【正文】 強(qiáng)，市場(chǎng)由賣(mài)方向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者可選擇的余地增大。重慶欣潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和“安特?鴻程酈景”均為重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的新軍，因此，強(qiáng)化企業(yè)的CI設(shè)計(jì)更顯重要。CI對(duì)企業(yè)內(nèi)部而言，是運(yùn)用視覺(jué)設(shè)計(jì)與行為展現(xiàn)，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)觀念和特點(diǎn)視覺(jué)化、規(guī)范化，并在此基礎(chǔ)上實(shí)施有效的管理，對(duì)外則是企業(yè)的形象戰(zhàn)略，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)觀念形成一個(gè)鮮明的概念，然后經(jīng)具體的展現(xiàn)提升為企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的識(shí)別系統(tǒng)。包括:①理念識(shí)別（Mind②行為識(shí)別（Behavior③視覺(jué)識(shí)別（Visual建筑是骨骼，文化是精神，閱讀是文化領(lǐng)地亙古不變的主題。我方認(rèn)為僅僅靠樓盤(pán)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)的吸引是不夠的，結(jié)合本地塊的特點(diǎn)，充分利用本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊名盤(pán)繁多，倡導(dǎo)“新世紀(jì)、新生活”。該思想為本案主題推廣脈絡(luò)，有別于當(dāng)?shù)仄渌麡潜P(pán)，給客戶(hù)留下與眾不同的樓盤(pán)印象！1項(xiàng)目的主題設(shè)計(jì)：品質(zhì)生活健康從容1項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的管理及形象維護(hù)項(xiàng)目的形象一方面可通過(guò)各類(lèi)媒體進(jìn)行宣傳推廣，另一方面施工現(xiàn)場(chǎng)的管理以及周邊環(huán)境的整治也對(duì)項(xiàng)目整體形象起到持續(xù)宣傳的作用。周邊環(huán)境整治：本項(xiàng)目周邊建筑多數(shù)為知名建筑物，在一定程度上影響了本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)主題的塑造。建議整體模型的尺寸為3米4米，展示項(xiàng)目建筑主體和周邊環(huán)境，特別是必須展示本小區(qū)內(nèi)的人文景觀，充分展示“健康、綠色”的概念。建議現(xiàn)場(chǎng)售樓部的室內(nèi)設(shè)計(jì)以明亮、寬敞的風(fēng)格為主，配合有文化品位的家具擺設(shè)，結(jié)合主體建筑風(fēng)格，體現(xiàn)本項(xiàng)目的風(fēng)格主題：現(xiàn)代、明快、清新、簡(jiǎn)約。樣板房：根據(jù)不同營(yíng)銷(xiāo)階段的劃分，銷(xiāo)售戶(hù)型布局的不同，面對(duì)不同的目標(biāo)客源，建議本項(xiàng)目設(shè)置兩種不同類(lèi)型的樣板房（實(shí)用型及豪華型）。現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售路線(xiàn)的流程為：售樓部主入口——客戶(hù)接待區(qū)——樓盤(pán)模型區(qū)——“綠色建材”展示區(qū)——樣板房——客戶(hù)接待區(qū)售樓部的主入口是客戶(hù)接觸本項(xiàng)目的第一環(huán)節(jié)，觀感必須氣派、穩(wěn)重，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商自身的實(shí)力、經(jīng)營(yíng)作風(fēng)及對(duì)客戶(hù)重視的服務(wù)理念。樓盤(pán)模型區(qū)應(yīng)保持全方位的觀摩角度，而制作新穎、材質(zhì)新潮的模型往往能提升客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)興趣。價(jià)格策略1項(xiàng)目的總控制均價(jià)由前面詳盡的市場(chǎng)調(diào)研，可得出結(jié)論：項(xiàng)目附近的樓盤(pán)，高層均價(jià)為1680本公司沒(méi)有獲得發(fā)展商提供的成本資料和數(shù)據(jù)，但根據(jù)重慶市同類(lèi)型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析，本項(xiàng)目的成本估計(jì)在1200元/平方米至于1300元/平方米范圍。