【正文】 成本的核算對象： 1．對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象； 2．對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。 （二）土地開發(fā)成本項目的設(shè)置 企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設(shè)置土地開發(fā)項目的成本項目。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）開發(fā)間接費。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關(guān)成本。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等。開發(fā)間接費指應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。 三、土地開發(fā)成本的核算 企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，并記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費，應記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。 四、已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 　　已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗收，加上以前月份開發(fā)支出共1002 000元，應作如下分錄入賬： 借：開發(fā)產(chǎn)品——土地 1002 000 貸：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 1002 000 為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開發(fā)的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”兩個費用項目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出，應將它自“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。這塊土地用于建造 151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中 151出租房用地1500平方米， 181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為 240元（648000元／1500+1200），應結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360 000元（240元1500），結(jié)轉(zhuǎn) 181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為 288 000元（240元1200），在總分類核算上應作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 648 000 貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 648 000 如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項目的用地，則應先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。因為這些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品成本。 由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應設(shè)置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費。因為要使這些設(shè)施投入運轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務，所以理應分配為其服務 的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設(shè)地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負擔，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的相應成本項目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工 程款”等賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費用，應記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的“開發(fā)間接費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度 安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。消防設(shè)施等尚未完工的情況。開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設(shè)施費的計算，一般可按以下公式進行： 　　某項開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設(shè)施費＝該項開發(fā)產(chǎn)品預算成本（或計劃成本）配套設(shè)施費預提率 　　配套設(shè)施費預提率＝該配套設(shè)施的預算成本（或計劃成本）247。 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算（二） 如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應由10102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負擔。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預算成本如下： 101商品房 1000 000元 102商品房 900 000元 151出租房 800 000元 181周轉(zhuǎn)房 800 000元 201大配套設(shè)施——商店 500 000元 251幼托設(shè)施 320 000元 則 幼托設(shè)施配套設(shè)施費預提率＝320000247。4000000100%＝8% 各項開發(fā)產(chǎn)品預提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費為： 101商品房：1000 000元8％＝80 000元 102商品房：900 000元8％＝72000元 152出租房：800 000元8％＝64000元 182周轉(zhuǎn)房；800 000元8％＝64000元 201大配套設(shè)施——商店：500 000元8％＝40 000元 按預提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應在配套設(shè)施完工時，按預提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準采用預提辦法。 四、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完成全部開發(fā)過程計經(jīng)驗收的配套設(shè)施，應按其人問情況 和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本： 1，對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè) 施，應在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設(shè)施吁發(fā) 成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——一配套設(shè)施”賬戶的借方，作如 下分錄入貼： 借：外發(fā)產(chǎn)品—一配套設(shè)施　　　　460000 貸；開發(fā)成本－－－配套設(shè)施開發(fā)成本　　460000 配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應作為經(jīng)營收入處理。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費用的性質(zhì)和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。 企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。 ，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概預算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。 開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應設(shè)置如下幾個成本項目： （1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費。前期工程費是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開發(fā)項目建筑安裝工程施工圖預算內(nèi)的各項費用支出（包括設(shè)備費用）。開發(fā)管理費是指應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。能分清成本核算對象的，應直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款’等賬戶的貸方。 房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應將其發(fā)生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標準將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。 （二）前期工程費 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。 （三）基礎(chǔ)設(shè)施費 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。 　 （四）建筑安裝工程費 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。各項工程預算造價合計 設(shè)例中： 101　商品房　　1080000元630000元247。1134000元＝480000元 采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。 企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項設(shè)備，應在出庫交付安裝時，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。在具體核算時，應根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費用歸集和核算方法。如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本“賬戶先行匯集， 待配套設(shè)施完工時，再按一定標準（如有關(guān)項目的預算成本或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的貸方?；蚍课菀验_發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時，對應負擔的配套設(shè)施費，可采取預提的辦法。預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時調(diào)整有關(guān)房屋開發(fā)成本。應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用，應自“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目。 四、已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房，應在竣工驗收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶?！伴_發(fā)產(chǎn)品”賬戶應按房屋類別分別設(shè)置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級賬戶，并按各成本核算對象進行明細分類核算。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點和內(nèi)容，在會計上也應根據(jù)各類代建工程成本核算的不同特點和要求，采用相應的費用歸集和成本核算方法。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應通過“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶進行核算。 代建工程開發(fā)成本的核算對象，應根據(jù)各項工程實際情況確定。在實際核算工作中，應根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。 完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的代建工程，應將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營成本”賬戶的借方。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應付基礎(chǔ)設(shè)施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費用 80 000元，在發(fā)生上列各項擴建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費用時，應作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000 貸：銀行存款 460 000 應付賬款——應付工程款 540 000 開發(fā)間接費用 80 000 道路擴建工程完工并經(jīng)驗收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時，應作如下分錄入賬： 借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程 1080 000 貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000成本報表 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了編制以上各節(jié)所述的會計報表外，還應根據(jù)企業(yè)本身管理上的需要，編制諸如在建開發(fā)產(chǎn)品成本表、已完開發(fā)產(chǎn)品成本表等成