【正文】 界美食街地處云南南路，舊稱八里橋，早在本世紀三、四十年代就是食販云集、攤檔林立的小吃薈萃之地。改革開放后，以經(jīng)營名、特、優(yōu)風(fēng)味小吃而聞名的小紹興集團88年進軍云南路，1991年9月20日，小紹興集團在云南南路創(chuàng)建了上海第一條美食街即大世界美食街，經(jīng)過10年的發(fā)展，美食街已經(jīng)舊貌換新顏，由小紹興集團投資建設(shè)的5幢大樓拔地而起，13家名特餐飲企業(yè)集于一街，這里匯集了小紹興集團大部分名牌特色產(chǎn)品，來到大世界美食街，人們可以品嘗小紹興白斬雞、小金陵鹽水鴨、鮮得來排骨年糕、福生樓燒鵝、長安餃子樓的百餃宴、燕津飯莊的烤鴨、雅敘居羊肉館的白切羊肉、水鄉(xiāng)酒家的熏魚、芙蓉火鍋城的火鍋雞、南翔橋小籠館的小籠、稻園生煎饅頭店的生煎、大世界的酒巴釀等數(shù)十種部優(yōu)、市優(yōu)食品，還可以在大世界美食園和大眾食廊領(lǐng)略各式風(fēng)味小吃和傳統(tǒng)點心美味，到大世界美食街走一走，一定會大快朵頤、留連忘返。酒吧街毗鄰79個國家的使、領(lǐng)館；與聯(lián)合國開發(fā)計劃署、人口基金署等7個駐華機構(gòu)鄰近；即將建成的三里屯新天地時尚商城正在酒吧街上。 CBD高檔商務(wù)、居住區(qū)環(huán)布周圍。備受時尚一族關(guān)心的三里屯改造工程即將拉開序幕。規(guī)劃中的新三里屯位于三里屯北街。新三里屯的主打街區(qū)為藝術(shù)文化酒吧區(qū)，將容納20至30家酒吧。 參考案例6：蘇州美食街蘇州美食街地處蘇州古城中心、玄妙觀北側(cè)的觀后街（即舊學(xué)前５２號），在其方圓1500米內(nèi)分布著十余個姑蘇著名景點，它們是：世界歷史文化遺產(chǎn)拙政園，環(huán)秀山莊；全國重點文物保護單位玄妙觀三清殿，太平天國忠王府；省級文物保護單位獅子林，北寺塔，雙塔，耦園，怡園，曲園和平江歷史街區(qū)等。 參考案例7：牛車水美食街（新加坡）牛車水的馬來名字叫“Kreta Ayer”，意思是“水車”。 其實，牛車水區(qū)的形成與萊佛士的城市計劃有很大的關(guān)系。其中，居住牛車水的華人，大部份是廣東人。 不過，從80年代至90年代中期，在歷史巨輪的轉(zhuǎn)動下，牛車水的街邊小販、各傳統(tǒng)行業(yè)檔口，如：木屐匠、薄餅皮制造者、神像雕刻師、寫信佬等等都遷走了，留下的牛車水舊建筑，經(jīng)過翻新后，以嶄新的面貌面向世界。 三/項目概況鴻都美食街位于梅州江南彬芳大道鴻都商業(yè)園，北鄰鴻都花園；南有友誼賓館；東臨康居路，南靠新中路，該位置屬江南中心區(qū)，距火車站及飛機場僅約3000米，離市委市政府更是一步之隔，位置優(yōu)越，交通便利。同時配備各種娛樂、休閑、購物等設(shè)施。項目定位堅持“對外為街，對內(nèi)為城”的建設(shè)理念，設(shè)計道路、廣場、綠化占地約1萬多平方米，投資約3800萬元，計劃分兩期進行，共13個月。建成后，本項目將成為梅州市規(guī)模最大、最集中、最先進、最具文化品位、管理一流的客家風(fēng)味美食街。地基2米。開間：。面積：102000平方米。二層、三層為大面積商鋪。二期：酒店式居住。規(guī)劃用地25500m2容積率建筑面積建筑密度35%8棟商鋪8960m2綠化率30%6棟商鋪5280m2道路24%康居路沿街商鋪2310m2廣場12%新中路沿街商鋪1500m2連廊商鋪1200m2小計：19250m2l 項目總規(guī)劃圖四/項目SWOT分析1/優(yōu)勢鴻都花園已是趨于成熟的品牌。市民對此的認知已經(jīng)無用置疑。而本項目的開發(fā)，將提升城市形象，為城市帶來新的經(jīng)濟增長點，解決再就業(yè)，擴大城市稅源。但是賣了后怎么樣？作為商業(yè)地產(chǎn)項目，經(jīng)營才是最大的問題，這樣的地段、這樣的產(chǎn)品定位采用什么經(jīng)營模式與經(jīng)營手法，達到旺場與可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展。鴻都美食街生逢其時，弘揚客家飲食文化，使梅州客家風(fēng)味美食突破梅州市場，走向世界。憑借完善的物業(yè)管理：開展靈活經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。吸引本地以及外地商家進場或者消費。見表1：消費市場分解 見表2：經(jīng)營市場分解 六/目標客戶分析n 旅游觀光客n 外地投資客n 本地投資客n 本地消費客n 本地經(jīng)營客 貳 定 位（一）定位支撐梅州作為一個旅游城市和華僑之鄉(xiāng)，必然需要與其相匹配的集美食、休閑、旅游、商務(wù)于一體的大型旅游商業(yè)項目；同時鴻都美食街處于梅州中心區(qū)的核心位置，其周邊城市功能配套齊全，坐擁十幾萬人的生活消費需求。