【正文】 施工監(jiān)理檢查環(huán)節(jié)等五個方面進行預先鑒定，由責任工長填寫“特殊過程能力預先鑒定報告”，經(jīng)項目技術負責人批準后實施，工程部技術人員應及時檢查和監(jiān)督。水電暖通安裝工程：⑴ 新項目定位后要及早與有關市政部門溝通。⑵ 吸取其它小區(qū)在開發(fā)時的重復設計，以及施工工序不合理造成的重復開挖反復施工，造成浪費。 因此，高壓供電部分應委托電業(yè)局進行設計。③ 熱力管道接口與熱交換站的路徑越短越好，可以減少熱損耗，同時盡量避開其它管道。⑤ 小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池（例如：通元花園、613所、雅賽城），可以減少沉淀物，降低常期維護清淤費用。⑦ 電氣設備以及強弱電橋架，管道井的施工應注意防水、防潮，杜絕滲漏水隱患。分戶計量表，最好設置在管道井內(nèi)；如放在戶內(nèi)時，最好安裝磁卡表，以便于物業(yè)公司后期管理。⑷ 如果商務樓按復式樓中樓設計時，應考慮消防噴淋的安裝要求，要留設上水管線布置空間，應事先申報消防設施布線施工做法，避免重復施工。⑸ 中央空調(diào)的送風管道入戶安裝要合適，吊頂凈空高度要嚴格核定落實，力求設計合理。管道井內(nèi)安裝計量表時應保證各部件便于檢修維護。地下室外墻應設高側窗通風良好。⑼ 小區(qū)內(nèi)的安防監(jiān)控探頭應在一樓交通廳，電梯轎箱內(nèi)，地下車庫及出入口處，小區(qū)主入口和商場處設置。⑵《建設工程竣工規(guī)劃驗收合格通知書》。⑷ 換發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。消防驗收：⑴ 消防產(chǎn)品資料。⑶ 核發(fā)驗收意見書。綠化驗收質(zhì)量驗收（綜合）：⑴ 綜合驗收資料備案?？⒐を炇召Y料管理：⑴ 向規(guī)劃、建委提供備案資料。⑶ 向物業(yè)公司或業(yè)主委員會移交全套竣工驗收資料（含圖紙）。⑵ 分產(chǎn)控制圖測繪。項目前期： 根據(jù)項目初步可行性研究報告及項目初步規(guī)劃，開展經(jīng)濟效益分析與預測，確定投資報酬率及目標利潤率。報建管理： 對項目報告建審批新發(fā)生的稅金與費用應分項設帳，按建設項目的受益對象正確分攤。⑵ 客戶根據(jù)合同，支付首付款后，財務人員為客戶開據(jù)銷售發(fā)票，由經(jīng)銷部負責到協(xié)議銀行辦理按揭貸款，財務人員接銀行通知后，應及時據(jù)實入帳，正確核算個貸本息，并定期與經(jīng)銷部銷售合同管理人員核對，及時清理欠款。竣工驗收管理： 項目竣工驗收后，財務部應會同工程部對施工單位的決算報告進行審核，根據(jù)三方認可的決算數(shù)據(jù)確定工程建設總支出，與已付工程款，代付材料款的差額列入“應付帳款施工單位”進行債務核算。根據(jù)公司的投資要求，在充分挖掘公司內(nèi)部資金潛力的基礎上，做好資金需求量的預測，適度籌集資金，在籌資過程中應合理選擇資金來源，對比各籌資方式的資金成本，力求使公司總的資金成本達到最低，適度舉債，合理確立自有資金和借入資金的比例，降低財務風險。成本費用的核算包括費用開支的核算與開發(fā)產(chǎn)品成本的形成的核算兩部分內(nèi)容。根據(jù)成本費用的性質(zhì)可分為直接費、間接費和期間費三部分。① 土地征用及拆遷補償費；根據(jù)征用土地過程中發(fā)生的土地購置費、耕地占用稅、勞動力安置費以及原有建筑物品拆遷補償費等項支出，據(jù)實登記入帳，若是一宗土地上同時開發(fā)兩個項目的，應按各受益對象新占建設場地面積或建筑面積比例在其受益對象上予以分配，計算公式如下：分配率=土地征用及拆遷補償費247。③ 基礎設施費；基礎設施費批三通一平、七通一平的建設支出，以及環(huán)衛(wèi)、綠化等配套建設，如果新耗費的基礎設施建設費應有幾個項目共同承擔，則應按各項目的基礎設施預算或建筑面積的比例將其予以分配。此項費用應按單項工程施工預算進行控制開支，分項核算。B、如果配套設施與商品房建設不同步或者雖然同步但應由兩個以上的開支項目承擔，則發(fā)生的公共配套設施費應先在配套設施項目上歸集成本，然后再按各受益項目的建筑面積或預算造價，預算成本的比例予以分配。⑷ 分配管理。① 內(nèi)部認購期；② 開盤試銷期；③ 銷售擴張期；④ 強勢銷售期；⑤ 掃尾清盤期；⑵ 各階段的銷售實施細則及廣告宣傳方案。⑷人員配備與資料配給。⑵ 交房策劃方案。⑵ 隨合同提供客戶服務手冊（含購房、辦證、稅費、物業(yè)交接等說明）。⑷ 注意土地證的內(nèi)容填寫（總參與五四零八廠土地證為兩個）⑸ 認購書要有明確時限與責任限制。列舉合同書與認購書可選擇性擴容空間： 針對購房者有可能提出的要求有允許簽訂的范圍，由我方總監(jiān)控制。