【正文】 有較多開(kāi)敞的自然空間，建筑與建筑之間留有合適的距離，使每個(gè)住宅都能享受到陽(yáng)光、空氣和綠化。道路與交通——構(gòu)架清晰、人車分流。為適應(yīng)汽車交通日益增多的趨勢(shì)，本規(guī)劃組織了小區(qū)內(nèi)的人車分流交通體系，以環(huán)路與盡端式道路，將停車與綠化相結(jié)合，在中部將戶外綠化環(huán)境與步行系統(tǒng)相結(jié)合，使小區(qū)中央綠地空間成為步行景觀區(qū)域，為居民提供更便捷、舒適、安全、美觀的戶外活動(dòng)空間。小區(qū)結(jié)合建筑空間系統(tǒng)設(shè)計(jì)了完整的景觀系統(tǒng)。小區(qū)主要出入口與中心綠地構(gòu)成的主要景觀軸線布置了入口廣場(chǎng)、公共綠地等景觀構(gòu)成要素，獨(dú)特的會(huì)所造型、大面積的綠地、水面、聯(lián)廊式花架、亭子、雕塑與建筑群體串接為步移景異的東西向景觀線。動(dòng)態(tài)的景觀軸線：小區(qū)結(jié)合動(dòng)態(tài)步行的流線，即圍繞中心水面及會(huì)所、建筑等設(shè)計(jì)的橢圓形游人步道，使居民在行進(jìn)中切實(shí)感受到步移景異的空間效果，享受全方位的視覺(jué)景象。小區(qū)入口的現(xiàn)代風(fēng)格的廣場(chǎng)與現(xiàn)代的景觀小品相互映襯；小區(qū)內(nèi)園藝、雕塑、小品、自由的綠化構(gòu)成獨(dú)特的園林景象；小區(qū)中心的綠地廣場(chǎng)與會(huì)所、水體成為小區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)系統(tǒng)的高潮之所在。廣場(chǎng)園林中設(shè)水池、噴泉、雕塑、山石、小品，濃蔭疊翠、鳥語(yǔ)花香，為居民的生活提供一個(gè)愜意的空間環(huán)境。住宅群體布置與空間組織與住宅設(shè)計(jì)相結(jié)合，進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，成為有機(jī)整體，提高住宅群落的功能與環(huán)境質(zhì)量。小區(qū)內(nèi)安排了二室二廳、三室二廳、四室二廳、復(fù)式住宅等不同規(guī)格的住宅戶型，設(shè)計(jì)參考了國(guó)家康居示范小區(qū)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，戶戶朝南、廳堂四正、戶內(nèi)功能齊全，絕大多數(shù)戶型都對(duì)室內(nèi)玄關(guān)、儲(chǔ)藏、工作空間、空調(diào)器的位置等作了充分的考慮。設(shè)計(jì)以下沉式空中花園為主題，強(qiáng)調(diào)住宅個(gè)性化設(shè)計(jì)，使每個(gè)居住單元都具有“亮點(diǎn)”和“親和力”，主要強(qiáng)調(diào)住宅細(xì)節(jié)的感染力，如：180186。建筑造型設(shè)計(jì)——只有具有與價(jià)值相關(guān)聯(lián)的美感才是永恒的、有品位的美感，這也是一些建筑永不過(guò)時(shí)的原因。小區(qū)成為整個(gè)玉環(huán)縣新的建筑景觀標(biāo)識(shí)點(diǎn)。嚴(yán)謹(jǐn)、反復(fù)推敲形體比例，門窗尺寸、豎向、水平劃分、石材拼縫、收頭都使建筑無(wú)論從遠(yuǎn)觀（城市區(qū)域性）到近在咫尺的品位都具有豐富的美感。豎向采用玻璃窗，使臥室形成270186。●價(jià)值采用最具有質(zhì)感的材料，使具有美感的形式在價(jià)值上得到保證與體現(xiàn)，是建筑超脫于一切而持久具有魅力的靈魂所在?！窆δ苄詫?duì)攻能性的尊重，每種手法的運(yùn)用和局部的處理，都兼顧了可行性和功能上的均好性，以最大化完善功能，協(xié)調(diào)處理造型和功能間的關(guān)系?！癫牧匣糠植捎檬模瑝w部分采用仿真石涂料，運(yùn)用色彩的搭配、材料的劃分來(lái)恰如其分的表達(dá)構(gòu)思，體現(xiàn)其應(yīng)有的價(jià)值。智能化系統(tǒng)①小區(qū)周界報(bào)警及預(yù)防跨跳系統(tǒng)。③小區(qū)主要出、入口閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。⑤每戶緊急求助報(bào)警系統(tǒng)。②閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。④小區(qū)背景音樂(lè)。