【正文】 動應該具備以下條件：投資主體、有預期的投資目的、實施投資手段、投資是一項周而復始的連續(xù)性經濟活動，這些條件是缺一不可的。 房地產投資是指人們?yōu)閷崿F(xiàn)某種預定的目標，間接或直接對房地產的開發(fā)、經營、管理、服務和消費所進行的投資活動。這里的投資指預先墊付資金。如果投資決策失誤，就不能得到預期效益，甚至導致虧損。從趨勢上看，房地產投資已經成為投資者獲取該額利潤或是資產快速增值的重要投資形式。 房地產投資形式多樣，但從本質上講。房地產一般商品相比，有著很多特性，這在很大程度 IV 上限制了房地產投資，也是其投資風險的根本起源。 房地產投資的類型 房地產投資之所以是一種多方位、多層次的綜合投資，這是與房地產種類的繁多有 密切聯(lián)系的。相應采取的風險防范措施也必有區(qū)別，故有必要明晰房地產投資的類型 ??3 。直接投資之投資者直接參與房地產開發(fā)和購買房地產的過程并參與有關管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成之后的職業(yè)投資兩種形式。 （ 2）從房地產投資的用途來說，房地產投資可分為地產投資、住宅房地產投資、商業(yè)房地產投資、工業(yè)房地產投資等。住宅房地產分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等。商業(yè)房地產投資的對象包括寫字樓、商場、旅館和各種娛樂設施，這類房地產主要以出租經營為主，收益較高，風險也較大。 （ 3）從房地產投資經營方 式來說，房地產投資分為出售型房地產項目投資、出售房地產項目投資和混合型房地產項目投資。所以，房地產投資的目的，就是通過開發(fā)和經營等過程獲取未來收益。 （ 1）現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產的投資者因為經營房地產而獲取的經營、租金收入中各種支出后的余額。 （ 2）擁有房地產時的避稅收入是指房地產所折舊而降低納稅人基數(shù)，給投資者帶 V 來的收益。 （ 3）房地產投資的銷售收入指房地產銷售收入減去房地產開發(fā)經營成本之后的差額，在所有房地產投資收益中它是最大的。對于房地產職業(yè)投資者來說，投資的目的是獲取現(xiàn)金流量收益，也就是將投資購入的物業(yè)出租給使用者，以獲取穩(wěn)定的收入。房地產經常被 稱作“不動產”、“物業(yè)”等。物業(yè)原是港澳地區(qū)的用詞，近年隨著內地與兩地交流而為我國一些業(yè)內人事使用。將房地產單位化，方便了對房地產的管理，也便于明確管理的目的物。 房地產從字面上看由“房”、“地”和“產”三 個部分組成，我們也應從這幾個方面去理解房地產的內涵。“地”即土地，可以是一塊空地、一塊荒地、一塊荒地，也可以是一塊經改良后的土地，即“熟”地。 房地產的特性 房 地產也是土地和附著在土地之上的建筑物、構筑物和其他附屬物及其有關權益。這些特性直接導致房地產投資的特殊性，也是分析和防范房地產投資風險的重要基礎，是每一個理智的房地產投資者所必需明晰的。即房地產是一種商品、它不但具有使用價值，而且也具有價值，我國目前正在進行的住房改制和土地有償使用制度改革正是基于房地產的這種商品屬性。隨著這種認識與實踐逐漸的結合，對房地產經濟無疑 將是一個巨大的促進。這主要是由于土地的不可移動性而產生的一個特性。首先使得房地產不能像一般商品那樣自由流通，我們不可能因為上海的房價高而西安的商品房調到上海來賣。因此，一旦對某房地產進行投資，土地的不可移動性使得各宗房地產的位置條件各不相同，這給正確選擇投資具體區(qū)位帶來困難，相似區(qū)位條件下，如投資于離街道差幾米的兩塊土地，其所承受的投資風險也有可能存在不小的風險。 