【正文】 筑面積及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1．建筑面積總建筑面積：19000m2 其中健身活動(dòng)面積：13000m22．總用地面積：18000m2建筑占地面積：5500m2室外場地占地面積（包括已將6個(gè)網(wǎng)球場，擬建的4個(gè)門球場）：7000m2綠化、兒童游泳池、道路等面積：5500m2綠化率：70％（含室外場地）左右3．估計(jì)造價(jià)：3000萬元第五章 公用設(shè)施設(shè)計(jì)方案一、給排水設(shè)計(jì)（1） 設(shè)計(jì)依據(jù)1.《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ13—862.《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ14—87 3. 業(yè)主提供的資料和要求（2） 給 水1．用水量標(biāo)準(zhǔn)： 辦 公 70L/人天 綠 化 環(huán)境及道路澆灑 洗 車 180L/車次 小 計(jì) 179 M3/天2．預(yù)留發(fā)展用水按小計(jì)15％計(jì)，全天總用水量為152m3。～。室外消防水量為30L/S，沿主樓四周敷設(shè)DN200mm室外消防管網(wǎng)，設(shè)室外消火栓共8只。排水制度為雨污分流制，雨水通過下水管直接排入市政雨水管，污水經(jīng)排污管道集中輸入污水處理池，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后再排入市政下水管道。二、供電設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1. 《建筑電氣設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)程》 JGJ16—832. 《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50054—95 3. 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50054—944. 《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ133—905. 《工業(yè)與民用建筑電力接地設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ65—83《重慶地區(qū)住宅電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ65—837. 業(yè)主提供的資料和要求（二） 在本項(xiàng)目地段建有10kV高壓配電房、10kV低壓配電房各一所，采用一回10kV專線電源供電。2. 用電裝機(jī)容量辦 公： 39kW體育館： 101 kW車庫設(shè)備用房： 46 kW其他設(shè)施： 按實(shí)際計(jì)算，預(yù)計(jì)25 kW合 計(jì)： 175 kW3. 負(fù)荷計(jì)算：本項(xiàng)目按照有關(guān)電氣設(shè)計(jì)規(guī)范，負(fù)荷計(jì)算采用需要系數(shù)法。提高設(shè)備功率因數(shù)，采用節(jié)能型電氣產(chǎn)品，加強(qiáng)給水的重復(fù)利用及節(jié)水措施。電信設(shè)備間設(shè)在地下一層，引入的通信電話電纜要埋設(shè)在專用管道中。電視電線由有線電視網(wǎng)直接引入。第六章 消防、環(huán)保及綠化一、消防設(shè)計(jì)1．紅線內(nèi)建筑物及與周圍建筑均保持足夠防火距離，結(jié)合城市干道及場地內(nèi)廣場，道路沿建筑四周設(shè)消防通道，消防車可在不小于主體1／4外墻面上撲救，撲救進(jìn)深大于18m，轉(zhuǎn)彎半徑15m。地下層設(shè)防火分區(qū)，地下車庫停車數(shù)量不少于25輛，設(shè)有兩個(gè)不同方向的安全入口。3. 防火分區(qū)：除辦公室、體育館外，地下車庫、設(shè)備用房均設(shè)自動(dòng)報(bào)警，噴灑滅火，每層一個(gè)防火分區(qū)劃分，地下一層車庫為I類車庫，按2000m2進(jìn)行分區(qū)，車庫及設(shè)備用房用防火墻分開，并設(shè)獨(dú)立滅火排煙系統(tǒng)。設(shè)疏散樓梯三個(gè)，另布置一個(gè)鋼爬梯作安全疏散梯，共設(shè)四個(gè)疏散口。消防設(shè)施：在小區(qū)內(nèi)沿道路旁每隔100至120米距離設(shè)置SS—100型地面式消防栓一個(gè)。另外，在樓梯旁每一層樓還應(yīng)配置MP—10泡沫滅火器三個(gè)。1. 污水處理建筑物內(nèi)主要為生活污水，生活污水經(jīng)生化池處理后排入市政下水道。加強(qiáng)公共衛(wèi)生間的自然通風(fēng)，并保證新風(fēng)要求。3. 噪聲控制噪聲產(chǎn)生主要來自機(jī)房，其設(shè)在地下一層，同時(shí)，鍋爐等設(shè)備及其管路的安裝采用減震、消聲措施；室內(nèi)采用吸聲吊頂及隔聲門、窗處理并選用低噪聲產(chǎn)品。三、綠化設(shè)計(jì)工程的綠化設(shè)計(jì)根據(jù)重慶市綠化管理?xiàng)l例和重慶市規(guī)劃局設(shè)計(jì)條件通知書中對(duì)本工程的綠化要求進(jìn)行。由于該工程規(guī)模較大，綠化以新建綠地為主，在廣場上設(shè)集中綠地。第七章 運(yùn)作機(jī)制與機(jī)構(gòu)一、機(jī)構(gòu)框架重慶市體育場為實(shí)施本工程可專門成立一個(gè)項(xiàng)目辦公室，負(fù)責(zé)項(xiàng)目有關(guān)事宜，如圖71所示。2．協(xié)調(diào)各方關(guān)系，包括與有關(guān)政府職能部門的聯(lián)系以及設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位之間的關(guān)系，并協(xié)助監(jiān)理公司進(jìn)行工程管理。第八章 項(xiàng)目招投標(biāo)依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第3號(hào)令及重慶市有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，本項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)，推薦招投標(biāo)方案如下。