【正文】 動處于房地產(chǎn)業(yè)價值鏈上但又不在開發(fā)企業(yè)經(jīng)營范圍之內(nèi)的)之間的合作，如設計公司、施工單位、銷售代理公司、物業(yè)管理公司等。當前階段，房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)動鏈的轉(zhuǎn)變趨勢是往長期性、戰(zhàn)略規(guī)劃性以及產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品創(chuàng)新方向。而現(xiàn)在開始趨向于長期合作，與建筑設計公司、營銷機構(gòu)、物業(yè)管理公司等結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，提高運營效率和抵御市場風險。事實上，既然房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)能產(chǎn)生廣泛和強大的影響力，很多產(chǎn)業(yè)也能在很大程度上影響房地產(chǎn)業(yè)的運作，那么房地產(chǎn)企業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的企業(yè)之間的戰(zhàn)略聯(lián)盟就有現(xiàn)實可能性。這說明了房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)動鏈的發(fā)展方向。關于前者的典型案例有:大連A公司與沃爾瑪、家樂福、普爾斯馬特、大洋百貨、歐倍德、百勝餐飲、百腦匯電腦城等簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，每個項目均有5家不同業(yè)態(tài)的主力店進駐。當然，這兩個方向也不是截然分開的。四、業(yè)務模式創(chuàng)新在業(yè)務模式的服務方面，企業(yè)將更加注重服務和品牌，某些服務內(nèi)容也將專業(yè)化。物業(yè)管理方面，與價值鏈定位相呼應，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)并銷售/出租物業(yè)后與專業(yè)物業(yè)管理公司合作進行物業(yè)管理 (或自行組建專業(yè)的物業(yè)管理公司)。由于政府對住宅市場的調(diào)控，中國房地產(chǎn)企業(yè)資金和管理能力的強化，以及商業(yè)、商用、工業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展，總體來看，中國的房地產(chǎn)企業(yè)將在未來幾年內(nèi)向非住宅產(chǎn)品的開發(fā)傾斜。而順馳也宣稱再有長期資金(如基金)的支持前提下，三年之內(nèi)會進入商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓租賃市場。仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕等知名中介代理機構(gòu)都在不同程度地緊縮住宅部門，把工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和辦公樓市場作為新型主戰(zhàn)場。在銷售型物業(yè)和經(jīng)營性物業(yè)之間調(diào)整到一個合適的比例，可以在利潤最大化和保證長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流之間得到平衡。例如萬科、中國海外及同系中國建筑都開始參與或有意參與國內(nèi)中低價住房建設。另外，由于土地增值稅的全面開征，裝修房的裝修費可計為扣除項目予以扣除會導致納稅額的降低，這將客觀上使得裝修房成為一種趨勢。關于多樣化和專業(yè)化的爭論一直存在，行業(yè)的進步越來越關注企業(yè)核心競爭力的培養(yǎng)，而專業(yè)化經(jīng)營有利于形成規(guī)模經(jīng)濟和核心竟爭基礎。房地產(chǎn)企業(yè)要提高經(jīng)營收益必須進行開源節(jié)流，做好成本控制并加大盈利能力。房地產(chǎn)企業(yè)具體可以在土地開發(fā)成本、前期工程費用、建筑安裝工程造價、社區(qū)管網(wǎng)、配套設施、小區(qū)智能化費、園林環(huán)境工程費、土石方工程等環(huán)節(jié)進行成本核算、管控，成本控制得好就能讓企業(yè)盈利水平大幅度提高，反之亦然。房地產(chǎn)企業(yè)典型的收入模式可以分為房產(chǎn)開發(fā)收入模式、土地開發(fā)收入模式、房地產(chǎn)投資收入、增值服務收入模式模式四種。在2001年前A公司只是做住宅地產(chǎn),直到做了商業(yè)地產(chǎn)做城市綜合體才聲名鵲起。多年來,A房地產(chǎn)公司集團通過與沃爾瑪?shù)葒鴥?nèi)外知名企業(yè)的戰(zhàn)略結(jié)盟,憑借“商業(yè)十地產(chǎn)”的開發(fā)模式穩(wěn)坐了商業(yè)地產(chǎn)的頭把交椅。周莉，創(chuàng)新HOPS以地產(chǎn)模式價值分析一以萬達城市廣場為例，福建建材，2010年第6期 A商業(yè)廣場發(fā)展到現(xiàn)在,短短的10年時間,其發(fā)展模式共經(jīng)歷了3代產(chǎn)品，具體請見下圖：A公司在2001年底之后轉(zhuǎn)變市場定位，主攻商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)筆者對房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式的五個核心要素分析，筆者認為A公司在以下5個要素上都進行了創(chuàng)新，包括核心能力、價值鏈定位、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動鏈、業(yè)務模式、和成本結(jié)構(gòu)與收入等5方面。