【正文】 .............. 9第四部分：規(guī)劃設(shè)計分析 ........................................................................ 11第五部分：項目開發(fā) ................................................................................ 13第六部分：投資收益分析 ........................................................................ 14第七部分：管理資源配置 ........................................................................ 17第八部分：綜合分析與建議 .................................................................... 18第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題........................ 19第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容 ............................................ 21附件： ........................................................................................................ 2項目決策背景及摘要：一、外部環(huán)境 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等； 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；二、內(nèi)部因素 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3 —5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）； 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用； 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。（二）宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）治安情況空氣狀況噪聲情況污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）周邊景觀風(fēng)水情況近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。付款進度及與拿地程序的配合其他合作的主要條件與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定二、土地法律性質(zhì)評估（一）現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬 土地使用權(quán)歸屬 土地的用途（二）規(guī)劃規(guī)劃所有權(quán)歸屬規(guī)劃使用權(quán)歸屬規(guī)劃的用途三、取得土地使用權(quán)程序評估取得土地使用權(quán)的程序取得土地使用權(quán)需要的工作日取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）四、土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） 土地性質(zhì)變更的程序和理由 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙 土地性質(zhì)變更需要的工作日五、六、政策性風(fēng)險評估城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。第三部分：市場分析一、區(qū)域住宅市場成長狀況 區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化 區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近 35 年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均消化率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。四、目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位 市場定位 目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點 產(chǎn)品建議第四部分：規(guī)劃設(shè)計分析一、初步規(guī)劃設(shè)計思路設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。第五部分：項目開發(fā)一、 土地升值潛力初步評估。二、三、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時在當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。第六部分：投資收益分析一、成本預(yù)測說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。三、經(jīng)濟效益分析 經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等項 目投資總額（萬元）2單位成本（元/m ）土地成本前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費配套費用開發(fā)間接費直接建造成本小計營銷費用管理費用總 計 項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)。（1）成本變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：（2）售價變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標(biāo)2單位數(shù)值（元/m ）項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資回報率經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測成本90%預(yù)測成本預(yù)測成本110%預(yù)測成本120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率（3） 容積率變動各項指標(biāo)的變化四、項目資金預(yù)測資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。人力資源需求：啟動項目對各專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。根據(jù)需要，可增加如下測算：注：R 代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報率等。（三） 制定策略 分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價。 把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容一、市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。按照成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程成本測算可采用兩種方法：（1） 從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項目逐項分析計算。（2） 根據(jù)已做的類似項目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一