【正文】 小企業(yè)培育過程；實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和資源的充分利用；實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)信息溝通和共享。創(chuàng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)經(jīng)過孵化器內(nèi)規(guī)范、完善、專業(yè)的創(chuàng)業(yè)服務(wù)，優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目不斷成長(zhǎng)和成熟，為地方經(jīng)濟(jì)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，成為推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)充分就業(yè)的發(fā)展助推器；一批批青年創(chuàng)業(yè)者和微小企業(yè)從走進(jìn)園區(qū)到成功孵化，必將為成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入一股新的活力。綜上所述，創(chuàng)業(yè)孵化園（器） （智創(chuàng)天地）項(xiàng)目市場(chǎng)潛力巨大，運(yùn)作模式成熟，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。二、風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策政策及經(jīng)營(yíng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)就國(guó)家目前的政策而言，國(guó)家制訂了一系列優(yōu)惠政策以促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展和創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心的建立，創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心將會(huì)有一個(gè)更加有利的政策環(huán)境。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)園區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)作為第三產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營(yíng)水平的高低直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。因此，經(jīng)營(yíng)管理的好壞對(duì)該項(xiàng)目今后的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生一定的影響。雖然通過孵化中心這個(gè)平臺(tái)，投資資金比較容易在這個(gè)平臺(tái)以低成本找到創(chuàng)新源頭和投資目標(biāo)，并能夠投入資本得到資本的提升。招商引資風(fēng)險(xiǎn)因建設(shè)孵化中心項(xiàng)目一些配套服務(wù)政策不完善，給招商工作帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。二、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)及策略項(xiàng)目開發(fā)總體目標(biāo)⑴以英才科技園項(xiàng)目為契機(jī)，實(shí)施“工業(yè)園區(qū)規(guī)?；睉?zhàn)略。⑶兼顧效益的基礎(chǔ)上，追求開發(fā)速度，探索開發(fā)新模式，建立和鞏固招商網(wǎng)絡(luò)。因?yàn)槟衬硠?chuàng)業(yè)股份有限公司在建設(shè)孵化中心項(xiàng)目具有豐富經(jīng)驗(yàn)，另一方面資金實(shí)力強(qiáng)，現(xiàn)金流量充足，再者有較成熟的招商網(wǎng)絡(luò)和渠道可以共享。而某某某某投資發(fā)展集團(tuán)有限公創(chuàng)業(yè)孵化園（器）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告司在資源整合、項(xiàng)目操作具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。三、項(xiàng)目定位功能定位集科研、教育培訓(xùn)、孵化、商務(wù)配套、信息服務(wù)、銷售、創(chuàng)業(yè)者生活配套于一體的綜合性的孵化中心。創(chuàng)業(yè)孵化園（器） （智創(chuàng)天地）項(xiàng)目是高新技術(shù)研發(fā)實(shí)驗(yàn)室，是科研成果商品化、產(chǎn)業(yè)化平臺(tái)；是鼓勵(lì)創(chuàng)新、鼓勵(lì)發(fā)展的生產(chǎn)力促進(jìn)中心；是中小品牌產(chǎn)生、發(fā)展、壯大的孵化基地；是信息、資金、人才匯集的創(chuàng)業(yè)天堂。創(chuàng)業(yè)孵化園（器）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目標(biāo)客戶定位某某市區(qū)及周邊種子型高科技企業(yè)和中小型企業(yè)；廣西區(qū)內(nèi)外企業(yè)在企業(yè)、子（分）公司。