【正文】 酒店式公寓做到精益求精。落地窗的設(shè)計更加人性化。內(nèi)部包裝確實到位，在通往樣板房的裝修，整個看路通道布置精細，真正做到從細節(jié)中體現(xiàn)項目品質(zhì)。他們分別從特色的酒店服務分類內(nèi)容，項目周邊購物、餐飲娛樂、行政教育、交通通訊、醫(yī)療等配套的電話地址、營業(yè)時間，以及項目自身的賣點整合等都做了詳盡入微介紹，不僅給人感覺項目檔次高，而且激發(fā)投資者的購買欲望。二、 缺點營銷模式?jīng)]有什么突破，都是按照傳統(tǒng)的住宅營銷方式進行銷售，首付20%，30年按揭，營銷策略沒有新的突破或創(chuàng)意，只是對以往開發(fā)同類項目的經(jīng)驗總結(jié)和完善。而且裝修標準也沒有對辦公這一方面作出相應的傾向或特別提出另一裝修方案。第四節(jié) 酒店式公寓的調(diào)研分析及對**項目的建議一、酒店式公寓的調(diào)研分析酒店式公寓的發(fā)展酒店式服務公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。這些物業(yè)就成了酒店式服務公寓的雛形。隨著發(fā)展又飄洋過海，如今已遍布全球。當時，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。由此可見該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達的大城市或是一些旅游區(qū)。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務更加家庭化。酒店式公寓的特點 　　酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務公寓。 　　酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計和電器。 　　酒店式公寓項目本身的設(shè)計也是個性化的，它不能流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。簡單地說，就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應俱全。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務。 從服務上看，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別，它們之間的本質(zhì)區(qū)別在于：酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者可擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。 與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別酒店式服務公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質(zhì)上來說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。酒店式公寓的市場誘惑力市場人士分析“商住”之所以能吸引客戶主要原因是：第一、“商”有利可圖，投資風險小，轉(zhuǎn)讓出租回報率高。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的優(yōu)點，因此一推出即備受商務人士歡迎。擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住得安心、放心。酒店式服務公寓的客戶 　　酒店式服務公寓主要針對居住市場中較長期居住的居民。這個市場的主要客人有長期出國的生意人及其家人，長期在外的跨國公司高級管理人員及其家人以及正在放長假的家庭。由于他們工作年限關(guān)系和人員輪替，所以通常只租房而不買房。　　另外，還包括經(jīng)常往來深圳的內(nèi)地及海外商務人員?！　⊥顿Y者也是一個很大的消費群體。同時，還有深圳的小企業(yè)和SOHO族。如何吸引市場投資酒店式公寓？酒店式公寓吸引投資者并獲得良好的收益，關(guān)鍵在于：一看：位置，是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?；二看：配套，全套生活、商務服務，超市甚至嬰兒托管所都要有；三看：物業(yè)管理。四看：完整計劃。持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)；六看：整體經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢。自1999年以來，隨著房地產(chǎn)市場的復蘇，酒店式公寓的租金一路上揚，投資回報在8%－10%之間，其較高的投資回報率吸引了眾多人的目光。比如《東方銀座酒店》比較強調(diào)商務功能，而《趣園》則更強調(diào)“居住”。因此，作為酒店式公寓住宅現(xiàn)今相對集中的客戶群——投資客而言，如果有更佳的投資途徑，必會轉(zhuǎn)移目標。不少開發(fā)商急功近利，使得一些酒店式公寓的設(shè)計不盡如人意。三是投資者的預期租金問題。四是定價問題。但不少酒店式公寓的價格砝碼也與日俱增，每平方米上萬元的酒店式公寓不斷增多，價格與市場出現(xiàn)嚴重背離。投資風險怎樣規(guī)避呢？我們認為，首先是對地段的綜合考慮。因此，我們在對**項目進行市調(diào)時重點對項目地段、區(qū)域市場產(chǎn)品等綜合因素進行了了解，經(jīng)過對國內(nèi)酒店式公寓的綜合分析后，認為該項目適宜建成五星級酒店式公寓。酒店式公寓設(shè)計要充分體現(xiàn)其經(jīng)濟實用性特征，房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分攤。酒店式公寓的未來發(fā)展和對**的影響　 目前，國內(nèi)各大、中城市已經(jīng)形成了高級商務人士階層。從另一方面來看，中國加入世貿(mào)以后也將為**這樣的國際旅游城市帶來數(shù)量眾多的客源。 　　酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務，同時提供了完善的辦公環(huán)境，是**房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的服務功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回報率的選擇。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其它物業(yè)項目難以比擬的。 　　酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)或旅游景區(qū)，才有廣闊的發(fā)展空間和更高的投資回報。以前酒店式公寓多位于各國旅游度假區(qū)，且為了增加吸引力，均建設(shè)符合潮流的配套設(shè)施——水療房、健身房、按摩、美容美發(fā)等。然而隨著社會的發(fā)展，商務人士產(chǎn)生了商務式的酒店公寓需求，它們的特點多是位于世界國際大都市，例如新西蘭奧克蘭CBD，澳洲悉尼、墨爾本等地，商務客戶既可住宿，白天還可以于客廳召開小型的商務會議或見客等。二、我們的建議**酒店式公寓作為近年來房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的一種新型物業(yè)，而逐漸受到人們的關(guān)注。根據(jù)市調(diào)分析結(jié)合國內(nèi)外酒店公寓發(fā)展的趨勢，我們對本項目酒店式公寓本身及其發(fā)展空間作一些構(gòu)思。酒店公寓的功能設(shè)置和服務⑴、客房根據(jù)對酒店式公寓的了解，結(jié)合**市場的需求，我們建議客戶按著標準客房和行政客房進行劃分。B、行政客房層： 行政高級客房、行政豪華客房、行政海景客房、海景套房和總統(tǒng)套房等。注：客房的價格將參照**市同類酒店式公寓客房的收費及五星級酒店的租金標準，屆時予以提供。各具特色的會議室位于二樓和三樓，可提供15－200位客人作會議使用，也可在會議室內(nèi)設(shè)宴布席，方便靈活，實是舉辦商務或社交聚會的理想場地。飄飄仙樂中，伴您盡享美食。 酒廊 － 淺酌慢飲，酒醇音醉；憑窗遠眺，醉人港景咫尺之遙。 圖書館 － 一本書，一個休閑新天地，給您一個寧靜致遠新境界。出租辦公室 228。代售機票、火車票 228。商務中心可提供傳真服務、彩色打印、文件裝訂、過膠、翻譯和快遞通訊 228。房間寬頻上網(wǎng)228。池畔露天陽臺228。健身房228。每日報紙一份(**日報、半島都市報、**晚報等中任選一份) 228。每周兩次房間清潔服務(包括更換床單被套、吸塵等工作)228。