【正文】 功能和特性，體現(xiàn)項目地標性物業(yè)的形象，使購買者獲得心理上的認同，更易于接受，并牢牢打入消費者的心中。優(yōu)秀的項目包裝，應該能完善地體現(xiàn)出項目的設計，形象和功能，并能突出項目的特色和個性，貼近市場需求，緊抓置業(yè)者的心理。一方面要加以重視，增加投入，一方面要具體情況具體分析，力爭以最經(jīng)濟、最有效的投入切中要害，以達成項目包裝的宗旨。針對貴項目的具體情況主要是根據(jù)現(xiàn)狀進行重新包裝,建議貴項目包裝系列包括：項目整體形象包裝、發(fā) 展商形象包裝、地盤包裝、樓 盤名稱包裝、運用傳播媒介的包裝。2) 樓 盤名稱包裝樓盤名稱為全林國際廣場,此名稱夠氣勢,但不夠高品味,因此將A、B、C 座分 別命名為 ：名門閣匯俊閣依據(jù)：能夠更體現(xiàn)全林國際廣場項目高品味形象,與地標性物業(yè)更協(xié)調(diào)。(3) 地 盤包裝地盤屬于項目的核心和實體所在,地盤的包裝可以說是左右顧客選擇的重要因素之一。54 / 91b．項目周邊路段包裝由于周邊路段配及不到地標性物業(yè)形象,建議少量投資路段的路燈及裝飾物( 具有一定檔次參照附件圖),特別是甲秀樓前面的濱河路段,人流量比較,作一些燈飾廣告等更具有宣傳力度,同時可提升物業(yè)檔次。在工地圍墻上寫上項目名稱、項目徵標、發(fā)展商名稱、電話、廣告 語( 如南明河畔市中心首個 CEO 尊貴府邸、演繹西部風情、尊享超然、傲世不凡、全新概念生態(tài)社區(qū)等,工地內(nèi)升起氫氣球或氫氣門拱,這樣更能突出項目形象,在施工過程中,已經(jīng)給買家一個封閉式的意念,大大加強了自身樓盤的市場形象,有利于銷售。施工單位經(jīng)貴司的承諾,實際上也是給置業(yè)者的承諾和信心。55 / 91d．現(xiàn)場售樓部的設置和包裝現(xiàn)狀的售樓部夠宏大,但不足之處為不夠協(xié)調(diào),比較空曠,高品味的物業(yè)沒有表達出來,因此售樓部包裝有以下建議：第一、在墻上附于一些高品味生活的畫面,如打高爾夫球、6000M 2的空中花園、高科技的信息網(wǎng)絡、CEO 的生活寫照等內(nèi)容。第三、銷售人員的服務和現(xiàn)場的控制都應具備莊重、高雅等。其它的建議待現(xiàn)場詳細分析后再作探討。地盤 的包裝,主要針對地盤,是相對靜止的,宣傳面和效率都有限,運用傳媒,將項目的包裝以多種形式,多種層次,盡可能高效和廣泛地向外全面宣傳和推廣,系統(tǒng)的、靈活的、專業(yè)的傳媒運用,使項目的形象升華到一個全新的高度和境界,令消費者產(chǎn)生怦然心動,過目不忘的心理效應,使項目銷售達到預想效果。組織 一些針對性的、引導式的新聞繕稿,潛移默化中對消費者產(chǎn)生親切、暗示和超前意念的心理效應?！谱骶赖臉?書作為高質(zhì)素、高品位的綜合商住高尚物業(yè),敝司建議制作精美、詳實、清新、脫俗的樓書,把貴項目的基本情況、項目規(guī)劃、建議理念、生活方式、物業(yè)管理等展示出來。這對高檔次樓盤尤其重要?！獞?外廣告1① 在機場出口的斜坡路段做燈柱廣告箱及在機場大堂內(nèi)做一廣告幅,因為這是對外的窗口,通過這里的宣傳可以提升地標性物業(yè)的形象。3① 在中華路選一旺處作巨幅廣告,提升地標性物業(yè)形象。(五) 項目自身素質(zhì)提升策略由于該項目的競爭環(huán)境相當激烈，因此敝司建議首先提高自身素質(zhì)去增加競爭力，達到銷售目的，以下就是項目自身素質(zhì)提升的建議：1. 戶型設計方面敝司對該項目經(jīng)過詳細的研究后，建議在廳出部分改做陽臺。2. 