2．資質(zhì)要求建議： 勘察單位資質(zhì)： 乙級(jí)以上 設(shè)計(jì)單位資質(zhì)： 乙級(jí)以上 施工單位資質(zhì)： 二級(jí)以上 監(jiān)理單位資質(zhì)： 甲級(jí)二、招投標(biāo)工作組織由業(yè)主自行或委托具有甲級(jí)資質(zhì)的招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)組織實(shí)施本項(xiàng)目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)須按公平、公開、公正的原則組織完成編標(biāo)、招標(biāo)公告、資質(zhì)審查、評(píng)標(biāo)等工作。第九章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目建筑面積19000平方米，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)及現(xiàn)有工程施工技術(shù)水平，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)完成，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)周期為兩年。進(jìn)度詳見表91。（二）投資估算依據(jù)◆ 1999年《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶基價(jià)表》◆ 1999年《重慶市市政工程預(yù)算定額》◆ 1999年《重慶市建設(shè)工程費(fèi)用定額》◆ 2000年《重慶市安裝工程單位基價(jià)表》◆ 2000年《重慶市安裝工程費(fèi)用定額》◆ 2001年l～9期《重慶市建筑工程造價(jià)信息》◆ 有關(guān)建（構(gòu)）筑物的相關(guān)造價(jià)估算指標(biāo)◆ 建設(shè)工程費(fèi)用的相關(guān)配套文件◆ 建設(shè)單位提供的有關(guān)設(shè)計(jì)及政府部門批復(fù)資料◆ 重慶市頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的稅費(fèi)文件◆ 其他相關(guān)資料（三）投資估算內(nèi)容 項(xiàng)目總投資由以下內(nèi)容組成： 1．工程費(fèi)用：包括所建房屋及室外體育場地的建筑工程費(fèi)、平基土石方工程、道路及廣場、變壓器等變配電設(shè)備、給排水工程、環(huán)保和綠化等。由于本項(xiàng)目為全民健身活動(dòng)中心，依照有關(guān)規(guī)定該項(xiàng)目建設(shè)用地免繳土地出讓金。4．建設(shè)期貸款利息。1．，包括以下幾個(gè)部分：◆工程費(fèi)用 ；◆其他費(fèi)用 ；◆預(yù)備費(fèi) ；◆?？偼顿Y估算金額詳見附表1。 2．其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括建設(shè)單位管理費(fèi)、供電貼費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)及其他稅費(fèi)，分項(xiàng)目說明如下： （1）建設(shè)單位管理費(fèi)：按重財(cái)城（1992）081號(hào)文規(guī)定計(jì)算，%計(jì)。 （3）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：參照國家物價(jià)局和建設(shè)部的價(jià)費(fèi)率（1992）375號(hào)文的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算，％計(jì)。 （5）標(biāo)底編制費(fèi)：按渝建發(fā)（2000）352號(hào)文的有關(guān)規(guī)定計(jì)列。（7）城市建設(shè)配套費(fèi)：按重慶市人民政府令文規(guī)定的110元／m2 并進(jìn)行計(jì)算，但是本項(xiàng)目屬于公益性項(xiàng)目，建議申請(qǐng)免除此項(xiàng)費(fèi)用，以降低本項(xiàng)目的總投資，增加項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。3．預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)根據(jù)機(jī)械計(jì)（1995）1041號(hào)文中《工程建設(shè)其它費(fèi)用概算指標(biāo)》的規(guī)定進(jìn)行估算，即按前期工程費(fèi)用、建筑工程費(fèi)用、設(shè)備購置費(fèi)和相關(guān)其他費(fèi)用之和乘以預(yù)備費(fèi)率，本項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)率為5％，本項(xiàng)目暫時(shí)不考慮漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。二．資金籌措本項(xiàng)目資金來源：◆國家體育總局支援400萬元；◆由重慶市政府投資750萬元萬元；（已落實(shí)）◆體育彩票公益金300萬元；◆企業(yè)捐贈(zèng)300萬元；◆市體育局自籌1250萬元；在本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中市體育局自籌途徑為貸款，籌資方案如下： 1．政府投資及捐贈(zèng)1750萬元 2．銀行借款1300萬元根據(jù)以上籌資方式，%，符合國家有關(guān)資本金的要求。本項(xiàng)目負(fù)荷有關(guān)部門的規(guī)定和要求；2．本項(xiàng)目的計(jì)算期為14年，其中建設(shè)期為2年，經(jīng)營期12年；3．本項(xiàng)目的行業(yè)基準(zhǔn)收益率為8%；4．《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》國家計(jì)委、建設(shè)部頒布，1993年7月1日，第二版）。