【正文】 房二廳：每戶建筑面積140平方米（20套）；高層住宅四種戶型共計104套。以上戶型在下一步單體設計時，還應根據(jù)消費者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。項目投資估算一、項目實施進度安排本項目計劃在兩年（24個月）左右的時間內(nèi)建成。編制可行性研究報告并批復。綜合管網(wǎng)設計。報建、領(lǐng)取建設規(guī)劃許可證。完成投資額25%，開始預售多層1~4樓。高層4樓開始施工。高層1~3樓開始施工。1~4樓室內(nèi)外裝修。多層5~8樓設備安裝。多層5~8樓室內(nèi)外裝修。高層4設備安裝。多層5~8樓竣工驗收。高層1~3室內(nèi)外裝修。公共設施配套工程。正式全部入住。二、本項目物業(yè)銷售租賃價格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高層住宅每平方米3250元；商鋪每平方米10000元；地下車位每個15萬元； 三、銷售進度及付款回收計劃本項目計劃在2年半（30個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表17。車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還50%，第二年還剩余50%。表18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）銷售期間項目2005200620072008面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入銷售計劃合計58242172953867215822120866633多層高層商業(yè)車位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額收款計劃2005多層高層商業(yè)車位90%90%14451111410%10%16061242006多層高層商業(yè)車位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%80324826213502007多層高層商業(yè)車位100%100%100%50%2676413174490050%900小計15565148898396900注：車位面積未計算在內(nèi)。表19：稅費率表（%）稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅5土地增值稅1城市維護建設稅7法定盈余公積金10教育費附加3公益金5企業(yè)所得稅33任意盈余公積金3管理費用5不可預見費2銷售費用房產(chǎn)稅（按租金）12五、項目各種財務數(shù)據(jù)估算土地費用，出讓單價200萬元/畝，出讓總金額為18180萬元，土地出讓金分兩次償還，2004年先付80%，即14544萬元；剩余的土地出讓金在2005年付清，即3636萬元。本項目前期工程費估算見表20表20：前期工程費估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1規(guī)劃設計費建安工程費%1262可行性研究費建安工程費5‰423水文地質(zhì)勘探費建安工程費5‰424通水、通電、通路費建安工程費1%845場地平整費10元/平方米63合計357基礎(chǔ)設施建設費本項目基礎(chǔ)設施建設費估算見表21表21：基礎(chǔ)設施建設費估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1供電工程建安工程費3%2512供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程合計251建安工程費用本項目建安工程費用估算見表22表22：建安工程費用估算表 單位：萬元序號項目單價計價數(shù)量金額1多層住宅700元/平方米90720平方米6350高層住宅1200元/平方米13920平方米16702商業(yè)800元/平方米4360平方米349合計8369公共設施配套費本項目公共設施配套費估算見表23表23：公共設施配套費估算表 單位：萬元序號項目單價計價數(shù)量金額1居委會100元/平方米134001342托兒所3公共廁所4停車場5健身設施合計134開發(fā)間接費用本項目開發(fā)間接費用估算見表24表：24開發(fā)間接費用估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1分散建設市政公用設施建設費建安工程費5%4182建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費建安工程費4‰333供水管網(wǎng)補償費 住宅 商業(yè)住宅：，600元/T商業(yè)：，600元/T住宅：59商業(yè)：154供電用電負荷費 住宅 商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商業(yè)：166其他建安工程費5‰42合計764其他費用本項目其他費用估算見表25表25：其他費用估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1預算定額管理費建安工程費5‰422竣工檔案保證金3報建手續(xù)費4工程合同預算或標底審查費6其他合計42不可預見費用本項目的不可預見費用按項目1~7項和的2%估算，詳見附表2。管理費用本項目的管理費用按項目1~5項和的3%估算，詳見附表2。銷售費用%估算。合計為994萬元。1財務費用本項目的財務費用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設貸款的利率（r=%）估算，詳見附表10。六、資金籌措項目總投資30931萬元，其中項目資本金2000萬元，第一年（2004年）全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000萬元，第一年（2004年）貸款6000萬元，第二年（2005）貸款2000萬元；不足的部分擬由預售房款解決。