房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)程序-閱讀頁
2025-07-22 14:05本頁面
【正文】 。由于房地產(chǎn)在實體上具有不可移動性和個別性等特點，在物權(quán)和適用上又存在多樣化的特征，僅僅根據(jù)委托人或當(dāng)事人提供的情況，難以做到具體、準(zhǔn)確地把握估價對象。通過實地查勘，估價人員可以在現(xiàn)場親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣；查勘估價對象的使用情況及外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、四至、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實；同時收集補(bǔ)充估價所需的其他資料，了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特征和情況，以及對估價對象及其周圍環(huán)境或臨街狀況進(jìn)行拍照等。在實地查勘過程中，估價人員要事先準(zhǔn)備已設(shè)計好的專門表格，將有關(guān)查勘情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來，形成“實地查勘記錄”。這對處理以后可能會出現(xiàn)的房地產(chǎn)估價糾紛也很有好處。當(dāng)然，這里需具備一個前提和六個要求。六個要求是：⑴同一估價對象一般需同時采用兩種或兩種以上的估價方法，以使估價結(jié)果相互補(bǔ)充和印證；⑵根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，應(yīng)同時采用這些估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，則應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由；⑶有條件采用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法作為主要的估價方法；⑷具有收益性的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種方法；⑸具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法；⑹在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。不同的估價方法是從不同的角度考慮對房地產(chǎn)進(jìn)行估價的，因此，用不同估價方法對同一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價，其計算結(jié)果很自然不會相同。確定估價結(jié)果可分三個步驟進(jìn)行：第一、分析不同估價方法計算出結(jié)果的可靠性，尤其是當(dāng)這些計算結(jié)果差異較大時，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。第二、求出估價綜合值。因此，該步驟是把各種房地產(chǎn)估價方法計算出的價格調(diào)整成最可能的單一金額或落入范圍。在確認(rèn)所選用的估價方法計算出的結(jié)果無誤后，根據(jù)待估房地產(chǎn)具體情況及估價師的判斷，采用某種數(shù)值處理的數(shù)學(xué)方法，計算出一個估價的綜合值。第三、確定最終估價額。因為影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，估價人員不能拘泥于用某些計算公式得出的結(jié)果，還需要依靠自己的專業(yè)經(jīng)驗及對房地產(chǎn)市場行情的理解來把握價格。當(dāng)有調(diào)整時，應(yīng)在估價報告中明確闡述理由。說明受委托人委托，估價機(jī)構(gòu)選派哪些估價師，根據(jù)什么估價目的，對什么估價對象在什么日期的什么價值進(jìn)行了獨立、客觀、公平的評估，估價結(jié)果多少，以及估價報告使用期限等 注冊房地產(chǎn)估價師聲明——是注冊房地產(chǎn)估價師對估價報告的合法性、真實性、合理性以及估價的獨立、客觀、公正性等問題的說明或保證 估價的假設(shè)和限制條件——是有針對并盡量簡潔地說明估價所必要、但不能肯定、而又必須予以明確的前提條件。④說明在情況不明確或資料不全時是以何種情形來估價的：⑤說明估價中的一些特殊處理：⑥說明在估價中未考慮的因素 估價結(jié)果報告——簡明扼要的說明下列事項：委托人、估價機(jī)構(gòu)、估價目的、估價對象、估價時點、評估的價值類型和定義、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、其他需要說明的事項、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價人員 估價技術(shù)報告——包括：估價對象分析、房地產(chǎn)市場分析、估價方法選用分析、估價的詳細(xì)測算過程、估價結(jié)果及其確定理由 附件——通常包括：估價委托書、估價對象位置圖、估價對象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的圖片、估價對象權(quán)屬證明、估價中所引用的其他專用文件資料、估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書營業(yè)執(zhí)照證書、注冊房地產(chǎn)估價師的注冊證書復(fù)印件九、估價資料歸向委托人交付了估價報告之后，應(yīng)及時的對在該項估價業(yè)務(wù)中形成的各種文字、圖標(biāo)、照片、影像等不同形式的資料進(jìn)行清理，對其中有保存價值的資料進(jìn)行整理、分類，然后妥善保存起來，即歸檔歸檔的估價資料在可能的情況下應(yīng)當(dāng)全面、完整，一般包括：①向委托人出具的估價
語文相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1