2科學(xué)劃分項(xiàng)目銷(xiāo)售期根據(jù)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀，銷(xiāo)售期由4個(gè)階段構(gòu)成：預(yù)熱期（新聞造勢(shì)）——加溫期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）——沸騰期（準(zhǔn)現(xiàn)樓促銷(xiāo)）——恒溫期（現(xiàn)樓發(fā)售）。樓層以單元朝向好壞和景觀的優(yōu)劣為基本定價(jià)準(zhǔn)則，朝向以南北為佳。低層周?chē)坝^較差，能看到整個(gè)小區(qū)景色為佳。平面布局合理，室內(nèi)使用率高，無(wú)黑廚、黑廁、黑房為佳。5不同市場(chǎng)條件下價(jià)格調(diào)整策略與手段以低價(jià)吸引目標(biāo)市場(chǎng)，加快銷(xiāo)售速度，凝聚小區(qū)人氣，使“安特?鴻程酈景”聞名重慶，繼而為建造品牌屋苑開(kāi)拓道路。含蓄的宣傳方式與目標(biāo)消費(fèi)群的品位相吻合。吸引各種客層的興趣，達(dá)到口碑的效益。開(kāi)發(fā)商在發(fā)展的過(guò)程中要充分以市場(chǎng)為導(dǎo)向，由于本項(xiàng)目體量龐大，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，公司總體戰(zhàn)略，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略等。超前的目光，品牌的締造。開(kāi)發(fā)商良好的商業(yè)信譽(yù)是品質(zhì)的保證。專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)推廣思路和銷(xiāo)售管理是“安特?鴻程酈景”的一大特色。3促銷(xiāo)策略1銷(xiāo)售階段的推出量與控制原則內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的銷(xiāo)售控制原則是盡早、盡快地完成銷(xiāo)售目標(biāo)，緩解這部分單元對(duì)整體銷(xiāo)售進(jìn)度的影響。2銷(xiāo)售階段市場(chǎng)反應(yīng)及其對(duì)策通過(guò)定時(shí)、定量、定階段對(duì)銷(xiāo)售情況進(jìn)行分析，判斷市場(chǎng)反應(yīng)，及時(shí)做出相應(yīng)措施進(jìn)行調(diào)整。“定量”指現(xiàn)場(chǎng)記錄的內(nèi)容必須以數(shù)據(jù)為支持，提供可量化的分析指標(biāo)。3促銷(xiāo)手段的選擇及應(yīng)用的創(chuàng)新促銷(xiāo)手段具有多樣性和靈活性，必須根據(jù)不同項(xiàng)目、不同營(yíng)銷(xiāo)策略，恰當(dāng)?shù)剡x用促銷(xiāo)手段。車(chē)身廣告是本項(xiàng)目重點(diǎn)采用的促銷(xiāo)手段。其中售樓人員專(zhuān)業(yè)服務(wù)素質(zhì)的高低，能否準(zhǔn)確地傳播項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)，能否有效地促進(jìn)成交等等將直接影響到成交的成功與否，因此，售樓人員的要求和相對(duì)專(zhuān)業(yè)是必不可少的。4付款方式的設(shè)計(jì)與導(dǎo)向策略（略）5項(xiàng)目公眾美譽(yù)度控制手段及公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃本項(xiàng)目除進(jìn)行常規(guī)媒體宣傳外，還應(yīng)根據(jù)不同銷(xiāo)售階段、執(zhí)行不同營(yíng)銷(xiāo)策略的需要，組織專(zhuān)項(xiàng)促銷(xiāo)活動(dòng)，以期達(dá)到提升本項(xiàng)目的社會(huì)認(rèn)知度、企業(yè)認(rèn)知度及產(chǎn)品認(rèn)知度。該報(bào)投放信息的有效率高，在消費(fèi)者中已形成最大的信息接收媒體。此外，限于軟性廣告的不可重復(fù)，根據(jù)不同需求，還可考慮其他房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)報(bào)紙媒體?！吨貞c晨報(bào)》《重慶經(jīng)濟(jì)報(bào)》合計(jì)投放比例25%25%車(chē)身廣告的投入成本偏低，是較為適合本項(xiàng)目的推廣手段。同時(shí)它也是地區(qū)電視臺(tái)收費(fèi)最高的，但是考慮到本項(xiàng)目的區(qū)域性，建議選擇以當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)作宣傳廣告為主。DM單批量制作，成本較低，適合促銷(xiāo)期高強(qiáng)度的宣傳攻勢(shì)。