【正文】 層次，從實用性上建議會所適合經(jīng)營的項目，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步建議哪些項目可收費(fèi)，哪些項目不宜收費(fèi)，其原則在于先聚人氣，進(jìn)而達(dá)到既創(chuàng)造社會效益又有一定經(jīng)濟(jì)收益的目的。（四） 從智能化的角度，提出專業(yè)建議： 考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的階段性實施進(jìn)度計劃； 針對發(fā)展商對智能化工程的要求，對原智能化設(shè)計提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場情況，提出增加智能化功能的建議； 根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計方案，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計合理、實用； 協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備的選型提出建議。（六） 從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益： 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等； 公共部分裝修材料的選用； 在空調(diào)設(shè)備安裝前，對設(shè)備的適用情況和選型提供咨詢；在空調(diào)設(shè)備安裝時，對空調(diào)設(shè)施的安裝提供咨詢； 協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格； 在滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商； 根據(jù)管理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計、施工等的成功經(jīng)驗； 根據(jù)項目和各項工作的程序提供測算實際需要配備的人員和費(fèi)用的咨詢； 解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；（七） 在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計劃完工，同時可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。（九） 指導(dǎo)發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗，最后協(xié)助收集驗收報告。（十一）從創(chuàng)優(yōu)的角度，根據(jù)各級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評比標(biāo)準(zhǔn)，提出專業(yè)改進(jìn)建議。二、 實操指導(dǎo)階段合作期限：共一年，由本物業(yè)首期入伙之日前二個月起計，又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個時期。（一） 在發(fā)展商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動時，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。 協(xié)助管理商制定管理人員、操作層人員定編方案；216。（三） 協(xié)助管理商根據(jù)物業(yè)項目實際情況，測算物管成本，提出物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報當(dāng)?shù)卣飪r部門審批。 人工費(fèi)用測算；216。 設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用測算；216。 園藝綠化項目的定額費(fèi)用測算等。 提供人員配置及相應(yīng)素質(zhì)要求的具體方案；216。216。 協(xié)助擬制員工在職培訓(xùn)年度規(guī)劃，并對規(guī)劃實施進(jìn)度、落實情況等進(jìn)行跟蹤檢查和指導(dǎo)；216。 協(xié)助對操作工進(jìn)行常見故障診斷及設(shè)備管理培訓(xùn)；216。 提供物業(yè)管理收費(fèi)系統(tǒng)軟件使用培訓(xùn)。（六）協(xié)助制定入伙交接驗收標(biāo)準(zhǔn)及實施程序：216。216。216。216。216。（七） 提供設(shè)備移交、接管驗收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單，協(xié)助管理商與發(fā)展商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗收工作（包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等）。（九） 協(xié)助管理商按ISO9000體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項管理制度及建立相關(guān)資料、文件： 提供管理運(yùn)作所需的工作程序藍(lán)本，并結(jié)合項目實際協(xié)助管理商進(jìn)行修訂、充實和完善； 協(xié)助建立各專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程序； 協(xié)助制定各專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和措施； 協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和文件； 根據(jù)設(shè)計圖紙及操作手冊等協(xié)助制定相關(guān)操作指導(dǎo)書、安全規(guī)程、應(yīng)急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導(dǎo)性文件； 協(xié)助制定消防、給水和排水、水泵、機(jī)電設(shè)備等項目管理方案； 協(xié)助管理商制訂清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序，編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書； 協(xié)助制訂綠化操作標(biāo)準(zhǔn)，擬制綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)范； 提供員工手冊和人事管理制度示范文本，指導(dǎo)并協(xié)助編制員工手冊及人事工作相關(guān)制度； 提供質(zhì)量管理相關(guān)的各種記錄表格、樣本，并結(jié)合項目管理目標(biāo)和質(zhì)量要求協(xié)助管理商進(jìn)行修訂和取舍；1 協(xié)助設(shè)置會計帳薄，建立會計核算體系；1 協(xié)助建立健全財務(wù)管理制度。