【正文】 與在售別墅項(xiàng)目更多達(dá)150多個(gè)……　　別墅銷量與上市量持續(xù)“放大”，別墅業(yè)主越來越多，那么，到底是什么人在購買別墅呢？我們且將目光投注于有關(guān)市場研究機(jī)構(gòu)分別在廣州與上海所做的兩次針對(duì)當(dāng)?shù)貏e墅市場的調(diào)研上?！　∮缮虾８＜{市場咨詢有限公司進(jìn)行的針對(duì)上海別墅消費(fèi)的市場調(diào)研結(jié)果顯示，上海別墅購買者中，%，%，%，此三部分人群占據(jù)市場主體(%)，且比例相對(duì)平均，可說是“三足鼎立，各有千秋”。　　比較上面結(jié)果可見，購買廣州別墅的港澳臺(tái)同胞及外籍人士所占比例較少(%)，而購買上海別墅的這類消費(fèi)者所占比例較大(%)，兩者相比，廣州僅為上海的1/3。廣州曾是港澳同胞在內(nèi)地購房置業(yè)的首選城市(最高時(shí)曾占港人內(nèi)地置業(yè)比重達(dá)8成)，但如今廣州在吸引港澳臺(tái)同胞及外籍人士來穗置業(yè)方面的優(yōu)勢正在弱化，而上海卻已成為目前中國最能吸引港澳臺(tái)同胞及外籍人士購房置業(yè)的首選城市，如何提高“外銷”比重，吸引更多境外人士來穗購房置業(yè)，業(yè)已成為目前廣州房地產(chǎn)業(yè)界面臨的一個(gè)重大課題。%，%。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及居民生活水平的不斷提高，未來還將會(huì)有更多的白領(lǐng)階層成為別墅消費(fèi)者。在將買家職業(yè)進(jìn)行劃分后可見，上海別墅消費(fèi)對(duì)象中高級(jí)管理人士所占比重最大，%，其次為專業(yè)技術(shù)人員，%，再次為私營企業(yè)主，%，%，%為其它特殊買家。　　廣州：外籍人士“少買多求”　　上海：外籍人士“少買多租”　　調(diào)查顯示，外籍人士在廣州購買別墅者比例甚低(%)，%，這說明，雖然目前在廣州購買別墅的外籍人士甚少，但未來在廣州購買別墅的外籍人士將會(huì)逐步增加。相反，外籍人士購買則是為了自用，作為投資的情況極其少見。加上目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展不久，市場還不是很成熟，許多法律法規(guī)還有待完善，這些都是客觀制約外籍人士在國內(nèi)購房置業(yè)的重要因素。　　廣州：“薪富一族”成為主力　　　　上海：首次購買人士為主　　知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，促使社會(huì)財(cái)富分配快速重組，一大批高學(xué)歷高收入的年輕“薪富一族”迅速崛起，他們對(duì)美好生活與理想居住的追求，促使他們成為廣州別墅消費(fèi)強(qiáng)有力的“生力軍”。　　上海有別墅購買需求的消費(fèi)者中，%的消費(fèi)者有一年以上別墅物業(yè)居住經(jīng)驗(yàn)，其中多數(shù)為外籍人士(%)，少數(shù)為港澳臺(tái)同胞(%)，%。　　調(diào)研結(jié)果顯示，目前別墅市場消費(fèi)群體中大多數(shù)人缺乏對(duì)別墅尤其是中高檔別墅的使用經(jīng)驗(yàn)，不過隨著大量別墅物業(yè)的投入使用，有使用經(jīng)驗(yàn)的購買者將不斷增加，他們的經(jīng)驗(yàn)、感受與市場反應(yīng)也在不斷發(fā)展變化中，這就要求別墅物業(yè)開發(fā)商要不斷地認(rèn)真研究市場了解客戶，提高自身能力與經(jīng)驗(yàn)，完善產(chǎn)品與服務(wù)，以此提高競爭力。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的消費(fèi)與投資行為，其特點(diǎn)較３年前已呈現(xiàn)出顯著的變化。 數(shù)據(jù)：給開發(fā)商一個(gè)真實(shí)空間 選擇購買單價(jià)５０００元／平方米 成為消費(fèi)預(yù)算和有能力購買的意向消費(fèi)群體 研究對(duì)象為“未來２４個(gè)月之內(nèi)，具有購買單價(jià)在５０００元／平方米以上的消費(fèi)預(yù)算和有能力購買的意向消費(fèi)群體”，選定這一群體主要出于以下的考慮： １．這一部分消費(fèi)者具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)和消費(fèi)能力，除去滿足其基本的居住要求之外，還具備對(duì)房地產(chǎn)品質(zhì)提升的潛在要求和希望，同時(shí)也包含了投資型置業(yè)的能力和潛力，因此，呈現(xiàn)出多樣性和復(fù)雜性。 ２６－４５歲成為主體消費(fèi) ２－３人的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成消費(fèi)群體中的主體 主體消費(fèi)群體的年齡結(jié)構(gòu)基本處于２６－４５歲之間，其中３６－４５歲的消費(fèi)者對(duì)單價(jià)、總價(jià)的預(yù)算和實(shí)際承受能力明顯高于其他年齡段人群，具有非常強(qiáng)的購買能力，占消費(fèi)主體的７０％。 每平方米８０００元購買比例為６．２％ ５０００－６０００元／平方米的樓盤成為重點(diǎn)選擇目標(biāo) 所能承受的樓盤單價(jià)在６０００元／平方米以下的人群比例達(dá)到了７０．８％，而單價(jià)在８０００元／平方米以上樓盤的意向購買比例為６．２％左右，有意向選擇５０００－６０００元／平方米的消費(fèi)群體構(gòu)成了所調(diào)研人群房地產(chǎn)市場消費(fèi)群體的核心。 此外，消費(fèi)者對(duì)于第二居所、第三居所的面積預(yù)期偏重呈現(xiàn)出“兩極化”，重點(diǎn)集中在小戶型和大戶型兩端，通過其它資料和數(shù)據(jù)分析，這其中置業(yè)投資是一個(gè)重要的原因。此外，通過調(diào)查，對(duì)這些人生活形態(tài)的深入分析發(fā)現(xiàn)：大社區(qū)特有的、表現(xiàn)出來的群體生活和居住環(huán)境，可以有效地弱化和消除這部分社會(huì)群體感受到的人際隔離和不安全感。處于第三次置業(yè)階段的群體，直接表現(xiàn)為投資性目的的比例達(dá)到２０％左右。 總體預(yù)算４０－６０萬 平均預(yù)算有所下降，市場購買穩(wěn)定性增加 近５０％的消費(fèi)者的購房總體預(yù)算在４０－６０萬之間，超過８０％消費(fèi)者的購房總體預(yù)算在７０萬以下，平均購房總預(yù)算６０萬左右。 概念：由虛轉(zhuǎn)實(shí) 置業(yè)盲區(qū)與企業(yè)品牌共存 置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費(fèi)投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購買過程過于復(fù)雜，涉及眾多環(huán)節(jié)，因此存在著比較大的認(rèn)知難度，而消費(fèi)者在房屋消費(fèi)過程中的弱勢地位，容易形成非理性決策，并為今后的糾紛帶來了隱患。 從總體看，在以往的實(shí)際購買者當(dāng)中，只有不到２０％的消費(fèi)者在購買之前對(duì)購房手續(xù)、市場供應(yīng)樓盤狀況比較清晰和了解，這顯然與通常意義上認(rèn)為的“購房是一種理性消費(fèi)”存在著嚴(yán)重的差異，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因是復(fù)雜的，但消費(fèi)動(dòng)機(jī)與消費(fèi)決策之間信息的不匹 房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究(二)　　 初步調(diào)查 　　初步調(diào)查是確定問題及研究的范圍，并經(jīng)過研究，擬定出一套計(jì)劃。在擬定正式調(diào)查計(jì)劃之前，市場調(diào)查人員必須對(duì)公司的歷史、產(chǎn)品、競爭者、分配渠道與方法、消費(fèi)者購買習(xí)慣、廣告、銷售和促銷方法等情況相加了解。是對(duì)于目前調(diào)查范圍有關(guān)的資料進(jìn)行分析，分析同業(yè)與政府的資料、專家的意見等，分析調(diào)查本身的問題及發(fā)展出來的假設(shè)，作為正式調(diào)查的基礎(chǔ)。經(jīng)過情況分析與非正式調(diào)查后，可以使假設(shè)減少到幾個(gè)、甚至一個(gè)，從而確定出研究的計(jì)劃與范圍。 決定收集資料的方法 　　資料可以分為兩類。指專為某項(xiàng)計(jì)劃而收集或?qū)嶒?yàn)而得的資料；次級(jí)資料（或二手資料），指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料。 　　（1）次級(jí)資料的來源 　?、僬畽C(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)、公布的資料。