【正文】 指南以立法的形式加以確定，為推進(jìn)政府的依法行政，加快工作指導(dǎo)方式的轉(zhuǎn)變進(jìn)行新的探索和嘗試。隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)一步加劇，國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移明顯加快，國家投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、稅收政策等宏觀調(diào)控措施相繼出臺，市第十次黨代會提出了加快建設(shè)富強(qiáng)文明和諧的現(xiàn)代化國際城市的宏偉目標(biāo)，我市工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。青島市工業(yè)發(fā)展用地指南青島市人民政府前 言2006年，我市首次發(fā)布《青島市工業(yè)發(fā)展指南（2006版）》（以下簡稱“工業(yè)發(fā)展指南”），涵蓋《青島市工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指南》、《青島市工業(yè)產(chǎn)業(yè)用地指南》、《青島市工業(yè)產(chǎn)業(yè)能效指南》等三個方面，旨在通過指南引領(lǐng)，推動工業(yè)經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展。一年來實(shí)踐證明，“工業(yè)發(fā)展指南”引導(dǎo)工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、節(jié)約利用土地和控制能源消耗等方面發(fā)揮出積極的作用，同時也更好地體現(xiàn)了政府職能的轉(zhuǎn)型和工作指導(dǎo)方式的適應(yīng)性轉(zhuǎn)變。為推進(jìn)我市工業(yè)經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展、率先發(fā)展，充分發(fā)揮工業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)中的主體功能和支撐作用，全面落實(shí)市十次黨代會提出的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)，我們按照國家、省有關(guān)法律、法規(guī)及文件要求，結(jié)合我市工業(yè)發(fā)展實(shí)際，參照上海、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的先進(jìn)做法，對《青島市工業(yè)發(fā)展指南（2006版）》進(jìn)行了調(diào)整修訂，經(jīng)廣泛征求意見后，發(fā)布《青島市工業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)調(diào)整指南（2007版）》、《青島市工業(yè)發(fā)展用地指南（2007版）》、《青島市工業(yè)發(fā)展能效指南（2007版）》，使之更加科學(xué)、合理、實(shí)用。 青島市人民政府副市長 吳經(jīng)建 二〇〇七年十二月十七日目 錄第一部分 編制說明 一、編制目的……………………………………………………………………………2 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和指標(biāo)設(shè)置………………………………………………………………2 （一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)…………………………………………………………………………2 （二）指標(biāo)設(shè)置…………………………………………………………………………2 三、用地審核原則和具體標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………………………5 四、舉例說明……………………………………………………………………………6 （一）項(xiàng)目用地規(guī)模審核………………………………………………………………6 （二）區(qū)域產(chǎn)業(yè)用地水平評估…………………………………………………………7 （三）企業(yè)用地效率評估………………………………………………………………7第二部分 全市評估指標(biāo)一、容積率…………………………………………………………………………………9 （一）全市指標(biāo)值………………………………………………………………………9 （二）區(qū)市指標(biāo)值………………………………………………………………………16 …………………………………………………………………………16 …………………………………………………………………………16 …………………………………………………………………………19 …………………………………………………………………………21 …………………………………………………………………………23 …………………………………………………………………………25 …………………………………………………………………………28 …………………………………………………………………………32 …………………………………………………………………………35 …………………………………………………………………………39 …………………………………………………………………………43 …………………………………………………………………………46二、固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度………………………………………………………………………50 （一）全市指標(biāo)值………………………………………………………………………50 （二）區(qū)市指標(biāo)值………………………………………………………………………57 …………………………………………………………………………57 …………………………………………………………………………59 …………………………………………………………………………61 …………………………………………………………………………64 …………………………………………………………………………67 …………………………………………………………………………70 …………………………………………………………………………74 …………………………………………………………………………78 …………………………………………………………………………82 ………………………………………………………………………86 ………………………………………………………………………90 ………………………………………………………………………94三、土地產(chǎn)出率……………………………………………………………………………98 （一）全市指標(biāo)值……………………………………………………………………98 （二）區(qū)市指標(biāo)值……………………………………………………………………105 ………………………………………………………………………105 ………………………………………………………………………107 ………………………………………………………………………109 ………………………………………………………………………111 ………………………………………………………………………113 ………………………………………………………………………116 ………………………………………………………………………119 ………………………………………………………………………123 ………………………………………………………………………126 ……………………………………………………………………130 ……………………………………………………………………134 ……………………………………………………………………137附件：山東省主要工業(yè)行業(yè)廠房建設(shè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（試行） ……………………………………………………………………………………………141147 / 151第一部分 編制說明隨著國家一系列“土地新政”以及相關(guān)的稅收政策的密集出臺，節(jié)約和集約利用我市現(xiàn)有有限的土地資源，不僅是落實(shí)國家宏觀政策的需要，也是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的內(nèi)在要求。兩年來，隨著全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展（全市限額以上工業(yè)企業(yè)已由2004年的2878戶，發(fā)展到2006年的4567戶），《06指南》中的部分內(nèi)容和數(shù)據(jù)已不適應(yīng)目前工業(yè)產(chǎn)業(yè)用地需求的變化。《07指南》工業(yè)用地指標(biāo)是按照《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼》（GB/T47542002）的行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，對青島市2006年4567戶限額以上工業(yè)企業(yè)的用地和投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)，按33個大類157個中類行業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析和指標(biāo)計(jì)算，并參照了《山東省建設(shè)用地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)》和《上海產(chǎn)業(yè)用地指南（2006版）》中的相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，分行業(yè)設(shè)置容積率、固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、土地產(chǎn)出率等工業(yè)用地指標(biāo)的均值、控制值和推薦值。主要修訂完善內(nèi)容有六個方面：一是行業(yè)類別由37個大類行業(yè)修訂為33個大類行業(yè)，對4個礦采行業(yè)不再進(jìn)行評估；二是指標(biāo)設(shè)置由3個指標(biāo)增加到6個指標(biāo)；三是對不同性質(zhì)、規(guī)模企業(yè)不再進(jìn)行分類評估；四是增加了五市七區(qū)的評估指標(biāo)，直接對區(qū)市進(jìn)行指導(dǎo)；五是評估指標(biāo)以2006年限額以上工業(yè)企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；六是采用固定資產(chǎn)投資代替資產(chǎn)總額，來計(jì)算投資強(qiáng)度?！?7指南》中各類行業(yè)用地指標(biāo)，為區(qū)、市各級政府評估本區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，合理分配區(qū)域內(nèi)存量土地資源，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，調(diào)整規(guī)劃布局，制定切實(shí)可行的產(chǎn)業(yè)用地計(jì)劃，提供了決策依據(jù)。《07指南》分別給出五市七區(qū)各行業(yè)容積率、投資強(qiáng)度和土地產(chǎn)出率等指標(biāo)均值，各區(qū)市可將該指標(biāo)與全市的對應(yīng)指標(biāo)進(jìn)行比較分析，評估本區(qū)域產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用水平?！?7指南》的出臺，客觀地反映出全市及各區(qū)、市工業(yè)用地的基本情況及與上海市節(jié)約集約利用土地的差距，同時通過設(shè)置各行業(yè)工業(yè)用地的控制值、推薦值，為本市各級政府、工業(yè)園區(qū)優(yōu)質(zhì)、優(yōu)勢項(xiàng)目的引進(jìn)和審批提供了參考依據(jù)。全市工業(yè)企業(yè)均可根據(jù)《07指南》對號入座，判斷本企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地水平，找出差距，有針對性地通過技術(shù)改造、采用新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備，提高產(chǎn)業(yè)用地效率。通過參考《07指南》中的行業(yè)用地指標(biāo)數(shù)值，設(shè)定待公開出讓地塊的容積率、固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、預(yù)期土地產(chǎn)出率等指標(biāo)的最低準(zhǔn)入值，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用?；A(chǔ)數(shù)據(jù)經(jīng)專用軟件統(tǒng)計(jì)、計(jì)算和分析后，形成本指南的各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)。同時，根據(jù)《山東省建設(shè)用地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)》，并參考《上海產(chǎn)業(yè)用地指南（2006版）》中的相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，結(jié)合本市實(shí)際情況，對全市157個中類行業(yè)的容積率、投資強(qiáng)度和土地產(chǎn)出率三個指標(biāo)設(shè)置了行業(yè)均值、控制值和推薦值。