（十一）為管理商提供日常物業(yè)管理所需設(shè)備、材料清單，協(xié)助編制對外分包的有關(guān)程序，協(xié)助評價和選擇各專業(yè)分包方。（十三）協(xié)助制定入伙前工作計劃：216。216。216。216。216。216。216。216。216。集中入伙期指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來入伙的時限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場收樓、驗樓、辦理入伙手續(xù)的工作時期。如何將有限人力資源合理分配到各個工作環(huán)節(jié)中去，使入伙工作得以有條不紊地進(jìn)行，并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點(diǎn)。為此中海將提供以下顧問服務(wù)，以保證入伙工作順利進(jìn)行，為今后物業(yè)管理的正常進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)：216。216。216。裝修搬遷期指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，為其物業(yè)進(jìn)行二次裝修，直至搬遷入住的工作時期。 面對大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們，保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時又監(jiān)督裝修質(zhì)量，避免遺留安全隱患等。 業(yè)主入住有先有后，怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而避免被有效投訴，也是一個棘手的問題。 指導(dǎo)建立嚴(yán)格的裝修審批程序，包括對裝修單位資質(zhì)、裝修圖紙等的審批。 指導(dǎo)建立裝修單位進(jìn)場管理工作流程。 指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的裝修檔案。 指導(dǎo)建立裝修日常監(jiān)督管理制度，包括巡查管理制度、裝修時限管理制度等。 指導(dǎo)建立裝修現(xiàn)場驗收制度。 指導(dǎo)建立裝修單位退場管理工作流程。 指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的入住管理辦法。 指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶搬遷管理辦法。 指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶搬遷注意事項。此時中海主要提供的顧問服務(wù)內(nèi)容有：216。216。216。216。216。216。216。216。三、服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段合作期限： 實操指導(dǎo)階段結(jié)束后的三個月。如果有服務(wù)質(zhì)量下滑的跡象，考察團(tuán)將提出相應(yīng)的整改意見，并要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)限期完成整改，以確保中海物業(yè)所提供顧問服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。（二） 解決遺留的疑難問題，協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運(yùn)行。第四部分 顧問管理目標(biāo)一、 管理總體目標(biāo)在中國市場經(jīng)濟(jì)中崛起的中海物業(yè)，以其良好的經(jīng)營業(yè)績，眾多的優(yōu)秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指導(dǎo)管理商使華僑海景城和東方之珠兩個項目達(dá)到市級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。通過顧問商的指導(dǎo)與建議，促使管理商充分利用并完善華僑海景城和東方之珠兩個項目的各種配套系統(tǒng)，配置精干的高素質(zhì)管理人才，全面實現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理。充分利用顧問商專業(yè)化管理特長和成本管理經(jīng)驗，通過有效控制管理成本，開展多渠道的有償服務(wù)，指導(dǎo)管理商合理地開源節(jié)流。“讓您和您的子孫后代永遠(yuǎn)滿意”是顧問商不變的承諾，“為您提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境”是顧問商永恒的追求，為此，顧問商將采取“駐場顧問加顧問團(tuán)”的工作投入和嚴(yán)格的質(zhì)量控制手段，保證管理商的服務(wù)質(zhì)量符合上述要求。 保質(zhì)保量、按時完成全部工作內(nèi)容。 在本物業(yè)提供政府要求的參評自然條件、雙方嚴(yán)格履行政府及本合同規(guī)定的有關(guān)責(zé)任、義務(wù)，同時政府有關(guān)部門在當(dāng)年度組織評優(yōu)的情況下，自本物業(yè)正式投入使用一年左右達(dá)到市級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。對于華僑海景城和東方之珠兩個項目，顧問商將把這些管理優(yōu)勢通過顧問輸出的形式，全部運(yùn)用到實際工作之中，全力以赴，指導(dǎo)和協(xié)助管理商塑造精品，樹立品牌！ 在兩個項目的物管工作中全面導(dǎo)入ISO9000國際質(zhì)量保證體系。 