【正文】 互影響匯聚而成的。但是，隨著時期的不同，地區(qū)的不同，或者房地產(chǎn)的類型不同，那些影響較大的因素也許會變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。 某些因素對房地產(chǎn)價格的影響是完全可以用數(shù)字模型來度量的，但更多的因素對房地產(chǎn)價格的影響是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數(shù)學公式表達出來。所以說，房地產(chǎn)估價必須借助科學的估價方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決。影響房地產(chǎn)價格的因素多而復雜，通常需要進行歸納分類。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。此處值得一提的是，許多影響因素之間并不是完全獨立的，但在分析某一因素對房地產(chǎn)價格的影響時是假定其他因素不變的，雖然實際生活中不可能不變。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型：A全國房地產(chǎn)總的供求狀況B本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C全國本類房地產(chǎn)總的供求狀況D本地區(qū)本類房地產(chǎn)總的供求狀況由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。一、房地產(chǎn)價格的特點：房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。房地產(chǎn)價格與一般物價的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的特征。若要求取價格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動性，結(jié)果其可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)實物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益，所以房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是這些無形的權(quán)益的價格。因此，房地產(chǎn)估價與對房地產(chǎn)權(quán)益的了解、分析之間有密切關(guān)系是必然的。房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。在估價時，應(yīng)密切注意把握今日的價格為昨日的展開、明日的反映這一事實。一般商品可以開展樣品交易、品名交易，其價格可以在交易市場上形成。自身條件房地產(chǎn)自身條件的好壞，直接關(guān)系到其價格高低。這些因素分別如下：位置各種經(jīng)濟活動和生活活動對房地產(chǎn)位置都有所要求。無論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。房地產(chǎn)價格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。居住房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近?！耙徊讲钋Ы稹睂τ谏虡I(yè)來講永遠是個真理，但對于營造別墅則是個誤區(qū)。一般來說，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運輸，便利于廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。故房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。但房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時，則價格回上升；相反，則價格會下跌。地址條件決定著土地的承載力。在城市土地中，尤其是在現(xiàn)代城市建設(shè)向高層化發(fā)展的情況下，地質(zhì)條件對地價的影響較大。地形地勢地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。一般來說，凡面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，價格較低。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相應(yīng)較低。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的價格會大大高于較小面積土地的價格。土地形狀土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響。形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價格一般較低。地價與土地形狀成正相關(guān)：土地形狀規(guī)則，地價就高；土地形狀不規(guī)則，地價就低。房地產(chǎn)價格與日照的關(guān)系具有下列特征：一方面與日照成正相關(guān)；另一方面與日照成負相關(guān)。日照對房地產(chǎn)價格的影響還可以從住宅的朝向?qū)ζ鋬r格的影響中看到。房地產(chǎn)價格與風向的關(guān)系在城市中比較明顯，在上風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較高，在下風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較低。把降水量與地勢結(jié)合起來看，其對房地產(chǎn)價格的影響更明顯。天然周期性災害凡是天然周期性災害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不能利用。甚至由于靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風景、水路交通，從而這類土地的價格要高于其他土地。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。這方面的因素有：聲覺環(huán)境噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格必然低下。大氣環(huán)境房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞的氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價格影響也很大。