依靠關系和人脈。經(jīng)營能力：具備一般地產(chǎn)公司具有的開發(fā)、建設、銷售能力。依靠自身的整合資源能力。經(jīng)營能力：產(chǎn)品研發(fā)能力、創(chuàng)新能力增強，打造專業(yè)化的經(jīng)營能力、進行科學管理，結(jié)構(gòu)規(guī)范、專業(yè)團隊、高水平的治理。訂單模式：與數(shù)十家跨國公司與國內(nèi)行業(yè)巨頭的戰(zhàn)略合作，雙方就業(yè)務發(fā)展，地址選擇，租金，優(yōu)惠條件等簽署協(xié)議，約定彼此的權(quán)利和義務。產(chǎn)業(yè)聯(lián)動鏈主要涉及產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，包括建筑業(yè)、建材裝修業(yè)、廣告及中介業(yè)、金融服務延伸聯(lián)動的上下游產(chǎn)業(yè)在傳統(tǒng)模式之外，還包括國際商業(yè)巨頭、影院院線、酒店管理公司等。業(yè)務模式主要開發(fā)住宅，并銷售物業(yè)后進行物業(yè)管理。開發(fā)商業(yè)、商用物業(yè)、酒店、寫字樓等綜合物業(yè)，商業(yè)一般出租，銷售部分商鋪、寫字樓、住宅。收入：物業(yè)出售收入。低地價、成本低，以低租金吸引商家。（二）A公司商業(yè)模式的優(yōu)勢A公司這種商業(yè)模式的市場競爭優(yōu)勢主要體現(xiàn)在三個方面:第一, 資源優(yōu)勢。第二, 產(chǎn)品優(yōu)勢。第三，管理優(yōu)勢。所以就需要有商業(yè)管理公司這樣的專業(yè)公司,由于有這樣專業(yè)的管理公司,A廣場開業(yè)以后越開越旺,這樣才能留得住商戶。三、A公司商業(yè)模式創(chuàng)新前后的經(jīng)營比較經(jīng)營狀況對比2000年以前A公司只是一家地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司,十多年來,該房地產(chǎn)公司通過與沃爾瑪?shù)葒鴥?nèi)外知名企業(yè)的戰(zhàn)略結(jié)盟,憑借商業(yè)+地產(chǎn)的開發(fā)模式穩(wěn)坐了商業(yè)地產(chǎn)的頭把交椅。嚴涉，萬達集團—資本+商業(yè)地產(chǎn)新探索，中國投資，2006年8期2012年該房地產(chǎn)公司的業(yè)績已經(jīng)達到了650億元以上,業(yè)績已經(jīng)僅次于千億級的萬科等少數(shù)一兩個行業(yè)巨頭了。盈利模式增加A公司具有多種盈利模式。A地產(chǎn)對商戶的選擇有三條嚴格標準，即強大吸引力的世界500強企業(yè)、社會知名度高的亞洲超一流企業(yè)、國內(nèi)相關企業(yè)前三名，篩選后的企業(yè)包括沃爾瑪、家樂福等，通過嚴格選取的商戶，不僅品牌影響力和商業(yè)信譽很高，而且大部分與A地產(chǎn)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，跟隨A廣場進入不同城市。二是通過酒店、文化產(chǎn)業(yè)完善的的商業(yè)業(yè)務鏈條獲得運營收益，商業(yè)業(yè)務鏈建立是A地產(chǎn)另一個核心優(yōu)勢。三是通過出售部分商住項目也獲得現(xiàn)金收入，形成現(xiàn)金滾資產(chǎn)模式，現(xiàn)金滾資產(chǎn)模式的核心是獲得大塊低價土地、快速回籠現(xiàn)金、持有高質(zhì)量物業(yè)獲得貸款進行滾動開發(fā)，并獲得物業(yè)大幅升值收益。品牌價值快速提升A公司品牌價值可分為兩個階段。有足球的知名度和美譽度。A公司商業(yè)地產(chǎn)獨特的標準化運作,也帶來了A公司品牌形象的整體提升。A公司首先跟入駐商業(yè)機構(gòu)協(xié)商，依據(jù)入駐商業(yè)機構(gòu)對店面形態(tài)、面積、功能要求來簽定合同,根據(jù)合同去設計與建造,實行先租后建，類似于客戶下單、工廠再生產(chǎn)產(chǎn)品。王健林，萬達商業(yè)模式的競爭優(yōu)勢，時代經(jīng)貿(mào)，2010年2月(上旬刊)在業(yè)務思路上，采取專業(yè)化原則，商業(yè)開發(fā)、酒店管理、影院院線各個專業(yè)團隊做專業(yè)業(yè)務，形成了企業(yè)專業(yè)化運營、多元業(yè)務發(fā)展的特點。人才團隊如果支持不了項目發(fā)展寧可不做，也不能做壞了A公司的名聲。第二節(jié) 商業(yè)模式創(chuàng)新的實施保障由于環(huán)境變化以及企業(yè)自身發(fā)展規(guī)律的需要，房地產(chǎn)企業(yè)必然需要戰(zhàn)略思考、系統(tǒng)思維，判斷商業(yè)模式轉(zhuǎn)變的趨勢，并根據(jù)自身具體實際重建專屬于自己的商業(yè)模式，才可能實現(xiàn)長久發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式是異質(zhì)的、具有個性的，商業(yè)模式的設立應遵循的原則是:既要在不確定的市場環(huán)境中有快速的反應和適應能力，能夠抓住市場變化帶來的機會，或從相應的調(diào)整來應對外界環(huán)境帶來的挑戰(zhàn)。這是企業(yè)取得差異性競爭優(yōu)勢的主要原因，也說明商業(yè)模式必須和房地產(chǎn)企業(yè)的具體實際結(jié)合起來。