【正文】 大的地方。二、選擇好投資時(shí)機(jī)房地產(chǎn)業(yè)隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)周期性波動(dòng)，有高潮也有低谷。三、準(zhǔn)確市場(chǎng)定位在調(diào)查了解市場(chǎng)需求現(xiàn)狀，消費(fèi)者需求偏好的基礎(chǔ)上，細(xì)分市場(chǎng)作為企業(yè)開發(fā)目標(biāo)，發(fā)掘出某方面優(yōu)于其他人的項(xiàng)目，以適應(yīng)市場(chǎng)不同需求。四、確定營(yíng)銷原則營(yíng)銷工作是一項(xiàng)十分專業(yè)的工作，需要營(yíng)銷機(jī)構(gòu)與營(yíng)銷人員對(duì)物業(yè)市場(chǎng)和購(gòu)買者的心理和需求、不同的營(yíng)銷方式和手段有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。面對(duì)變幻莫測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只要房地產(chǎn)企業(yè)能審時(shí)度勢(shì)，抓住時(shí)機(jī)，搞好項(xiàng)目策劃，選定與本企業(yè)最相適應(yīng)、銷售潛力最大、獲得最豐的那部分市場(chǎng)作為競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)，并采取相應(yīng)的營(yíng)銷策略和靈活的經(jīng)營(yíng)方式，就能在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，創(chuàng)造出良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。美的海岸花園，英文意譯為May Flower Garden（五月花花園）。五月花花園，象征著成功者之家園。英文名寓意深刻，蘊(yùn)含并提升了花園項(xiàng)目的文化品位。來(lái)自上海的史亦群小姐的設(shè)計(jì)方案脫穎而出。標(biāo)志以“May Flower Garden”起頭的字母，也恰好是“美的”品牌“Midea”起頭字母“M”（共五個(gè)）組成五月花形，花瓣圍出一個(gè)海星圖案。標(biāo)志也深刻反映出美的海岸花園對(duì)生活住宅概念的高視點(diǎn)及不同凡響。色彩明朗，適合海岸花園住宅特點(diǎn)，緊扣May Flower Garden名稱的五月花形與海星圖案相融，突出了“花、海、美”的主題，達(dá)到了設(shè)計(jì)意念與形象感觀的完美統(tǒng)一。美的海岸花園項(xiàng)目于元月18日已獲集團(tuán)董事局批準(zhǔn)立項(xiàng)。會(huì)上，房產(chǎn)公司總經(jīng)理郭桂棠就項(xiàng)目總體策劃過(guò)程、規(guī)劃方案、項(xiàng)目特色、開發(fā)進(jìn)度、市場(chǎng)定位、推廣策略和財(cái)務(wù)預(yù)算等作了詳細(xì)的匯報(bào)，并向領(lǐng)導(dǎo)提出項(xiàng)目推進(jìn)中存在的問(wèn)題。他要求加快開發(fā)的進(jìn)度，要做好環(huán)境園林建設(shè)，有效降低成本，使項(xiàng)目體現(xiàn)“河港花園”特色，要重視自身在工程進(jìn)度和設(shè)計(jì)等方面的困難。鎮(zhèn)長(zhǎng)周志坤結(jié)合房地產(chǎn)投資運(yùn)作的特點(diǎn)，從宏觀角度，以專業(yè)眼光，深刻地分析了項(xiàng)目相關(guān)問(wèn)題，為項(xiàng)目發(fā)展提出了很好的指導(dǎo)性意見。何享健總裁認(rèn)為此次匯報(bào)全面、認(rèn)真、充實(shí)。何總相信美的一定能做好房地產(chǎn)。