水文環(huán)境地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價格也有較大的影響視覺環(huán)境房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對房地產(chǎn)價格都有影響衛(wèi)生環(huán)境清潔衛(wèi)生情況如何，對房地產(chǎn)價格也有影響四、人口因素房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)如何，對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。人口數(shù)量房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。特別是在城市，隨著外來人口或流動人口的增加對房地產(chǎn)的需求必然加大，從而促進房地產(chǎn)價格的上漲。人口素質(zhì)人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格高低的變化。如果一個地區(qū)中的居民素質(zhì)低，組成復雜，秩序欠佳，人們多不愿在此居住，房地產(chǎn)價格必然低落。家庭規(guī)模發(fā)生變化，即使總數(shù)不變，也將引起居住單位數(shù)的變動，從而引起需用住宅數(shù)量的變動，隨之導致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價格。五、經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有：經(jīng)濟發(fā)展狀況，儲蓄，消費，投資水平，財政收支以及金融狀況，物價（特別是建筑材料價格），建筑人工費，利息率，居民收入，房地產(chǎn)投資。物價房地產(chǎn)價格與物價的關(guān)系非常復雜。就單獨一宗房地產(chǎn)而言，物價的變動可以引起房地產(chǎn)價格的變動，如建筑材料價格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。居民收入通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產(chǎn)的需求增多，導致房地產(chǎn)價格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對房地產(chǎn)價格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機），則必然會引起房地產(chǎn)價格變動。一般來說，政治不安定，意味著社會動蕩，影響人們投資、置業(yè)的信心，造成房地產(chǎn)價格低落。房地產(chǎn)所處的地區(qū)，如若經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保障，因此造成房地產(chǎn)價格低落。一般來說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況：l 引起房地產(chǎn)價格上漲；l 引起房地產(chǎn)價格下跌；l 起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。而當情況相反時，那些預計房地產(chǎn)價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會促使房地產(chǎn)價格進一步下跌。 城市化一般來說，城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，帶動城市房地產(chǎn)價格上漲。土地制度 土地制度對土地價格的影響也許是最大的。住房制度住房制度與土地制度一樣，對房地產(chǎn)價格的影響也是最大的。房地產(chǎn)價格政策 房地產(chǎn)價格政策，有兩類：一類是高價格政策；一類是低價格政策。因此，高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲，低價格政策造成房地產(chǎn)價格下落。城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃 這些對房地產(chǎn)價格有很大的影響，特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等指標。（2）從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價的作用。交通管制 某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通便利，但實際上并不便利，這就是受到了交通管制的限制。如果住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲和行人行走的不安全感，因此會提高房地產(chǎn)的價格。影響房地產(chǎn)價格的因素主要有下列七個：（1）購買或出售心態(tài)；（2）欣賞趣味（個人偏好）；（3）時尚風氣；（4）接近名家住宅心理；（5）講究門牌號碼，樓層數(shù)字或土地號數(shù)；（6）講究風水；（7）價值觀的變化。影響房地產(chǎn)價格的主要因素有下列四個經(jīng)濟狀況發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價格上漲。一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產(chǎn)價格會陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭威脅或影響的地區(qū)，其房地產(chǎn)價格也有所下降。如若國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會出現(xiàn)實行經(jīng)濟封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些一般會導致房地產(chǎn)價格下跌。十、其它因素 影響房地產(chǎn)價格除了上述列舉的九大因素之外，還有一些。第一節(jié) 建筑物的分類一、建筑物的用途分類及特點 民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。（2）公共建筑：供人們從事社會性公共活動的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物，如各類學校、圖書館、影劇院等。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。