【正文】 水平線與縱軸相交，由縱軸交點(diǎn)便可以確定在此價(jià)格水平下的新開發(fā)建設(shè)量，此時(shí)開發(fā)成本等于資產(chǎn)的價(jià)格。所以新的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)量 C，應(yīng)該保持在使物業(yè)價(jià)格 P，等于房地產(chǎn) 開發(fā)成本 f(c)的水平上，即： P=f(C) (3)在第Ⅳ象限，年度新開發(fā)建設(shè)量(增量)C，被轉(zhuǎn)換成為房地產(chǎn)物業(yè)的長期存量。如果折舊率以δ表示，則： ΔS＝CδS (4)以原點(diǎn)作為起點(diǎn)的這條射線代表了使每年的建設(shè)量正好等于縱軸上某一個(gè)存量水平 (在水平軸上)。因此，ΔS 等于 0，S＝C／δ。 對四象限模型，我們已經(jīng)進(jìn)行了從第Ⅰ象限第Ⅳ象限的的全方位分析。 接著，這些資產(chǎn)價(jià)格可導(dǎo)致形成新的開發(fā)建設(shè)量；再轉(zhuǎn)回到物業(yè)市場，這些新的開 發(fā)建設(shè)量最終會形成新的存量水平。假如結(jié)束時(shí)的存量與開始時(shí)的存量之間有差異，那么 圖一中四個(gè)變量(租金、 價(jià)格、 新開發(fā)建設(shè)量和存量)的值將并不處于完全的均衡狀態(tài)。假如初始存量低于結(jié)束時(shí)的存量，租金、價(jià)格和新開發(fā)建設(shè)量必須減少，使 其達(dá)到均衡，對四象限模型的環(huán)顧一圈的考察，給我們就公式(1)一(4)的聯(lián)立求解給 出了簡單的、直觀的解釋。在這里我們主要考慮短期利率和長期利率。長期利率下調(diào)對房地產(chǎn)市場的 影響如圖 2 所示。 圖 2 均衡機(jī)制為：長期利率下降→房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格 P 上升→新開發(fā)建設(shè)量 C 增 大→市場存量 S（供給）增加→租金下降，需求上升→達(dá)到均衡。這將導(dǎo)致第Ⅲ象限的 成本曲線向左移動，在房地產(chǎn)價(jià)格不變的情況下，新項(xiàng)目開發(fā)減少，最終降低存量 水平（第Ⅳ象限） ，導(dǎo)致房租（第Ⅰ象限）和房價(jià)（第Ⅱ象限）上升。 反之，利率下降會使得第Ⅲ象限的成本曲線向右移，在資產(chǎn)價(jià)格不變的情況下，新 建量增加，最終導(dǎo)致存量增加，房租和房價(jià)下降。3 利率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響 數(shù)據(jù)選取與研究方法 我們選取了 1998~2010 年中央銀行貸款利率與各年房屋價(jià)格指數(shù)作為分析數(shù)據(jù)。通過 EXCEL 軟件把表一中的數(shù)據(jù)做成貸款利率、房屋銷售價(jià) 格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)隨著時(shí)間（年）的走勢圖(圖四)，我們可以直觀的發(fā)現(xiàn)： 除個(gè)別點(diǎn)外，在一定的時(shí)間范圍內(nèi)下，房屋價(jià)格指數(shù)和貸款利率的基本趨勢是同向 的，即房地產(chǎn)價(jià)格隨著利率的升高而上升，隨著利率的下降而下降的。表一：1998～2012年中央銀行貸款利率與各年房屋價(jià)格指數(shù) 回歸分析[3]是根據(jù)變量觀測數(shù)據(jù)分析變量間關(guān)系最常用的統(tǒng)計(jì)分析方法， 其主要 任務(wù)是根據(jù)變量的觀測數(shù)據(jù)定量地建立所關(guān)注的變量和影響他變化的變量的數(shù)學(xué)關(guān) 系式，檢驗(yàn)影響變量顯著程度和比較它們的作用大小，進(jìn)而用一組變量的變化解釋 和預(yù)測另一個(gè)變量的變化。 本實(shí)例中一元回歸方程為： P = a + bR其中：（5） a，b為參數(shù) P ? 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) R 利率 結(jié)果分析與結(jié)論 運(yùn)用 EXCEL 軟件得到利率與房屋銷售價(jià)格指數(shù)、 房屋租賃價(jià)格指數(shù)線性回歸分 析結(jié)果。 第一部分是回歸統(tǒng)計(jì)。、調(diào)整之后的相關(guān)系數(shù)、回歸標(biāo)準(zhǔn)差以及樣本個(gè)數(shù)。的取值介于0 到 1，用來說明自變量解釋因變量變差的程度，以測定因變量的擬合效果。標(biāo)準(zhǔn)誤差用來衡量擬合程度的大小，也用于計(jì)算與 回歸相關(guān)的其他統(tǒng)計(jì)量，此值越小，說明擬合程度越好。方差分析的結(jié)果包括可解釋的離差、殘差、總離差和它 們的自由度以及由此計(jì)算出的 F 統(tǒng)計(jì)量和相應(yīng)的顯著水平。 