【正文】 司業(yè)務(wù)的商業(yè)機(jī)密；e) 員工工作要追求效率，遇到問題應(yīng)盡快處理，能當(dāng)天解決的事情就不要拖到第二天。嚴(yán)格遵守公司各部門的規(guī)章制度，須準(zhǔn)時(shí)參加所屬的各種例會(huì)、培訓(xùn)，按時(shí)向所屬的主管人員遞交各類工作報(bào)表；i) 職員應(yīng)自覺維護(hù)公司形象，注意保持售樓處的安靜整潔，嚴(yán)禁喧嘩、嬉戲、吃零食等所有破壞公司整體形象的行為，不準(zhǔn)在公共場(chǎng)合化妝、換裝。如有此類行為，須承擔(dān)因此引起的一切法律責(zé)任。 員工培訓(xùn)專業(yè)性培訓(xùn)包括：公司樓盤特色（規(guī)劃、戶型、建筑、教育、景觀、功能等）、區(qū)域樓市概況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況、營銷基本知識(shí)、推銷策略與技巧、投訴處理方法、刁蠻顧客應(yīng)對(duì)措施、合同簽訂程序等）。e) 營銷策略思路理解。g) 工程知識(shí)。i) 計(jì)價(jià)及按揭知識(shí)。k) 合同及法律知識(shí)。m) 客戶信息資料的獲取技巧。o) 各種銷售表格的填寫規(guī)范。a) 考核方法：w面試；w筆試；w背誦（基本流程和知識(shí)）。a) 與我司財(cái)務(wù)部核實(shí)具備入住條件的業(yè)主名單，以及開始對(duì)部分業(yè)主催交房款。c) 準(zhǔn)備好入住時(shí)業(yè)主簽收入伙通知書的名單d) 與物業(yè)公司核實(shí)入伙當(dāng)天業(yè)主要繳納的款項(xiàng)e) 準(zhǔn)備入伙須知，引導(dǎo)業(yè)主如何辦理入伙手續(xù)f) 售樓處電話通知業(yè)主來領(lǐng)入伙通知書及入伙須知。（在入伙日期的前12個(gè)星期辦理）h) 核實(shí)房屋的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)報(bào)告，制作面積差價(jià)款通知領(lǐng)取的簽收登記入伙當(dāng)天要與業(yè)主進(jìn)行房款結(jié)算，開正式房款發(fā)票。 銷售許可證的辦理：在該項(xiàng)目前四證都備齊并且有測(cè)繪隊(duì)對(duì)該項(xiàng)目房屋的預(yù)測(cè)銷售建筑面積之后，到北京市房屋和土地資源管理局市場(chǎng)處申請(qǐng)，領(lǐng)取申請(qǐng)審批表及地價(jià)款核實(shí)函，再去土地利用中心核實(shí)地價(jià)款發(fā)放正式函件。a) 項(xiàng)目所在的區(qū)房地局確權(quán)科辦理，b) 領(lǐng)取確權(quán)申請(qǐng)表、法定代表人身份證明及授權(quán)委托書，以及項(xiàng)目相關(guān)資料，報(bào)到該項(xiàng)目所在的區(qū)房地局確權(quán)科辦理。a) 項(xiàng)目所在區(qū)地名辦公室b) 資料齊備后14個(gè)工作日審批完成，市地名辦發(fā)證。應(yīng)尋找、確定新的廣告公司合作方。 廣告公司選擇的工作流程：對(duì)廣告公司的選擇上，為避免盲目性，以節(jié)省時(shí)間、提高效率，要在選擇的工作流程上嚴(yán)格把握，步驟如下：a) 可通過業(yè)內(nèi)人士介紹；主要媒體地產(chǎn)版的廣告提示，以及主動(dòng)尋訪本公司業(yè)務(wù)的廣告公司來源，初步確定為競(jìng)標(biāo)單位的參考范圍。其內(nèi)容有：公司主要的服務(wù)方向，如：IT、地產(chǎn)、綜合商品等；公司的規(guī)模，如：辦公的地點(diǎn)、從業(yè)的人數(shù)、注冊(cè)的資金；公司的實(shí)力，如：在業(yè)內(nèi)的知名度、客戶的種類、主創(chuàng)人員的專業(yè)水平；公司的收費(fèi)方式，如：全案代理，按月收??；按件記費(fèi)等。根據(jù)初步的了解、考核，可在原有范圍上縮小，把參加競(jìng)標(biāo)的廣告公司的數(shù)量控制在四、五家左右，以保證競(jìng)標(biāo)的質(zhì)量和有效性。