耐久性。只要是正常使用，一般的房地產產品都可以使用幾十年甚至上百年。但是，耐久性也使得房地產必須進行嚴格的趨勢分析，要經得住時間的考驗。還有便是房地產投資雖然具有長久性，但同一區(qū)域內的房地產投資常會出現(xiàn)同時老化的現(xiàn)象，例如某城市的老城區(qū)，大量的“老”房地產不僅使得新的房地產投資困難重重，而且落后的投資環(huán)境也會使得這一區(qū)域的價值降低。 高價值性。近年建筑材料加個的上升，尤其是鋼材價格的上升和不 穩(wěn)定，還有更嚴重的是土地價格猛漲，使得這一特征更加明顯。房地產的高投資使得房地產投資常利用長期融資的手段。但取得了長期貸款后投資者又會背上債的負擔，融資成本成為房地產投資風險的又一重要來源。 1993年后房地產經濟不景氣與政府的宏觀從緊政策是密不可分的關系。這個性質主要是針對土地資產而言的。如城市化的發(fā)展會造成城市建設用 地的增加而耕地的減少。雖然土地的經濟供給可以改變，但這種變化最終要受到土地自然工資的制約，這便使得土地供需變化明顯不同于一般商品，也會使房地產總體的工序關系變異，這也是進行房地產投資所不許注意的，投資分析應側重于房地產需求的變化，決定自己應該進行何種房地產投資，應進行多大規(guī)模的投資。我國的房地產業(yè)的發(fā)展歷程一直是與 各種有關政策、制度的變化息息相關的。房地產是一種關系到國民經濟全局的重要商品，房地產業(yè)被稱為國民經濟的先導產業(yè)，因此必然會成為國家宏觀調控的中心之一。房地產投資的長期性還使得其受未來政策變化影響的可能性大大增加，除此之外，政府有關規(guī)劃令也會對房地產投資形成限制，對房地產容積率、建筑高度、綠化率等土地用途等方面的規(guī)劃限制使得房 地產投資者的投資方案大受影響，不能從自身經濟利益最大化出發(fā)合理投資。規(guī)劃限制尤其值得地產投資者注意，嚴格的規(guī)劃限制會降低土地投資經濟價值。位置固定性、不可移動并不排斥對房地產進行合并和分割的可能性。實踐中，房地產各種權利的合并及分割是通過法律和契約形式進行的，例如我國目前頒發(fā)的各種房屋所有權證和土地使用證等。房地產證券可將大量資金堆積而成的房地產分割成為很小的資金單位，更加方便了房地產投資，房地產證券的流通性強，也會在一定程度上降低了房地產投資的風險。 外部性。房地產開發(fā)是城市發(fā)展的一個重要組成部分，許多現(xiàn)代新興城市都是以房地產開發(fā)為先導，帶動其他各種投資，也即房地產開發(fā)不但為人們創(chuàng)造一個良好的生活空間，也改善了當?shù)氐耐顿Y環(huán)境。這種成功換一個角度來看可以說是一項巨大房地產項目的成功。房地產應向外界，外界對其也有反作用。房地產會促進外界社會經濟文化環(huán)境的改善，會增加其價值含量。房地產是從事房地產開發(fā)、經營、租賃、信托、中介以及房屋維修、裝飾等經濟活動的行業(yè)，是屬于第三產業(yè)。 房地產是國民經濟發(fā)展的一個基本的生產要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產業(yè)。因此說，房地產業(yè)是發(fā)展國民經濟和改善人民生活的基礎產業(yè)之一。 以上這些重要作用，目前初步顯示出來，隨著國民經濟和房地產業(yè)的進一步發(fā)展，房地產業(yè)在國民經濟中心將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。根據(jù)這 一規(guī)律，人均 GDP 在 3000 美元以下或者人均居住面積在 30平方米以下時，住宅建設處于快速發(fā)展時期。