鴻 都 美 食 街梅城唯一具有旅游休閑功能的客家美食文化公園（四）形象定位 鴻 都 美 食 街客家美食文化公園時尚魅力街區(qū) 文化休閑天地 （五）賣點整合1/客家美食文化公園2/梅城唯一大型美食休閑商業(yè)街3/梅城觀光旅游第一站4/城市名片，魅力街區(qū)5/美食，山歌，新圍龍叁 推 廣（一）推廣核心主題品美食，聽山歌，看圍龍，客都第一站支撐點n 區(qū)位的唯一性 ：由于鴻都商業(yè)園在江南區(qū)域的唯一性，本項目也具有區(qū)位的唯一性。n 功能的復(fù)合性 ：本項目具有吃、住、娛、購、游五大功能。n 效益的社會性 ：提升城市形象，打造城市新經(jīng)濟增長點，解決再就業(yè)，擴大城市稅源。與鴻都花園互動，借助于這一巨大資源，是目前鴻都美食街操作中應(yīng)注意的最重要的問題，甚至是出發(fā)點。隨著“四個梅州”戰(zhàn)略和梅州“創(chuàng)優(yōu)”的落實，鴻都花園、鴻都美食街以及鴻都商業(yè)園梅州各商圈中具有越來越高的地位。鴻都美食街——“客家美食文化公園”全新價值觀客家美食、客家山歌、客家文化等概念，與旅游經(jīng)濟、城市休閑文化嫁接l 推廣調(diào)性大眾化，民俗化，歷史化，娛樂化，精品化大眾化、精品化、娛樂化、歷史性、民俗性寓教于樂，寓商于游（五）傳播方向復(fù)合地產(chǎn)的品牌營銷l 我們的傳播方向梅州經(jīng)濟核心區(qū) 鴻都花園/鴻都美食街 泛珠三角 （六）傳播模式n 以媒體整合方式打造稠密的傳播網(wǎng)絡(luò)對梅州及周邊進行滲透式傳播，不宜廣告轟炸。n 針對能給本項目造成轟動效應(yīng)與羊群效應(yīng)的重點客戶群對他們進行點對點的重點傳播。n 以組合拳手法，在受眾人群中產(chǎn)生轟動效應(yīng)與口碑效應(yīng)，以形成極具傳播速度的人際傳播。在市場樹立形象，并充實品牌整體形象內(nèi)涵。 新聞立體造勢開始預(yù)熱。 新聞發(fā)布會、客家文化巡展。 門戶網(wǎng)站廣告制作并全面上掛。2/內(nèi)部認購期（1個月）目的：由于前期形象廣告及炒作，項目已在市場建立形象，輔以事件行銷，全面形成社會各界認同感，吸引買家來到項目現(xiàn)場并產(chǎn)生購買欲望。 電視臺側(cè)重15’形象攻擊并欄目冠名 雜志發(fā)布內(nèi)部認購信息。3/公開發(fā)售期目的：根據(jù)內(nèi)部認購情況，公開發(fā)售期要樹立獨特形象及硬性賣點，結(jié)合現(xiàn)場開盤與異地巡展活動，迅速創(chuàng)造銷售熱潮與業(yè)績。 開盤新聞發(fā)布會與媒體酒會。4/持續(xù)熱銷期目的：作為強勢銷售階段，以硬性賣點為主要訴求點。內(nèi)容：媒體重點轉(zhuǎn)移到報紙、事件行銷與現(xiàn)場攻擊。 深入市場，重點客戶點對點攻擊。（八）戰(zhàn)術(shù)整合戰(zhàn)術(shù)1：現(xiàn)場攻擊“組合拳”l ?營銷展示中心氣氛渲染l ?模型展示l ?示范環(huán)境l ?圍墻廣告牌氣氛渲染l ?樣板間展示現(xiàn)場一定要建立指標性，一定要讓買家對項目產(chǎn)生充足的信心，一定要用超高標準來做。展示中心形象要前言，要簡潔、明亮、大氣。戰(zhàn)術(shù)2：“創(chuàng)優(yōu)”借東風(fēng)市場攻擊策略：“創(chuàng)優(yōu)”是政府行為，是一個非常大的社會熱點，與政府合作開辟經(jīng)濟論壇走向全市以及周邊城市巡展。 控制記者群，巡展期間每周都希望在全市以及周邊城市各大媒體都有新聞出臺，不斷制造社會關(guān)注熱點。戰(zhàn)術(shù)4：客家文化巡回展核心攻擊點：向廣東展示，向全國演繹 地點：梅州以及周邊城市、珠三角主要城市 時間：待定市場攻擊策略：進一步吸引消費者眼球，引發(fā)廣泛的社會影響力 以客家文化作為契機，向珠三角地區(qū)展示自己的形象 通過媒體炒作引起社會各界的關(guān)注戰(zhàn)術(shù)5：旅游商業(yè)地產(chǎn)推介會核心攻擊點：針對重點客戶群進行推介會，邀請規(guī)劃專家、政府官員、新聞記者參加，以品牌贏得認可。 盡早爭取大客戶是穩(wěn)定銷售的良好手段，并能產(chǎn)生羊群效應(yīng)。 制造社會熱點事件進行炒作，增加知名度與公眾形象。 利用主力媒體的新聞報道，提高項目在社會及市場的曝光率。我們手里三張王牌，使我們對本項目成功充滿信心。第二、我們與鴻藝企業(yè)一起成長與進步，鴻都品牌的影響已經(jīng)深入人心，這是盡快打開市場可靠的最佳資源。從“做實事、打硬仗”的原則出發(fā)，中塔公司相信：通過我們雙方共同努力，精心策劃，執(zhí)行達到實效，本項目必然贏得成功