與此同時(shí)，通知各家發(fā)標(biāo)會(huì)議時(shí)間，讓其準(zhǔn)時(shí)參加。會(huì)議最后預(yù)留時(shí)間向廣告公司答疑。g) 在我方已明確最終的合作廣告公司后，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示、匯報(bào)，得到批準(zhǔn)后，方可通過各家廣告公司都在場(chǎng)的回標(biāo)會(huì)議予以宣布，并留請(qǐng)中標(biāo)的廣告公司進(jìn)行更為深入、細(xì)致的項(xiàng)目討論。在與廣告公司合作期間，我方應(yīng)給予積極配合，并予以監(jiān)督其工作質(zhì)量。考核標(biāo)準(zhǔn)有以下幾點(diǎn)：a) 我方交于廣告公司的工作是否能按時(shí)完成。c) 廣告公司的設(shè)計(jì)、創(chuàng)意風(fēng)格是否能保持新鮮、獨(dú)特、不斷有所創(chuàng)新。e) 如以上幾點(diǎn)廣告公司在我方定期考核中表現(xiàn)不佳，可考慮對(duì)其更換，以保證我方工作順利高效的進(jìn)行。 廣告發(fā)布的目的以及主題的確定a) 營銷策劃的推廣離不開廣告發(fā)布的有效推介。其主題的確定主要圍繞整體營銷推廣的計(jì)劃和銷售進(jìn)度予以確定。廣告發(fā)布主題要能打動(dòng)目標(biāo)客戶，簡(jiǎn)短有力，告知項(xiàng)目的最大特色和賣點(diǎn)。b) 廣告方案的初步選擇。在雙方充分溝通后，我方提出修改或重作建議，并留下提案稿件，以作備用。w廣告方案的創(chuàng)意設(shè)計(jì)是否新穎、貼切、吸引人。w廣告方案的色彩是否和諧、美觀。c) 廣告方案最終確定。我方營銷人員審閱、檢查滿意后，向部門領(lǐng)導(dǎo)提案請(qǐng)示?？赏ㄟ^電子郵件的方案?jìng)鏖?，由我方定稿，并在廣告公司遞交的最終廣告發(fā)布方案的打印稿件上簽字確認(rèn)。a) 廣告價(jià)格談判流程。與廣告公司合作之前，要嚴(yán)格按照價(jià)格談判的流程操作：w 我方提出廣告任務(wù)，由廣告公司提供詳盡的報(bào)價(jià)單。w 由我方兩名以上的營銷人員跟廣告公司進(jìn)行價(jià)格談判，談判始終站在我方立場(chǎng)，以爭(zhēng)取我方利益的最大化為標(biāo)準(zhǔn)。我方應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)核查、確認(rèn)。b) 價(jià)格監(jiān)控體系。跟廣告公司的價(jià)格談判的目標(biāo)是與預(yù)算相近或低于預(yù)算價(jià)格。 廣告計(jì)劃的編制管理。a) 投放時(shí)間：投放時(shí)間的合理安排，可以有效的把握銷售的節(jié)奏。b) 投放媒體：媒體投放要根據(jù)項(xiàng)目的檔次，目標(biāo)客戶的定位作有效選擇。以取得最佳的投放效果。d) 廣告形式：主要分硬廣告、軟廣告、視頻廣告、電臺(tái)廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告等，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇最恰當(dāng)廣告形式。訴求點(diǎn)的提出要緊跟項(xiàng)目銷售進(jìn)度。在資金保證充足的前提下，要根據(jù)計(jì)劃來確定預(yù)算。常規(guī)的廣告預(yù)算作為樓盤營銷整體計(jì)劃的一個(gè)環(huán)節(jié)，決定了它必定與營銷周期緊密相連。到了公開期，公共傳播媒體的費(fèi)用開始上升為主要費(fèi)用，其他的銷售道具因?yàn)橐讶恐谱魍瓿?，則很少再產(chǎn)生費(fèi)用。因此，大量的廣告預(yù)算是必不可少的。接近持續(xù)期，廣告預(yù)算則慢慢趨近于零，銷售也即將結(jié)束。這兩部分約占總的廣告預(yù)算的70%至80%。對(duì)投入和產(chǎn)出的認(rèn)真計(jì)算是企業(yè)生存的基本準(zhǔn)則，所以廣告投放、發(fā)布后的到達(dá)率尤為重要。每一種媒體都有著相對(duì)固定的受眾人群，廣告的效果直接對(duì)他們產(chǎn)生影響。