具有關資料顯示，美國的波動頻率為 IX 1020 年，日本的波動頻率為 10 年，香港的波動頻率為 78 年。當前，房地產正處于轉軌時期 :一是從粗放型向集約型轉變 。 當前，我國經濟增長已經進入新一輪上升期，投資穩(wěn)步增長，消費結構保持升級勢頭，從 2020 年開始，我國 GDP 增長率已經穩(wěn)步在 8%以上，在我國經濟增長勢頭強勁的帶動下，房地產市場擺脫了之前徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長態(tài)勢， 2020 和2020 年房地產更是達到高峰，顯現(xiàn)整體過熱特點。 1992 年到 1993 年是房地產投資的高峰時期， 1994 年以后隨著全行業(yè)步入調整時期，房地產業(yè)的開發(fā)投資是呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢， 1998 年房地產逐步走 向復蘇后，房地產業(yè)的開發(fā)投資增長率也走向回升。我國房地產的投資從 1999 年到 2020 年期間增長了近 10 倍，尤其是 2020 年以后，中國房地產資額與增長速度的描述可以從下表得到。據(jù)統(tǒng)計，受調控政策影響， 2020 年一季度，全國房地產開發(fā)完成投資 10927億元，同比增長 %，增幅比上年同期相比回落 X 個百分點，與上年四季度相比加快 個百分點，保持平穩(wěn)增長。長期供應方面， 2020 年一季度中，全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 7859 萬平方米，同比下降 %， 2降幅比 12 月份擴大 個百分點；土地成交價款 1555 億元，增長 %，增速回落 ?？偟膩碚f，我國房地產的開發(fā)在近年里，經歷了一個高速增長的時期。 經濟的高速增長必然要求并帶動房地產業(yè)的高速增長； 有效需求旺盛； 城市化進程不斷加快，住宅建設是持續(xù)發(fā)展 的基礎； 外商房地產投資持續(xù)增加，房地產品質不斷提高； 房地產企業(yè)重組加快，競爭力提高； 金融業(yè)、保險業(yè)逐漸國際化，房地產金融環(huán)境改善； 基礎設施建設和轎車加個降低，城市居民獲得更多實在感； 政府職能轉換，市場環(huán)境更為完善。我國加入WTO，給房地 產業(yè)提供了良好的發(fā)展機遇。 但是也應該看到，雖然近幾年房地產開發(fā)投資總體上呈現(xiàn)理性、健康的發(fā)展態(tài)勢，但目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快，出現(xiàn)了不同程度的“過熱”、“虛熱”和結構性問題，有些區(qū)塊泡沫已經產生，房地產業(yè)存在潛在的、較嚴重的風險。這些區(qū)塊的房地 產投資風險已經現(xiàn)象出來了。首先，住房消費增長過快占用了過多的消費購買力，從而抑制其他消費需求；其次，住房消費增長過度波動，會增加處于調整期的我國經濟的不穩(wěn)定性或不確定性；三是房地產泡沫破裂將造成連鎖反應，使投資者和消費者信心受到巨大沖擊；最后，房地產泡沫繼續(xù)膨脹可能會對金融系統(tǒng)和經濟造成沖擊 ??10 。 自 20 世紀 80 年代以來，由泡沫經濟引發(fā)的經濟危機、金融危機已成為人們心頭揮之不去的夢魔。房地產之所以能成為泡沫的載體，這主要是由它的資產物理特征、經濟特征和市場環(huán)境決定，突出表現(xiàn)為： （ 1）資源稀缺、供給彈性??