包括設(shè)置計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)、共享與管理） 、商務(wù)辦公、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)（提供政策、法規(guī)、管理、技術(shù)、營(yíng)銷、企業(yè)管理等方面的培訓(xùn)） 、國(guó)際交流與會(huì)議區(qū)（可用于各種規(guī)模的會(huì)議、展覽演示、交流洽談會(huì)等用途） ，同時(shí)設(shè)置開放的實(shí)驗(yàn)室（公用實(shí)驗(yàn)設(shè)施，可以包括現(xiàn)有儀器設(shè)備的開放與共享） 、不同發(fā)展方向?qū)I(yè)實(shí)驗(yàn)室，為企業(yè)提供研發(fā)場(chǎng)所。負(fù)責(zé)高新技術(shù)項(xiàng)目的收集、中介和實(shí)施。為高新技術(shù)成果專利申請(qǐng)、專利實(shí)施、專利檢索提供服務(wù)。提供創(chuàng)辦高新技術(shù)企業(yè)的各項(xiàng)政策咨詢。完成高新開發(fā)區(qū)工、管委下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。主要為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供孵化場(chǎng)所（進(jìn)駐辦公、生產(chǎn)場(chǎng)地） ，并對(duì)進(jìn)駐企業(yè)按相應(yīng)區(qū)域進(jìn)行功能設(shè)置，并分期進(jìn)行建設(shè)。孵化區(qū)任務(wù)是在孵化商務(wù)區(qū)的孵化下實(shí)現(xiàn)一家家產(chǎn)業(yè)上下聯(lián)動(dòng)企業(yè)、行業(yè)技術(shù)類似企業(yè)的成立，并培育扶持其成長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)、管理、生產(chǎn)、銷售等一系列企業(yè)運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值、利潤(rùn)、繳稅，從而在孵化區(qū)內(nèi)形成企業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)規(guī)模，而成功畢業(yè)后的一批批企業(yè)則依次推向社會(huì)，為整個(gè)某某形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)鏈打下基礎(chǔ)，給某某帶來無(wú)窮的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。創(chuàng)業(yè)孵化園（器）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告生活配套區(qū)配套區(qū)主要設(shè)施有住宿、酒店、食堂、物業(yè)管理、健身場(chǎng)所等，為整個(gè)園區(qū)居住居民、企業(yè)提供一個(gè)購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑場(chǎng)所。并組織參加各種類型的產(chǎn)品技術(shù)交易會(huì)，產(chǎn)品推廣會(huì)，經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)。為進(jìn)駐企業(yè)提供商業(yè)咨詢、資金、人才、市場(chǎng)和專業(yè)機(jī)構(gòu)服務(wù)。六、建設(shè)宗旨本項(xiàng)目以創(chuàng)新服務(wù)為核心，將逐步建立起了一套比較完整、規(guī)范的服務(wù)體制，為創(chuàng)業(yè)者和科技企業(yè)提供孵化場(chǎng)地、政策扶持、資創(chuàng)業(yè)孵化園（器）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告金籌措、項(xiàng)目申報(bào)、中介咨詢、人才培訓(xùn)等綜合服務(wù)，同時(shí)，不斷增強(qiáng)孵化功能，延伸服務(wù)內(nèi)涵。建成以環(huán)境整治為先導(dǎo)，以生態(tài)園林城市為理念，規(guī)劃合理，設(shè)計(jì)新穎，功能合理，設(shè)施齊全，質(zhì)量?jī)?yōu)良，環(huán)境優(yōu)美的高新區(qū)科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。其中絕大部分都具有政府背景，以地方財(cái)政作為唯一的投資主體；體制上也多是作為地方政府的一個(gè)事業(yè)單位，依托高新區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策逐步發(fā)展壯大。但同時(shí)也暴露出綜合孵化能力不足、功能定位模糊、孵化成功率不高等突出問題，其根本原因在于現(xiàn)行孵化中心的體制與機(jī)制已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，引進(jìn)新的市場(chǎng)機(jī)制、打破原有管理體制、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式是我國(guó)孵化中心發(fā)展的必然趨勢(shì)。創(chuàng)業(yè)孵化園（器）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告政府、孵化中心和風(fēng)險(xiǎn)投資三位一體的經(jīng)營(yíng)模式在政府的參與和推動(dòng)下，以民營(yíng)資本為主體把風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制引入到企業(yè)孵化中心，將徹底改變孵化中心與入孵企業(yè)的關(guān)系，突破以往孵化中心作為政府一個(gè)事業(yè)單位的大多數(shù)限制，大大擴(kuò)展孵化中心的職能。它解決了孵化中心的兩個(gè)基本問題：一是具備了獨(dú)立的投資功能，實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合（某某某某與某某創(chuàng)業(yè)中心） ；二是解決了孵化中心難于吸引高素質(zhì)人才的問題。