【正文】 廈的物業(yè)管理； ? 成立物業(yè)公司的目的，就是為了公司自有寫字樓的推租和物業(yè)管理，并為公司內(nèi)部提供必要的辦公服務(wù)和后勤保障； ? 搞好物業(yè)管理，為公司提供良好的辦公環(huán)境和后勤服務(wù)，有利于提升公司形象，提高員工積極性，從而有利于促進(jìn)公司效率的提高和經(jīng)濟(jì)效益的提高； ? 搞好物業(yè)管理，有利于公司自有寫字樓和設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，延長(zhǎng)其使用壽命。 55 4. 搞好公司辦公服務(wù)和后勤保障 ? 作為公司的自有物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)，物業(yè)公司在做好物業(yè)管理的同時(shí)，應(yīng)為公司提供辦公服務(wù)和后勤保障； ? 作為公司的全資子公司，物業(yè)公司有義務(wù)也有能力為國(guó)投公司提供和創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)； ? 物業(yè)公司應(yīng)該使用市場(chǎng)化的管理手段和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做好公司的服務(wù)和保障工作。 ?國(guó)投大廈、國(guó)際投資大廈的物業(yè)管理。 ?通過物業(yè)公司給公司總部員工提供一定的福利； ?提供公務(wù)用車保障服務(wù)； ?創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)和崗位，為公司改革提供支持。 改革建議： 57 1. 租售業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容 ?租售對(duì)象： ? 國(guó)際投資大廈、國(guó)投大廈和其他需要租售的房產(chǎn)。 59 3. 經(jīng)營(yíng)職能的具體內(nèi)容 ?維持天驛賓館和華 利酒店經(jīng)營(yíng)；并擇 機(jī)退出； ?盡快結(jié)束其他資產(chǎn)管理業(yè)務(wù) 酒店經(jīng)營(yíng)目前主要以維持為主，促使資產(chǎn)保值增值，并 在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)買出或者轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理公司。 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)加速退出，按經(jīng)營(yíng)計(jì)劃要求，年底前完成 收縮任務(wù)，沒完成的轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理公司。由公 司人力資源部提出福利方面的具體要求。 61 5. 為公司統(tǒng)一的人力資源配置提供支持 ? 總的原則： 物業(yè)公司必須為公司整體發(fā)展服務(wù)，除了承擔(dān)以上職能外，還必須服從公司統(tǒng)一的人力資源安排，安排必要的人員就業(yè)。 62 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 內(nèi)部訪談意見綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 物業(yè)公司的定位職能 改革建議方案 63 基于統(tǒng)一管理的需要和未來(lái)物業(yè)公司的定位與職能，建議將物業(yè)公司與亞華公司合并，組建一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)管理公司 ? 從公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向來(lái)看，公司不準(zhǔn)備在房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等相關(guān)方面著重發(fā)展，所以不應(yīng)在此領(lǐng)域成立兩家公司； ? 從國(guó)投公司的組織結(jié)構(gòu)方面來(lái)看，不宜同時(shí)并存兩個(gè)從事相近行業(yè)的公司； ? 從公司的管理方面來(lái)看，將這兩個(gè)公司合并有利于統(tǒng)一管理和公司資源的統(tǒng)一配置，發(fā)揮規(guī)模效益。其任務(wù)就是建設(shè)新的辦公大樓。 ? 亞華公司在法律上是國(guó)投公司與物業(yè)公司合資的有限責(zé)任公司，但在公司內(nèi)部的管理上，對(duì)亞華公司與對(duì)物業(yè)公司一樣，都是按全資子公司來(lái)對(duì)待的。 ? 總部成立了亞華公司監(jiān)控小組，小組成員三人，負(fù)責(zé)對(duì)亞華公司的監(jiān)控和國(guó)際投資大廈建設(shè)的監(jiān)控。 ? 經(jīng)過計(jì)算，物業(yè)公司和亞華公司合并，保留亞華公司的名稱，成本最低。 ? 另外還可能需要支付的成本包括資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用等 1020萬(wàn)元。 ? 合并后的新公司的主要職能是負(fù)責(zé)公司主要不動(dòng)產(chǎn)和國(guó)際投資大廈的招租、銷售和物業(yè)管理職能，而且在公司內(nèi)部房產(chǎn)租售和物業(yè)管理職能應(yīng)該相互分離。 67 物業(yè)公司總經(jīng)理 人事部 管理部 計(jì)財(cái)部 辦公室 工程部 物業(yè)一部 物業(yè)二部 保潔組 保安組 綠化組 商務(wù)組 維修組 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 天驛賓館 華利酒店 國(guó)投大廈 車管組 總經(jīng)理層 職能部門 職能小組 餐飲組 其他推租項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)部 亞華公司 國(guó)際投資大廈 其他項(xiàng)目 亞華其他部門 亞華公司業(yè)務(wù)部 建議的過渡方案 68 在新的框架中，基本保持了亞華公司現(xiàn)有組織結(jié)構(gòu) ? 在過渡方案中，亞華公司所有的人員和結(jié)構(gòu)基本保持不變，唯一發(fā)生變化的是匯報(bào)關(guān)系從現(xiàn)在向公司總部匯報(bào)轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛭飿I(yè)公司匯報(bào)； ? 將亞華公司原“銷售部”改為“業(yè)務(wù)部”，負(fù)責(zé)國(guó)際投資大廈、國(guó)投大廈以及其他各處物業(yè)的銷售和推租業(yè)務(wù)； ? 