反映項(xiàng)目對土地空間的利用率，是衡量土地空間利用程度的重要尺度。項(xiàng)目總用地面積。 建筑系數(shù)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物及堆場占地面積之和與項(xiàng)目總用地面積的比值。計(jì)算公式：建筑系數(shù)=（建筑物占地面積＋構(gòu)筑物占地面積＋堆場用地面積）247。 投資強(qiáng)度：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)單位土地面積上的固定資產(chǎn)投資額。 計(jì)算公式：投資強(qiáng)度＝項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資額247。項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資包括廠房、設(shè)備和地價(jià)款，廠房和設(shè)備的投資額按照項(xiàng)目建成進(jìn)入正常生產(chǎn)時的廠房建造成本和設(shè)備購置成本計(jì)算，地價(jià)款按照土地合同約定成交金額計(jì)算。反映單位土地上項(xiàng)目的產(chǎn)出情況，是衡量土地產(chǎn)出水平的重要尺度。項(xiàng)目總用地面積。反映項(xiàng)目中非生產(chǎn)性配套設(shè)施適用土地的情況。項(xiàng)目總用地面積100%。綠地率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)綠化占用土地面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。項(xiàng)目總用地面積100%。同時列出上海市對應(yīng)行業(yè)的均值、控制值和推薦值，以便于對照。該指標(biāo)反映全市各工業(yè)行業(yè)的平均用地水平。土地產(chǎn)出率控制值采用行業(yè)均值，即工業(yè)項(xiàng)目的土地產(chǎn)出率指標(biāo)應(yīng)至少達(dá)到該行業(yè)土地產(chǎn)出率均值。本指南推薦值的確定是選取各行業(yè)中20％指標(biāo)位居前列的企業(yè)，分別計(jì)算出各指標(biāo)的均值作為本行業(yè)的推薦值。上述推薦值的選取如達(dá)不到本行業(yè)控制值的，選取本行業(yè)控制值指標(biāo)為推薦值；如大于上海市提出的推薦值，則綜合考慮本行業(yè)均值、控制值和上海市提出的推薦值等因素設(shè)定。本指南列示了與本市157個中類行業(yè)相對應(yīng)的上海市同口徑指標(biāo)數(shù)值，主要用于參考對比學(xué)習(xí)。三、用地審核原則和具體標(biāo)準(zhǔn)（一）用地審核原則。有條件的工業(yè)區(qū)可規(guī)劃設(shè)立多層標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)區(qū)塊，固定資產(chǎn)投資小于500萬元人民幣的項(xiàng)目，原則上不單獨(dú)供地，可通過建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房統(tǒng)一租用；工業(yè)企業(yè)改、擴(kuò)建項(xiàng)目應(yīng)充分利用原有的生產(chǎn)、輔助、公用工程等設(shè)施和場地；分期建設(shè)的工業(yè)項(xiàng)目可分期申請建設(shè)用地。，同時在不高于《青島市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的容積率上限指標(biāo)要求的情況下，綜合參考行業(yè)均值和推薦值。，同時綜合參考行業(yè)均值和推薦值。％。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。在工業(yè)開發(fā)區(qū)（園區(qū)）或工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)不得建造“花園式工廠”。對于新引進(jìn)項(xiàng)目，可抽取項(xiàng)目用地面積、建筑面積、固定資產(chǎn)投資額、預(yù)期銷售額等相關(guān)數(shù)據(jù)，分別計(jì)算出該項(xiàng)目用地的容積率、單位面積產(chǎn)出、固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、建筑系數(shù)、廠前區(qū)比例、綠地率等指標(biāo)，分別與本市的行業(yè)控制值和推薦值進(jìn)行比較分析，作為判斷是否引進(jìn)該項(xiàng)目的重要依據(jù)。項(xiàng)目總占地面積50000平方米，建筑面積32500平方米，預(yù)計(jì)投產(chǎn)后穩(wěn)定的銷售收入能達(dá)到8億元。因此，建議對該項(xiàng)目進(jìn)一步提高容積率（如適當(dāng)減少土地共給數(shù)量），在符合條件后允許該項(xiàng)目落戶。例如：膠南市植物油加工業(yè)（行業(yè)代碼133）容積率、其與全市該行業(yè)的均值、控制值和推薦值的比較如下：用地指標(biāo)膠南市植物油加工業(yè)指標(biāo)均值行業(yè)均值行業(yè)控制值行業(yè)推薦值容積率投資強(qiáng)度（億元/ km2）31土地產(chǎn)出率（億元/ km2）100通過上表可知，膠南市的植物油加工業(yè)的用地水平低于全市該行業(yè)的控制值和推薦值。（三）企業(yè)用地效率評估現(xiàn)有企業(yè)用地水平如何，是很多企業(yè)經(jīng)營者非常關(guān)心的，利用本指南的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析比較，可以客觀反映該企業(yè)在行業(yè)中所處的位置，正確評估其用地效益。但藥廠決策層還是很想了解藥廠在本市同類行業(yè)中的位置，以便找出差距，進(jìn)行革新改造，達(dá)到行業(yè)的先進(jìn)水平。通過計(jì)算得到各項(xiàng)指標(biāo)，并與全市化學(xué)藥品原藥制造業(yè)相關(guān)指標(biāo)值比較如下：用地指標(biāo)某藥廠指標(biāo)行業(yè)均值行業(yè)控制值行業(yè)推薦值容積率投資強(qiáng)度（億元/ km2）3250土地產(chǎn)出率（億元/ km2）3060通過指標(biāo)對比可以看出，該藥廠整體用地水平雖然達(dá)到行業(yè)平均水平，但產(chǎn)出水平偏低，廠房土地沒有得到集約利用，土地投資強(qiáng)度不高，顯示固定資產(chǎn)投入較低，設(shè)備與生產(chǎn)工藝可能需要更新或改進(jìn)。 青島市與上海市工業(yè)各行業(yè)容積率對照圖指標(biāo)值行業(yè)大類代碼說明：、2222333343等10個大類行業(yè)容積率指標(biāo)數(shù)值優(yōu)于上海市。