外立面更改建議（看附件）由于項目原來的外立面色彩設計與要塑造的地標性物業(yè)不相符合，因此，外立面裝飾盡可能做有特色一些，在色彩、造型和用料方面與眾不同，引領時尚，同時注意與周邊環(huán)境的融合協(xié)調(diào)，特色外墻外觀強烈突出項目形象，提高物業(yè)檔次，此點尤為重要。3. 園林概念設計貴司將擁有貴州省最大的空中花園 6000M2在推廣中只簡單的陳述而已，沒有將其最大化發(fā)揮；在附件中附有項目的園林概念設計，這不僅可以發(fā)揮自身優(yōu)勢。4. 物業(yè)管理及功能配套建議(六) 會所配套建議會所功能要求充分體現(xiàn)和支持項目的市場定位及形象定位，成為項目個性形象的有力支撐點。2. 家政服務中心含洗衣中心干洗店（除提供干洗服務外，還提供自助式洗衣服務，住戶可自行租用洗衣機清洗衣物）。4. 視聽閱覽室： 除提供中西名著、小說外，還提供中西音樂、著名電影欣賞。免費為客戶提供電視機、錄像機、投影機、幻燈機、麥克風、影碟機、白板、白板筆、鐳射教鞭等，另外配 備同步翻譯系統(tǒng)、會議錄音系統(tǒng)、 電影機等。7. 設置音樂咖啡廳8. 健身室： 提供健身器材及專人指導。10. 桌球室： 配英式豪華桌球臺。13. 老人俱樂部： 讓老人們享受天倫之樂。15. 玻璃屋頂： 享受摘星的樂趣。建議項目引入箸名的物業(yè)管理公司做顧問，建立智能化高標準的物業(yè)管理架構(gòu)，提供星級的酒店管理服務。① 專業(yè)化保安隊伍（如退役軍人或退役武警組成的保安隊）。① 智能化管理：高科技保安、防火、防盜、管理系統(tǒng)等?，F(xiàn)建議如下：62 / 911. 建立網(wǎng) 絡 平臺 設立網(wǎng)絡中心（WEB）站點，提供互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡教學、多媒體完全娛樂系統(tǒng)（VOD），網(wǎng)上商城，證券及時交易、各大城市電子地圖、小區(qū)公共服務信息等；住戶可在家中通過電腦連上網(wǎng)絡平臺，可以實現(xiàn)家庭教育、娛樂、信息咨 詢、 IP 電話、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)內(nèi)監(jiān)控、 遠程教育等多項功能，還有網(wǎng)上購物、送餐、洗衣、點播、甚至網(wǎng)上醫(yī)院、物業(yè)管理咨詢等。① 車庫自動化管理。① 一卡通收費： 以 IC 卡代替鑰匙、以 IC 卡計算停車收費、IC 卡繳交水電費、以 IC 卡在區(qū)內(nèi)購物或消費實現(xiàn)“電子錢包”的功用。自動化水、電、氣三表自動抄報系統(tǒng)。 ）① 門、窗的紅外監(jiān)控、報警，室內(nèi)安全監(jiān)控（煙感探 頭、防盜控 頭）緊急報警鈴。在安全防 護 方面，配 備 有：① 紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)① 可視門鈴對講系統(tǒng)① 閉路電視及保安防盜系統(tǒng)① 巡更系統(tǒng)① 智能消防報警系統(tǒng)實際上，住宅物業(yè)管理在遵循以上的基本原則下，在智能化方面預留發(fā)展空間，并選取比較有特色的幾個跟客戶切身需要有關的方面配置相應的系統(tǒng)，即可有超出一般水準的表現(xiàn)。2. 提供高氣純凈水 建議設高氧純凈水系統(tǒng)，讓住戶不但每天能呼吸到最清新的空氣的同時，品嘗到能增強新陳代謝，促進身體健康的高氧純凈水。(1) 節(jié)水：采用低水量、高效能的環(huán)保型潔具，如節(jié)水型抽水馬桶。