全面推行一站式酒店物管特色服務(wù)，寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。管理商與物業(yè)使用人之間不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。為了使這種精神在華僑海景城和東方之珠物業(yè)管理工作中得以不折不扣的貫徹，顧問商根據(jù)多年的行業(yè)管理經(jīng)驗，將指導(dǎo)和協(xié)助管理商為華僑海景城和東方之珠的物業(yè)使用人提供全面、細(xì)致的服務(wù)，服務(wù)項目眾多。以下是我司目前在管物業(yè)已提供服務(wù)的類別，顧問商可指導(dǎo)管理商在華僑海景城和東方之珠的日常管理中結(jié)合實際需要向物業(yè)使用人提供： 無償服務(wù)如：代購飛機(jī)票代發(fā)郵件代訂報刊、雜志代辦有線電視代辦電話代辦煤氣開戶老年人特別服務(wù)等；有償服務(wù)（價格由管理商根據(jù)物業(yè)實際情況和顧問商建議而定）如： 洗臉盆、洗菜盆漏水處理馬桶滲、漏水處理疏通馬桶或地漏疏通上下水主管疏通下水支管修理、更換開關(guān)、插座修理、更換照明燈具、燈管、燈泡更換電表、水表因家中電源短路造成無電檢查換線安裝坐廁安裝分體空調(diào)拆空調(diào)、熱水器、抽油煙機(jī)清洗排風(fēng)扇清洗抽油煙機(jī)清潔房屋常年房屋定期保潔清洗車輛洗車上蠟代接送客人代送洗衣物等特色服務(wù)：* 播放背景音樂—在一定程度上有效的調(diào)節(jié)社區(qū)溫馨、和諧的工作和生活氣氛，能較好地營造輕松愉悅的環(huán)境氛圍。三、 人員配置原則 服務(wù)第一的原則。在充分滿足把這兩個項目管理成為精品社區(qū)這一目標(biāo)要求的基礎(chǔ)上，定機(jī)構(gòu)立廢，擇人員取舍，從組織上和人力上確保能夠高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次、高品位地為物業(yè)使用人提供全天候、全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。著眼于組織科學(xué)化和手段現(xiàn)代化，通過減少內(nèi)部磨擦系數(shù)，提高員工基本素質(zhì)，增加管理科技含量，來嚴(yán)格控制管理機(jī)構(gòu)和員工隊伍的膨脹，既保證服務(wù)的高質(zhì)量，又實現(xiàn)運(yùn)行的低成本，使兩個項目的物業(yè)管理具有可持續(xù)發(fā)展的長久后勁。 培訓(xùn)總體思路1) 培訓(xùn)范圍全員性。因此，要把全體員工都列入培訓(xùn)范圍，防止“水桶效應(yīng)”（即水桶的容量由水桶上最短的木板所決定）。搞好物業(yè)管理需要專業(yè)知識和技能，同時也離不開其他相關(guān)的知識和能力。3) 培訓(xùn)組織層次性。在組織培訓(xùn)時，要從各自可以接受、樂于接受的起點(diǎn)出發(fā)，分層施教。既要十分重視理論灌輸，更要著重強(qiáng)調(diào)技能提高。5) 培訓(xùn)方式靈活性。實施的方式和方法要注意因時、因地、因人制宜，不拘一格。我們的目標(biāo)在于永遠(yuǎn)保持國內(nèi)行業(yè)領(lǐng)先地位，培訓(xùn)工作無疑要為實現(xiàn)這一目標(biāo)服務(wù)。 實施辦法1) 崗前就業(yè)培訓(xùn)它是指員工上崗之前，對其進(jìn)行的公司背景、職業(yè)要求、崗位責(zé)任和獎勵辦法、行為規(guī)范等方面的教育。3) 專業(yè)實務(wù)培訓(xùn)它是指為了使員工更好地適應(yīng)工作崗位的技術(shù)業(yè)務(wù)要求，所進(jìn)行的崗位應(yīng)知應(yīng)會知識和技能的培養(yǎng)訓(xùn)練。5) 課堂講授法由指定的教員向受訓(xùn)員工宣講某一課題或講解某一方面的內(nèi)容。6) 集體研討法培訓(xùn)對象就某一主題進(jìn)行深入廣泛的探討和交流。7) 視聽教學(xué)法運(yùn)用電視機(jī)、錄像機(jī)、錄音機(jī)、計算機(jī)和圖片等展示手段向受訓(xùn)員工傳輸有關(guān)知識和信息。8) 現(xiàn)場模擬法讓培訓(xùn)對象扮演特定角色去完成預(yù)先設(shè)計好的活動。9) 樣板示范法由水平較高的員工給受訓(xùn)員工做示范表演或單向傳授。10) 指導(dǎo)自學(xué)法列出規(guī)定書目并倡導(dǎo)和動員員工自己找時間學(xué)習(xí)。五、 管理商派員培訓(xùn)管理商可選派人員赴顧問商所在地參加培訓(xùn)，培訓(xùn)方式分理論學(xué)習(xí)和現(xiàn)場參觀兩種形式： ◆理論學(xué)習(xí)：1．內(nèi)培：由我司培訓(xùn)部組織物業(yè)管理專業(yè)資深人士，以課堂講授、視聽教學(xué)和交流研討的方式，從理論上系統(tǒng)地闡述物業(yè)管理及其相關(guān)知識。◆現(xiàn)場參觀： 將安排在我司下屬物業(yè)管理處進(jìn)行，由我司培訓(xùn)部及物業(yè)管理處人員陪同，實地參觀我司管理的物業(yè)項目，通過眼看、耳聽、咨詢、解答等方式親身體驗我司日常物業(yè)管理工作的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求。培訓(xùn)日程安排：根據(jù)管理商提供選派人員的人數(shù)及培訓(xùn)日期而定。第六部分 顧問費(fèi)用工作階段工 作 期 限管 理 目 標(biāo)顧問費(fèi)用前期介入階段自簽約之日起至華僑海景城一期物業(yè)入伙之日前兩個月結(jié)合物業(yè)管理角度提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時為進(jìn)入實操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。在發(fā)展商提供政府要求的參評自然條件，同時政府有關(guān)部門在當(dāng)年度組織下述評比的情況下，協(xié)助管理商達(dá)到市級優(yōu)秀管理標(biāo)準(zhǔn)。人民幣2萬元整 合計：人民幣50萬元備注：1．本方案之顧問工作安排和工作期限的界定均以華僑海景城一期物業(yè)2003年底入伙為基礎(chǔ)，如一期物業(yè)入伙日期有所變動，則工作安排和工作期限將相應(yīng)做出調(diào)整。顧問團(tuán)及駐場顧問在本項目現(xiàn)場工作時期的食宿由發(fā)展商負(fù)擔(dān)，顧問團(tuán)及駐場顧問往返本項目現(xiàn)場所需的各項差旅費(fèi)用由顧問商自行承