錄自《美的報(bào)》1998年10月15日第一版《北滘報(bào)》1998年10月15日第二版亮麗風(fēng)景線——美的海岸花園項(xiàng)目推介美的海岸花園位于順德市北滘鎮(zhèn)南部，占地670畝（45萬(wàn)平方米），東接廣珠公路（105國(guó)道），南連順德水道，西靠三洪奇生活區(qū)，北臨三樂(lè)公路，剛好在廣珠公路與三樂(lè)路的交界處，乘車前往廣州洛溪橋僅需30分鐘，去珠海、深圳僅需1個(gè)多小時(shí)，到大良8分鐘，到佛山只需20分鐘。美的海岸花園傍依北江（順德水道），江面開闊，高雅別致的江濱公園將建于小區(qū)之中。美的另一參建項(xiàng)目“君蘭高爾夫球場(chǎng)”將于今年年底正式落成開放，也是富有吸引力的休閑健身好去處。該項(xiàng)目按歐陸風(fēng)格的低密度別墅和多層洋房進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)人均綠地面積將超過(guò)12平方米。會(huì)所包含的設(shè)施有：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、卡拉OK廳、桌球室、乒乓球室、健身室、西餐咖啡廳、保健中心、特色展覽場(chǎng)所、銀行等，其中托兒所和幼兒園高檔設(shè)計(jì)，設(shè)寄宿服務(wù)。小區(qū)建成后，將以寧?kù)o的社區(qū)環(huán)境、高雅的文化格調(diào)，瑰麗的江畔風(fēng)光，怡人的園林景色，別具特色的住客會(huì)所和種類繁多的康樂(lè)設(shè)施吸引境內(nèi)外的置業(yè)人士。由此可見，缺乏完善的物業(yè)管理會(huì)對(duì)我們的生活造成多大的不便和損失，甚至直接威脅到人們每一個(gè)人的人身安全。物業(yè)管理特別是住宅區(qū)物業(yè)管理是服務(wù)內(nèi)容定位可以分為兩個(gè)部分：標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)和動(dòng)態(tài)化服務(wù)部分。大多數(shù)物業(yè)管理公司把絕大部分資源投入到這部分服務(wù)內(nèi)容中，力圖把管理的小區(qū)治理得井井有條、一塵不染。同樣，物業(yè)管理這一服務(wù)性行業(yè)也需要用規(guī)范的行為為其帶來(lái)高效的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，如樓梯每天掃多少遍，保安以什么言行向住戶或訪問(wèn)者提供服務(wù)，蓄水池多長(zhǎng)時(shí)間大清潔一次等等，這是物業(yè)管理建立信譽(yù)的基礎(chǔ)。動(dòng)態(tài)服務(wù)包括對(duì)住戶需求的調(diào)查和動(dòng)態(tài)監(jiān)控體系，目前絕大部分物業(yè)管理公司都曾進(jìn)行過(guò)前期的業(yè)主需求調(diào)查，但90%是表面的，一次性的，只有極少數(shù)物業(yè)管理公司會(huì)定期地進(jìn)行類似的調(diào)查，而正確的做法應(yīng)該是把對(duì)所管理小區(qū)的業(yè)主需求調(diào)查和動(dòng)態(tài)監(jiān)控作為常規(guī)的、不間斷的工作內(nèi)容看待，并且用超前的意識(shí)去尋找業(yè)主的需求。有了動(dòng)態(tài)化服務(wù)，才能創(chuàng)造出高效的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上向住戶提供體現(xiàn)出物業(yè)管理靈魂所在的個(gè)性化服務(wù)和更多的超值服務(wù)。