【正文】 長電時代花園6六長電時代花園6長電時代花園萬科上東區(qū)5七萬達花園萬達花園萬達花園5點評： 11月份的房地產廣告中，融創(chuàng)第三部分：2004年高檔住宅市場推廣總結一、 長春市高檔住宅市場的競爭點178。市場狀況是供大于求。新的目標客戶還處于培養(yǎng)階段。178。理性的消費者更加注重企業(yè)的品牌效力。因此，本土企業(yè)如何在品牌的壓力下贏得一席之地，成為眾樓盤營銷推廣的重點。 性價比價格是競爭永遠的話題。隨著各樓盤變相降價措施的執(zhí)行。作為高檔樓盤在價格上已不占據(jù)優(yōu)勢，但如何做好自己的品質、戶型設計、景觀、物業(yè)、配套等價格的根基支柱成為高檔樓盤競爭的重點。 景觀設計高檔樓盤的特性決定了必須重視景觀設計，包括園區(qū)內的景觀和周圍的環(huán)境配套。 178。相應的生活配套也比較欠缺。 178。如長春明珠大力舉辦業(yè)主活動來增進業(yè)主感情營造文化社區(qū)。178。并且針對不同時期采取相應的投放策略。 二、 2004年長春高檔住宅市場的營銷推廣策略總結A. 采取有效的整合營銷推廣策略 整合推廣： 品質+SP+PR+銷售渠道+形象推廣的聯(lián)動效應 目標客戶群：走金字塔式的路線。 中高端波谷 高端人群 要想擴大市場容量，只有通過讓總房款的價格逐漸接近中端市場的消費人群。俗話說，上層消費者在引領時尚，中層消費者在追趕時尚，工薪消費者在觀看時尚。注重品牌的附加值，加大自身品牌宣傳，逐步滲透消費者，培養(yǎng)目標消費群體。注重的形象和風格宣傳，進行品牌意識引導，增強品牌的認知度和美譽度，使消費者覺得購買萬科上東區(qū)更多的是一種身份、一種品味的象征。價格幅度過大只會有損企業(yè)高檔品質形象。如天安第一城的開盤抽獎活動；長影世紀村的“老帶新積分免采暖費”活動。同時擁有自己的主力客戶群。如天安第一城開盤期的抽獎活動和當天定購的優(yōu)惠。如富苑華城的中國人居環(huán)境與新城鎮(zhèn)發(fā)展推進工程“金牌建設試點”項目稱號。如長春明珠經常舉行的大型業(yè)主聯(lián)誼會活動。高檔樓盤善于運用企業(yè)自身知名人士的現(xiàn)場說辭來拉近與消費者之間的距離，增強消費者對產品的認知度。l 參加每年的春、秋季房交會和住交會。F. 高檔樓盤的媒體策略l 大量的廣告的投入。以上媒體投放比例排名就可以看出。硬廣則注重產品、戶型、景觀等形象的宣傳。如長影世紀村、中海水岸春城等都買斷了周邊主通路線的燈柱廣告。l 以主題為核心分階段分時期的廣告投放。同時不同時期的廣告投放重點和投放量也不一樣。G. 文化營銷策略的運用高檔樓盤都善于運用文化營銷。只有作文化才能有深遠的影響，才能有穩(wěn)定的發(fā)展。由于高檔樓盤的品牌地位使他們更加注重文化營銷的運用。這一點，融創(chuàng)上城做的比較好。 客戶互動策略為：a) 情感互動策略。如長春明珠舉辦的“明珠金秋多精彩，業(yè)主才藝顯風流”活動。主辦文化內部刊物，免費為業(yè)主發(fā)放，增強業(yè)主對企業(yè)文化的了解，加強企業(yè)文化的熏陶，增強一種文化向心力。c) 優(yōu)惠政策。如長影世紀村舉行“老帶新積分免采暖費”活動。利用節(jié)假日贈送小禮品、賀卡或親切問候，登門拜訪，增強企業(yè)的美譽度。建立企業(yè)俱樂部，主要針對業(yè)主，定期舉行俱樂部活動。如萬科上東區(qū)開辦的“萬客會”、中海水岸春城的“中海會”。：1，趨勢接近合理水平?？梢灶A測：由于10月以來，高端市場掀起了別墅銷售的高潮，啟動了高檔房的熱銷。2) 從價格看，綜合整體房屋開發(fā)區(qū)位、由中心區(qū)域向外圍轉移的趨勢等各種因素，按國家統(tǒng)計局統(tǒng)計指揮，%。%，其中住宅成交均價1268元/平方米，%；，%；，%。3) 2005年高端住宅市場供應量的預測： 代表樓盤開發(fā)商供應量開發(fā)量所在區(qū)域萬科上東區(qū)長春萬科房地產開發(fā)有限公司已銷售55%余45%1期開發(fā)15萬，于2005年6月完工。二道區(qū)長影世紀村科信房地產開發(fā)有限公司已銷售70%余30%一期開發(fā)7萬，預計12月底交工。1期占地14萬為現(xiàn)房。于2005年8月完工。朝陽區(qū)長春明珠長春萬達房地產二期已銷售80%二期占地53萬，已成現(xiàn)房。南關區(qū)天安第一城長春天安房地產開發(fā)有限公司已銷售60%余40%總占地42萬平。一期占地10萬平，二期占地5萬平。高新技術開發(fā)區(qū)吉林中大地產開發(fā)有限公司已銷售80%左右余20%總占地7萬平，分2期開發(fā)。2005年繼續(xù)開發(fā)，同時開發(fā)引進國商。1期36萬㎡。綠園區(qū)澳洲佳園長春市僑興房屋建設開發(fā)公司尾盤。為現(xiàn)房。已開發(fā)2期。預計2004年12底交工。經濟開發(fā)區(qū)亞泰豪苑吉林亞泰房地產開發(fā)有限公司已銷售50%總占地面積5500平方米。朝陽區(qū)森林華墅長春鴻禹房地產開發(fā)有限公司已銷售１０套左右總占面積1213萬平方米。1期開發(fā)7萬平已封頂。凈月潭開發(fā)區(qū)中山花園長春中山房地產開發(fā)公司剩余40套總占地25600平方米，為現(xiàn)房。朝陽區(qū)凱撒花園吉林省廣源房地產剩余70套占地55337平為現(xiàn)房。南關區(qū)太陽現(xiàn)代居吉林太陽城集團已銷售60%余40%占地9600平方米。朝陽區(qū)南郡水云天香港南益地產集團正在平整地占地10萬平，預計2005年開發(fā)。房子要選節(jié)能的，物業(yè)要選品牌的，景觀規(guī)劃選洋設計，市郊雖遠但注重低密度和舒適性，二次置業(yè)和多次置業(yè)者迅速增加；擁有第二套住宅不單是房地產市場投資理念的變化。5) 從營銷推廣來看，高端住宅市場是市場發(fā)展的領頭羊，是潮流的代表。因此要想贏得市場，實現(xiàn)銷售增長，必須在策劃方面即推廣思路及營銷手法上尋求突破，善于推陳出新：l 針對城市副中心南移、南優(yōu)北拓的城市規(guī)劃政策，抓住有利時機，搶占市場做好宣傳和配套建設工作。l 加強客戶互動，增強歸宿感的情結。l 選擇最行之有效的信息傳播途徑。l 做“名片”式住宅項目，制造小“富人區(qū)”。比如逆向營銷、情感營銷、體驗式營銷。比如在繁華地段增設售樓處，以達到和項目現(xiàn)場售樓處的“點面