1結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本規(guī)劃住宅區(qū)主要由11層小高層住宅和116層高層住宅和聯(lián)體排屋以及與之配套的會(huì)所和沿街商業(yè)門面組成，其中分布大型地下車庫(kù)兩座。本工程116層各幢高層住宅擬采用剪力墻加井筒結(jié)構(gòu)，11層小高層住宅擬采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，毗連高層住宅會(huì)所、商業(yè)門面房局部采用框架結(jié)構(gòu)，聯(lián)體排屋擬采用異型柱框架結(jié)構(gòu)，所有建筑結(jié)構(gòu)全現(xiàn)澆。高層住宅、小高層住宅基礎(chǔ)設(shè)計(jì)擬采用裝機(jī)加承臺(tái)筏板，樁型待定。大型地下車庫(kù)平面尺寸已超過(guò)規(guī)范，但考慮使用要求采用超長(zhǎng)無(wú)縫設(shè)計(jì)。平面尺寸超長(zhǎng)的單幢住宅，地下室為整體式，上部結(jié)構(gòu)在適當(dāng)部位按規(guī)范要求設(shè)置伸縮縫，兼抗震縫。1給、排水系統(tǒng) 生活給水系統(tǒng)生活消防水源由市政管網(wǎng)分兩路引入，引入管徑為DN150，在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀。另外在每戶衛(wèi)生間屋頂設(shè)置水箱， m3～，連體排屋每戶貯藏1 m3。室內(nèi)污、廢水分流制，污水排至室外后進(jìn)入化糞池處理后排入市政污水管道。為防止排水管的噪聲問(wèn)題，選用具有緩沖降噪的管材。 雨水收集系統(tǒng)為利用雨水資源，本設(shè)計(jì)采用雨水收集設(shè)施，由小區(qū)地面的雨水井，通過(guò)暗管將雨水排至小區(qū)的雨水沉淀池，上清水至小區(qū)內(nèi)的中水系統(tǒng)，進(jìn)行再利用。人均國(guó)民生產(chǎn)總值29662元。近一年來(lái)政府拍賣住宅用地僅4畝、僅4個(gè)項(xiàng)目上市供應(yīng)。6月即在圖紙上完成全部170套的銷售奇跡。處在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)非常低級(jí)階段，但為本項(xiàng)目的產(chǎn)品突破留有很大空間。二、銷售對(duì)象定位及住宅性能等級(jí)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研資料顯示，家庭年收入10萬(wàn)元以上的占近52%,年收入20萬(wàn)元以上的占9%，相對(duì)本項(xiàng)目來(lái)講，社區(qū)品位較高，高質(zhì)素物業(yè)、高價(jià)位物業(yè)必須充分吸引這部分高收入消費(fèi)群體。玉環(huán)老城區(qū)是起步較早的商品集散地和重要交易場(chǎng)所，私房出租收入相當(dāng)可觀，靠租金而成為100萬(wàn)元戶比比皆是。經(jīng)過(guò)多年的努力，積累了較為殷實(shí)的資本，希望在縣里擁有一套滿意高檔的住宅。本項(xiàng)目住宅性能等級(jí)定位為高檔。歐洲花園建筑設(shè)計(jì)極具人性化，框架剪力墻結(jié)構(gòu)布局自由組合。低容積率、低密度、高綠化率，南北間距從40米到200米不等，噴泉廣場(chǎng)、庭園，各具私密性，顯示豪宅風(fēng)范。智能化及高標(biāo)準(zhǔn)的配套設(shè)施，極力為都市精英打造舒適的家。建筑退界：西面建筑外墻要求退離出讓紅線8米，背面建筑外墻退離出讓紅線7米，沿雙港路建筑外墻退離出讓紅線最少不得少于8米，東面建筑外墻要求退出讓紅線13米（沿雙港路東面退離紅線8米），南面建筑外墻退離出讓紅線最少不得少于5米；建筑限高≤50米；建筑間距：多層和低層建筑日照間距系數(shù)≥，高層建筑可適當(dāng)放寬，但要符合本氣候區(qū)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求；建筑體量、高度、風(fēng)格、材料、色彩等應(yīng)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)；多層和低層建筑采用坡屋頂形式，室外空調(diào)機(jī)及水箱等設(shè)備隱蔽在裝飾性構(gòu)建中，陽(yáng)臺(tái)、窗戶等應(yīng)精心設(shè)計(jì)；1防火要求：各棟建筑及地下室根據(jù)不同的使用功能，須遵循相應(yīng)的防火規(guī)范；1區(qū)內(nèi)應(yīng)配備電子防盜監(jiān)控系統(tǒng)和可視對(duì)講系統(tǒng)、英特網(wǎng)、燃?xì)庑孤┑葓?bào)警系統(tǒng)設(shè)備；1物業(yè)管理用房按總建筑面積的7‰留足，由開(kāi)發(fā)商建好后無(wú)償提供政府部門作為國(guó)有資產(chǎn)。