首先，物業(yè)管理保障了業(yè)主的合法權(quán)益，可以有效地根治“重建輕管”帶來(lái)的弊端，保證房屋的建筑質(zhì)量；其次，它延長(zhǎng)了物業(yè)的壽命，通過(guò)統(tǒng)一管理，避免各自為政的亂搭建和不合理的裝修對(duì)承重結(jié)構(gòu)和外墻美觀的破壞，通過(guò)加強(qiáng)物業(yè)的管理、維修和保養(yǎng)，可以保障居民生命和財(cái)產(chǎn)安全，從客觀上起到物業(yè)的保值和增值的作用；再次，創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美的物業(yè)環(huán)境，充分發(fā)揮物業(yè)整體的功能，在小區(qū)內(nèi)建立一套對(duì)廣大用戶的利益起保護(hù)作用的公共秩序，保證住戶身心的健康發(fā)展；還有，完善的物業(yè)管理服務(wù)，可以方便居民生活，減輕居民負(fù)擔(dān)，體現(xiàn)住戶的尊貴，創(chuàng)造出一流的高品質(zhì)社區(qū)文化。在為期兩個(gè)月的培訓(xùn)中，各位老師不顧酷暑高溫，仔細(xì)地查閱了許多資料，認(rèn)真?zhèn)湔n，使我學(xué)習(xí)到了房地產(chǎn)行業(yè)許多知識(shí)，銷售技巧也得到較大的提高。售樓工作是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程中相當(dāng)重要的環(huán)節(jié)，關(guān)系到我們開發(fā)的樓盤能否順利賣給目標(biāo)客戶，在與目標(biāo)客戶接觸過(guò)程中，我們售樓員的表現(xiàn)往往會(huì)對(duì)客戶的購(gòu)買行為產(chǎn)生極大的影響。前幾天，我們售樓員去了一趟深圳萬(wàn)科。尤其是國(guó)企老總馮佳的營(yíng)銷講座給我的感觸最深，使我認(rèn)識(shí)到一個(gè)高素質(zhì)的銷售人員不僅要能借鑒別人成功的經(jīng)驗(yàn)，而且自身還要不斷學(xué)習(xí)和總結(jié)。兩個(gè)多月的培訓(xùn)很快就結(jié)束了，這次培訓(xùn)活動(dòng)領(lǐng)著我進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)多姿多彩的世界，對(duì)我們售樓員來(lái)說(shuō)也是一個(gè)良好的開端。錄自《美的報(bào)》1998年10月15日第四版住宅小區(qū)發(fā)展新趨勢(shì)——三大一小一多、服務(wù)功能全面、停車場(chǎng)所合理隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和人們居住水平的逐步提高，房地產(chǎn)發(fā)展商已不可回避地面對(duì)這樣一個(gè)問(wèn)題：住宅小區(qū)發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)走向何方？其實(shí)早在1996年底，建設(shè)部在北京推出了小康規(guī)范小區(qū)“世紀(jì)村”，從小區(qū)的總體規(guī)劃、住宅的結(jié)構(gòu)與設(shè)計(jì)、小區(qū)服務(wù)功能配套，以及停車場(chǎng)所的設(shè)置等方面，提出了許多新思路，標(biāo)志著未來(lái)住宅小區(qū)建設(shè)發(fā)展怕新趨勢(shì)。交房標(biāo)準(zhǔn)趨向兩極化：一是基本上是毛坯房、水電入戶，具體裝修由用戶自己安排，但開發(fā)商在房屋質(zhì)量和外墻及屋面的處理上絲毫不能偷工減料，這樣有利于控制價(jià)格，也可避免二次裝修的浪費(fèi)；二是基本上可以入住房，水電到位，甚至在單元套房?jī)?nèi)配置全家家具、廚具、掛衣架、衛(wèi)生潔具。