根據(jù)假設(shè)檢驗(yàn)相關(guān)知識可知對于本實(shí)例， 若 Significance F，則認(rèn)為得出的回歸方程顯著，否則不顯著。回歸方程中的各個(gè)參數(shù)有此部分得 出。的值分別為 和 。這表明利率與房屋銷售價(jià)格指數(shù)、利率房屋租賃價(jià)格指數(shù)都是低度正 相關(guān)，不能認(rèn)為二者具有嚴(yán)格線性關(guān)系。這是因?yàn)橛绊懛績r(jià)的因素 眾多，從我國目前的市場現(xiàn)狀來看，僅從利率方面來考慮調(diào)節(jié)房價(jià)，顯然不能達(dá)到 預(yù)期的效果，這已在現(xiàn)實(shí)生活中得到了充分的證明。然這在 2004 年到 2007 年、2009 到 2011 年的加息過程中， 我國的房價(jià)不僅沒有下降，反而出現(xiàn)了快速的上漲。我們得出短期內(nèi)利率與房價(jià)呈正相關(guān)，事實(shí)表 明，房價(jià)的非理性的上漲，使我國利率政策對我國房價(jià)的控制作用失效。 高回報(bào)率是房價(jià)上漲的主要成因 2002 年以來，我國的房地產(chǎn)已經(jīng)多次被評選為全國十大暴利行業(yè)之首，房地產(chǎn) 開發(fā)商追求高額利率，國際地產(chǎn)利潤率一般在 5％左右，而我國的地產(chǎn)利潤率高則到 100％以上，甚至有高達(dá) 200％的，在各年胡潤百富榜上，有不少人是靠房地產(chǎn)一舉 暴富。 市場需求是難以通過調(diào)整利率控制的 2010 年，大家都持觀望態(tài)度出現(xiàn)只看不買的現(xiàn)象，房地產(chǎn)價(jià)格仍然居高不下， 其主要原因是旺盛的市場需求所造成的；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和百姓生活水平的提高， 我國對于住宅消費(fèi)需求和住宅投資需求大幅度增長的階段。2006 年，城市人口的膨脹必然帶 來對住宅需求的增長。并且人民幣升值使得更多的資金涌人房地產(chǎn)市場 從而形成新的投機(jī)需求。5 對政府調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的政策建議作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，通過利率調(diào)整控制房地產(chǎn)投資的規(guī)模和投資增長速度及 投資風(fēng)險(xiǎn)，對于保持房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展是十分必要的。僅僅依靠利率調(diào) 整還是不夠的，還需要其他宏觀政策方面的綜合配套政策支持。采取切實(shí)措施保證廉租房和經(jīng)濟(jì)適 用房的開發(fā)建設(shè)，以保障中低收入家庭的購房需要。 提高人均收入水平，擴(kuò)大就業(yè)，解決住房難問題 城市化進(jìn)程的不斷加快，可以預(yù)見城市人口密度還將不斷上漲，隨之必將導(dǎo)致 房價(jià)的上漲，所以保障中收入群體的住房問題，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提 高居民收入成為政府的應(yīng)盡的責(zé)任，主要措施即為擴(kuò)大就業(yè)范圍，提高工資水平， 完善工人的福利制度，擴(kuò)大財(cái)政政策支出，在稅收、信貸政策上扶持中等收入者， 從而提高居民的購房能力。在目前條件下，利率仍然由國家管制，較低的利率水平對抑制房 地產(chǎn)價(jià)格的作用很有限。 加大對房地產(chǎn)價(jià)格的管制，限制開發(fā)商利潤 目前我國的房地產(chǎn)價(jià)格尚未納入價(jià)格管理范圍。通過將房地產(chǎn)價(jià)格納入管理范圍，并對房地產(chǎn)開發(fā)商采用 成本加利潤的定價(jià)方式，對開發(fā)商的利潤空間進(jìn)行限制，減少開發(fā)商對超額利潤的獲取；建立房地產(chǎn)價(jià)格波動監(jiān)控指標(biāo)體系，適時(shí)監(jiān)控房地產(chǎn)價(jià)格走勢，并且在房地 產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)不正常的波動時(shí)，通過相應(yīng)的政策手段規(guī)范房地產(chǎn)市場主體的行為，引 導(dǎo)價(jià)格回歸正常水平。6 結(jié)論 利率是宏觀調(diào)控的最主要的工具之一，而房地產(chǎn)行業(yè)身為“準(zhǔn)金融”行業(yè)，利 率政策對其起到一定的影響，即使這種影響比較微弱。但是從利率政策的后續(xù)影響來看，雖然利率調(diào)整并不能直接決 定房價(jià)，但對房地產(chǎn)價(jià)格還是起到了一定的抑制作用。由此我們也 2010~2011 年初的加息的作用也將在接下來的半年或一年內(nèi)才得以體 可以簡單預(yù)測， 現(xiàn)。