2．本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)遵循效益與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則。二、財(cái)務(wù)預(yù)測 （一）營業(yè)收入和經(jīng)營稅金測算 1．營業(yè)收入本項(xiàng)目營業(yè)收入包括地下停車場出租收入和健身活動(dòng)中心經(jīng)營收入兩部分。表111 體育場館營業(yè)收入測算表 單位：（萬元）人民幣項(xiàng) 目經(jīng) 營 期合 計(jì)345614保齡球館45566885934乒乓球館20253042453籃球、排球場16182123262羽毛球場20253042453棋牌室8101215165拳擊館18212530334擊劍館46810108跆拳道館25303645496武術(shù)館28344042480射箭場18202428314臺(tái)球館8111516178網(wǎng)球場61656872842摔跤館18212528316壁球館10121518199飛鏢室26283235401綜合健身房總 計(jì) 營業(yè)時(shí)間（平均每天11小時(shí)）及部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主提供，其余收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以重慶市當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)。出租車場按5%的稅率繳納營業(yè)稅，經(jīng)營體育場館按5%的稅率繳納營業(yè)稅。（1）營業(yè)稅● 經(jīng)營體育場館繳納營業(yè)稅，5%= 5%=萬元 5%= 6—5%=● 出租收入繳納營業(yè)稅，5%= （2）城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加 第三年，（+）10%= 第四年，（+）10%= 第五年，（+）10%= 6—14年（+）10%= （二）總成本費(fèi)用測算 1．營業(yè)費(fèi)用 （1）外購燃料及動(dòng)力按營業(yè)收入的20%計(jì) （2）工資及福利費(fèi)預(yù)計(jì)體育場館工作人員為80人，工資標(biāo)準(zhǔn)人均800元，職工福利費(fèi)按工資總額的14%取，故年工資福利費(fèi)為：800（1+14%）1280= （3）維修費(fèi)按折舊費(fèi)的50%計(jì)提，50%= 2．折舊費(fèi)及攤銷本項(xiàng)目在經(jīng)營期參與折舊的固定資產(chǎn)為健身場館部分和器材設(shè)備。 （1），經(jīng)營期末固定資產(chǎn)凈余值為： 12= （2），每年折舊額為66萬元。3．土地使用稅、房產(chǎn)稅土地使用稅按場館部分占地面積乘以每平方米年稅4元計(jì)算: 180004=房產(chǎn)稅由兩部分構(gòu)成：場館部分按原值一次性減除30%%測算:70%%=停車場等租金收入按12%的稅率繳納房產(chǎn)稅:12%=（三）利潤測算，所得稅稅率為33%，以經(jīng)營所得額為基數(shù)繳納。利潤預(yù)測詳見附表4。即項(xiàng)目的計(jì)算期為14年。經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期間的各類數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、分析、判斷，并經(jīng)測算，本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：%，大于基準(zhǔn)收益率8%；，大于零；（含建設(shè)期）。而且本項(xiàng)目社會(huì)效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)效益，因此，無論從哪個(gè)角度，該項(xiàng)目均可行。由于營業(yè)收入及總投資對(duì)健身活動(dòng)項(xiàng)目效益影響較為敏感，故本報(bào)告著重上述兩因素進(jìn)行分析。計(jì)算結(jié)果詳見附表8。10%以內(nèi)變化，其凈現(xiàn)值始終為正值，可見該項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益，雖然營業(yè)收入降低10%后，凈現(xiàn)值為負(fù)值，但是，本項(xiàng)目社會(huì)效益很好，所以可通過實(shí)行會(huì)員制等優(yōu)惠措施來加大其營業(yè)收入，可以規(guī)避這一方面的影響。因此，本項(xiàng)目具有較好的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在財(cái)務(wù)上可行。本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。不僅能夠?yàn)橹貞c市民健身活動(dòng)提供良好的條件，增強(qiáng)人民體質(zhì)，豐富業(yè)余文化生活，而且可為體育事業(yè)提供專業(yè)的訓(xùn)練基地。二、建 議項(xiàng)目建成后，為使本項(xiàng)目的開發(fā)能獲得更好的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益，現(xiàn)提出有關(guān)建議對(duì)策如下：1. 本項(xiàng)目的前景預(yù)測主要是從總量分析，研究其總的發(fā)展趨勢，而市場總是變幻莫測的，因此建設(shè)單位應(yīng)盡快實(shí)施該項(xiàng)目設(shè)計(jì)和前期手續(xù)的完成。項(xiàng)目投資達(dá)3000萬元，應(yīng)根據(jù)工程的進(jìn)程盡快落實(shí)資金來源，切勿成為“胡子”工程，否則，即使工程最終完工，也會(huì)給以后的使用及資金回收造成不利影響，同時(shí)也會(huì)給健身活動(dòng)帶來不利影響。因此，業(yè)主應(yīng)加大宣傳聲勢，利用各種傳媒，擴(kuò)大健身活動(dòng)中心的知名度。隨著健康觀念被人們逐步接受，本項(xiàng)目的未來形勢十分看好。因此，建議業(yè)主在與施工單位、材料供應(yīng)單位簽訂合同時(shí)應(yīng)充分考慮這一因素