如各經(jīng)濟(jì)研究所、規(guī)劃研究院等； 　?、軓V告代理商及各種廣告媒體所發(fā)布的資料； 　?、輫鴥?nèi)外大學(xué)的出版物； 　?、薷鞣N基金會(huì)所實(shí)行的研究計(jì)劃及報(bào)告； 　?、邍鴥?nèi)外公共圖書館所公布的資料； 　?、喙颈旧碛械母鞣N資料。不過，有時(shí)次級(jí)資料經(jīng)常不完整或不能配合需要，此時(shí)，應(yīng)該設(shè)法搜集原始資料。此方法是目前房地產(chǎn)業(yè)用的最多而且被認(rèn)為最必要與最有效的調(diào)查方法。對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的市場調(diào)查人員，常能在閑聊和談笑風(fēng)生中了解個(gè)案的銷售情況和有關(guān)資料，給公司提供寶貴的參考。 　　 b． 電話調(diào)查法。電話調(diào)查可以用來核實(shí)銷售率的虛實(shí)，假借客戶購屋的名義詢問，可以得到不少有價(jià)值的資料。給已經(jīng)積累的客戶發(fā)調(diào)查信函，對(duì)某一項(xiàng)事件進(jìn)行調(diào)查，此種方法時(shí)效性較差，沒有相當(dāng)必要的理由較少用到。 設(shè)計(jì)調(diào)查表 　　在調(diào)查中，將調(diào)查表設(shè)計(jì)的周密理想是極為重要的一環(huán)。先將設(shè)計(jì)調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問題列舉如下： 　　（1） 決定調(diào)查方式 　　調(diào)查人員運(yùn)用訪問調(diào)查、電話調(diào)查或通訊調(diào)查時(shí)，對(duì)于調(diào)查表內(nèi)容的設(shè)計(jì)不一樣。在調(diào)查時(shí)前，針對(duì)不同的調(diào)查內(nèi)容，采用不同的調(diào)查方式，設(shè)計(jì)不同的調(diào)查表，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的調(diào)查問題，其結(jié)果會(huì)有很大的使用價(jià)值。 　?。?） 設(shè)計(jì)調(diào)查表問題時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng) 　　① 問題要力求簡單清晰，使被調(diào)查人一看就能明白問題的內(nèi)容。一個(gè)問題不能由兩個(gè)以上的主題或內(nèi)容。 　?、?避免提出涉及私人的問題，避免提出不合理問題。前幾個(gè)問題設(shè)計(jì)的要簡單有趣，以引起被調(diào)查人的興趣和合作。 選樣 　　由于消費(fèi)者的數(shù)目龐大，想要調(diào)查全部消費(fèi)者是不現(xiàn)實(shí)、不經(jīng)濟(jì)的。抽樣調(diào)查方法很多，比較常用的有： 　　（1） 隨機(jī)抽樣法 　　隨機(jī)抽樣是指在整個(gè)群體中隨機(jī)抽取若干個(gè)體作為樣本，抽樣者對(duì)于個(gè)體不做任何有目的的選擇，全體中所有個(gè)體均有被抽取的機(jī)會(huì)。 　?。?） 計(jì)劃抽樣法 　　 計(jì)劃抽樣法是按照某種標(biāo)準(zhǔn)，從全體對(duì)象中選取若干數(shù)目作為樣本。例如地況調(diào)查表選取中等價(jià)格不太高也不太低的土地為調(diào)查對(duì)象。然后從每一組中選取一部分個(gè)體作為樣本。主要有以下過程： 　?。?） 編輯。 　?。?） 編號(hào)。 　?。?） 制表。 　?。?） 分析與解釋。所謂可靠性是指樣本的平均數(shù)與總體群的平均數(shù)可能有多大的差別。 報(bào)告的準(zhǔn)備與提出 　　市場調(diào)查之后，必須制作調(diào)查報(bào)告，供決策參考與應(yīng)用。報(bào)告書內(nèi)容的組織要目標(biāo)明確、有條不紊、重點(diǎn)分明，使讀者在短時(shí)間內(nèi)就能夠得到一個(gè)總體的印象。有關(guān)小戶型的熱門話題層出不窮，小戶型產(chǎn)品也在“是是非非”的評(píng)說中逐漸走向成熟。 　　后有“堅(jiān)果”、“非常生活”、“富頓中心”等十余個(gè)小戶型開盤，形成東有炫特區(qū)，南有SOLO，西有非常男女，北有飄HOME的完整小戶型格局。 　　