房地產(chǎn)研究資料-閱讀頁
2025-07-12 14:46本頁面
【正文】 別長。土地的過度性開發(fā)利用和奢侈性開發(fā)利用，都必將嚴(yán)重影響上海的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。〖行業(yè)標(biāo)志性企業(yè)動(dòng)態(tài)〗金融街簽訂重大土地銷售合同 金融街發(fā)布公告稱，公司于2003年5月8日與天惠置地簽訂協(xié)議，決定就規(guī)劃中的北京金融街E區(qū)7號(hào)辦公樓項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行合作，公司將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給天惠置地。在近幾年房地產(chǎn)業(yè)增長迅猛的帶動(dòng)下，由重慶華亞重組而來的金融街，因其擁有金融街地區(qū)土地的獨(dú)家開發(fā)權(quán)而受益非淺。此次轉(zhuǎn)讓也可能是出于收縮公司過長戰(zhàn)線的考慮。如此看來，去年11月18日同意將金融街B3酒店項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給華融公司控股的項(xiàng)目公司也極有可能是出于此考慮。目前，其第一期“格林風(fēng)范”已經(jīng)啟動(dòng)。開發(fā)資金40%來自企業(yè)自有資金，60%依靠銀行貸款。凌克介紹，公司將結(jié)合上海發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)――嘉定汽車工業(yè)，樹立項(xiàng)目獨(dú)一無二的品牌賣點(diǎn)。除已啟動(dòng)的南翔星城項(xiàng)目以外，今年集團(tuán)另有3個(gè)項(xiàng)目將在滬上啟動(dòng)。其實(shí)上海附近的一些縣級(jí)城市，如江陰、太倉、昆山等區(qū)域居民消費(fèi)能力普遍較強(qiáng)，對(duì)高檔房產(chǎn)需求強(qiáng)烈，但現(xiàn)有的樓盤質(zhì)量不高。 〖行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人及特點(diǎn)〗鄧智仁挺不住了，薩斯病嚴(yán)重沖擊北京房地產(chǎn)行業(yè)4年前在北京創(chuàng)辦環(huán)宇信達(dá)行的鄧智仁，在地產(chǎn)界一直被視為傳奇人物，可惜正當(dāng)他的業(yè)務(wù)如日中天之時(shí)，非典型肺炎卻把他的一番事業(yè)攻陷了；面對(duì)所有業(yè)務(wù)幾陷癱瘓，他已估計(jì)自己的公司也許只能撐上3個(gè)月。經(jīng)歷了香港利達(dá)行倒閉一役，鄧智仁四年前在首都建立了“環(huán)宇信達(dá)行”房地產(chǎn)顧問，希望重建他的地產(chǎn)代理王國，經(jīng)過四年的奮斗，公司每年?duì)I業(yè)收入已由首年的200多萬元人民幣，增至第三年的1900多萬元人民幣?！辈贿^，似乎是愈戰(zhàn)愈勇，他對(duì)未來還是有信心的，他說。 〖港臺(tái)投資經(jīng)驗(yàn)〗在非典期間“擴(kuò)軍備戰(zhàn)”，等于越過了投資零回報(bào)期在深圳餐飲酒店業(yè)普遍受非典型肺炎疫情影響，許多商家對(duì)前景表示擔(dān)憂的時(shí)候，香港鳳凰樓飲食連鎖經(jīng)營公司董事長蔣展能卻“逢低入市”，加快裝修他在深圳的第6個(gè)投資項(xiàng)目――雅園賓館主樓及附屬酒樓“鳳凰樓”。“非典”帶來的影響也一度考驗(yàn)著雅園賓館的改造項(xiàng)目，家人和親友都為蔣展能的投資擔(dān)心。但蔣展能在反覆觀察和再三權(quán)衡后，不僅沒有減少投資，反而決定將原定7000萬元的投資額增加到1億元。他說，這段時(shí)間正是商家“擴(kuò)軍備戰(zhàn)”的好時(shí)機(jī)，酒樓在這段時(shí)間搞裝修和前期準(zhǔn)備等于越過了投資零回報(bào)期。 〖港臺(tái)同業(yè)市場〗香港經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要信號(hào)香港恒生指數(shù)成份股出現(xiàn)重大調(diào)整。受此影響，%%，這反映香港經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在調(diào)整。三年前，地產(chǎn)股信德集團(tuán)、合和實(shí)業(yè)和鷹君相繼出局。地產(chǎn)公司持續(xù)從恒指成份股中出局，一方面反映地產(chǎn)業(yè)的影響力逐漸削弱，同時(shí)也是香港經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)信號(hào)。臺(tái)灣“養(yǎng)生、健康”住宅市場異軍突起 SARS疫情持續(xù)擴(kuò)大，使臺(tái)灣北部、中部房地產(chǎn)市場的新建住宅和預(yù)售住宅看房人數(shù)減少20%至30%。