⑵ 簽訂與付款的約定與履行程序。銷售合同與財務的銜接：⑴ 形成銷售合同與認購書臺帳（本人及家人聯(lián)系方式、地址、貸款資料提供與審核情況等）。⑶ 形成貸款戶臺帳。① 促銷活動讓利問題；② 促銷活動優(yōu)惠措施等；銷售合同與階段性促銷的銜接：⑴ 制定階段性促銷要結合基本合同內(nèi)容制定（不能超越基本合同）。⑶ 補充協(xié)議的簽訂。銷售合同的履行監(jiān)控：⑴ 結合銷售各類臺帳，形成監(jiān)控程序，每日進行監(jiān)控及時處理。⑶ 建立業(yè)主履行監(jiān)控執(zhí)行程序后，形成文案資料，及時送達（送達、掛號郵件等）并存檔，以使出現(xiàn)法律糾紛時有證據(jù)可查。銷售合同的存檔備案管理：⑴ 簽訂合同或認購書如何存檔，專人保管及按程序查詢。⑶ 對合同復印出處嚴格登記。十一、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理嚴格按法律法規(guī)規(guī)定進行產(chǎn)權登記備案：⑴ 合同交付及權屬交付期限要科學合理。① 認購、預售前將面積委托權威機構預審；② 竣工期提前安排測繪，必要時可由業(yè)主參與；③ 測繪有明確結果后，以書面告知業(yè)主，并將辦證有關說明書面告知業(yè)主；分戶證辦理：⑴ 分戶土地證辦理。配合物業(yè)公司進行小區(qū)戶籍備案：⑴ 何轄區(qū)派出所提供的有關備案資料。十二、物業(yè)管理物業(yè)管理公司的選擇：⑴ 物業(yè)服務內(nèi)容。⑶ 物業(yè)服務取費。⑸ 物業(yè)服務品牌。⑺ 物業(yè)企業(yè)的綜合素質(zhì)。物業(yè)管理公司與經(jīng)營管理的兼容性：⑴ 商業(yè)部分的租賃管理。⑶ 寫字樓的租賃管理。（可采取公開招標）。⑶ 確定物業(yè)在項目哪個階段可介入。⑵ 保潔服務。⑷ 安全與交通管理。⑹ 公用設施設備養(yǎng)護。⑻ 檔案及數(shù)據(jù)管理。⑽ 家政服務。⑿ 社區(qū)文化服務。⒁ 價格體系。⒃ 資質(zhì)問題。⑵ 會員制有償保潔服務。① 保姆班；② 主婦培訓班；③ 專家類講座；項目開發(fā)期間向開發(fā)企業(yè)隨時提供建議提供物業(yè)管理可參照的相關法律法規(guī)制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準責提供項目銷售過程所需物業(yè)管理資料：⑴ 質(zhì)量保證書（兩書之一）要注明保修起止日。⑶ 業(yè)主公約。⑸ 房屋交收流程。⑺ 入伙手續(xù)書（結合“客戶手冊”、客戶驗收表等）。⑼ 物業(yè)管理合同及其備案。⑾ 裝修手冊及裝修申請表。1物業(yè)交接工作（入伙階段）1物業(yè)維修工作：⑴ 保修期內(nèi)同開發(fā)商（或建筑商、材料商）完善維修形式，形成維修實施與監(jiān)督作用。⑶ 正常社區(qū)公建與設備的養(yǎng)護與維修。⑸ 把握質(zhì)量保修期間的界定，使維修工作有序開展。⑵ 硬指標與質(zhì)量標準的確定。⑷ 材料驗收與決算。⑹ 材料的時價或合同價監(jiān)督。輔材與安裝工程：⑴ 根據(jù)開發(fā)商項目要求確定輔材與安裝工程內(nèi)容。⑶ 提供項目的可增容性方案。⑸ 公開招標的策劃與實施。⑺ 對輔材與安裝工程進行行政審批。⑼ 質(zhì)量保證。⑾ 資料存檔。① 各等級合同、協(xié)議的簽訂專屬人員權限；② 合同與協(xié)議簽訂的律師簽訂制度；③ 各等級合同、協(xié)議的知情權限；④ 合同與協(xié)議的公證與鑒證問題（法院、仲裁、公證處公證）；⑤ 各等級合同協(xié)議備案存檔；⑥ 合同、協(xié)議的查閱與復印申請統(tǒng)計制度；⑵ 合同與協(xié)議的監(jiān)控管理。① 土地、經(jīng)營、房產(chǎn)交易、合作類、市政配套類等合同→經(jīng)銷部；② 施工、安裝等合同協(xié)議→工程部；③ 材料供應及安裝→材料采購部；④ 信貸、借貸→財務部（同時對以上三部門涉及合同范圍有知情權限）；建立律師項目跟蹤制：⑴ 委托業(yè)務精通的專業(yè)律師事務所及專員對全程跟蹤。① 經(jīng)濟合同內(nèi)容簽證；② 銷售認購書、協(xié)議、合同范本與可擴容性內(nèi)容的簽證；⑶ 按監(jiān)控程序及時由律師采取正式法律手段。① 律師做事前指導；② 提供相應后果分析；③ 行政申訴與復議過程；⑸ 定向培訓。① 簽收制；② 公證送達；③ 報刊公告；④ 公證張貼公告；⑤ 郵寄（掛號、特快專遞等）；⑵ 存檔與備案管理。⑵ 通過監(jiān)控第一時間行使法律權利保護公司利益。⑷ 通過催告與即時性調(diào)解防止形成法律糾紛案件。⑹ 通過嚴格管理與責任劃分，使律師起到顧問而非案件