【正文】 7 地產(chǎn)調(diào)控的政策一波一波襲來，從開發(fā)環(huán)節(jié)到購房環(huán)節(jié)的信貸收緊，政策因素對二手房市場的不確定性增大。 小結(jié)：可以說晉城中介市場還是處于一個(gè)快速發(fā)展階段，市場依然有巨大潛力，樂橋在發(fā)展中專業(yè)性變的更強(qiáng)，與網(wǎng)絡(luò)連接更緊密，營銷渠道更廣；但在發(fā)展中有內(nèi)部先天缺憾，外部政策等因素影響。 6 市場營銷策略 樂橋公司采取的是網(wǎng)絡(luò)營銷模式，以及與網(wǎng)絡(luò)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人合作的營銷模式。只有多渠道的拓展優(yōu)質(zhì)房源才是房產(chǎn)中介的生存之道。正是通過這個(gè)方式， 山西農(nóng)業(yè)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 8 每個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每天都可 以在內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)上查詢到大量的新上房源。由于內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)中存在著大量已被出租的房源，但是是否租約到期，或者房東是否準(zhǔn)備賣房，這樣的潛在房源就需要工作人員與房東溝通，進(jìn)行房源信息排查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可利用房源。 篩選房源 在獲取新上房源之后，便需要篩選重點(diǎn)關(guān)注房源。每天篩選出的優(yōu)質(zhì)房源便發(fā)布到外網(wǎng)上來吸引客戶?；蛘咴趦?nèi)部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中獲取消費(fèi)者資料，進(jìn)一步溝通了解，打入目標(biāo)客戶群，獲得更加具體化的需求信息，才能對市場需求做出及時(shí)的感知與反應(yīng)。篩選過的房源中可能出現(xiàn)焦點(diǎn)房源，這種便是熱門搶手房源，類似這樣的房源可以在多個(gè)房地產(chǎn)網(wǎng)站進(jìn)行發(fā)布 ，形成聚焦房源。優(yōu)質(zhì)的房源只有配上真實(shí)詳盡的描述，分析擁有清爽美觀的版面，以及該房源真實(shí)的室內(nèi)照片，外加吸引人的標(biāo)題，才能在眾多競爭者中脫穎而出，增加客戶每日點(diǎn)擊量，提高自身的競爭力。通過發(fā)布高質(zhì)量的房源信息，增加客戶點(diǎn)擊率，在高點(diǎn)擊率的基礎(chǔ)下，才能保證不斷增加客戶量，這樣也提 高了工作效率。刷新過的房源排序便會(huì)相應(yīng)靠前。及時(shí)刷新房源與拓展到更多客戶得息息相關(guān)。另一種方式是，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)上主動(dòng)聯(lián)系客戶。此時(shí)，樂橋房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對此客戶信息有共享權(quán)，一旦有合適的房源都可以主動(dòng)聯(lián)系此客戶。樂橋通過這種內(nèi)部競爭的 方式，大大提高了服務(wù)質(zhì)量和成交效率，同時(shí)在同行業(yè)中，也提高了競爭力。樂橋管理層通過內(nèi)網(wǎng)查看工作人員及時(shí)輸入的工作進(jìn)展信息，對工作人員做到實(shí)時(shí)監(jiān)控，同時(shí)對網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，能夠了解每個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的每天的發(fā)網(wǎng)數(shù)量，刷網(wǎng)情況，以及客戶點(diǎn)擊量，也能夠了解每個(gè)分店的總體經(jīng)營進(jìn)展。 與網(wǎng)絡(luò)獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的合作的模式 （ 1） 獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，簡單的講就是成為中介機(jī)構(gòu)的加盟合作人，自己開拓市場的經(jīng)紀(jì)人。不需要坐班，自由開展業(yè)務(wù)。代理買家、賣家，相互合作。 （ 2）在隸屬關(guān)系上，網(wǎng)絡(luò)獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人是以個(gè)人身份成為樂橋房產(chǎn)的加盟合作伙伴，與樂橋房產(chǎn)之間是合伙人關(guān)系。工作方式是利用樂橋網(wǎng)和樂橋房產(chǎn)打造自己的個(gè)人品牌，拓展自己的渠道和客戶群，建立自己的信息庫，并與樂橋旗下眾多的門店經(jīng)紀(jì)人相互合作，達(dá)到迅速成交的目的。 （ 3）在具體業(yè)務(wù)操作上，網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人更多利用網(wǎng)絡(luò)媒體發(fā)布、管理、尋 山西農(nóng)業(yè)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 10 找相關(guān)房源案源信息。網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般至少會(huì)在網(wǎng)絡(luò)上建立自己的博客，將自己的信息（包括房源、成交案例、房產(chǎn)政策解讀等）對外發(fā)布以此尋找客戶。 7 融資項(xiàng)目說明 項(xiàng)目成本 （ 1）增開黃花街店和開發(fā)區(qū)店 2個(gè)直營店。