【正文】 格同比上漲 %，漲幅比 1 月份高 個(gè)百分點(diǎn) 。其中，新建商品房同比上漲 %，漲幅比 1 月份高 個(gè)百分點(diǎn)。目前海南房價(jià)和國內(nèi)一線城市比，不是很高。同時(shí)隨著國際旅游島的建設(shè)，海南四季如春的氣候和巨大的發(fā)展?jié)摿?duì)于眾多養(yǎng)老度假者和投資客具有致命的誘惑力?？梢灶A(yù)計(jì)項(xiàng)目完成后，按目前**房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，必然可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)和地產(chǎn)的增值，這對(duì)于公司的投資收益具有重要的意義，由于項(xiàng)目的增值必然會(huì)帶動(dòng)周邊土地的增值，將直接為項(xiàng)目公司帶來巨大的投資性收入。.海景花園度假村開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第三章 市場(chǎng)需求分析 海南省和**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2022 年，在一攬子經(jīng)濟(jì)刺激政策的作用下，全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行較快地扭轉(zhuǎn)了上年第四季度下滑的態(tài)勢(shì)，在上升通道上加快回升。從動(dòng)態(tài)變化看，一季度 GDP 增長 %，上半年 GDP 增長 %，前三季度 GDP 增長 %，全年 GDP 增長 %，呈現(xiàn)前低后高、加快上升的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值 19166 元，增長%；按當(dāng)年平均匯率折算，人均生產(chǎn)總值達(dá)到 2805 美元，向著全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)穩(wěn)健邁進(jìn)。在經(jīng)濟(jì)加快增長的同時(shí)，地方財(cái)政收入也持續(xù)加快回升。其中，地方一般預(yù)算收入 億元，增長 %，比全國財(cái)政收入預(yù)計(jì)增長 %高 個(gè)百分點(diǎn)。按各項(xiàng)稅收分，營業(yè)稅增長 %，契稅增長 %，企業(yè)所得稅增長 %，城市維護(hù)建設(shè)稅增長 %，個(gè)人所得稅增長 %，國.海景花園度假村開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)增值稅下降 %。2022 年全省 105 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目完成投資 486 億元，比上年增長 %?；A(chǔ)設(shè)施日趨完善, 20 年來，全省全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額累計(jì)達(dá) 億元，是建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)前 38 年投資總和的 倍，交通、通訊、電力等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，為大規(guī)模開發(fā)海南營造了良好的硬環(huán)境。在全國率先開放第三、第四、第五航權(quán)，**美蘭國際機(jī)場(chǎng)、三亞鳳凰國際機(jī)場(chǎng)開通民用航線由 1987年的 5 條增加到 474 條，旅客吞吐量在全國 148 個(gè)機(jī)場(chǎng)中分別位居第17 位和 20 位，海南航空股份有限公司成為全國四大航空公司之一?，F(xiàn)代港口體系基本建成。2022 年，主要港口貨物吞吐量由 1987 年的 770 萬噸增至4511 萬噸，增長 倍，年均遞增 %。2022 年海南全社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成533 億元，同比增長 %，拉動(dòng)地區(qū)生產(chǎn)總值增長 個(gè)百分點(diǎn)。全年實(shí)現(xiàn)旅游收入 206 億元，增長 %。汽車、住房、通訊、教育、文化、衛(wèi)生、旅游等成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。城市面貌煥然一新。全年職工平均工資23703 元，比上年增長 %；年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比年初增長 %.先后建成了一批公園和景觀帶，綠地率大幅度提高，綠化、美化了城鎮(zhèn)環(huán)境。全省所有城市(鎮(zhèn)) 環(huán)境空氣質(zhì)量優(yōu)于居住區(qū)空氣質(zhì)量要求的國家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，有 %的監(jiān)測(cè)日環(huán)境空氣質(zhì)量符合國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到自然保護(hù)、風(fēng)景名勝區(qū)的空氣質(zhì)量水平。城市(鎮(zhèn))噪聲略有控制。國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，標(biāo)志著海南對(duì)外開放進(jìn)入一個(gè)新的更高階段。