出讓范圍內(nèi)場(chǎng)地平整，其余事項(xiàng)均由受讓方自行處理。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。接入干管為從雙水路、雙港路預(yù)留口引入。地質(zhì)勘探：該地塊地處玉環(huán)縣珠港鎮(zhèn)南側(cè)，區(qū)域構(gòu)造穩(wěn)定。通訊：直接由市話通訊網(wǎng)接入。第五章 歐州花園住宅小區(qū)進(jìn)度計(jì)劃2004年9月：方案設(shè)計(jì)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)及土地受讓；2004年10月～12月：場(chǎng)地三通一平、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批及初步設(shè)計(jì)；2004年12月～2005年4月：施工圖設(shè)計(jì)、報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證；2005年4月：樁基工程開(kāi)工；2006年12月：小區(qū)竣工驗(yàn)收；2007年3月：正式入住。裙樓及地下室為多層建筑，擬采用現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)。圍護(hù)結(jié)構(gòu)體系 外隔墻采用混凝土空心砌塊。隔斷結(jié)構(gòu)體系 內(nèi)隔墻采用加氣混凝土砌塊。二、廚衛(wèi)體系廚房整體標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù) 考慮廚房電器設(shè)備的配置和插座位置。衛(wèi)生間整體標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù) 設(shè)置管道井；選用變壓止逆式成品排煙道。采用豎向集中排煙氣系統(tǒng)。采用豎向集中排煙氣系統(tǒng)。 綜合設(shè)計(jì)、綜合布置、分并設(shè)置、回路和插座滿足電器增加要求。管道集中暗設(shè)系統(tǒng)技術(shù)生活水表集中設(shè)置在管井內(nèi)，且采用遠(yuǎn)傳水表；各戶衛(wèi)生間均降板，采用同層排水，不進(jìn)入它戶。設(shè)置管道井，方便檢修和后期改造。屋面保溫設(shè)于防水層上，上用混凝土塊壓?。和獯暗目癸L(fēng)壓強(qiáng)度按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB500092001），抗風(fēng)壓強(qiáng)度F≥3000pa，外窗的氣密性C2≤，水密性S2≥350pa，隔聲性能Rw≥30Db；盡可能使用建筑手法以充分利用陽(yáng)光、風(fēng)、氣溫等自然能源條件。燈具均為節(jié)能型，減少無(wú)用電耗；變頻調(diào)速技術(shù)，節(jié)能效果明顯；使用沖洗水量6升/次的便器，循環(huán)供水方式均能節(jié)約用水。采用計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊技術(shù)、自動(dòng)化技術(shù)及集中監(jiān)控技術(shù)，對(duì)住宅小區(qū)的關(guān)鍵設(shè)備設(shè)施實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控管理地下車庫(kù)現(xiàn)化管理成套技術(shù)地下車庫(kù)采用磁卡、IC卡及紅外線控制地下車庫(kù)采用磁卡、IC卡及紅外線控制。家庭現(xiàn)化通訊技術(shù)小區(qū)現(xiàn)代化管理成套技術(shù)（包括智能化計(jì)量收費(fèi)、安全防范、設(shè)備智能監(jiān)控、家庭現(xiàn)貨通訊等技術(shù)）在弱電中心內(nèi)設(shè)小區(qū)電視總機(jī)房一座，小區(qū)與市有線電視網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，并通過(guò)區(qū)內(nèi)有線電視網(wǎng)向用戶提供本地電視節(jié)目信號(hào)。有線電視傳輸線纜按860MHZ寬帶網(wǎng)設(shè)計(jì)，有線電視系統(tǒng)采用860MHZ系統(tǒng)，雙向傳輸，分支分配方式，終端電平滿足70177。小區(qū)共計(jì)電視用戶終端約2050只。