筆者建議房地產(chǎn)企業(yè)應該采取以下措施確保商業(yè)模式創(chuàng)新取得成功。房地產(chǎn)企業(yè)依靠資本運作打通投融資渠道，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)快速升級,在戰(zhàn)略上，房地產(chǎn)公司要由產(chǎn)品經(jīng)營過渡到產(chǎn)品經(jīng)營和資本經(jīng)營并舉是必然的選擇。企業(yè)要加強內(nèi)部管理與控制，成為專業(yè)的開發(fā)企業(yè)，有步驟地、有計劃地實現(xiàn)企業(yè)的遠景目標。研究掌握市場與消費者的真正需求，分析消費者的購房動機，采取有針對性的模式，根據(jù)市場需求來開發(fā)房地產(chǎn)項目，并且在質(zhì)量、物業(yè)管理、配套服務、文化氛圍營造等方面下功夫，提升項目整體形象。房地產(chǎn)企業(yè)通過合理資金運作、有效管理控制成本來確保項目開發(fā)建設的進度，提高資金周轉(zhuǎn)率，在項目決策階段，確定以目標利潤為核心來控制成本，保證企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)要學會更靈活的運用金融工具來分解一些風險。根據(jù)發(fā)展的需要，房地產(chǎn)企業(yè)要建立一支職業(yè)化、專業(yè)化的隊伍，公司各項業(yè)務依賴團隊能力而不是依賴某個人，避免人員流動給項目帶來風險。房地產(chǎn)企業(yè)要用一整套規(guī)范化、精細化的組織體系，確保各項工作順利開展。全方位打造品牌，為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營擴張和長遠發(fā)展奠定基礎。房地產(chǎn)公司的創(chuàng)新不僅僅只是針對地產(chǎn)項目戶型、景觀上的創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新還包括資源運作創(chuàng)新、戰(zhàn)略創(chuàng)新(如商業(yè)模式、戰(zhàn)略布局)、市場創(chuàng)新、技術創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、服務創(chuàng)新等內(nèi)容。五、提高管理和運營效率目前房地產(chǎn)市場上競爭非常激烈，房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高管理和運營效率是應對競爭的法寶。在工程管理階段，采取成本戰(zhàn)略，通過價值活動的成本因素分析，對項目運作的全過程進行成本控制，同時要通過信息化系統(tǒng)來提高業(yè)務運作和管理效率。結(jié) 論本文以交易費用理論和企業(yè)能力理論為理論依據(jù)，分析說明房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式轉(zhuǎn)變的必要性。全文的闡述即在此基礎上展開。這些趨勢是房地產(chǎn)企業(yè)進行商業(yè)模式創(chuàng)新時需要首要考量的。房地產(chǎn)企業(yè)要主動應對外部環(huán)境改變所帶來的機遇和挑戰(zhàn)。在價值鏈定位和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動鏈方面，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段后開始拓展產(chǎn)業(yè)鏈，擴大自身對行業(yè)價值鏈的把控能力，以及協(xié)同合作范圍。在商業(yè)模式轉(zhuǎn)變中，不同要素之間的相互作用和配合。房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式是異質(zhì)的、具有個性的，戰(zhàn)略管理和商業(yè)模式的設立應遵循的原則是:既要在不確定的市場環(huán)境中有快速的反應和適應能力，能夠抓住市場變化帶來的機會，或從相應的調(diào)整來應對外界環(huán)境帶來的挑戰(zhàn)。.房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型成敗的關鍵因素在于公司領導層的戰(zhàn)略眼光和戰(zhàn)略意識 能夠基于對房地產(chǎn)行業(yè)的深刻理解，準確地判斷市場發(fā)展趨勢，前瞻性地預見行業(yè)未來發(fā)展動向。同時關注自我經(jīng)營，以自身的能力為基準來決定任何的調(diào)整和變化。當然，房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新轉(zhuǎn)型成功與否，不僅有賴于商業(yè)模式體系，還需要有強大的執(zhí)行能力和創(chuàng)新能力。參考文獻[1][M].上海財經(jīng)大學出版社，2005.[2][M].上海社會科學院出版社，2005[3]王波，[J].IT 經(jīng)理世界，2002[4].[M]北京社會科學文獻出版社，2002005[5]中國房地產(chǎn) TOP10 年中國房地產(chǎn)上市公司 TOP10 研究報告[R][6]中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、（2009）[R].2010[7] and :The Evolution of Shopping Center 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