的成本問題,在經(jīng)濟和技術(shù)方面創(chuàng)造了事前控制的條件。 編制合理的目標(biāo)成本是目標(biāo)成本動態(tài)控制的基礎(chǔ)。（1）資料準(zhǔn)備階段弄清楚目標(biāo)成本確認(rèn)書中的構(gòu)架：目標(biāo)成本確認(rèn)書主要由項目概況表、總目標(biāo)成本表、報批報建費用責(zé)任成本、設(shè)計費用責(zé)任成本、咨詢顧問費責(zé)任成本、主體建安、室外及公共配套設(shè)施工程目標(biāo)成本六大部分組成。2)總目標(biāo)成本表主要分為開發(fā)前期準(zhǔn)備費、建安及公共配套工程成本、室外工程成本、物業(yè)維護費、不可預(yù)見費、營銷費用六大部分。其中不可預(yù)見費按建安及公共配套工程成本、室外工程成本兩項費用總和的5%計取。4)設(shè)計費用責(zé)任成本為該項目各工程實體設(shè)計，包括總包及各分包工程設(shè)計。包括監(jiān)理費用、造價咨詢公司費用及其他第三方費用。該部分又分為基礎(chǔ)建安、土建部分、裝修部分、機電部分、室外工程、園林景觀六大部分組成。（2）編制階段1)合約預(yù)算部負(fù)責(zé)根據(jù)《目標(biāo)成本測算表》，按照成本分類的科目逐項進行編制。 3)測算過程中遵從以下原則：量價分離、根據(jù)經(jīng)驗和通過計算確定工程量、根據(jù)經(jīng)驗或單價分析確定單價、計算合價。 5)目標(biāo)成本測算完成后，按使用功能進行成本分?jǐn)偂?目標(biāo)成本的數(shù)據(jù)對比分析分為兩個階段，第一階段為與類似工程數(shù)據(jù)對比，通過分析差異原因找出可優(yōu)化部分，對其進行方案調(diào)整及優(yōu)化；第二階段為方案調(diào)整前后數(shù)據(jù)對比，通過此類對比可得出方案優(yōu)化程度及成本降低幅度，反映方案優(yōu)化的成效。 控制成本要從成本發(fā)生的源流入手,業(yè)務(wù)源流和結(jié)構(gòu)源流是成本發(fā)生的兩大主要源流。房屋產(chǎn)品的設(shè)計方案、材料設(shè)備選用的標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)與合同管理的運用等是業(yè)務(wù)之源。限額設(shè)計、選用滿足市場需要的性價比好的材料與設(shè)備、集成化專業(yè)化的招標(biāo)組織與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤芾硎浅杀静粩嘟档偷脑慈?。它包括企業(yè)的規(guī)模(年開發(fā)量)、商業(yè)信譽(對供應(yīng)商的誠信與履約)、財務(wù)計劃(與供應(yīng)商的付款方式與工期要求)、生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)(委托外包或自行生產(chǎn))、管理制度、企業(yè)文化、經(jīng)驗曲線、外部協(xié)作關(guān)系等諸多因素?？刂平Y(jié)構(gòu)性成本動因可以從根本上改變企業(yè)的成本結(jié)構(gòu),幫助房地產(chǎn)商取得長期成本優(yōu)勢和競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)的信息管理資源包括數(shù)字、文字、圖形等形式表達的法人組織信息、客戶信息、合作伙伴信息、產(chǎn)品信息、項目任務(wù)信息、合同信息等。融科公司在2004年正式引入明源ERP成本管理系統(tǒng)作為項目成本管理主要輔助工具，在系統(tǒng)中能夠完成從合同登記、合同進度、合同付款、合同結(jié)算全過程的數(shù)據(jù)錄入及跟蹤，2010年完成了ERP成本二代系統(tǒng)的升級，在此系統(tǒng)中，將目標(biāo)成本管理的方法完全融入其中，從目標(biāo)成本編制、合約規(guī)劃、合同登記、進度管理、結(jié)算管理、動態(tài)成本分析、實時成本均實現(xiàn)了線上運行，同時在財務(wù)用友NC系統(tǒng)中實現(xiàn)了與ERP系統(tǒng)數(shù)據(jù)的對接，即實現(xiàn)了企業(yè)內(nèi)部成本與外部成本數(shù)據(jù)的統(tǒng)一處理，極大提高了工作效率。與其他項目比如軟件開發(fā)項目相比較,房地產(chǎn)開發(fā)項目對于管理的要求是更高的,因為它更復(fù)雜,涉及的面廣,時間跨度大。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要形成正確的經(jīng)營理念,成本管理人員要熟悉開發(fā)產(chǎn)品形成的過程,對于一個施工項目,應(yīng)該包括從市場啟動階段到售后服務(wù)階段的所有業(yè)務(wù),公司管理人員應(yīng)該充分理解每個業(yè)務(wù)節(jié)點的工作內(nèi)容以及業(yè)務(wù)之間的邏輯關(guān)系。并對其他各類人員進行經(jīng)常性的全員培訓(xùn),提高企業(yè)整體素質(zhì),使每一名員工都有成本控制意識。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是指對其中最敏感費用中的變動費用的控制,因為這些既是可控制的又是對項目經(jīng)濟效果影響較大的費用,控制住這些費用就控制住了開發(fā)成本費用的主要部分。建筑安裝工程費的管理與控制,貫穿于整個工程建設(shè)的全程。