可將現(xiàn)在物業(yè)公司負(fù)責(zé)推租銷售業(yè)務(wù)的人員并入亞華公司，與亞華公司原銷售部人員共同組成業(yè)務(wù)部，并實(shí)行統(tǒng)一管理。 亞華公司 做好國(guó)際投資大廈的建設(shè)任務(wù)； 配合物業(yè)公司做好國(guó)際投資大廈的物業(yè)管理前期工作； 與物業(yè)公司配合做好公司物業(yè)的推租、銷售工作。 71 在國(guó)際投資大廈建設(shè)任務(wù)完成以后，撤銷亞華公司里與大樓建設(shè)相關(guān)的職能部門，將物業(yè)公司和亞華公司完全合并，將業(yè)務(wù)部改為市場(chǎng)部 總經(jīng)理 人事部 管理部 計(jì)財(cái)部 辦公室 工程部 物業(yè)一部 物業(yè)二部 保潔組 保安組 綠化組 商務(wù)組 維修組 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 天驛賓館 華利酒店 其他項(xiàng)目 車管組 總經(jīng)理層 職能部門 職能小組 餐飲組 市場(chǎng)部 推租銷售項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)部 建議的最終方案： 72 優(yōu)缺點(diǎn)比較 說明 ?統(tǒng)一由一個(gè)公司管理公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的推租銷售和物業(yè)管理業(yè)務(wù)； 優(yōu)點(diǎn) ?利于國(guó)投公司統(tǒng)一管理； ?整個(gè)公司的管理部門分為三部分，內(nèi)部管理、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)，條塊清楚，責(zé)任清晰，利于管理； ?管理部和工程部對(duì)物業(yè)部進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，能夠更好地促進(jìn)物業(yè)部提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量； 缺點(diǎn) ?物業(yè)一部和二部各有一套物業(yè)管理和服務(wù)人員，加大了人員協(xié)調(diào)工作的難度。 74 工作小組對(duì)設(shè)置兩個(gè)物業(yè)公司的方案進(jìn)行了研究，即基本保持物業(yè)公司的現(xiàn)狀，由亞華公司重新組建物業(yè)管理隊(duì)伍對(duì)國(guó)際投資大廈進(jìn)行物業(yè)管理 物業(yè)公司總經(jīng)理 人事部 管理部 計(jì)財(cái)部 工程部 辦公室 物業(yè)部 保潔組 保安組 綠化組 維修組 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 酒店項(xiàng)目 其他項(xiàng)目 車管組 餐飲組 市場(chǎng)部 推租 經(jīng)營(yíng)管理部 亞華公司總經(jīng)理 綜合管理部 工程部 財(cái)務(wù)部 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部 前期設(shè)計(jì)部 物業(yè)部 保潔組 保安組 綠化組 維修組 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 餐飲組 銷售部 銷售推租 商務(wù)組 商務(wù)組 75 設(shè)計(jì)兩個(gè)物業(yè)公司的利弊分析 利 1，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，對(duì)提高 服務(wù)水平有一定優(yōu)勢(shì)； 2，物業(yè)公司變動(dòng)較小，受 到的沖擊較小。 76 二、物業(yè)公司的管理關(guān)系 77 副總裁 總裁辦公室 物業(yè)公司 公司總體改革方案中 對(duì)物業(yè)公司管理的設(shè)計(jì) 根據(jù)公司總體改革方案，對(duì)國(guó)投物業(yè)管理有限公司的管理，是由分管總裁辦公室的副總裁對(duì)其進(jìn)行直接管理；總裁辦公室可向物業(yè)公司提出后勤服務(wù)方面的要求； 人力資源部可向物業(yè)公司提出員工福利方面的要求； 其他管理關(guān)系按全資子公司管理關(guān)系確定，主要通過業(yè)務(wù)管理、財(cái)務(wù)管理、人事管理和信息管理進(jìn)行。 業(yè)務(wù)管理 業(yè)務(wù)管理 80 ? 按照總部提出的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（預(yù)算）目標(biāo)和要求，制定本公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（預(yù)算），并按業(yè)務(wù)流程報(bào)總部審批 ? 年終利潤(rùn)的分配比例由總部征求物業(yè)公司意見后決定 ? 執(zhí)行總部統(tǒng)一的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)及審計(jì)管理體系 ? 融資、對(duì)外貸款和擔(dān)保，按業(yè)務(wù)流程逐項(xiàng)報(bào)總部審批 ? 由總部統(tǒng)一對(duì)閑置資金進(jìn)行理財(cái) 財(cái)務(wù)管理 財(cái)務(wù)管理 81 ? 納入總部的人力資源規(guī)劃 ? 遵循總部統(tǒng)一的組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置原則 ? 根據(jù)物業(yè)工作性質(zhì)，崗位設(shè)置分為管理崗位和作業(yè)崗位兩個(gè)系列 ? 管理崗位的薪酬 /福利的政策和業(yè)績(jī)考核的辦法，與總部保持一致 ? 總經(jīng)理和副總經(jīng)理由總部聘任；資深管理人員需報(bào)總部批準(zhǔn)聘任 ? 對(duì)其他人員，總部控制總?cè)藬?shù)和專業(yè)職務(wù)人員的比例；錄用和晉升由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)班子決定 人力資源管理 人力資源管理 82 ? 由總部統(tǒng)一管理數(shù)據(jù)庫(kù)和網(wǎng)絡(luò) ? 按總部統(tǒng)一要求，規(guī)范相關(guān)檔案信息的要求，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)信息收集和更新。 ? 物業(yè)公司負(fù)責(zé)向天驛賓館和華利酒店派出或招聘高管人員，并負(fù)責(zé)監(jiān)督考核質(zhì)量管理和安全管理。 ? 物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)部門負(fù)責(zé)對(duì)天驛賓館和華利大酒店的投資、戰(zhàn)略計(jì)劃及其他業(yè)務(wù)進(jìn)