作為投資方的政府和民營(yíng)資本，則通過創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的培育壯大，來實(shí)現(xiàn)資本的增值。政府的職能⑴針對(duì)孵化企業(yè)規(guī)模較小，商住合一的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)土地用途給予改變，并對(duì)項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)做出相應(yīng)調(diào)整。⑶設(shè)立孵化專項(xiàng)資金，用于支持孵化中心的建設(shè)和運(yùn)作，支持在孵企業(yè)。⑸為在孵企業(yè)申請(qǐng)國(guó)家和地方政府專項(xiàng)科技扶持基金提供幫助。⑵按多樣化、多元化、網(wǎng)絡(luò)化、專業(yè)化和集群化發(fā)展的要求，自籌資金建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的孵化場(chǎng)地和相關(guān)配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)收入模式 某某創(chuàng)業(yè)孵化園（器） （智創(chuàng)天地）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入主要表現(xiàn)為兩種形式：⑴物業(yè)租賃、出售收入，這是本項(xiàng)目最有保證的基本收益。八、建設(shè)地址與條件地理位置創(chuàng)業(yè)孵化園（器） （智創(chuàng)天地）項(xiàng)目擬建于某某市高新區(qū)英才科技園 A—16地塊（另附圖） ，排洪渠北側(cè)，英才路西側(cè)。創(chuàng)業(yè)孵化園（器）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告拆遷安置無(wú)拆遷安置。供水條件各引一根 400毫米給水管，已通至建址地下。雨、污水排放條件地埋式污水處理器，已接通可用。為保障創(chuàng)業(yè)孵化園（器） （智創(chuàng)天地）項(xiàng)目的車流、人流、消防和安全保衛(wèi)工作，提高小區(qū)的物業(yè)水準(zhǔn)，項(xiàng)目的住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)分區(qū)管理。賓館餐飲區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)的后院設(shè)多個(gè)停車位，設(shè)計(jì)創(chuàng)業(yè)孵化園（器）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告循環(huán)車道。⑵供電及通訊系統(tǒng)供電設(shè)施并入某某市電網(wǎng)，用電負(fù)荷、設(shè)備配置按設(shè)計(jì)規(guī)范要求。⑶給排水系統(tǒng)用水標(biāo)準(zhǔn)、用水量按某某市規(guī)定。（4）建筑風(fēng)格在建筑設(shè)計(jì)方面，要求與高新區(qū)英才科技園整體布局協(xié)調(diào)一致，通過建筑物的造型語(yǔ)言，以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的、強(qiáng)有力的、令人印象深刻的高科技建筑物形象，具有鮮明的科技意識(shí)，體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵，某某國(guó)家高新區(qū)的地標(biāo)性建筑，使漓東成為某某新城區(qū)的標(biāo)志。在施工期間應(yīng)按有關(guān)建筑施工管理有關(guān)規(guī)定，采取切實(shí)有效的措施加以控制及管理，減少對(duì)環(huán)境的危害。水質(zhì)達(dá)標(biāo)情況生活飲用水和生產(chǎn)用水由某某市自來水公司提供，其飲用水質(zhì)全年平均達(dá)標(biāo)率 %，飲用水質(zhì)的監(jiān)測(cè)項(xiàng)目全部達(dá)到國(guó)家《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 （GHZB11999）Ⅱ類水標(biāo)準(zhǔn)。創(chuàng)業(yè)孵化園（器）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告噪聲環(huán)境質(zhì)量狀況項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行噪聲功能區(qū)定期監(jiān)測(cè)顯示：區(qū)域噪聲控制達(dá)到國(guó)家（GB309693） 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》2 類標(biāo)準(zhǔn)。污染噪音主要來自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的機(jī)械噪音，在設(shè)備選型時(shí)應(yīng)采用低噪音設(shè)備，并配減震裝置。⑴對(duì)交通的影響項(xiàng)目工程建設(shè)期間，由于鋪設(shè)管道、土方、材料運(yùn)輸?shù)?，可能使道路產(chǎn)生暫時(shí)的間接性的擁擠。施工期對(duì)聲環(huán)境影響較大的是挖掘機(jī)、打樁機(jī)、攪拌機(jī)、振搗機(jī)及各種運(yùn)輸工具等發(fā)出的噪聲。⑷廢水排放的影響建設(shè)期間，施工過程中排出的污水會(huì)影響到周圍的環(huán)境。因此，建議政府關(guān)閉該廠或異地搬遷。⑵揚(yáng)塵、噪聲影響的對(duì)策機(jī)械燃油產(chǎn)生的廢氣含鉛、二氧化硫、一氧化碳、氮氧化物等化學(xué)成分，對(duì)大氣夠成污染。