【正文】 民生活的方便、安全和區(qū)內(nèi)的安靜，而且還有利于城市道路的分工和交通的組織。（6）美觀要求。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下，生活能有條不紊地進行外，同時也要能夠適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災(zāi)、地震等。、居住區(qū)規(guī)劃是一項綜合性較強的工作。（3）道路及廣場用地，指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上兩項內(nèi)的道路、廣場、停車場、回車場等的用地。根據(jù)工程類型基本上可分為以下兩類。四、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計（一）居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容之一。（4）綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計。主要圖紙包括：規(guī)劃范圍現(xiàn)狀圖、控制性規(guī)劃圖等。主要內(nèi)容如下：（1）詳細(xì)確定規(guī)劃地區(qū)各類用地的界線和適用范圍，提出建筑高度、建筑密度、容積率的控制指標(biāo)；規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類型，規(guī)定交通出入口方位、建筑后退紅線距離等。規(guī)劃文件包括規(guī)劃文本和附件（包括規(guī)劃說明和基礎(chǔ)資料）。這里簡要介紹城市分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容。如果開發(fā)的商品建筑的使用性質(zhì)與標(biāo)準(zhǔn)不符合市場需要，或與所在地段的等級不匹配，則其經(jīng)濟效益和社會效益則無從談起。開發(fā)商必須對各階段的規(guī)劃設(shè)計方案，征詢規(guī)劃主管部門的意見，嚴(yán)格履行規(guī)劃管理手續(xù)，在規(guī)劃設(shè)計得到主管部門的批準(zhǔn)后方可實施。第四，積極為施工單位創(chuàng)造開工條件，規(guī)劃設(shè)計方案一旦確定，就要制定分期出圖計劃，盡快提出規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、管網(wǎng)綜合圖、土石方工程圖等。（4）臨時建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時規(guī)劃許可證。由城市管理部門建議的關(guān)于項目選址意見書是房地產(chǎn)開發(fā)申報立項時必須具備的文件之一。當(dāng)樓房超過一定層數(shù)后，由于建筑本身的設(shè)施投資大幅度增高，高層樓宇的基礎(chǔ)和支撐結(jié)構(gòu)費用增多，勘察設(shè)計的成本加大，而且建設(shè)周期長，貸款利息增加，整個投資的成本和風(fēng)險愈來愈高。房地產(chǎn)開發(fā)主要是由房地產(chǎn)開發(fā)公司來承擔(dān)，其性質(zhì)是企業(yè)行為。詳細(xì)規(guī)劃是總體規(guī)劃的深入，是對各項建設(shè)的綜合部署和具體安排，是指導(dǎo)城市中某一區(qū)域進行當(dāng)前開發(fā)建設(shè)的依據(jù)和藍(lán)圖。其內(nèi)容包括從立項、規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建造、工程竣工驗收、經(jīng)營銷售、交付使用直至物業(yè)管理的全過程。歸納以上分析，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的關(guān)系，是后者應(yīng)服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。反映城市土地開發(fā)強度的指標(biāo)通常有三個，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)開發(fā)單位，或有關(guān)機構(gòu)的用地申請以及規(guī)劃和建沒項目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。一個項目的規(guī)劃設(shè)計，往往需要委托某設(shè)計單位完成，但這并不等于開發(fā)商不介入這一活動，相反，開發(fā)商必須組織并參與整個規(guī)劃設(shè)計的研究和論證，以便規(guī)劃設(shè)計更加合理、更加切合當(dāng)時當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況。第六，紺織現(xiàn)場規(guī)劃設(shè)計小組，由開發(fā)商牽頭，組織規(guī)劃設(shè)計、建工、市政、公用建設(shè)等部門參加，定期開會研究在建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，使施工得以順利進行。（四）遵循價值規(guī)律和市場供求法則，充分了解和掌握市場行情，對開發(fā)項目作出正確的定位在市場經(jīng)濟條件下，一切社會經(jīng)濟活動都必須依據(jù)價值規(guī)律和市場供求關(guān)系的發(fā)展變化，利用經(jīng)濟杠桿和競爭機制，促使資源或產(chǎn)品的合理配置。（六）體現(xiàn)以人為本，可持續(xù)發(fā)展的思想房地產(chǎn)開發(fā)商通過房地產(chǎn)項目的開發(fā)，不僅僅是為自身獲得可觀的經(jīng)濟利益，更重要的是還要直接為人們提供優(yōu)美、清潔、安全、舒適的生活和工作空間環(huán)境。、區(qū)級公共設(shè)施的分布及其用地范圍。（4）制定相應(yīng)的土地使用與建筑規(guī)定細(xì)則。（7）估算工程量、拆迂量和總造價，分析投資效益。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置少數(shù)無污染、無干擾性的工業(yè)。其內(nèi)容有：道路工程（各種道路、通道和小路）、綠化工群（各類綠地和綠化種植）、工程管線（給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設(shè)施），以及擋土墻、護坡等構(gòu)筑物。為居民創(chuàng)造一個生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計最基本的要求。居住區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)與國民經(jīng)濟發(fā)展的水平、居民的經(jīng)濟水平相適應(yīng)，也就是說在確定居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑的規(guī)模等時，均需考慮當(dāng)時當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價，并節(jié)約城市用地。一個明朗、大方、整沽、優(yōu)美的居住環(huán)境的形成，不僅取決于住宅和公共建筑的設(shè)計，更重要的取決于建筑群體的組合及建筑群體與環(huán)境的結(jié)合。（2）以居住生活單元為基本單位組織居住區(qū)。居住區(qū)由若干個居住小區(qū)組成，每個小區(qū)由2～3個居住生活單元組成。①住宅層數(shù)。住宅長度也直接影響建筑造價，因為住宅單元拼接越長，山墻也就越省。在住宅建筑面積相同的情況下，提高K值能增加居住面積。但如果處理不好，會造成單調(diào)、呆板的感覺，容易使交通穿越造成干擾。③混合式布置。（二）居住建筑密度居住建筑密度＝居住建筑基底面積/居住建筑用地面積100％居住建筑密度主要取決于房屋布置對氣候、防火、防震、地形條件和院落使用等要求。（五）建筑容積率建筑容積率＝居住建筑總面積（平方米）/居住建筑用地面積（平方米）建筑容積率與建筑面積密度含義類同，區(qū)別在于容積率是無量綱的指數(shù)