二、按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔；墻下有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)下為地基，全部荷載由墻、基礎(chǔ)傳到地基上。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)。其他由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平荷載（風荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。水泥（1）常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種（2）水泥標號：水泥標號是表示水泥硬化后的抗壓能力。（3）常用水泥的技術(shù)特性凝結(jié)時效性：水泥的凝結(jié)時間分為初凝與終凝。終凝為水泥漿開始拌合時到水泥完全失去可塑性開始產(chǎn)生強度的時間。水泥硬化后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。隨著水化過程的進行，不斷放出熱量稱為水熱化。 細度：指水泥顆粒的粗細程度。但顆粒越細，其制作成本越高，并容易受潮失效。標準稠度是做水泥的安定性和凝結(jié)時間時，國家標準規(guī)定的稠度。按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。按強度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個級別。（2）建筑用鋼筋的應(yīng)用 Ⅰ級鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強度較低，塑性及焊接性能較好。 變形鋼筋中Ⅱ級、Ⅲ級鋼筋的強度、塑性、焊接性能等綜合使用指標較好，是普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中用量最大的鋼筋品種，也可經(jīng)冷拉后做預應(yīng)力筋使用。冷拉Ⅰ級鋼筋適用于普通鋼筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ級、Ⅲ級、Ⅳ級鋼筋均可作為預應(yīng)力筋使用。木材（1）木材的種類：分為針葉樹和闊葉樹兩類。闊葉樹材質(zhì)較堅硬，稱之為硬材，主要用于裝修工程。魚鱗云杉：又名白松。 馬尾松：材質(zhì)中硬，紋理直斜不勻，結(jié)構(gòu)中至粗，不耐腐，松脂氣味濃，在水中很耐久，主要用于制作模板、門窗、櫞條、木柱等。主要用于檁條、地板、木樁等。主要用于制作屋架、檁條、門窗、腳手桿等。主要用于制作模板及細木裝飾等。細皮的結(jié)構(gòu)精細，不易變形，容易加工，適于較高要求的裝修；粗皮的結(jié)構(gòu)較松，但質(zhì)料堅固，變形與收縮量較小，適用于要求不高的裝修。原木是指伐倒后經(jīng)修枝，并截成一定長度的木材。杉原條是指只經(jīng)修枝剝皮，沒有加工成材的杉木，長度5M以上，梢直徑60mm以上。板材是指斷面寬為厚的三倍及三倍以上者；方材是指斷面寬度小于厚度的三倍者。其中石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在一起形成堅固整體。 混凝土的強度：抗壓強度是混凝土的主要強度指標，它比混凝土的其它強度高得多，工程中主要是利用其抗壓強度，也是進行結(jié)構(gòu)設(shè)計的主要依據(jù)。對混凝土除要求具有一定的強度安全承受荷載外，還應(yīng)具有耐久性，如抗?jié)B、抗凍、耐磨、耐風化等。擠壓成型的土塊稱為磚坯，經(jīng)風干后送入窯內(nèi)，在900—1000℃的高溫下煅燒即成磚。黏土磚的尺寸為：240mm115 mm53 mm。 空心磚和多孔磚：空心磚的規(guī)格為190 mm190 mm90 mm，每立方米約重1100? Kg。（2）黏土磚的強度：黏土磚的特點是抗壓強度高，可以承受較大的外力。一個建筑物選用哪一個強度等級的磚，應(yīng)由設(shè)計單位通過計算確定。吸水率一般允許在8%—10%的范圍內(nèi)?？箖鲂杂蓪嶒炞鞒?。外觀無明顯彎曲、缺楞、掉角、裂縫等缺陷，敲擊時發(fā)出清脆的金屬聲，色澤均勻一致。（1）地基和基礎(chǔ)：地基：系建筑物下面的土層?；A(chǔ)：位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。（2）墻和柱：承重墻和柱是建筑物垂直承重構(gòu)件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連同自重一起傳給基礎(chǔ)。（3）樓板和地面：樓板是水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。樓板對墻身還起著水平支撐的作用。（4）樓梯：是指樓層間垂直交通通道。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給墻或柱；同時又起到保溫、防水等作用。有的門兼有采光、通風的作用。一般來說，基礎(chǔ)、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕糠?；門、窗、樓梯等則是建筑物的附屬部件。按埋置深度可分為：淺基礎(chǔ)、深基礎(chǔ)。按受力性能可分為：剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。條形基礎(chǔ)：當建筑物采用磚墻承重時，墻下基礎(chǔ)常連續(xù)設(shè)置，形成通長的條形基礎(chǔ) 剛性基礎(chǔ)：是指抗壓強度較高，而抗彎和抗拉強度較低的材料建造的基礎(chǔ)。 柔性基礎(chǔ)：用抗拉和抗彎強度都很高的材料建造的基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。這種基礎(chǔ)適用于上部結(jié)構(gòu)荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性基礎(chǔ)不能滿足要求的情況。滿堂基礎(chǔ)：當上部結(jié)構(gòu)傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨立基礎(chǔ)不能滿足地基要求時，常將這個建筑物的下部做成整塊鋼筋混凝土基礎(chǔ)，成為滿堂基礎(chǔ)。 伐形基礎(chǔ)：是埋在地下的連片基礎(chǔ)，適用于有地下室或地基承載力較低、上部傳來的荷載較大的情況。箱形的內(nèi)部空間構(gòu)成地下室，具有較大的強度和剛度，多用于高層建筑。樁基的作用是將荷載通過樁傳