； （ 2）信號不對稱 （ 3）逆選擇和道德風險 （ 4）政府干預失誤 從以上對現(xiàn)行房地產業(yè)的分析可以 看出，隨著房地產業(yè)的告訴發(fā)展，房地產投資風險也相應產生，這使得在房地產項目投資時，決策者應該更充分的考慮風險的因素，做出合理的決策。本文將從房地產投資風險因素識別角度出發(fā)通過簡歷房地產投資風險決策評價體系討論房地產投資風險的一些基本問題，最為我們探討房地產投資風險以防范的切入點。在這種情況下，投資者在投資決策時必須考慮經濟活動的后果，這就要求在制定方案的過程中考慮一些不確定因素對決策的影響，進行風險分析。這將使使方案的經濟效果實際值可能偏離預期值，從而給投資者和經營者帶來風險 ??13 。 房地產投資風險分析的內容和過程涉及面較廣，方法各異，目標一致，就是如何合理縮小風險因素的不確定性。風險已經成為影響企業(yè)決策的重要依據(jù)。 、特點 風險概述 風險的定義最初出現(xiàn)于 1901 年美國的 特所著的博士論文《風險與保險的經濟理論》中：風險是關于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性的客觀體現(xiàn)。其后許多專家學者在此基礎上給風險下了各種大同小異的定義。魯比認為：“在投資決策活動中，風險可以被認為是決策的實際結局可能偏離它的期望結局的程度”，美國的培爾等人也在其著作中提到，“風險是投資者不能受到期望的或要求的投資收益率的偶然性或可能性”，“風險是相對于期望收益或可能受益的方差”等等。 風險可以分為以下幾方面來理解： （ 1）風險與人們的行為相聯(lián)系的，這種行為既表現(xiàn)為個人行為，更表現(xiàn)為集體行為。而行為受決策左右，因此風險又與人們的決策相關。 XIII （ 2）客觀條件的變化是風險重要成因，盡管我們無力控制客觀狀態(tài)，卻可以認識并掌握客觀狀態(tài)變化的規(guī)律性，對相關的客觀狀態(tài)做出科學的預測。 （ 3）風險是指可能的結果與目標發(fā)生的負偏離，負偏離是多種 多樣的，重要程度不同。因此在風險分析也應給予充分的重視，因為它能鼓勵人們勇于承擔風險，獲得風險收益。因此，風險是一個事件的不確定性和它可能帶來的不確定的結果的綜合效應。正確的認識風險特征，對于投資者建立和完善風險機制， 加強風險管理，減少風險損失，提高經濟效益，具有重要的意義。風險是一種普遍的客觀存在，人們既不能拒絕也不能否認它的存在。 （ 2）不確定性。風險正是由于這種客觀條件的不斷變化而產生不確定性導致的。 （ 3）可預測性。我們可以根據(jù)以往發(fā)生過的類似事件的統(tǒng)計資料，通過概率分析，對某種風險發(fā)生的頻率及其造成損失的程度做出判斷，從而對可能發(fā)生的風險進行預測，風險分析的過程實際上就是風險預測和衡量的過程。風險的后果就是會帶來某種損失，一般可用經濟價值來量度，并且是指非故意，非計劃性和非預期的經濟價值的減少。風險的發(fā)生會帶來損失，但風險背后往往隱含著巨大的收益，風險越大，收益越大，反之亦然，這就是體現(xiàn)風險結果雙重性的風險報酬原則，風險利益使風險具有 誘惑效應，使人們甘冒風險去獲取利益，另一方面雖然風險與收益并存，但一旦風險代價太大或決策者懼怕風險時，就會對風險采取回避行為，這就是風險的約束效應，這兩種效應分別是風險效應的兩個方面，它們同時存在，同時發(fā)生作用，且互相抵消，互相矛盾。 因此，沒有風險就沒有損失，不冒風險就抓不住盈利的機會，作為一個有經驗的 XIV 投資者應該及時地抓住可能的盈利機會，在相同的風險條件下，爭取更多的利益，或在相同的收一下，冒較小的風險。 房地產投資風險作為一種客觀存在的現(xiàn)象，具有以下特征： 。 。 。 補償性。 激勵性。 房地產投資風險因素的分類 圖 31 至圖 316 組成了有序的風 險結