65 / 91(2) 節(jié)電：采用低能、高效能的節(jié)電燈具。下水道設廢料粉碎裝置。采用高封閉性能外窗，減少噪音。4. 環(huán)保設計 引入“零噪音” 設計 、建筑物的所有 門窗采用進口塑鋼框料加雙層中空玻璃、抽走空氣再注入惰性氣體，室內(nèi)隔音安靜，冬暖、夏涼，防太陽輻射。 以上物業(yè)管理及小區(qū)配套建議只屬初步提議，詳細情況還待與貴司有關領導商談后另行修改、調(diào)整方案。市中心首個 CEO 尊貴府邸位置優(yōu)越 樓宇質(zhì)素 建筑風格 園林設計 酒店式管理 經(jīng)典樓宇 生態(tài)社區(qū)項目位于南明河畔及中華南路的貴陽外灘地段 貴州省最高的社區(qū)，西南地區(qū)最大報建量單體，西南第一大第一家中庭空中高架網(wǎng)架等。如何去塑造地標性？1① 項目自身優(yōu)勢的宣傳(前面已列舉,在此省略)2① 借項目包裝來塑造地標性物業(yè)(前面已分析,在此省略)3① 借助市政府或南明區(qū)政府的宣傳進行炒作：作為貴陽市的地標性物業(yè),首先是以市政的形象工程出現(xiàn),作為塑造貴陽市的市貌形象,提升貴陽市的檔次和知名度,這必須在市政府或南明區(qū)政府做公關(這由貴司出面完成,據(jù)說之前曾作過類似的報導,則更具可操作性) 。而全林國際廣場列為形象工程之一,首先提出 151 米高的星級酒店,再推出本項目,既可以擴大知名度68 / 91又可以提升物業(yè)檔次。4．借“西部風情”概念進行炒作西部開發(fā)作為目前國家重要政策方向,這種利好因素是炒作的最好時機，具有最高的新聞價值。2) 以振作貴州人以美國西部開發(fā)的開拓精神來建設自己的家園,走向國際化大都市作軟件文章報導,與社會公益宣傳和政策結(jié)合起來。這是對外經(jīng)濟的窗口,實力的象征,使您身價百倍。6) 借西部大開發(fā)之勢,向社會征稿做一次公關活動,主題為“貴陽市的歷史文化收集”,通過對歷 史文化的征稿來襯托本項目物業(yè)同時具備歷史文化之意。1)通過電臺。6．通過廣州中信廣場和上海 87 層大廈因為最高成為當?shù)氐貥诵晕飿I(yè)，因此可以推論出最高物業(yè)就是地標性物業(yè)的說法。市中心首個 CEO 尊貴府邸”的主題形象“ 市中心首個CEO 尊貴府邸”的主題提法，是一種與眾不同的概念，能夠從眾多樓盤引用的主題中脫穎而出，更重要的是帶來一個全新的生活方式，一種高品位的生活方式，它可以通過以下幾點推廣去塑造。市中心首個 CEO 尊貴府邸”，可以讓市場接受，置業(yè)者認同。本項目的建筑風格綜合了西方建筑的精華和現(xiàn)代建筑的高科技元素，是后現(xiàn)代建筑中的一種，主題可定為：第三步：推廣小區(qū)園林概念“中西合璧在推廣中要做兩點：1①唯一性，而且是雙重的唯一性，即概念唯一性和最大的空中花園的唯一性。2①廣告畫要具藝術性和自然性，藝術性讓其具備鑒賞價值。第四步：推廣它的物業(yè)管理和配套設施，一個項目的經(jīng)久不衰，最重要的就是售后服務，而服務最大的支持點就是配套設施，這是它的硬件，要達到一定的服務水平，還必須依賴于其軟件，即管理。推廣手法：軟件 + 硬件 = 服務完善（軟件 + 硬件）= 良好服務星級（軟件 + 硬件）=星級服務 星級的生活方式，因為項目具有星級酒店作為支持，這是貴陽市唯一配置星級酒店的項目，因此它的生活方式是至尊貴的，再加上小的其它配套設施，即可將小區(qū)演變成“市中心首個 CEO 尊貴府邸” 。在名稱上塑造高貴的形象，而每幢裙樓的命名都 針對一類目標客戶群，有使目標客戶群按號就座之意，如下圖1①匯俊閣的推廣手法：全林國際廣場南明河畔以下是推廣中的主要內(nèi)容（支持主題思想）。