【正文】 口成長率（%） 自然增加率（%） 社會(huì)增加率（%） 扶養(yǎng)比例（%） 65 歲以上人口比例（%） 戶數(shù)（戶）906,988 324,902 519,444 戶量（人/戶） 人口密度（人/平方公里）9,720 6,099 9,827 就業(yè)人數(shù)（千人）1,116 399 612 失業(yè)人數(shù)（千人）54 23 35 就業(yè)人口占總?cè)丝诒嚷剩?） 初級(jí)產(chǎn)業(yè)人口比率（%） 次級(jí)產(chǎn)業(yè)人口比率（%） 三級(jí)產(chǎn)業(yè)人口比率（%） 失業(yè)率（%） 平均每戶所得總額（ 元）1,514,440 1,071,767 1,066,576 平均每戶可支配所得（元）1,232,387 892,936 879,039 平均每戶總支出（元）1,234,031 869,144 826,526 平均每戶消費(fèi)支出（ 元）951,978 690,313 638,989 儲(chǔ)蓄率（%）23 23 27 公司登記家數(shù)175,471 38,551 51,321 農(nóng)林漁牧業(yè)1,229 333 1,197 礦業(yè)土石採取429 121 151 製造業(yè)29,312 8,712 6,630 水電燃?xì)鈽I(yè)1,566 60 84 營造業(yè)家數(shù)21,529 6,642 8,858 批發(fā)零售58,314 12,076 19,462 住宿餐飲1,828 585 5,020 運(yùn)輸倉儲(chǔ)及通信16,477 693 2,135 金融與保險(xiǎn)4,799 676 802 不動(dòng)產(chǎn)與租賃4,514 1,936 2,035 公共行政與個(gè)人服務(wù)0 0 0 契稅應(yīng)稅件數(shù)51,914 30,476 30,821 （interest rate）？何謂資本還原率（cap rate, or capitalization rate）？兩者有何異同？，總共2,000 坪，租金每月每坪2,000 元，空屋率為10%。投資資金來源為股東權(quán)益，沒有任何貸款。營利事業(yè)所得稅稅率為30%。在折現(xiàn)率為12%之條件下，請(qǐng)問這出租商場的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)值為何？此一投資案的淨(jìng)現(xiàn)值又是多少？表2 出租商場經(jīng)營狀況稅前現(xiàn)金流量最大可能總收益48,000,000減： 空屋損失4,800,000有效總收益43,200,000減： 營運(yùn)費(fèi)用8,160,000營業(yè)淨(jìng)收益（NOI）35,040,000減： 貸款付款－稅前現(xiàn)金流量（BTCF）35,040,000可課稅所得營業(yè)淨(jìng)收益35,040,000減： 利息費(fèi)用－折舊1,280,000可課稅所得33,760,000稅10,128,000稅後現(xiàn)金流量稅前現(xiàn)金流量35,040,000減： 稅10,128,000稅後現(xiàn)金流量（ATCF）24,912,000表3 出租商場預(yù)估現(xiàn)金流量表投資案成本土地120,000,000 建築物32,000,000 貸款無第一年最大可能租金收益48,000,000 每年空屋率10% 第一年?duì)I運(yùn)成本收益的17% 收益成長率0% 營運(yùn)成本成長率0% 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值成長率5% 公告地價(jià)年成長率3% 處分不動(dòng)產(chǎn)交易費(fèi)用售價(jià)的2% 折舊25 年直線折舊土地增值稅1 倍以內(nèi)部分40% 12 倍部分50% 2 倍以上部分60% 交易所得稅率30% 折現(xiàn)率12% 表4 出售商場淨(jìng)現(xiàn)金流量表土地增值稅新公告地價(jià)161,269,966 減： 原公告地價(jià)120,000,000 土地增值41,269,966 土地增值稅16,507,986 交易所得稅出售不動(dòng)產(chǎn)收益247,591,983 減： 交易費(fèi)4,951,840 土地增值稅16,507,986 房屋折舊後面值19,200,000 交易所得206,932,157 交易所得稅62,079,647 出售不動(dòng)產(chǎn)淨(jìng)現(xiàn)金流量出售不動(dòng)產(chǎn)收益247,591,983 減： 交易費(fèi)4,951,840 土地增值稅16,507,986 交易所得稅62,079,647 貸款餘額0 淨(jìng)現(xiàn)金流量164,052,510 u 95年高考 （REIT），該基金為封閉型基金，初始投資 標(biāo)的為位於臺(tái)北市的某棟兼具商辦與旅館的大樓，該基金未來的收益來源為大樓的租 金收入及不動(dòng)產(chǎn)處分收入。 (2)投資人若欲在以下BC、CD、DE、BE、CE 等標(biāo)的投資組合中選擇較佳之投資標(biāo)的，其中投資組合內(nèi)各投資標(biāo)的的投資比例各為50%，請(qǐng)計(jì)算各組合之利潤與風(fēng)險(xiǎn)，判斷較佳的投資組合為何？並說明之。銀行要求的債務(wù)保障比率（Debt Coverage Ratio；DCR） ，目前的貸款利率為5％，貸款期限30 年，採本利均等攤還法。假設(shè)不計(jì)稅賦及時(shí)間的金錢價(jià)值。（25分）「資產(chǎn)/負(fù)債管理」（Asset/Liability Management）的目的及執(zhí)行步驟為何？並請(qǐng)敘述其衡量指標(biāo)及代表意義。請(qǐng)回答下列問題：(1)甲自有資金400 萬，其餘金額向銀行貸款，年利率為10%，5 年期，按月攤還本息，請(qǐng)計(jì)算甲每年的償債支出？大約自第幾年起其貸款餘額將少於1,000 萬元？（15分）(2)5 年後將該不動(dòng)產(chǎn)出售，預(yù)計(jì)甲可得2,300 萬元，則在必要報(bào)酬率10%之情形下，甲是否應(yīng)進(jìn)行此項(xiàng)投資（請(qǐng)依NPV 及IRR 分析）？（10分）附註：作答時(shí)，其計(jì)算過程，若有小數(shù)點(diǎn)，一律取小數(shù)點(diǎn)後五位數(shù)，第六位數(shù)採四捨五入法進(jìn)入第五位數(shù)；計(jì)算結(jié)果，最後答案取整數(shù)，小數(shù)點(diǎn)以後捨去。請(qǐng)回答下列問題：(1)請(qǐng)說明互斥型方案存續(xù)年限不同時(shí)的資本預(yù)算評(píng)估法則。(10 分)(3)若資金成本不同時(shí)（假設(shè)A 方案10%，B 方案11%），須將資金成本之差異，以何種方式反映較為適宜？請(qǐng)計(jì)算並說明之。（ Commercial Rent）是指對(duì)使用土地的定期給付，其通常為不同潛在使用者競爭土地的結(jié)果，因此，此項(xiàng)地租與其他生產(chǎn)因素一樣，在沒有政府的干預(yù)下，係由供給與需求決定。（differential rent）的意義，並請(qǐng)舉例說明之。並評(píng)述該理論在目前時(shí)空環(huán)境下的適用性。，試問何謂「外部性（Externalities）」？庇古（Pigou）主張以稅及補(bǔ)貼的方式解決外部性的問題，試問其內(nèi)容為何？請(qǐng)繪圖說明之。但是，實(shí)際上政府干預(yù)土地資源配置的情況非常普遍，試分析說明其原因何在。試從土地增值稅的本質(zhì)及現(xiàn)行課徵方式分析土地增值稅減半徵收可能達(dá)成活絡(luò)不動(dòng)產(chǎn)市場的效果如何。(2)假設(shè)其他條件不變而地價(jià)上漲時(shí)，作圖說明其所引發(fā)之替代效果與產(chǎn)量效果，並依此二效果之相對(duì)大小來說明其建物樓層數(shù)將作何種變動(dòng)或維持不變？ ，農(nóng)地轉(zhuǎn)型經(jīng)營休閒農(nóng)業(yè)所產(chǎn)生之寧適效益（Amenity Benefit）對(duì)（1）土地在農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)兩個(gè)部門間的重新配置 （2）農(nóng)地地租，將產(chǎn)生何種影響？試?yán)棉r(nóng)地供需線與邊際社會(huì)效益線，作圖配合分析說明之3.(1)決定市地利用模式的三大基本因素為何？試說明之。請(qǐng)問降低交易成本的方法有那些？請(qǐng)略加說明。？交易成本高低與資源配置效率間之關(guān)係為何？ u 94年高考「土地經(jīng)濟(jì)學(xué)」(經(jīng)濟(jì)學(xué))的理論說明不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值是如何產(chǎn)生及決定的，觀光休閒旅遊需要使用自然資源。請(qǐng)你就「休閒旅遊資源」為例來說明「非市場價(jià)值」的估價(jià)方法？ （Alfred Weber）的區(qū)位理論與屠能（von Thunen）的區(qū)位理論有何不同？再請(qǐng)說明它們?nèi)绾斡绊懏a(chǎn)品的區(qū)位及價(jià)格？，如果我們不談OPEC 的寡佔(zhàn)的影響，純就「資源稀少性」來看，請(qǐng)問什麼是「資源稀少」的經(jīng)濟(jì)意義？其價(jià)格上漲對(duì)能源的開發(fā)與使用又有怎樣的影響?u 94年特考，因此土地之所以會(huì)有價(jià)值，主要原因之一為土地能產(chǎn)生收益。（25分） ，其目的之一乃在避免土地增值稅稅率過高，並因此透過提高土地售價(jià)轉(zhuǎn)嫁購買者，此邏輯意指土地增值稅的高低會(huì)影響土地價(jià)格。u 95年高考 ，惟實(shí)務(wù)上於不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 時(shí)，依市場比較法與收益還原法所求算的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，往往有所落差，其原因何在？試依地 租理論觀點(diǎn)說明之。試問財(cái)產(chǎn)權(quán)界定清楚的意涵為何？又交易成本為零的前提下，市場能否有效形成 自願(yuàn)性交易？試評(píng)述之。u 96年高考，試分析我國現(xiàn)行土地增值稅稅率的調(diào)整，可能如何影響土地交易與土地價(jià)格。（25分）、日本及中國等均特別強(qiáng)調(diào)農(nóng)業(yè)的多功能性（multifunctionality），亦即農(nóng)業(yè)除了生產(chǎn)功能以外，還具有其他功能。（25分），這種干預(yù)措施有人贊成有人反對(duì)。（25分）(五) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)理論（包括高層建築物估價(jià)） u 90年高考，土地之上下因有其他設(shè)施通過，致使用受限制之宗地， 應(yīng)先估算其正常價(jià)格， 再考量該設(shè)施通過造成土地利用之影響， 並計(jì)算其地價(jià)減損額後， 從正常價(jià)格中扣除之， 以其餘額為該宗地之價(jià)格。，並說明運(yùn)用差額租金還原法估計(jì)租賃權(quán)價(jià)格之要領(lǐng)。比較標(biāo)的估計(jì)之毛營收（Estimate Gross Ine）營運(yùn)支出比例（Operating Expense Ratio）售價(jià)（Sale Price）A194,0002,600,000B230,5003,000,000C190,0002,450,000u 91年高考（the principle of balance）？何謂適合原則（the principle of conformity）？何謂外部性原則（the principle of externalities）？請(qǐng)?jiān)斒銎潇恫粍?dòng)產(chǎn)估價(jià)上之應(yīng)用。，需先逐項(xiàng)比較以判定修正率。，就下表提供之資訊，計(jì)算該建築物第20年年末之現(xiàn)值。，替代原則與最有效使用原則之成立依據(jù)為何？？u 92年高考（ComparativeUnit Method）進(jìn)行建築物成本的估計(jì)。，並請(qǐng)說明此估價(jià)方法之應(yīng)用與限制，並請(qǐng)略說明其操作程序。u 93年高考「土地貢獻(xiàn)原則」？試申述如何依照土地貢獻(xiàn)原則，計(jì)算大樓各層區(qū)分所有建築之房地價(jià)格？（特別是有爭議）時(shí)之租金評(píng)估，應(yīng)如何蒐集資料並進(jìn)行租金評(píng)估較為周延？，應(yīng)如何對(duì)所求出之不同價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以決定勘估標(biāo)的價(jià)格？「Hoskold 估價(jià)方式」？