網(wǎng)站美工 2千，購買軟件，建立房屋數(shù)據(jù)庫需要一萬八千，總計(jì)約 2 萬元。在晉城房產(chǎn)網(wǎng)等網(wǎng)站投放每年約 2 萬元，新增街頭廣告需要 1 萬元，在一些報(bào)刊投放需要 1萬元，總計(jì) 4 萬元 。 項(xiàng)目 計(jì)算方法 合計(jì)（元） 月 攤 費(fèi) 用（元） 房租 55平米 20200元 2 220200 18300 裝修費(fèi) 55平米 330元 2 36000 1500 電腦系統(tǒng) 2020元 /臺(tái) 4臺(tái) 2 16000 1100 電話系統(tǒng) 50 元 /臺(tái) 4 2 400 30 辦公用品及耗材 2400 200 桌椅設(shè)備等 12020 1000 人工 2020元 /人 4人 2 192020 16000 其他成本 12020 1000 合計(jì) 490800 40800 李佳慶：晉城樂橋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)計(jì)劃書 11 收益方式 晉城樂橋房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司中介服務(wù)費(fèi)，按照 10 萬元以下 (含 10 萬 )每宗收取 2%傭金 ,10 萬 100 萬 (含 100 萬 )每宗收取 1%傭金 ,100 萬以上 (含 100 萬 )按 %收取傭金。 8 財(cái)務(wù)計(jì)劃與分析 可行性分析 投資凈現(xiàn)值分析 NPV= (CICO)t(1+ic)t 式中： CI—— 現(xiàn)金流入量 CO—— 現(xiàn)金流出量 (CICO)t—— 第 t年的凈現(xiàn)金流量 n—— 計(jì)算期 ic—— 利率 當(dāng) t=1 時(shí)， ic=15% NPV=(5536) = 萬元 經(jīng)計(jì)算， NPV 遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零，營業(yè)期內(nèi)盈利能力很好，投資方案可行。 投資回收期（ pt） =累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對值 /出現(xiàn)正值 年份的凈現(xiàn)金流量 =21+247。 經(jīng)濟(jì)效益分析 表 1 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬元 科目 第一年 第二年 第三年 資產(chǎn)總額 55 45 48 其中：貨幣資金 20..00 應(yīng)收帳款 山西農(nóng)業(yè)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 12 存貨 李佳慶：晉城樂橋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)計(jì)劃書 13 固定資產(chǎn)（凈值） 負(fù)債總額 其中：短期借款 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)付帳款 預(yù)收帳款 長期借款 所有者權(quán)益 12,70 其中：未分配利潤 表 2 損益估算表 單位：萬元 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 產(chǎn)品銷售收入 銷售費(fèi)用 設(shè)施投入 人力費(fèi)用 管理費(fèi)用 利潤總額 所得稅 凈利潤 山西農(nóng)業(yè)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 14 表 3 現(xiàn)金流量表 李佳慶：晉城樂橋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)計(jì)劃書 15 單位：萬元 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 流動(dòng)資金 固定投入 銷售收入 付現(xiàn)成本 營業(yè)稅金及附加 折舊費(fèi) 稅前利潤 所得稅 稅后利潤 營業(yè)現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 9 風(fēng)險(xiǎn)分析與對策 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn) （ 1）市場調(diào)查出現(xiàn)偏差。 對策：前期對市場要做出細(xì)致的調(diào)查，盡可能的深入、全面、科學(xué)的對市場進(jìn)行分析并做出決策。公司資金較為短缺，如不能在預(yù)計(jì)時(shí)間內(nèi)達(dá)到預(yù)期效果和收益，如果資金鏈的斷鏈將不可避免的使公司陷入困境。改善內(nèi)部管理，降低成本。 對策：嚴(yán)格審查經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)，不與不符合要求的經(jīng)紀(jì)人合作； 不定時(shí)對經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行監(jiān)督；建立客戶投訴平臺(tái)，通過客戶反饋進(jìn)行監(jiān)督。 對策：加強(qiáng)品牌建設(shè)，以品牌贏得競爭。 對策：密切關(guān)注政府信息動(dòng)向，對相應(yīng)的政策作出相應(yīng)的決策應(yīng)對。他嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)，深深地感染和激勵(lì)著我。在此謹(jǐn)向王老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。 最后感謝在讀期間給予我無私幫助和關(guān)心的每個(gè)人，祝大家永遠(yuǎn)平安幸福，開心快樂每一