進(jìn)深面寬不成比例 　　目前，很多小戶型產(chǎn)品的居室廚衛(wèi)同在一條直線上，進(jìn)深、面寬不成比例，造成狹長的“灰色空間”；墻體多、公攤多造成了小戶型室內(nèi)實(shí)用面積過小。 　　除了這些“標(biāo)房式”直套房型外，小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規(guī)則多邊形的怪異房型，而且只有一面采光，一旦分隔，便“暗無天日”。這類房型，實(shí)際上降低了作為居住物業(yè)的使用價(jià)值。不到20平方米的空間里，布置了床、桌子、柜子之外，恐怕不會(huì)再有太多的空間，那時(shí)房子的多重功能都會(huì)被壓縮到極致；如果戶型過于狹長，家具擺放單調(diào)，交通空間隨之加大，致使儲(chǔ)存空間嚴(yán)重不足。 　　現(xiàn)在，有不少小戶型樓盤都是中間一條窄長走道，兩側(cè)一長排住戶，如同魚骨狀的平面布局；或者中間繞電梯一圈走道，四面為住戶的回環(huán)狀布局，形成整個(gè)層面幾十戶貫通的大一統(tǒng)空間格局。有的甚至七拐八彎，仿佛進(jìn)入了迷宮，一旦有火警便難以迅速疏散，外人闖入也難以覺察，不像一梯兩戶、兩梯三戶那樣容易分辨。但在市場追捧的后面，則是轉(zhuǎn)售和出租的困難，因?yàn)閼粜拖∪笔钦紦?jù)市場制高點(diǎn)的重要因素。 　　中國西北建筑設(shè)計(jì)研究院副總建筑設(shè)計(jì)師嵇珂認(rèn)為：小戶型分為絕對(duì)小戶型和相對(duì)小戶型，就現(xiàn)在市場上逐漸流行的小戶型而言，多屬于絕對(duì)小戶型，這類小戶型面積大都在四五十平方米左右，有的甚至更小。 　　要滿足居家的基本功能，就必須要有充分的公共交往部分（如客廳），有合理的配套服務(wù)部分（如洗手間、廚房），可見小戶型的設(shè)計(jì)也并不容易。 　　從單位面積看，絕對(duì)小戶型的土地分?jǐn)偝杀颈却髴粜透?，加之墻多、管線多，這又比大戶型多了土建成本。另外，小戶型的公攤面積也大，單套回籠資金少，因小戶型套數(shù)過多，對(duì)物業(yè)管理也是一種考驗(yàn)，所以開發(fā)小戶型一定要謹(jǐn)慎。近期旺銷的幾個(gè)小戶型項(xiàng)目，主要以其“天時(shí)地利”條件而奪得了人們的青睞，但就是這些特殊的地理?xiàng)l件贏得了難以復(fù)制的商機(jī)。 　　目前，由于小戶型市場需求量增大，且有從北京、上海等中心城市向全國發(fā)展的趨勢，所以專家特別提醒，小戶型開發(fā)不宜一味求小，應(yīng)在對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)調(diào)查和分析的基礎(chǔ)上，從設(shè)計(jì)和技術(shù)運(yùn)用上不斷創(chuàng)新，只有這樣，小戶型項(xiàng)目將來才可能有立足之本。人類從傳統(tǒng)工業(yè)社會(huì)向高新技術(shù)為主的新經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)的時(shí)代是從資源拉動(dòng)型增長方式向可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)化的時(shí)代?，F(xiàn)今，人們對(duì)住房不再是以往那么“單純”，而是向往更高的要求，健康的、安全的、環(huán)保的，能較好地保護(hù)現(xiàn)代化。 　　回歸大自然，是新人類的呼喚。一句話，綠色住宅就是要實(shí)現(xiàn)人居的可持續(xù)發(fā)展。房間光照充足，通風(fēng)良好，廚房、衛(wèi)生間異味氣體能在瞬間散發(fā)。③供熱、制冷及炊燒等，盡量利用清潔能源、自然能或再生能源。④飲用水符合國家標(biāo)準(zhǔn)。⑤室內(nèi)裝修簡潔適用，化學(xué)污染低于環(huán)保規(guī)定指標(biāo)。 　　綠色住宅是我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)方向，同康居示范工程一樣具有引導(dǎo)作用，但它和康居工程又有一定的差別，康居工程主要是強(qiáng)調(diào)住宅工程質(zhì)量，住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和增加科技含量等，而綠色住宅是在可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，突出生態(tài)環(huán)境建設(shè)和居室內(nèi)小環(huán)境建設(shè)。