二、小區(qū)服務(wù)功能全面未來(lái)小區(qū)服務(wù)功能進(jìn)一步完善，必然形成購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、健身、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等一系列的一條龍服務(wù)，特別是考慮到學(xué)校和幼兒園的配置，注意與當(dāng)?shù)孛浦攸c(diǎn)學(xué)校掛鉤，提高了整體物業(yè)管理水準(zhǔn)。這就為業(yè)主們提供了出入的交通方便；又在市民中起到長(zhǎng)久宣傳作用，擴(kuò)大了項(xiàng)目的知名度。在小區(qū)停車場(chǎng)設(shè)置上，除考慮業(yè)主固定車位外，還應(yīng)注意公共車位的設(shè)計(jì)。近年來(lái)，一些房地產(chǎn)較為發(fā)達(dá)地區(qū)的發(fā)展商已開始實(shí)踐這些思路。錄自《美的報(bào)》1998年11月26日第四版居家新概念——“美的海岸花園”住宅小區(qū)簡(jiǎn)析（上篇）廣東順德“美的海岸花園”項(xiàng)目，是由廣東美的集團(tuán)及其直屬的房產(chǎn)有限公司正在開發(fā)的一個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目。它是繼碧桂園、君蘭高爾夫生活村之后，向社會(huì)獻(xiàn)上的第三個(gè)閃亮樓盤，成為后起之秀，形成三角鼎立之勢(shì)，相輝相映。本文主要就“美的海岸花園”小區(qū)總體規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)，作簡(jiǎn)要分析闡述。發(fā)展商力求項(xiàng)目在“環(huán)境靚、建筑好、配套全、規(guī)模大”上做足功夫。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)（一）地塊特點(diǎn)：小區(qū)地塊呈東、西走勢(shì)，長(zhǎng)750米，南北進(jìn)深寬約400米，位居三樂(lè)路與北江之間，地勢(shì)舒展，江面寬闊，廣珠快速干線105國(guó)道，則在東面擦邊而過(guò)，西側(cè)在自來(lái)水廠和三洪奇生活區(qū)，使南北寬度內(nèi)又分為北側(cè)的250米寬和南側(cè)堤外約150米寬兩個(gè)條形區(qū)塊，并均朝向南邊海岸，從左右側(cè)的東、西方向伸展開去。（二）用地及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：規(guī)劃總用地：；小區(qū)建筑規(guī)劃總用地：，分別各占：% 、 % 、 %；，綠地率：%；人均綠化面積：；小區(qū)總戶數(shù)： 2233戶；人口規(guī)模：7900人；容積率： ；建筑密度：%。小區(qū)整體的設(shè)計(jì)布局，采用全圍式、雙圍合式為主調(diào)，排列式、集中式為點(diǎn)綴的群體組合理念與處理手法。各組團(tuán)之間，采用了大環(huán)形交通路網(wǎng)進(jìn)行連接，一改普通常用的平直、十字形路網(wǎng)。路網(wǎng)不再只是為交通而服務(wù)，而是與環(huán)境取得了有機(jī)聯(lián)系和相互融合?？偲矫嬷蟹秩齻€(gè)功能區(qū)塊：臨沙灘的堤外一塊，布置“鬧市”的會(huì)所及社群的室內(nèi)外公共文體活動(dòng)設(shè)施，托兒所、小學(xué)以及臨江主題公園（如“兒童世界”、“花卉林藝園”、“情侶迷你公園”）等，均布置在東、西近500多米的臨岸區(qū)，總建筑面積約1萬(wàn)平方米。往后的堤內(nèi)中心地帶，面向江河布置獨(dú)立式低層住宅群，即花園別墅區(qū)，共計(jì)188幢，總建筑面積6萬(wàn)平方米。該區(qū)的局部地方，設(shè)計(jì)少量的小高層住宅（12層為主），此項(xiàng)按空中花園住宅的概念進(jìn)行設(shè)計(jì)。在小區(qū)豎向設(shè)計(jì)中，結(jié)合其總平面三分塊內(nèi)容，形成了垂直向上三個(gè)空間層次：會(huì)所公建及別墅群層；六層洋房層次，到12層的小高層為制高景點(diǎn)。