【正文】 酒店式公寓做到精益求精。落地窗的設(shè)計更加人性化。內(nèi)部包裝確實到位，在通往樣板房的裝修，整個看路通道布置精細(xì)，真正做到從細(xì)節(jié)中體現(xiàn)項目品質(zhì)。他們分別從特色的酒店服務(wù)分類內(nèi)容，項目周邊購物、餐飲娛樂、行政教育、交通通訊、醫(yī)療等配套的電話地址、營業(yè)時間，以及項目自身的賣點(diǎn)整合等都做了詳盡入微介紹，不僅給人感覺項目檔次高，而且激發(fā)投資者的購買欲望。二、 缺點(diǎn)營銷模式?jīng)]有什么突破，都是按照傳統(tǒng)的住宅營銷方式進(jìn)行銷售，首付20%，30年按揭，營銷策略沒有新的突破或創(chuàng)意，只是對以往開發(fā)同類項目的經(jīng)驗總結(jié)和完善。而且裝修標(biāo)準(zhǔn)也沒有對辦公這一方面作出相應(yīng)的傾向或特別提出另一裝修方案。第四節(jié) 酒店式公寓的調(diào)研分析及對**項目的建議一、酒店式公寓的調(diào)研分析酒店式公寓的發(fā)展酒店式服務(wù)公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高。這些物業(yè)就成了酒店式服務(wù)公寓的雛形。隨著發(fā)展又飄洋過海，如今已遍布全球。當(dāng)時，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。由此可見該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達(dá)的大城市或是一些旅游區(qū)。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化。酒店式公寓的特點(diǎn) 　　酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。 　　酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計和電器。 　　酒店式公寓項目本身的設(shè)計也是個性化的，它不能流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。簡單地說，就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點(diǎn)在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。 從服務(wù)上看，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別，它們之間的本質(zhì)區(qū)別在于：酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者可擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。 與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質(zhì)上來說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。酒店式公寓的市場誘惑力市場人士分析“商住”之所以能吸引客戶主要原因是：第一、“商”有利可圖，投資風(fēng)險小，轉(zhuǎn)讓出租回報率高。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的優(yōu)點(diǎn)，因此一推出即備受商務(wù)人士歡迎。擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住得安心、放心。酒店式服務(wù)公寓的客戶 　　酒店式服務(wù)公寓主要針對居住市場中較長期居住的居民。這個市場的主要客人有長期出國的生意人及其家人，長期在外的跨國公司高級管理人員及其家人以及正在放長假的家庭。由于他們工作年限關(guān)系和人員輪替，所以通常只租房而不買房?！　×硗猓€包括經(jīng)常往來深圳的內(nèi)地及海外商務(wù)人員。　　投資者也是一個很大的消費(fèi)群體。同時，還有深圳的小企業(yè)和SOHO族。如何吸引市場投資酒店式公寓？酒店式公寓吸引投資者并獲得良好的收益，關(guān)鍵在于：一看：位置，是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?；二看：配套，全套生活、商?wù)服務(wù)，超市甚至嬰兒托管所都要有；三看：物業(yè)管理。四看：完整計劃。持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)；六看：整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢。自1999年以來，隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，酒店式公寓的租金一路上揚(yáng)，投資回報在8%－10%之間，其較高的投資回報率吸引了眾多人的目光。比如《東方銀座酒店》比較強(qiáng)調(diào)商務(wù)功能，而《趣園》則更強(qiáng)調(diào)“居住”。因此，作為酒店式公寓住宅現(xiàn)今相對集中的客戶群——投資客而言，如果有更佳的投資途徑，必會轉(zhuǎn)移目標(biāo)。不少開發(fā)商急功近利，使得一些酒店式公寓的設(shè)計不盡如人意。三是投資者的預(yù)期租金問題。四是定價問題。但不少酒店式公寓的價格砝碼也與日俱增，每平方米上萬元的酒店式公寓不斷增多，價格與市場出現(xiàn)嚴(yán)重背離。投資風(fēng)險怎樣規(guī)避呢？我們認(rèn)為，首先是對地段的綜合考慮。因此，我們在對**項目進(jìn)行市調(diào)時重點(diǎn)對項目地段、區(qū)域市場產(chǎn)品等綜合因素進(jìn)行了了解，經(jīng)過對國內(nèi)酒店式公寓的綜合分析后，認(rèn)為該項目適宜建成五星級酒店式公寓。酒店式公寓設(shè)計要充分體現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)實用性特征，房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分?jǐn)?。酒店式公寓的未來發(fā)展和對**的影響　 目前，國內(nèi)各大、中城市已經(jīng)形成了高級商務(wù)人士階層。從另一方面來看，中國加入世貿(mào)以后也將為**這樣的國際旅游城市帶來數(shù)量眾多的客源。 　　酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務(wù)，同時提供了完善的辦公環(huán)境，是**房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的服務(wù)功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回報率的選擇。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點(diǎn)是其它物業(yè)項目難以比擬的。 　　酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)或旅游景區(qū)，才有廣闊的發(fā)展空間和更高的投資回報。以前酒店式公寓多位于各國旅游度假區(qū)，且為了增加吸引力，均建設(shè)符合潮流的配套設(shè)施——水療房、健身房、按摩、美容美發(fā)等。然而隨著社會的發(fā)展，商務(wù)人士產(chǎn)生了商務(wù)式的酒店公寓需求，它們的特點(diǎn)多是位于世界國際大都市，例如新西蘭奧克蘭CBD，澳洲悉尼、墨爾本等地，商務(wù)客戶既可住宿，白天還可以于客廳召開小型的商務(wù)會議或見客等。二、我們的建議**酒店式公寓作為近年來房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的一種新型物業(yè)，而逐漸受到人們的關(guān)注。根據(jù)市調(diào)分析結(jié)合國內(nèi)外酒店公寓發(fā)展的趨勢，我們對本項目酒店式公寓本身及其發(fā)展空間作一些構(gòu)思。酒店公寓的功能設(shè)置和服務(wù)⑴、客房根據(jù)對酒店式公寓的了解，結(jié)合**市場的需求，我們建議客戶按著標(biāo)準(zhǔn)客房和行政客房進(jìn)行劃分。B、行政客房層： 行政高級客房、行政豪華客房、行政海景客房、海景套房和總統(tǒng)套房等。注：客房的價格將參照**市同類酒店式公寓客房的收費(fèi)及五星級酒店的租金標(biāo)準(zhǔn)，屆時予以提供。各具特色的會議室位于二樓和三樓，可提供15－200位客人作會議使用，也可在會議室內(nèi)設(shè)宴布席，方便靈活，實是舉辦商務(wù)或社交聚會的理想場地。飄飄仙樂中，伴您盡享美食。 酒廊 － 淺酌慢飲，酒醇音醉；憑窗遠(yuǎn)眺，醉人港景咫尺之遙。 圖書館 － 一本書，一個休閑新天地，給您一個寧靜致遠(yuǎn)新境界。出租辦公室 228。代售機(jī)票、火車票 228。商務(wù)中心可提供傳真服務(wù)、彩色打印、文件裝訂、過膠、翻譯和快遞通訊 228。房間寬頻上網(wǎng)228。池畔露天陽臺228。健身房228。每日報紙一份(**日報、半島都市報、**晚報等中任選一份) 228。每周兩次房間清潔服務(wù)(包括更換床單被套、吸塵等工作)228。