2001年5月，建設(shè)部科技司和住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心編制了《綠色生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》（征求意見稿），同年9月住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心公開出版了《中國生態(tài)住宅技術(shù)評(píng)估手冊(cè)》，使人們對(duì)綠色住宅有了一個(gè)系統(tǒng)的、明確的認(rèn)識(shí)，綠色住宅就這樣一步步地向人們走來。一是要關(guān)注購房人結(jié)構(gòu)變化，調(diào)整開發(fā)思路，住宅建設(shè)要適合購房者各類型的需要，誰擁有消費(fèi)者誰就擁有市場；二是要關(guān)注多元化產(chǎn)品的開發(fā)。房地產(chǎn)包括開發(fā)業(yè)、中介業(yè)、物管業(yè)，但時(shí)下處于大開發(fā)、小中介、弱物管的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，產(chǎn)品服務(wù)程度較低，因此，開發(fā)商必須走合作化道路，優(yōu)勢互補(bǔ)，揚(yáng)長避短，以達(dá)制勝之目的。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　世界衛(wèi)生組織如何定義“健康住宅”　　根據(jù)世界衛(wèi)生組織的定義，健康住宅是指能夠使居住者在身體上、精神上、社會(huì)上完全處于良好狀態(tài)的住宅，健康住宅有15項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)：會(huì)引起過敏癥的化學(xué)物質(zhì)濃度很低；為滿足第一點(diǎn)的要求，盡可能不使用易散發(fā)化學(xué)物質(zhì)的膠合板、墻體裝修材料等；設(shè)有換氣性能良好的換氣設(shè)備、能將室內(nèi)污染物質(zhì)排至室外，特別是對(duì)高氣密性、高隔熱性來說，必須采用具有風(fēng)管的中央換氣系統(tǒng)，進(jìn)行定時(shí)換氣。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　濟(jì)南市居民住宅消費(fèi)需求調(diào)查一、前言　　在2003年4月18日~20日舉辦的濟(jì)南市首屆現(xiàn)代生活方式展中，由濟(jì)南時(shí)報(bào)房產(chǎn)部對(duì)觀展人員進(jìn)行了住宅消費(fèi)的需求調(diào)查。調(diào)查采用抽樣調(diào)查和重點(diǎn)調(diào)查相結(jié)合的方法，主要有以下兩方面內(nèi)容：在展會(huì)期間采用抽樣調(diào)查方法對(duì)居民住宅消費(fèi)需求進(jìn)行調(diào)查，三天共回收（隨報(bào)及會(huì)場隨機(jī)發(fā)放）問卷80000份，共取得有效問卷22356份，從而保證調(diào)查的全面性和特點(diǎn)分布的均勻性。通過訪談的形式，深入了解其消費(fèi)需求，共訪問樣本客戶135位，有效記錄122份。而2000元/%，可見購房者在支付能力不強(qiáng)的情況下，仍保持較高的消費(fèi)理性，在將購房資金作為首要問題的情況下，對(duì)房產(chǎn)的基本品質(zhì)仍有較高要求。當(dāng)前濟(jì)南購房者以普通居民為主，收入狀況決定了他們?cè)谫彿繒r(shí)選擇中低價(jià)位的房子(即2000~3000元/平方米) 。這一情況表明，濟(jì)南主流商品住宅市場需求的價(jià)格特點(diǎn)已經(jīng)逐漸明晰。這樣的市場就要求發(fā)展商塑造的產(chǎn)品應(yīng)該是以單體和戶型的品質(zhì)為優(yōu)先，避免因總體的布局效果犧牲單體與戶型。而隨著產(chǎn)品設(shè)計(jì)質(zhì)量的不斷提高，在總面積不變的前提下有效面積增加，從而使戶型變得更緊湊，三居室的平均面積由120150平方米向100130平方米變化。　　您打算購買多大面積的住房 【結(jié)論】　　面積與戶型緊密相關(guān)，受訪者對(duì)一室一廳的需求面積主要集中在60平方米以下，但需求量不高，%，對(duì)二室二廳的需求面積主要集中在80100平方米區(qū)間內(nèi)，%，對(duì)三室二廳的需求面積主要集中在100