所以，需要通過進(jìn)一步規(guī)范住房市場和繼續(xù)推進(jìn)利率市場化改革以改進(jìn)利率傳導(dǎo)機(jī)制，從而達(dá)到運(yùn)用利率手段來保持房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn) 定發(fā)展。繁榮的房地產(chǎn)業(yè)在成為了我國經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)的同時(shí),也使宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了過熱的勢頭。2 研究的目的和意義房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè),各級銀行不僅強(qiáng)有力地支持著房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā),同時(shí)也為廣大的房屋購買者提供住房貸款。在這樣的背景下,作為調(diào)節(jié)資金供求杠桿的利率的不斷調(diào)整必定會給整個(gè)房地產(chǎn)市場帶來一定的影響,包括需求方、供給方和房價(jià)的影響。本文結(jié)合近期中國人民銀行的利率調(diào)整規(guī)定，探討了利率調(diào)整對我國房地產(chǎn)市場買賣雙方的具體影響以及對我國房地產(chǎn)投資規(guī)模及房價(jià)的影響。研究相關(guān)的文獻(xiàn)以及政策制度，查閱書籍、報(bào)刊、雜志、網(wǎng)絡(luò)，通過與導(dǎo)師、同學(xué)交流，思考分析完成內(nèi)容。第二部分，了解利率調(diào)整的主要內(nèi)容第三部分，利率調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)的影響在我國的現(xiàn)狀，發(fā)展中遇到的問題，針對問題解決的方法。4 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢 國外看來，有關(guān)利率與房地產(chǎn)價(jià)格二者關(guān)系的研究較多，全面的實(shí)證分析相對較少。國內(nèi)對利率調(diào)整與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系研究比較多，陳新橋和許文超[15]在《加息影響下的中國房地產(chǎn)》一文中，從短期和長期兩個(gè)角度對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行了分析,認(rèn)為目前我國房地產(chǎn)供求存在結(jié)構(gòu)性失衡問題，出于抑制通脹、放緩?fù)顿Y考慮下的升息在短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生太大影響，但長期來看，升息將有利于平衡供求結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定價(jià)格和提高房地產(chǎn)業(yè)的集中度。貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)投資有一定的調(diào)控作用，但力度有限。在短期，利率與貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)投資的影響性質(zhì)與長期情況是相同的,但影響并不顯著。要對房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效調(diào)控,必須依靠其它方式。中南大學(xué)商學(xué)院姚豐《利率變動對房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析：19982009》通過格蘭杰檢驗(yàn)，得出利率政策對房價(jià)調(diào)控效果是否明顯，取決于住房市場的規(guī)范程度以及利率傳導(dǎo)機(jī)制的順暢與否的基本結(jié)論?？偟膩碚f，關(guān)于利率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系的研究大多都是通過宏觀供求分析、數(shù)據(jù)分析，綜合運(yùn)用各種數(shù)據(jù)檢驗(yàn)方法來研究二者關(guān)系。文獻(xiàn)資料法主要運(yùn)用在對參考文獻(xiàn)和其他資料的收集和整理。根據(jù)前人對利率調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)影響的研究結(jié)論，并以此為依據(jù)進(jìn)行分析研究。這種方法的使用主要是總結(jié)事物的特征。在這篇文章中對多位學(xué)者的研究成果進(jìn)行了歸納與總結(jié)。2013年4月19日前，提交論文初稿或提綱，并交指導(dǎo)老師批閱。2013年5月31日以前，定稿并打印、