而臨三樂(lè)路一側(cè)的建筑街景，主要可通過(guò)建筑造型和建筑立面上的虛實(shí)、凹凸伸縮、光影、色澤及材料質(zhì)感的對(duì)比和空間的組合，以及天際線的局部變化來(lái)產(chǎn)生同樣豐富的建筑效果。小區(qū)內(nèi)為使人車徹底分流，并提供洋房住戶足夠多的車位，采用了半地下室半地面架空的停車方式，既獲得良好便利的停車，又使組團(tuán)圍合內(nèi)，尤其是附近住宅首層的環(huán)境小氣候得到改善。居家新概念——“美的海岸花園”住宅小區(qū)簡(jiǎn)析（下篇）三、建筑設(shè)計(jì)（一）洋房單體戶型的分析設(shè)計(jì)洋房平面面積從每戶80平方米至120平方米不等，有六種不同面積指標(biāo)，四種基本戶型類別，分別是二戶二廳、三房二廳（兩種）、四房二廳。小區(qū)的洋房平面布置，力求設(shè)計(jì)詳細(xì)、周到，精雕細(xì)琢，既把握著大體，又考慮到平面細(xì)部。室內(nèi)功能中，居住功能與日常功能互不干擾，動(dòng)靜分離，相對(duì)獨(dú)立。設(shè)計(jì)布局中處處反映出設(shè)計(jì)師、發(fā)展商對(duì)住戶的細(xì)心關(guān)懷。并注重光影處理，色澤搭配，及材料質(zhì)感肌理的對(duì)比。發(fā)展商、建筑師需深入研究把握業(yè)主對(duì)戶型、房間、面積及其分配、環(huán)境、設(shè)備等的需求，努力探索居家心理，居住文化與習(xí)慣，以及可能的裝修潮流及其表現(xiàn)手法，尋求住宅設(shè)計(jì)新概念。項(xiàng)目對(duì)別墅區(qū)從群體規(guī)劃布局，到單體平、立面的組織設(shè)計(jì)，均反復(fù)推敲研究，并力求創(chuàng)新，確保戶型不落后，外觀耐看，成為市場(chǎng)持久的熱點(diǎn)。小區(qū)的別墅根據(jù)不同的面積指標(biāo)以精品意識(shí)，精心推出46種基本戶型款式，和多種不同立面效果，并在此基礎(chǔ)上產(chǎn)生多種變化，供住戶多樣選擇，使別墅群置于環(huán)境整體中，既能有豐富個(gè)性，又在對(duì)比中取得統(tǒng)一協(xié)調(diào)。洋房和別墅的外墻飾面材料，均用外墻涂料，使立面具有豐富細(xì)膩的表現(xiàn)力，偏暖的溫和色做基本調(diào)，配以線腳等的局部點(diǎn)綴和坡面西式琉璃瓦蓋頂，更具生活祥和的氛圍。在硬件上，有功能集中的花園會(huì)所，其建筑特色包括會(huì)所內(nèi)部空間渲染，同樣采用歐陸建筑風(fēng)格。區(qū)內(nèi)幼兒園、托兒所、小學(xué)等的建筑面積約4000平方米。“美的海岸花園”不僅在環(huán)境上結(jié)合其獨(dú)有的地形地貌特點(diǎn)，并變約束限制的因素為特色規(guī)劃的因子，從一草一木、一窗一柱開始，精心營(yíng)造；也在建筑單元的構(gòu)筑設(shè)計(jì)上，反映出其強(qiáng)烈的精品意識(shí)，進(jìn)行精雕細(xì)琢，是極富人性化的設(shè)計(jì)，是現(xiàn)代建筑技術(shù)現(xiàn)代材料與古典建筑藝術(shù)完美結(jié)合的產(chǎn)物，是居住理念與現(xiàn)代生活需求的和諧統(tǒng)一，點(diǎn)點(diǎn)滴滴既凝聚著美的人的探求奉獻(xiàn)，也滿足您的生活需求?！睹赖膱?bào)》1999年2月26日第三版美的海岸花園商標(biāo)已注冊(cè)在現(xiàn)代市場(chǎng)日益講求品牌效應(yīng)的今天，美的房產(chǎn)有限公司從美的海岸花園開發(fā)立項(xiàng)開始就深知樹立項(xiàng)目品牌的價(jià)值和意義。