一要以投資決策階段的工程造價估算為依據(jù),在不斷優(yōu)化建設(shè)方案的基礎(chǔ)上,提出高質(zhì)量的項目投資估算,為投資決策者提供準(zhǔn)確詳實的決策依據(jù)。二要重點把握設(shè)計、招投標(biāo)、施工等關(guān)鍵環(huán)節(jié),既要通盤考慮,又要分清主次,有步驟、有重點、有計劃地把控制成本控制工作,落實到每一個工作程序。三要建立相應(yīng)的經(jīng)濟考核機制,編制成本計劃和工作流程圖,把成本的管理與控制與具體工作人員的經(jīng)濟獎懲掛鉤,調(diào)動每個管理者控制成本的積極性,全面落實責(zé)、權(quán)、利。選擇最佳的方案,應(yīng)從設(shè)計的源頭抓起,具體采取以下措施:(l)引入競爭機制,堅持設(shè)計招投標(biāo)制度。(2)積極推行限額設(shè)計。對經(jīng)濟技術(shù)變更,進行多方案比較,進行預(yù)測分析,控制設(shè)計變更。建設(shè)單位除招標(biāo)確定設(shè)計單位以外,還可以另找一家設(shè)計單位,對設(shè)計方案進行優(yōu)化審核。建設(shè)項目的招投標(biāo)與合同價的確定以及施工組織工作,是控制工程造價的兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。主要工作:(1)保證工程項目的實施過程符合規(guī)范性要求(招標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同、工程施工和工程監(jiān)理等)。(3)建立工程項目概預(yù)算控制制度,對概預(yù)算的編制、審核等作出規(guī)定,保證正確核算工程項目的成本,按預(yù)算控制費用支出。(5)因工程變更等原因造成價款支付方式及金額發(fā)生變動的,應(yīng)有完整的書面文件和其他相關(guān)資料,并經(jīng)財會部門審核后方可付款。(7)制定工程項目業(yè)務(wù)流程,明確項目決策、概預(yù)算編制、價款支付、竣工決算等環(huán)節(jié)的控制要求。(9)嚴(yán)把建筑材料的采購關(guān),材料費一般占全部工程費的65%75%,建筑材料的采購價格,直接關(guān)系到工程造價和經(jīng)濟效益,無論是建設(shè)單位還是施工單位,都要高度重視這項工作。大宗材料可以進行招標(biāo)采購,零星材料的采購貨比三家,比質(zhì)比價,并指定監(jiān)督部門不定期抽查,堅決杜絕虛列成本、索要回扣等不正當(dāng)行為。因此,有必要嚴(yán)格控制成本支出范圍,執(zhí)行費用開支標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)財務(wù)制度,杜絕與項目無關(guān)的費用攤?cè)牒怂?。項目開發(fā)籌資的渠道主要有:企業(yè)自有資金、銀行貸款、預(yù)售款、承建商帶資承包等。(2)如需要貸款,就要確定銀行貸款額度和合作銀行,確定擔(dān)保、抵押、信譽等貸款方式。(4)如果需要承建商帶資承包,一定要對承包商的經(jīng)濟實力進行嚴(yán)格審查,對其籌資方案進行認(rèn)真分析,確保資金到位及合同的履行。上述籌資方式,都與項目開發(fā)成本直接相關(guān),與項目成敗關(guān)系密切,必須認(rèn)真做好工作。第五章 基于目標(biāo)管理的RK公司項目成本動態(tài)控制體系研究中國經(jīng)濟進入新常態(tài)后，在多重調(diào)控、需求減少的雙重壓力下，尤其是在二、三線城市開發(fā)項目的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著“收入降低、利潤壓縮、投入增加”困境，因此房地產(chǎn)企業(yè)也愈加重視成本管理，并由簡單的成本核算管理階段步入專業(yè)化的目標(biāo)體系管理體系。而筆者所在的企業(yè)在長沙的一個項目分多期開發(fā)，開發(fā)周期較長，經(jīng)歷了公司從簡單粗放的成本核算管理到建立專業(yè)化的目標(biāo)成本動態(tài)管理體系的兩個不同階段。東南海項目占地400畝，總建筑面積近80萬平方米，分三期開發(fā)。項目的北臨雅塘路，南靠香樟路，西臨洞井路，東靠北沖路。項目二期項目一期項目三期東南海項目總用地面積為287820m2，凈用地面積為215786m2。建筑密度不大于30%，綠化率大于40%。：項目啟動階段投資估算表全案保本售價估算　東南海全案全案序號項目合計金額建筑面積單價可售面積單價地上可售面積單價(萬元)(元/m2)(元/m2)(元/m2)　建筑面積(萬m2)　保本售價355,1324,5495,1416,788　項目總投資(19項之和)323,7134,1474,6866,188　開發(fā)成本(18項之和)295,1943,7814,2745,642　1～6項成本之和283,5243,6324,1055,4191土地成本77,5069931,1221,4812開發(fā)前期準(zhǔn)備費10,2081311481953建安工程成本118,0341,5121,7092,2564室外工程成本24,7583173584735公共配套設(shè)施建安成本44,8735756508586不可預(yù)見費8,1451041181567開發(fā)間接費用3,6714753708利息8,0001021161539期間費用28,519365413545地區(qū)公司管理費1,800232634總部管理費12,14515617623210按項目總投資及預(yù)繳稅率計算的流轉(zhuǎn)稅及所得稅31,418402455601 在項目第一期開發(fā)過程中，公司并未有嚴(yán)格的目標(biāo)成本編制制度以及標(biāo)準(zhǔn)