並評(píng)述其應(yīng)用場合及運(yùn)用要領(lǐng)。u 94年高考（A）所示，甲、乙兩筆土地都屬畸零地，現(xiàn)在甲、乙兩地所有人想交換成圖（B）之形狀，在這種情況下如何評(píng)估交換後甲、乙兩地所有人之面積，試從估價(jià)理論逐步說明估算交換面積之程序？ ，A、B 兩地均屬王先生所有，但在5 年前王先生將B 地租給李先生，由李先生興建房屋一棟，約定租期20 年。在這種情況下，請(qǐng)問王先生應(yīng)給李先生何種補(bǔ)償，其理由為何，並請(qǐng)?jiān)敿?xì)說明各種補(bǔ)償金額之估價(jià)方法？（capitalization rate），求取資本化率之方法有幾種，試詳細(xì)說明之？，並請(qǐng)說明依此種方法進(jìn)行估價(jià)之程序及計(jì)算公式?！缸钣行褂谩?？請(qǐng)說明其評(píng)估之基準(zhǔn)為何？，「收益還原法」之「還原率」通常與「銀行定期存款利率」有無差別？試舉例相關(guān)指標(biāo)評(píng)析不動(dòng)產(chǎn)景氣繁榮、低迷時(shí)期之還原率高低情形。試說明何謂「折舊」（depreciation） 、折舊的發(fā)生原因及進(jìn)行減價(jià)修正的方法？（25 分） 條之規(guī)定，「……開闢道路及其二側(cè)或一側(cè)帶狀土地，其地價(jià) 與一般地價(jià)區(qū)段之地價(jià)有顯著差異者，得就具有顯著商業(yè)活動(dòng)之繁榮地區(qū)，依當(dāng)?shù)匕l(fā)展 及地價(jià)高低情形，劃設(shè)繁榮街道路線價(jià)區(qū)段。試申述路線價(jià)估價(jià)法之意義、基本理論及運(yùn)用要領(lǐng)？（25 分） ，經(jīng)比較、分析及調(diào)整，以推算勘估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)就價(jià)格 形成條件中非屬於一般正常情形而影響價(jià)格時(shí)之情況，進(jìn)行調(diào)整。（25分），並劃定百分之十為公園綠地，及百分之二十五為道路等其他公共設(shè)施用地，請(qǐng)說明如何應(yīng)用理論及何種估價(jià)方式估算其公園綠地之不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。（25分）「近鄰地區(qū)」？何謂「類似地區(qū)」？當(dāng)勘估標(biāo)的「A」距離高鐵車站100 公尺，比較標(biāo)的「B」距離高鐵車站1200 公尺，甲不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為A 與B 均同屬「近鄰地區(qū)」，而乙不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為B 為「類似地區(qū)」，請(qǐng)問兩人在撰寫報(bào)告時(shí)，如何就「高鐵車站」之關(guān)係，於區(qū)域因素分析及區(qū)域、個(gè)別因素之調(diào)整方面有何不同之內(nèi)容？（25分）(五) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)u 90年高考 壹、請(qǐng)以下列所給條件為基準(zhǔn)，分別採用比較法、收益法及成本法，評(píng)估甲不動(dòng)產(chǎn)之試算價(jià)格後，再行據(jù)以決定該宗不動(dòng)產(chǎn)之價(jià)格，並將結(jié)果以不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書之格式，完整陳述之。二、收益法之掌握度與答案之正確性（25 分）。四、決定估價(jià)額之正確性（15 分）。 ，總樓地板面積300 平方公尺。 君單獨(dú)所有，無他項(xiàng)權(quán)利之設(shè)定。 (三)勘查日期：民國九十年十二月二十四日。 (五)估價(jià)種類：正常價(jià)格。 ，與甲不動(dòng)產(chǎn)位於同一街廓內(nèi)。 ，且建築物狀況雖尚可，但缺乏妥善整理。 ，並訂定買賣契約。 ：2,900 萬元。(二)實(shí)例二：丙不動(dòng)產(chǎn) 公尺之一棟二樓透天厝，建坪面積320 平方公尺，土地面積350 平方 公尺。 、鄰街條件、屋齡及建築材料與甲不動(dòng)產(chǎn)差