美的海岸花園注冊(cè)商標(biāo)，包括“美的海岸花園”中、英文名和五月花海星圖案等，美的海岸花園注冊(cè)商標(biāo)涉及建筑、建材、混凝土、建筑信息、施工監(jiān)督、拆除建筑物、室內(nèi)外裝修工程等與經(jīng)營(yíng)相關(guān)的類別，注冊(cè)的全部?jī)?nèi)容將受到法律保護(hù)，以防止他人在其他方面使用同一名稱或圖案。未來(lái)的美的海岸花園，是一個(gè)有大面積園林綠化，大量環(huán)藝小品、配套設(shè)施齊全、管理服務(wù)一流的高品味生活區(qū)。美的房產(chǎn)公司對(duì)美的海岸花園商標(biāo)進(jìn)行全面注冊(cè)，不僅顯示公司對(duì)這一項(xiàng)目開發(fā)的信心，而且也能自己提出了更高更嚴(yán)的要求，確保自己的品牌在消費(fèi)者心中的良好形象，使項(xiàng)目上市之初就站在房地產(chǎn)界的第一方陣?yán)?，在激烈?jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。錄自《美的報(bào)》1998年11月26日第四版美的、怡高強(qiáng)強(qiáng)合作美的房產(chǎn)公司就其新開發(fā)的美的海岸花園物業(yè)管理事項(xiàng)，與香港怡和高力物業(yè)服務(wù)有限公司達(dá)成使用意向，并于日前在順德北滘正式簽約。素以“要做就要做一流”著稱的美的公司，自美的海岸花園項(xiàng)目開發(fā)以來(lái)，一直致力于全面提升該小區(qū)的綜合檔次，于是他們相繼請(qǐng)來(lái)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)聲譽(yù)極高的萬(wàn)科公司和銷售經(jīng)驗(yàn)極為豐富、名振東南亞市場(chǎng)的香港經(jīng)緯集團(tuán)。該公司在20多個(gè)國(guó)家設(shè)有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，在國(guó)內(nèi)北京、上海、廣州等十多個(gè)城市都管有樓盤。錄自《順德報(bào)》1999年1月16日第二版美的海岸花園——順德經(jīng)濟(jì)走廊的一個(gè)靚點(diǎn)順德經(jīng)濟(jì)的發(fā)展重點(diǎn)，是抓好一個(gè)中心及兩個(gè)基本點(diǎn)，其中一個(gè)基本點(diǎn)是指發(fā)展好倫教 北滘兩鎮(zhèn)。 美的海岸花園依北江而建，從江面上看美的海岸花園，正鑲嵌在三洪奇公園及北滘立交橋街心公園之中。小區(qū)中巨大的江濱公園又將住宅區(qū)藏匿于花紅葉綠之中，使住宅“猶抱琵琶半遮面”，住戶猶在叢林中。與周邊車來(lái)人往、嘈雜不安的環(huán)境相比，園區(qū)顯得像一方寧?kù)o的港灣。 美的海岸花園充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，全部采用低密度、低容積率的小洋樓及別墅布局，保留海岸天然景觀，突出綠化和美化環(huán)境，講究歐陸風(fēng)格與嶺南園林的結(jié)合，定位于地中海小城，以沙灘、水域?yàn)楸尘?，通過(guò)林蔭道、花壇、草坪、水池、整型樹等西方手法，融合回廊，曲徑、彎溪曲池、樓臺(tái)亭榭等傳統(tǒng)藝術(shù)，從環(huán)境到建筑，從園林到小品，力求人與建筑、人與環(huán)境和諧，使園區(qū)雖由人作，卻宛自天開。有房地產(chǎn)專家根據(jù)區(qū)域升值情況，將目前的樓盤分作四類，一是社區(qū)老化型，二是老化但已在更新，三是如日中天，但已飽和，四是明月星辰，價(jià)格尚低，前景看漲。美的海岸花園正處順德經(jīng)濟(jì)走廊，又在發(fā)展勢(shì)頭正旺的北滘鎮(zhèn)，北滘是廣東省首個(gè)工業(yè)產(chǎn)值超百億鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增長(zhǎng)，必然引來(lái)住房的需求，而北滘住宅已呈偏緊之