對(duì)揚(yáng)塵的對(duì)策就是在遇到持續(xù)的晴天和起風(fēng)天氣時(shí)在堆土表面和土路上灑水，防止揚(yáng)塵，同時(shí)在工地實(shí)行保潔。施工機(jī)械應(yīng)采用除塵裝置，施工操作時(shí)注意風(fēng)力風(fēng)向，建筑垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)時(shí)盡量使用加蓋斗車，易揚(yáng)塵的粉狀垃圾無(wú)蓋運(yùn)輸時(shí)可用水淋濕。⑶固體廢物影響的對(duì)策項(xiàng)目建筑垃圾主要有淤泥、廢磚、瓦、木材、石砂等，應(yīng)指定臨時(shí)堆放點(diǎn)，盡量分類對(duì)方，及時(shí)清運(yùn)。施工單位應(yīng)與某某市高新七星區(qū)環(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時(shí)的清運(yùn)垃圾，同時(shí)要教育現(xiàn)場(chǎng)施工人員，文明施工，及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，保持項(xiàng)目區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。三、項(xiàng)目建成后的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目均為節(jié)能、無(wú)污染的環(huán)保項(xiàng)目。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后建設(shè)一座垃圾中轉(zhuǎn)站。視不同的污染物采用相應(yīng)的環(huán)境保護(hù)措施，使項(xiàng)目區(qū)污染物的排放達(dá)到某某市環(huán)保規(guī)劃的要求。創(chuàng)業(yè)孵化園（器）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果如下：評(píng)價(jià)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)空氣質(zhì)量均達(dá)到 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。聲環(huán)境質(zhì)量達(dá)到 GB309693《城市區(qū)域聲環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)》2 類標(biāo)準(zhǔn)。施工期所產(chǎn)生的揚(yáng)塵、噪聲、污水有一定的環(huán)境污染，但影響程度是有局限性的。本項(xiàng)目的綠化工程，改善了生態(tài)環(huán)境，凈化了空氣。五、節(jié)能措施本項(xiàng)目遵照國(guó)家以及某某當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)建筑節(jié)能要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。招商期：2 年，指 2年后企業(yè)入駐率為 95%以上。表 2：創(chuàng)業(yè)孵化園（器） （智創(chuàng)天地）項(xiàng)目投資估算表（單位：萬(wàn)元）序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資概算1 地價(jià) 25002 前期費(fèi)用 10003 綜合建設(shè)成本 15600（其中預(yù)備費(fèi) 1000萬(wàn)元）4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 12005 辦公費(fèi)用 10006 營(yíng)銷費(fèi)用 1500創(chuàng)業(yè)孵化園（器）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7 投資總計(jì) 22800三、效益分析本孵化中心作為高新技術(shù)成果商品化、產(chǎn)業(yè)化在創(chuàng)業(yè)階段提供孵化場(chǎng)地，是發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要措施。而且它還可以加快發(fā)展中介機(jī)構(gòu)和創(chuàng)業(yè)投融資體系的建設(shè)，促進(jìn)學(xué)、研、產(chǎn)、生、資、介等一體化，并逐步完善創(chuàng)業(yè)資本退出渠道，保證創(chuàng)新資本的價(jià)值實(shí)現(xiàn)。創(chuàng)業(yè)孵化園（器） （智創(chuàng)天地）項(xiàng)目建設(shè)完成后，將成為某某高新區(qū)重要的高新技術(shù)企業(yè)的培育基地：預(yù)計(jì)未來的 10年里，它將容納 400家科技創(chuàng)新企業(yè)（其中科技型企業(yè) 400家、服務(wù)型企業(yè)100家） ，每年為高新區(qū)輸送 50家成功的高新技術(shù)企業(yè)，10 年內(nèi)這些孵化企業(yè)將為本地區(qū)提供 30000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)、15 億元的稅收。因此，本項(xiàng)目運(yùn)作最關(guān)鍵問題是需要政府盡快出臺(tái)相關(guān)配套政策及實(shí)施方案，如變更項(xiàng)目土地用途、調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及出臺(tái)優(yōu)惠政策，以支持某某創(chuàng)業(yè)孵化園（器） （智創(chuàng)天地）項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)作，從而進(jìn)一步加快項(xiàng)目落地生根，以發(fā)揮本項(xiàng)目獨(dú)有