七、貸款條件%，按單息計利每年支付，寬限期2年，第三年（2006）等額還本，分2年還清。項目繳納的營業(yè)稅金為2165萬元，所得稅為1803萬元，土地增值稅為397萬元，合計繳納稅金4365萬元。項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，在預期可接納內(nèi)部收益率為10%，項目凈現(xiàn)值為1020萬元。詳見附表7和附表8?？偼顿Y100% =5465247。資本金100% =3662247。詳見附表10。資產(chǎn)負債是比較低的，資產(chǎn)負債率最高是（第3年）僅43%，低于行業(yè)標準。資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析詳見附表9和附表11。其中包括：高層住宅、多層住宅、商鋪和車位四種物業(yè)。各單位單方工程造價分別為高層P1：1100元/平方米，多層P2：650元/平方米，商鋪P3：800元/平方米。經(jīng)對財務數(shù)據(jù)的估算：Q：可銷售總面積（平方米）；P：銷售均價（元/平方米）；A：工程建安成本(8369萬元)；Π：利潤（萬元）收入R(萬元)：P*Q開發(fā)成本：115%A＋19021開發(fā)費用：3%A＋%P*Q＋1786各種稅金：%P*Q由以上可得：固定成本FC（萬元）：20807萬元可變成本VC（萬元）：118%A＋%P*Q稅金r（萬元）：%RΠ=R－FC－VC－r =P*Q－（118%A＋%P*Q）－20807－%R =*Q－－20807當Π=0時：銷售價格P0=3096元/平方米，項目收入支出持平。P100%=(3647－3093)247。ηQ=(Q－Q0)247。109000100%=%當銷售價格制定在P=3490元/平方米，銷售面積為109000平方米時，追加投資：總投資(FC＋VC)為37166萬元，項目的經(jīng)濟利潤為0；上述計算結(jié)果表明：如果本項目的整體價格在3096元/平方米以上時，項目有經(jīng)濟利潤，%的降價空間，保證經(jīng)濟利潤。如果本項目整體定價在3490元/平方米，銷售面積預計達到100%，即109000平方米時，追加開發(fā)產(chǎn)品的投資，最高能達到37166萬元。設變量變動幅度為20%、10%、0、10%、20%，預計利潤變動的結(jié)果。表28：單一變量動態(tài)敏感分析表序號項目變動幅度（%）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方案10201銷售價格+1038561018162銷售面積+1011201018163可邊成本+101714103754從此表可以看出，銷售面積的變動對本項目來說沒有很大的影響，而銷售價格和可變成本的變動則直接的影響了項目的經(jīng)濟利潤，所以在后期操作過程中財務上應加強對投入成本的控制，在營銷上采取有利的方式保證銷售價格的穩(wěn)定。風險分析與對策一、市場風險分析從南昌市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房結(jié)構(gòu)供過于求的情況，市場有效需求不足。按照國際慣例，房價一般是居民收入的3~6倍，而目前南昌市房價每平方米為2722元（一般市區(qū)住宅），一套90平方米的住宅總價在25萬左右，相當于家庭收入的8倍，難以形成有效需求。雖然目前南昌市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走高，銷售相當不理想，但隨著國家采取的穩(wěn)健的貨幣政策和開放的財政政策的成功，擴大內(nèi)需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房銷售前景看好。做好方案規(guī)劃，項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。二、經(jīng)營管理風險分析本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項目的市場銷售風險。從財務評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值413萬元，%；反之，利潤減少，銷售收益下降。做好物業(yè)管理和售后服務工作。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③八成銀行按揭方式；④建筑分期付款＋銀行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預期回籠，消減金融財務風險。附表7：現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元序號項目合計200420052006200720081現(xiàn)金流入3975015565148898396900銷售收入租金收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入39750155651488983969002現(xiàn)金流出36088164421386442451537開發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營資金經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅317232165397180316442125879521731522235870158982459343666693凈現(xiàn)金流量3662164421701106446859900累計凈現(xiàn)金流量16442147414097276236624所得稅前凈現(xiàn)金流量5465164421853116267528900累計所得稅前凈現(xiàn)金流量16442145892963456554655凈現(xiàn)值30014947140679974685559累計凈現(xiàn)值1494713541554