房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)建及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范-閱讀頁(yè)
2025-07-15 00:50本頁(yè)面
【正文】 定性為“房屋租賃合同。最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》及最高人民法院《關(guān)于對(duì)企業(yè)借貸合同借款方逾期不歸還借款的應(yīng)如何處理的批復(fù)》的規(guī)定，企業(yè)借貸合同違反有關(guān)金融法規(guī)，屬無(wú)效合同。因此，此類合同，對(duì)于投資方風(fēng)險(xiǎn)較大，可能存在不能獲得超出本金部分的利息等額外收益的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)均有規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)是具備企業(yè)法人條件、經(jīng)工商行政管理部門登記并發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。從而以法律形式確定了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為目的房屋聯(lián)建合同的主體必須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。我國(guó)法律、法規(guī)雖沒(méi)有就房屋聯(lián)建應(yīng)具備的條件作出專門的規(guī)定，但由于房屋聯(lián)建同屬房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)的范圍，確認(rèn)房屋聯(lián)建應(yīng)具備的條件則同樣應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)法律、法規(guī)。而由于房屋聯(lián)建合同因涉及土地使用權(quán)的問(wèn)題，它是一種土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的特殊形式，還須完善土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)。以土地使用權(quán)作為出資的一方，由于在辦理城建手續(xù)中，須先將土地過(guò)戶到立項(xiàng)一方名下，屬于先履行合同的一方，一旦對(duì)方在取得土地后不履行合同時(shí)便處于不利地位，因此應(yīng)當(dāng)有一定的防范意識(shí)。（四）具有國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、融資借貸、房屋租賃等性質(zhì)聯(lián)建合同，應(yīng)具備上述相應(yīng)合同的有效要件。 上述意見(jiàn)系承辦律師根據(jù)目前我國(guó)現(xiàn)行有效的法律法規(guī)及司法解釋分析，供敬啟者決策時(shí)參考。 附件一：《法律依據(jù)》根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》第二條：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定
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