e 時代商務住宅典范。e 時代最前沿。2 ）名門閣的推廣手法： 名門閣的主題定位： 上流社區(qū)名門閣的目標客戶群為大戶人家，而塑造一種至尊貴的上流社區(qū)，因為物以類聚，人以群分，因此上流社區(qū)的提法對此類客戶群有極強的吸納力。74 / 91a. 通過“故宮”形象來塑造它貴賓府邸的豪宅形象，發(fā)掘豪宅最大的文化內(nèi)涵，同時也襯托中國歷史的一種“ 權 力、高 貴身份”的豪宅特征。c. 用地標性物業(yè)概念強力塑造上流社區(qū)。 賓士閣的目標客戶群的工商界領袖階層，這類人都是方方面面的成功，因此這種說法與其成功感相吻合。a. 用名筆、名車、鋼琴等精品折射和 襯 托樓盤的質(zhì)素，體現(xiàn)一種品質(zhì)價值。c. 傲居天下（與最高物業(yè)相匹配）。75 / 91（三）項 目 推 廣 活 動籌備 CEO 精英會 ——招募 CEO 精英會會員作 用：——以項目的會所為引子，以建立全林國際廣場的社區(qū)文化基礎——在全林國際廣場營造一個上流社會的活動圈子，讓名流薈萃全林國際廣場——提高項目形象媒介選擇：全林國際廣場會刊、銀行信用卡 DM 活動細則：A、CEO 精英會申請資格 ——全林國際廣場現(xiàn)有的業(yè)主 ——信用卡金卡持有人，年消費金額在 30 萬元或以上，并持有銀行發(fā)出的申請表格（或推薦書） B、CEO 精英會會 員權 益 ——優(yōu)先享有租（使）用會所設施及參加活動的的權利 ——定期舉辦上流社會交際活動（如新品牌的產(chǎn)品推廣會、迎合 CEO 生活品味的活動） ——享有名牌家電/名牌家私等優(yōu)惠 ——提供 CEO 社交層的活躍性76 / 91 ——為眾 CEO 提供無限商機連環(huán)獎上獎（消費越多，享受越高）作 用：——搜集客戶資料 ——誘發(fā)目標客戶購買全林國際廣場 ——提高項目知名度媒介選擇：銀行信用卡 DM活動籌備：——聯(lián)絡有關商業(yè)銀行（中國銀行、中國建設銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行），與銀行合辦消費積分獎勵計劃 ——銀行協(xié)助篩選信用卡客戶資料，并在客戶之月結(jié)單上附寄“ 連環(huán)獎上 獎” 宣傳小單張 ——設計宣傳小單張（內(nèi)容 A：傳達游戲 規(guī)則、禮品及可撕下的副券）；內(nèi)容 B：CEO 精英會推薦書、高爾夫球賽信息）活動細則：A、參加資格——持有上述三家商業(yè)銀行之信用金卡——信用卡持有人（含附屬卡）每月消費額在 3 萬元或以上 B、活 動方法77 / 91——信用卡持有人憑小單張上的副券（須填寫個人資料），前往全林國際廣場售樓部參觀示范單位即可獲得價值 300 元的派克鋼筆一支（數(shù)量有限，每家銀行各50 支配額，合共 150 支）——若信用卡持有人認購全林國際廣場單位，更可獲 2 萬元的免找數(shù)簽帳額——當信用卡持有人年消費額在 30 萬元或以上時，將會由銀行隨月結(jié)單寄出 CEO 精英會申請表格及推薦書；持卡人若認購全林國際廣場單位，憑銀行發(fā)出的 CEO 精英會推薦書，可即時成為 CEO 精英會會員，并有機會參加全林國際廣場舉行的“全林杯” 名人高爾夫球邀請賽。 ——參加比賽之高爾夫球愛好者乃高消費人士擁有龐大購買力，是“全林國際廣場” 之潛在客戶，參加者的資料可作日后之銷售活動。①B、頒獎典禮“全林國際廣場”介紹 ——于當天賽后安排晚餐，于晚餐時作“全林國際廣場”之介紹，然后再作頒獎。