每單元設(shè)置可視對(duì)講及報(bào)警系統(tǒng)，戶內(nèi)設(shè)對(duì)講電話及緊急報(bào)警按鈕。安全防范系統(tǒng)技術(shù)設(shè)置區(qū)域周界紅外防范系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)；住宅偷盜、火災(zāi)、有害氣體泄漏的緊急呼叫報(bào)警系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)區(qū)域聯(lián)網(wǎng)，建立巡更保安系統(tǒng)。六、居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量保障居住區(qū)水壓水質(zhì)保障技術(shù)在地下增設(shè)3000立方米地下循環(huán)蓄水池，住戶全部采用24小時(shí)循環(huán)變頻供水。帶變頻調(diào)速裝置的水泵加壓設(shè)備，保證用戶用水壓力穩(wěn)定、合理、節(jié)能；飲用水消毒技術(shù)，保證水質(zhì)達(dá)到國(guó)家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)?？捎糜诰用裣窜嚒膊菽镜?。垃圾收集方式為袋裝桶集，并用垃圾收集車輛定時(shí)清運(yùn)、清洗的處理方式。垃圾分類、分裝居住區(qū)綠化環(huán)境保障技術(shù)采用當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)草種，居住區(qū)人行道和居住區(qū)活動(dòng)場(chǎng)地采用預(yù)制混凝土異型步道磚，采用綠化自動(dòng)噴灌技術(shù)。七、建筑施工防水技術(shù)使用高分子自粘防水卷材、聚胺脂防水涂料、丙烯酸密封膏抗老化、延伸率高、扯斷強(qiáng)度高、抗透水性強(qiáng)。室內(nèi)裝修成套技術(shù)按照國(guó)家康居示范工程對(duì)室內(nèi)裝修成套技術(shù)的要求，小區(qū)住宅室內(nèi)裝修部分采用以菜單選擇的方式，并引進(jìn)專業(yè)裝修公司、設(shè)計(jì)公司與建材供銷商進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主提供靈活多樣的專業(yè)裝修服務(wù)。工期短，可分塊施工，可隨開(kāi)挖隨支護(hù)，施工靈活，可根據(jù)實(shí)施情況隨時(shí)調(diào)整、隨時(shí)補(bǔ)強(qiáng)。住宅室內(nèi)空間有所變化，豐富了人的視覺(jué)感覺(jué)，套內(nèi)功能空間組織合理，動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)明確，合理地處理公共空間與私密空間、就餐空間與居寢空間、居寢空間與工作空間、便浴空間與盟洗洗滌空間的關(guān)系。針對(duì)老年人生活特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。針對(duì)老年人生活特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，增調(diào)殘疾人專用設(shè)施?？拐鹱≌O(shè)計(jì)技術(shù)適當(dāng)采取抗震設(shè)防烈度為6度的構(gòu)造措施。由于住宅建筑體形不規(guī)則及多塔結(jié)構(gòu)等因素，結(jié)構(gòu)采取相應(yīng)的加強(qiáng)技術(shù)措施。住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的實(shí)質(zhì)是通過(guò)科技創(chuàng)新和先進(jìn)適用成套技術(shù)的集成和推廣，加速對(duì)傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)的改造，實(shí)現(xiàn)住宅的集約化生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)科技成果向生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化，有效地提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，全面提高住宅建設(shè)的質(zhì)量。