不斷提高對(duì)外開放程度，加強(qiáng)經(jīng)貿(mào)和招商活動(dòng)，與哈薩克斯坦、新加坡、越南等國家簽署了涉及航運(yùn)、旅游、農(nóng)產(chǎn)品等領(lǐng)域的 31 項(xiàng)協(xié)議和合同，海南農(nóng)產(chǎn)品已批量出口中亞市場(chǎng)；積極融入?yún)^(qū)域合作，參與了“珠洽會(huì)” 、 “廈洽會(huì)” 、 “天津商品交易會(huì)”等大型經(jīng)貿(mào)活動(dòng)；開通了洋浦至越南海防市海上直航、**至越南河內(nèi)定期航班等，進(jìn)一步拓展現(xiàn)代物流的發(fā)展空間；境外大財(cái)團(tuán)、大企業(yè)來瓊投資日益增多，與世界各國、各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、科技、教育、文化等領(lǐng)域的交流日益加強(qiáng)，政府、民間和社會(huì)團(tuán)體之間的友好往來進(jìn)一步活躍。其中，出口總值 億美元，增長 %；進(jìn)口總值 億美元，下降%。全年全省實(shí)際利用外資總額 億美元，比上年減少 %。新簽利用外資協(xié)議合同數(shù) 88 宗，下降 %；新簽協(xié)議合同規(guī)定外商投資額 億美元，下降 %。著力于國際旅游島的建設(shè)，海南島已擁有中國最為優(yōu)惠的 26 國.海景花園度假村開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告免簽政策，在原有 21 國免簽政策上又增加了 5 國落地免簽政策，并對(duì)俄羅斯、韓國、德國旅游組團(tuán)人數(shù)放寬至 2 人的自由行，落地免簽的入境停留時(shí)間也延長至 21 天。從開放第三、四、五航權(quán)到“南面開口，北面開放”的航路調(diào)整，成為全國第一個(gè)航權(quán)開放的試點(diǎn)省份。2022 年接待旅游過夜人數(shù) 萬人次，比上年增長 %。旅游總收入 億元，增長%。**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況**市目前轄龍華、秀英、瓊山、美蘭 4 個(gè)市轄區(qū)，轄區(qū)內(nèi)有 10個(gè)中心鎮(zhèn)。經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 277 億元，增長 ％；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長 ％。財(cái)政總收入 億元，增長 ％，完成年度預(yù)算的107％。駐市金融機(jī)構(gòu)存、貸款分別增長％和 ％，盈利 億元，增長 ％。2022 年完成造林 2 萬畝，森林覆蓋率達(dá).海景花園度假村開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告％，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)境目標(biāo)責(zé)任制考核名列全省第一。人民生活不斷改善。農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè) 9112 人。2022 年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快推進(jìn)，**港二期、貨運(yùn)大道一期、海新大橋等 26 個(gè)項(xiàng)目順利完工，海南國際會(huì)展中心、馬村港一期、電網(wǎng)改造等一批項(xiàng)目加快推進(jìn)。進(jìn)一步完善城市路網(wǎng)，基本形成“八縱五橫 ”的城市道路框架。積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。加快推進(jìn)生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、羊山特色產(chǎn)業(yè)帶和花卉產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化基地建設(shè)，畜牧業(yè)、漁業(yè)、花卉、水果等特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。落實(shí)各類惠農(nóng)政策性補(bǔ)貼 4732 萬元，主要農(nóng)作物和畜禽良種覆蓋率達(dá) 95％。電子農(nóng)務(wù)和農(nóng)技 110 覆蓋全市所有村鎮(zhèn)，農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全合格率達(dá) 97％。扶持發(fā)展新型工業(yè)。海宇 20 萬噸鍍錫薄板竣工投產(chǎn)，100 兆瓦多晶硅太陽能電池、紅塔卷煙 30 萬箱易地技改等項(xiàng)目加快推進(jìn)。24 家高新技術(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值55 億元，增長 24％，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。積極推動(dòng)旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。海南島”大型實(shí)景演出，大力發(fā)展自駕游、高爾夫游、鄉(xiāng)村游等旅游新業(yè)態(tài)。2022 年接待過夜游客 萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元，分別增長 ％和 ％。住宿餐飲、交通運(yùn)輸、批發(fā)零售、金融保險(xiǎn)等服務(wù)業(yè)分別增長 ％、15％、％、％。 **市房地產(chǎn)發(fā)展概況2022 年全年，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長%，同比漲幅居全國第二位，僅次于山西；商品住宅完成投資 億元，同比增長 %，同比漲幅居全國第二位，同樣僅次于山西。