對(duì)各類(lèi)廣告推廣形成的監(jiān)控，可通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售的客戶(hù)信息收集、處理和反饋，分析各類(lèi)廣告形式的有效性，及時(shí)作出調(diào)整策略。3銷(xiāo)售物料的設(shè)計(jì)銷(xiāo)售物料的設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)整體營(yíng)銷(xiāo)理念，是項(xiàng)目推出市場(chǎng)后的有效宣傳工具。樓書(shū)是將項(xiàng)目較為抽象的理念具體化，通過(guò)平面設(shè)計(jì)向客戶(hù)展示。DM單、價(jià)目表、戶(hù)型模型、付款方式等資料是為客戶(hù)提供樓盤(pán)的具體信息，在設(shè)計(jì)方面應(yīng)注重清晰、無(wú)誤，通俗易懂，對(duì)一些文字的承諾必須慎重表達(dá)，避免發(fā)生糾紛。4媒體選擇、媒體組合、媒體投放的策略媒體的選擇應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的特點(diǎn)而確定；不同的推廣時(shí)期的銷(xiāo)售目標(biāo)不同，媒體選擇的側(cè)重點(diǎn)也不同。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期以DM單為主，報(bào)紙、車(chē)身廣告為輔，目的在于通過(guò)大量的、針對(duì)性極強(qiáng)的派發(fā)單張手段，向市場(chǎng)釋放樓盤(pán)信息，塑造產(chǎn)品形象。為銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才。設(shè)項(xiàng)目銷(xiāo)售主管1人。設(shè)項(xiàng)目策劃主管1人，策劃人員2人。設(shè)項(xiàng)目售后服務(wù)主管1人，后臺(tái)服務(wù)1人。2銷(xiāo)售人員的配備及培訓(xùn)指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)售樓部設(shè)長(zhǎng)期銷(xiāo)售人員4人，促銷(xiāo)期增至8人，項(xiàng)目重點(diǎn)推廣期適當(dāng)增加。男性：五官端莊，大學(xué)專(zhuān)科畢業(yè)以上，具有良好的服務(wù)意識(shí)，高度的工作責(zé)任心和團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，有三年以上售樓經(jīng)驗(yàn)。61開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)目前重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于上升趨勢(shì)，一個(gè)毋庸置疑的事實(shí)是，重慶房?jī)r(jià)在一路走高。來(lái)自官方的數(shù)據(jù)顯示，2002年秋季房交會(huì)上，重慶主城區(qū)期房成交均價(jià)2432元、現(xiàn)房成交價(jià)為2130元。本項(xiàng)目應(yīng)抓緊時(shí)機(jī)盡快開(kāi)發(fā)、盡快銷(xiāo)售，以爭(zhēng)取最佳的開(kāi)發(fā)效益。以鮮明的主題、真實(shí)的服務(wù)吸引買(mǎi)家。3項(xiàng)目物業(yè)管理本項(xiàng)目屬單體樓，很有必要強(qiáng)化項(xiàng)目的物業(yè)管理和服務(wù)，引入優(yōu)秀、知名的物業(yè)管理公司，提高項(xiàng)目檔次、增強(qiáng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心、促進(jìn)銷(xiāo)售?？紤]潛在客戶(hù)的需求和偏好，以及實(shí)施的可能性，建議項(xiàng)目采用清新、明快、簡(jiǎn)約的現(xiàn)代建筑風(fēng)格5銷(xiāo)售節(jié)奏推盤(pán)節(jié)奏為新聞造勢(shì)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、準(zhǔn)現(xiàn)樓銷(xiāo)售及現(xiàn)樓發(fā)售四個(gè)階段。有必要適當(dāng)增加項(xiàng)目CI設(shè)計(jì)和實(shí)施費(fèi)用。8售樓部及樣板房選址鑒于本項(xiàng)目的戶(hù)型和景觀特點(diǎn)，建議售樓部和樣板房的設(shè)置為：售樓部設(shè)在會(huì)所內(nèi)；樣板房設(shè)于別墅、躍層及多層。9銷(xiāo)售指導(dǎo)思想本項(xiàng)目占地面積為6080萬(wàn)平方米，總建筑面積近35398萬(wàn)平方米，總體上屬小型項(xiàng)目，在銷(xiāo)售過(guò)程中應(yīng)考慮“短、平、快”，以利于資金快速回籠進(jìn)入下一組團(tuán)的開(kāi)發(fā)