較一般住宅，這類養(yǎng)生住宅、健康住宅叫好又叫座，可謂是第二季異軍突起的亮點(diǎn)。 〖案例比較及分析〗“造城運(yùn)動(dòng)”與TOD 威格斯地產(chǎn)的老總李忠日前撰文指出，現(xiàn)在，正如某些策劃大師所說的，中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個(gè)大盤時(shí)代。然后再到100萬平方米，再到200萬平方米，用一個(gè)開發(fā)商話來說：“像我這種不到10萬平方米的樓盤，都不好意思對(duì)人講了?！ ∪欢?，我們現(xiàn)在造的城市都還年輕，還談不上有什么閱歷，最早造成的像碧桂園這樣的城也還不到10歲。我們現(xiàn)在等于是種了一片片還沒有收獲的莊稼地，究竟能收獲多少糧食，大家都還不能作一個(gè)準(zhǔn)確的判斷?！ ≌`區(qū)之一就是居住人群的過分同質(zhì)化。在進(jìn)行主力客戶群定位時(shí)，都力求定位準(zhǔn)確，而客戶群定位越準(zhǔn)確，也就相應(yīng)的將此居住區(qū)的居住人群同質(zhì)化了。這樣，他們的孩子的年齡也就更加接近。什么時(shí)候等到這些孩子從中學(xué)畢業(yè)，回城讀大學(xué)，他們的父母也漸漸老了（原來的主力客戶們老了?。┯谑沁@個(gè)新城也就失去了活力。Alexander指出：“生命的周期中，人們需要從和他們自己處于不同時(shí)期的人那里獲得支持和認(rèn)可，同時(shí)也需要從和他們自己處于同一時(shí)期的人那里獲得支持。 誤區(qū)之二就是戶型隔離問題基礎(chǔ)上的物業(yè)管理問題。但事實(shí)上，如果對(duì)于一個(gè)面積超過7000住戶以上的大型社區(qū)而言，就必須考慮社區(qū)管理模式中的居民互助與就業(yè)問題，而不能僅僅是所謂的封閉管理了。比如有老人的家庭，如果老人是足夠健康的，那么他們可以開辦一個(gè)照顧幼兒的兒童天地；而如果有下崗待業(yè)的年輕人在家，那么他們可以開辦一個(gè)照顧周邊老人的老齡服務(wù)設(shè)施。其實(shí)這些服務(wù)崗位，本身也是一種就業(yè)的機(jī)會(huì)，完全可以安置一部分本社區(qū)內(nèi)的人口就業(yè)――一種建立在社區(qū)互助基礎(chǔ)上的就業(yè)?！ ∪绻f到就業(yè)問題，新加坡的居屋建設(shè)可以說是最成功的，因?yàn)樗坏紤]了居住的問題，還在相當(dāng)大的程度上考慮到了居屋居民就業(yè)的問題――在每個(gè)新加坡的工屋居住區(qū)里，你都能看到相當(dāng)數(shù)量的工業(yè)廠房等就業(yè)設(shè)施，這些都是為了解決工屋居民的一部分就業(yè)問題――事實(shí)上，一個(gè)完全不具備就業(yè)動(dòng)力的城市邊緣“新城”，是不能夠真正吸引居住者的。沒有就業(yè)的動(dòng)力，城市郊區(qū)也罷，我們造城也罷，是不可能真正地留住大量的居住人群的?！ ∮捎诓扇∏拔乃龅姆忾]管理，所以不論多大的大盤，開發(fā)商在造城時(shí)，無一例外地都采取了“劃地為城”的方法?！边@種話我們聽了又聽，于是我們看到的公共道路也越來越少，等這些大大的小區(qū)都封閉起來以后，帶給居民的卻常常是一種交通上的災(zāi)難。超出了這個(gè)閾值之后，就不能是原有規(guī)模的簡單放大了，而必須采取一些與之相匹配的方法來解決問題。第一個(gè)是TOD概念，即公共導(dǎo)向的開發(fā)社區(qū)；第二是新街區(qū)住宅，即打破行列式的布局，重新回到街坊區(qū)布局的形式。這樣，就大大地縮短了小區(qū)內(nèi)居民前往公共交通站點(diǎn)的換乘時(shí)間，于是，生活效率大大提高了?！ ≡谏鲜鋈齻€(gè)藥方中，TOD是最重要的一個(gè)概念，也是引發(fā)后兩個(gè)概念的前提。而轎車的大量進(jìn)入家庭，又為這種“造城運(yùn)動(dòng)”添油助力。如果西方發(fā)達(dá)國家從“小轎車熱潮”到“小轎車危機(jī)”，再到不得不轉(zhuǎn)向“公交優(yōu)先”和“TOD概念”的全過程，需要?dú)v經(jīng)10年的話，在我們這樣一個(gè)人口高度密集的大國里，這個(gè)過程頂多只需要?dú)v經(jīng)3到5年，我們就會(huì)普遍地感受到小轎車帶來的壓力，普遍地感受到大盤開發(fā)帶來的壓力，從而也普遍地認(rèn)識(shí)到采取TOD導(dǎo)向開發(fā)的重要性――這，也就是我們?yōu)槭裁丛诮榻BTOD概念的原因。由于前一段發(fā)展時(shí)期，我們國家的城市化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于我們國家的工業(yè)化水平，所以，我們的城市必然會(huì)經(jīng)歷這樣的一個(gè)“我們造城”的階段。在這里，只是想提醒開發(fā)商們，注意吸取一些國外的新城發(fā)展的像TOD這類的經(jīng)驗(yàn)，避免一些他們發(fā)展中遇到的問題，在“我們造城”之后，能將我們的新城社區(qū)建設(shè)得更為完善，管理得更有活力！12 / 12
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