【正文】 （五）建筑容積率建筑容積率＝居住建筑總面積（平方米）/居住建筑用地面積（平方米）建筑容積率與建筑面積密度含義類同，區(qū)別在于容積率是無量綱的指數(shù)。③混合式布置。在住宅建筑面積相同的情況下，提高K值能增加居住面積。①住宅層數(shù)。（2）以居住生活單元為基本單位組織居住區(qū)。居住區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)與國民經(jīng)濟發(fā)展的水平、居民的經(jīng)濟水平相適應(yīng)，也就是說在確定居住建筑的標準、公共建筑的規(guī)模等時，均需考慮當(dāng)時當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價，并節(jié)約城市用地。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置少數(shù)無污染、無干擾性的工業(yè)。（六）體現(xiàn)以人為本，可持續(xù)發(fā)展的思想房地產(chǎn)開發(fā)商通過房地產(chǎn)項目的開發(fā)，不僅僅是為自身獲得可觀的經(jīng)濟利益，更重要的是還要直接為人們提供優(yōu)美、清潔、安全、舒適的生活和工作空間環(huán)境。第六，紺織現(xiàn)場規(guī)劃設(shè)計小組，由開發(fā)商牽頭，組織規(guī)劃設(shè)計、建工、市政、公用建設(shè)等部門參加，定期開會研究在建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，使施工得以順利進行。是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)開發(fā)單位，或有關(guān)機構(gòu)的用地申請以及規(guī)劃和建沒項目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。反映城市土地開發(fā)強度的指標通常有三個，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。其內(nèi)容包括從立項、規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建造、工程竣工驗收、經(jīng)營銷售、交付使用直至物業(yè)管理的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)主要是由房地產(chǎn)開發(fā)公司來承擔(dān)，其性質(zhì)是企業(yè)行為。當(dāng)樓房超過一定層數(shù)后，由于建筑本身的設(shè)施投資大幅度增高，高層樓宇的基礎(chǔ)和支撐結(jié)構(gòu)費用增多，勘察設(shè)計的成本加大，而且建設(shè)周期長，貸款利息增加，整個投資的成本和風(fēng)險愈來愈高。（4）臨時建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時規(guī)劃許可證。開發(fā)商必須對各階段的規(guī)劃設(shè)計方案，征詢規(guī)劃主管部門的意見，嚴格履行規(guī)劃管理手續(xù)，在規(guī)劃設(shè)計得到主管部門的批準后方可實施。這里簡要介紹城市分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃的內(nèi)容。主要內(nèi)容如下：（1）詳細確定規(guī)劃地區(qū)各類用地的界線和適用范圍，提出建筑高度、建筑密度、容積率的控制指標；規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類型，規(guī)定交通出入口方位、建筑后退紅線距離等。（4）綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計。根據(jù)工程類型基本上可分為以下兩類。、居住區(qū)規(guī)劃是一項綜合性較強的工作。（6）美觀要求。其他的一些基層公共建筑則根據(jù)不同的特點按服務(wù)半徑在居住區(qū)范圍內(nèi)統(tǒng)一考慮，均衡靈活布置。至于與節(jié)約用地的關(guān)系，一般認為住宅進深在11米以下時，每增加1米，每公頃可增加建筑面積1000平方米左右；在11米以上時，效果相應(yīng)減少。①行列式布置。在進行規(guī)劃設(shè)計時，必須根據(jù)具體情況，因地制宜地創(chuàng)造不同的布置形式。平均每人居住建筑用地＝平均每人居住面積定額/層數(shù)居住建筑密度平面系數(shù)（米（三）居住面積密度居住面積密度＝居住面積/居住建筑用地面積（米它是指建筑沿街坊或院落周邊布置的形式。④層高。因此，規(guī)劃結(jié)構(gòu)有各種各樣的組織形式，但基本的形式主要有以下幾種。要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。（1）居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑入口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等。規(guī)劃文件包括土地使用與建設(shè)管理細則和附件（包括規(guī)劃說明和基礎(chǔ)資料）。、走向、管徑、服務(wù)范圍以及主要工程設(shè)施的位置和用地范圍。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要著眼于市場，根據(jù)市場上消費者的需求和偏好，對所開發(fā)項目的使用性質(zhì)、標準進行科學(xué)的論證和分析，合理進行規(guī)劃設(shè)計定位。第二，委托規(guī)劃設(shè)計，進行多方案比較，確定規(guī)劃方案。具體辦法如下。所以說，房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)都要受城市規(guī)劃的影響和約束。房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計一、房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系（一）房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的內(nèi)涵、性質(zhì)及其相互關(guān)系城市規(guī)劃是為實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市發(fā)展的目標和各項建設(shè)而預(yù)先進行的綜合部署和具體安排行動步驟，并不斷付諸實施的過程。（二）城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響及約束房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營管理活動絕大部分都是在城市范圍內(nèi)進行的。為此，城市規(guī)劃管理部門通過建設(shè)用地規(guī)劃許可證等措施，對包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的各項建沒進行有序有效的管理。第一，會同城市規(guī)劃部門，經(jīng)過反復(fù)勘察、研究論證，選定項目開發(fā)地點，確定用地范圍和建設(shè)規(guī)模。就房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，盡管是一種特殊的商品，但它對社會的價值和貢獻，同其他商品一樣，就是商品住宅、寫字樓、綜合樓、商場、標準廠房等建筑物及其空間環(huán)境整體投入使用后所產(chǎn)生的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的統(tǒng)一。、河湖水面、供電高壓線走廊、對外交通設(shè)施和風(fēng)景名勝的用地界線及文物古跡、傳統(tǒng)街區(qū)的保護范圍，并提出空間形態(tài)的保護要求。規(guī)劃文件為規(guī)劃設(shè)計說明書。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類組成。（2）衛(wèi)生要求。居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設(shè)施、道路、綠地等相互關(guān)系而采取的組織方式。特別是近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，經(jīng)營性物業(yè)管理公