電話的詢問，則直接促成了銷售的第一步。當(dāng)然，也要對(duì)電話咨詢的真假予以辨認(rèn)，以防廣告公司派專人撥打，以迷惑性的手段蒙蔽我方。來售樓處的客戶除市調(diào)人員外，都有購房的需求，通過對(duì)其來訪的登記，可獲知了解房源的媒介渠道。w 對(duì)發(fā)展商而言，對(duì)廣告到達(dá)率反饋的記錄和分析，可幫助對(duì)廣告公司進(jìn)行監(jiān)督，并能對(duì)廣告計(jì)劃作出及時(shí)的調(diào)整，以促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。廣告的效果就購房成交而言是滯后的，從客戶的第一個(gè)來訪電話到最終購房成交成功，需要一個(gè)周期，其時(shí)間的長(zhǎng)短因人而異。在一段時(shí)間內(nèi)，拋去淡、旺季的外在因素，如果一定的廣告支出，換來較高的購房銷售額，證明廣告的效果較好；反之，則證明廣告的效果不理想。 項(xiàng)目發(fā)售前的準(zhǔn)備。a)《競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目專題報(bào)告》是了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獲取競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息所必須要做的工作之一，要求對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行全面的考察和分析，深入把握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)缺點(diǎn)，通過分析，為撰寫《項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告》提供市場(chǎng)參考。c) 《項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告》確定之后，根據(jù)《項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告》，開始各個(gè)方面的工作，主要包括《項(xiàng)目營銷標(biāo)示專題報(bào)告》、《項(xiàng)目賣場(chǎng)包裝專題報(bào)告》、《項(xiàng)目營銷進(jìn)度計(jì)劃及價(jià)格專題報(bào)告》等。 營銷策劃的過程管理。營銷策劃工作不是循規(guī)蹈矩，一成不變的，任何營銷策劃方案必須根據(jù)市場(chǎng)的變化而做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，因此，在項(xiàng)目的營銷推廣過程中，相關(guān)人員必須時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)變化，加強(qiáng)對(duì)營銷策劃工作的管理，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的營銷策劃思路。項(xiàng)目的營銷推廣思路的延續(xù)性對(duì)項(xiàng)目銷售至關(guān)重要，因此，在具體的營銷推廣工作中，相關(guān)人員必須時(shí)刻注意所作的工作是否與項(xiàng)目的營銷推廣思路相符。b) 項(xiàng)目營銷費(fèi)用的動(dòng)態(tài)監(jiān)控。但是，市場(chǎng)狀況瞬息萬變，相關(guān)人員需要有項(xiàng)目營銷費(fèi)用的動(dòng)態(tài)管理意識(shí)。c) 項(xiàng)目營銷方案實(shí)施監(jiān)控。相關(guān)人員不能拘泥于形式，根據(jù)具體情況對(duì)項(xiàng)目營銷方案及時(shí)調(diào)整，前提是有準(zhǔn)確的信息表明項(xiàng)目營銷推廣方案需要調(diào)整。當(dāng)項(xiàng)目銷售率達(dá)到85%時(shí)，相關(guān)人員可以開始撰寫《項(xiàng)目營銷策劃工作總結(jié)報(bào)告》