示范工程不僅在住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等方面，充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)理念體現(xiàn)當(dāng)今住宅設(shè)計(jì)領(lǐng)域中的最新理念、最新設(shè)計(jì)手法和最新技術(shù)手段，而且在住宅的功能與性能、設(shè)備與設(shè)施的裝備水平等方面有明顯的進(jìn)步和提高，起積極的引導(dǎo)作用，同時(shí)在住宅建設(shè)貴徹“節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地”等產(chǎn)業(yè)政策，在引導(dǎo)住宅建設(shè)技術(shù)發(fā)展等方面起著重要的導(dǎo)向和示范作用。把住宅安全、耐久性能作為設(shè)計(jì)質(zhì)量保證的基礎(chǔ)，在住宅建筑、結(jié)構(gòu)、抗震、防火、熱工、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、電氣、暖通空調(diào)等專業(yè)設(shè)計(jì)中滿足居民對(duì)住宅適用性的要求，在住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)中突出強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的均好性、多樣性和協(xié)調(diào)性。住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)包括；建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、節(jié)能與新能源利用技術(shù)、廚衛(wèi)技術(shù)、管線技術(shù)、環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)及施工建造技術(shù)等七大技術(shù)體系。積極推廣應(yīng)用優(yōu)良住宅部品。第八章 工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)一、“歐洲花園”項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元工程或費(fèi)用名稱估算數(shù)備注土地受讓金及建筑配套費(fèi)29767前期工程費(fèi)用3000基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5000建安工程費(fèi)31000公共設(shè)施費(fèi)500開(kāi)發(fā)間接費(fèi)3200財(cái)務(wù)費(fèi)用267820000%24合 計(jì)75145二、資金籌措及計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金；二是銀行貸款；三是銷售房收入用于投資部分。三、經(jīng)營(yíng)成本和收入本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本為75000萬(wàn)元，其中管理費(fèi)1200萬(wàn)元，銷售費(fèi)用2000萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用2678萬(wàn)元。 住宅商鋪銷售價(jià)根據(jù)工程所處位置，周圍環(huán)境條件和玉環(huán)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨熱勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，高層住宅銷售價(jià)按5800元/㎡，商鋪銷售價(jià)格按9000元/㎡，地下停車位按12萬(wàn)元/只計(jì)。 四、利潤(rùn)及利潤(rùn)率、收益率，所得稅為4844萬(wàn)元，減三項(xiàng)基金后，可供分配的利潤(rùn)為8358萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為33%。 針對(duì)新一輪商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)具有獨(dú)創(chuàng)性和開(kāi)拓性，住宅建筑體系，新材料、新技術(shù)廣泛應(yīng)用，獨(dú)特的景觀設(shè)計(jì)和科學(xué)的智能化設(shè)施，提升了城市住宅品位，方便了居住生活，具有非常重要的住宅升級(jí)換代、承前啟后的意義。根據(jù)玉環(huán)區(qū)域住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷路。59 / 60