房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計-閱讀頁
2025-08-04 00:52本頁面
【正文】 產(chǎn)性建筑、市政公用設(shè)施用房以及小品建筑等。其內(nèi)容有：道路工程（各種道路、通道和小路）、綠化工群（各類綠地和綠化種植）、工程管線（給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設(shè)施），以及擋土墻、護坡等構(gòu)筑物。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類組成。（2）公共建筑和公用設(shè)施用地，指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通道、場地和綠地等。（4）綠地及體育場，指居住區(qū)公園、小游園、運動場、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動場地、防護綠地等。居住區(qū)作為城市的一個有機組成部分和城市生活居住區(qū)的一個組成單位，從其自身的功能、工程的技術(shù)經(jīng)濟性和管理的便利性等方而來看，應(yīng)有一個適當?shù)囊?guī)模，即合理的規(guī)模。（四）居住區(qū)規(guī)劃。它涉及的面比較廣，一般應(yīng)滿足以下幾方面的要求。為居民創(chuàng)造一個生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計最基本的要求。（2）衛(wèi)生要求。（3）安全要求。因此，必須對各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害進行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火、防震構(gòu)造及安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等做必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境。居住區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)與國民經(jīng)濟發(fā)展的水平、居民的經(jīng)濟水平相適應(yīng)，也就是說在確定居住建筑的標準、公共建筑的規(guī)模等時，均需考慮當時當?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價，并節(jié)約城市用地。（5）施工要求。特別是當成片居住區(qū)進行機械化施工時，更應(yīng)注意各建設(shè)項目的布置適應(yīng)施工要求和建設(shè)程序。居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項目，因此它的規(guī)劃與建設(shè)對城市的面貌起著很大的影響。一個明朗、大方、整沽、優(yōu)美的居住環(huán)境的形成，不僅取決于住宅和公共建筑的設(shè)計，更重要的取決于建筑群體的組合及建筑群體與環(huán)境的結(jié)合。居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設(shè)施、道路、綠地等相互關(guān)系而采取的組織方式。（1）以居住小區(qū)為規(guī)劃基本單位來組織居住區(qū)。居住小區(qū)的規(guī)模主要根據(jù)基層公共建筑成套配置的經(jīng)濟合理性、居民使用的安全和方便性以及城市道路交通、自然地形條件、住宅層數(shù)和人口密度等綜合考慮。（2）以居住生活單元為基本單位組織居住區(qū)。居住生活單元相當于一個居民委員會的規(guī)模，一般為3000～5000人。這些項目和內(nèi)容基本為本居委會居民服務(wù)。（3）以居住生活單元和居住小區(qū)為基本單位來組織居住區(qū)。居住區(qū)由若干個居住小區(qū)組成，每個小區(qū)由2～3個居住生活單元組成。特別是近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，經(jīng)營性物業(yè)管理公司參與居住區(qū)的管理，居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)形式出現(xiàn)了新的模式。（1）住宅的建筑經(jīng)濟和用地經(jīng)濟的相互關(guān)系。分析住宅建筑經(jīng)濟的主要依據(jù)是每平方米建筑面積造價、平面利用系數(shù)等指標；而用地經(jīng)濟的主要依據(jù)則為建筑容積率或每公頃居住面積密度。①住宅層數(shù)。對于多層住宅，提高層數(shù)能降低住宅建筑的造價。住宅進深加大，外墻相應(yīng)縮短，對于采暖地區(qū)外墻需要加厚的情況下經(jīng)濟效果更好。③長度。住宅長度也直接影響建筑造價，因為住宅單元拼接越長，山墻也就越省。但住宅長度不宜過長，過長就需要增加伸縮縫和防火墻等，且對通風(fēng)和抗震也不利。住宅層高的合理確定不僅影響建筑造價，也直接與節(jié)約用地有關(guān)。但層高不應(yīng)降得過低。在住宅建筑面積相同的情況下，提高K值能增加居住面積。（2）住宅建筑的規(guī)劃布置。下面介紹幾種建筑群體平面布置組合形式。它是指建筑按一定朝向和合理間距成排布置的形式。但如果處理不好，會造成單調(diào)、呆板的感覺，容易使交通穿越造成干擾。②周邊式布置。這種布置形式形成近乎封閉的空間，具有一定的空地面積，便于組織公共綠地和小型休息場地，組成的院落比較完整，對于寒冷及多風(fēng)沙地區(qū)，可阻擋風(fēng)沙及減少院內(nèi)積雪。其缺點是有相當一部分居室的朝向較差，因此對于炎熱地區(qū)很難適應(yīng)，有的還采用轉(zhuǎn)角建筑單元，使結(jié)構(gòu)、施工較為復(fù)雜，不利于抗震，造價也會增加。③混合式布置。④自由式布置。以上四種基本布置形式并不包括居住建筑布置的所有形式，而且也不可能列舉所有的形式。五、房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標一般包括下面幾項內(nèi)容。（二）居住建筑密度居住建筑密度＝居住建筑基底面積/居住建筑用地面積100％居住建筑密度主要取決于房屋布置對氣候、防火、防震、地形條件和院落使用等要求。在同樣條件下，一般住宅層數(shù)愈高，居住建筑密度愈低。/公頃）居住面積密度是最能表示住宅群用地是否經(jīng)濟的主要指標。（四）居住建筑而積密度居住建筑面積密度＝居住建筑總面積/居住建筑用地面積（米（五）建筑容積率建筑容積率＝居住建筑總面積（平方米）/居住建筑用地面積（平方米）建筑容積率與建筑面積密度含義類同，區(qū)別在于容積率是無量綱的指數(shù)。（七）居住建筑用地指標居住建筑用地指標決定于四個因素：（1）居住面積定額（米/公頃）；（3）居住建筑密度（％）；（4）平均層數(shù)。/人）或平均每人居住建筑用地＝每人居住面積定額居住建筑用地面積/總居住面積（
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