2022 年**商品房銷量，從 1 月的低迷讓人捏了一把汗之后，開始.海景花園度假村開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告迅速攀升，在年中時(shí)出現(xiàn)了一些波動(dòng)，最后的時(shí)刻，全面飆升，2022年里，1 月是銷量最低的時(shí)候，僅簽約 778 套，銷量最高是 12 月，簽約 2949 套，年終時(shí)**商品房市場(chǎng)對(duì)比年初時(shí)提升了 279%。**房地產(chǎn)近年的總體狀況2022 年，**房價(jià)在多個(gè)月份里同比漲幅一直領(lǐng)跑全國，2022 年1 月11 月， **商品房平均銷售價(jià)格為 元/平方米，同比上漲%。2022 年 111 月，全省房地產(chǎn)投資累計(jì)完成 億元，占同期全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 ％，在列入統(tǒng)計(jì)的 20 個(gè)投資行業(yè)中投資規(guī)模位于第一，較去年同期的增幅達(dá) ％，增幅在各投資行業(yè)中也屬快速增長水平。海南房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房及住宅銷售面積、銷售金額等重要指標(biāo)同比均出現(xiàn)正增長。 《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》正式發(fā)布，標(biāo)志著備受國內(nèi)外關(guān)注的海南國際旅游島建設(shè)正式拉開了序幕，由此**商品房市場(chǎng)再成關(guān)注熱點(diǎn)，銷量大幅提升。.海景花園度假村開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2022 年 1 月份，**房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲 %，漲幅較上月增 個(gè)百分點(diǎn)；刷新了多年來的月漲幅紀(jì)錄。從各房屋類型看，新建商品房同比上漲%，其中，普通住宅同比上漲 %，高檔住宅同比上漲 %，高檔公寓同比上漲 %；二手房同比上漲 %。 **房地產(chǎn) 2022 年的發(fā)展趨勢(shì)2022 年 12 月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資共完成 億元，占同期全省全部固定資產(chǎn)投資的 %，比去年同期增長 倍，比全省同期固定資產(chǎn)投資平均增幅高 70%。12 月累計(jì)全省共銷售各類房屋 萬平方米，其中銷售住宅 萬平方米，均比去年同期增長 倍；房屋銷售額累計(jì)實(shí)現(xiàn) 億元，其中住宅銷售額實(shí)現(xiàn) 億元，均比去年同期增長 倍。在城市建設(shè)步伐加快，特別是國際旅游島建設(shè)快速推進(jìn)的帶動(dòng)下，海南房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)呈快速增長態(tài)勢(shì)，前 10 月，全省完成房地產(chǎn)投資 億元，已經(jīng)超過 2022 年全年 億元的水平。甚至一些樓盤到了一次性付款都得排號(hào)的火爆程度。因此 2022 年，**的房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將繼續(xù)保持增長勢(shì)頭，房價(jià)在經(jīng)歷了年初的大起之后，今后一段時(shí)間內(nèi)將保持一個(gè)相對(duì)平緩的增長趨勢(shì)。2022 年房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資計(jì)劃完成 330 億元，同比增長15%；商品房施工面積將達(dá)到 2500 萬平方米，同比增長 25%，其中商品房新開工面積將達(dá)到 900 萬平方米，同比增長 13%。海南的自然環(huán)境在全國是獨(dú)一無二的，加上近年來隨著城市基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善，政府整體投入的加大，如環(huán)島鐵路的建成、輕軌的開通、未來跨海大橋的落成等等，很多消費(fèi)能力更高的島外客戶群開始關(guān)注海南，這類人群在發(fā)生購買行為的時(shí)候更多在乎的是自己喜歡不喜歡，而非價(jià)格。在城市空間發(fā)展模式上遵循“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則。隨著整體樓盤的提升預(yù)示著**的城市形象變得富貴，**越來越成為“有錢人”度假養(yǎng)老的天堂，為 “有錢人”蓋第二套房成為 **各大發(fā)展商常提的話題。桂林洋高校新區(qū)具有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，離**主城區(qū)不遠(yuǎn)不近，為教師村房地產(chǎn)的開發(fā)提供了有利的條件。（3）高端地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)增長，帶動(dòng)房價(jià)整體上漲房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)海南省經(jīng)濟(jì)增長的主動(dòng)力。以本島居住為基本、專業(yè)化旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)、度假型居住為特色、商業(yè)及其他地產(chǎn)為補(bǔ)充’的多元化、多層次房地產(chǎn)體系。國際旅游島建設(shè)的獲批，首先有利于海南的旅游地產(chǎn)快速發(fā)展。國際旅游島的建設(shè)將提升海南島的整體定位，進(jìn)一步加快海南文化、餐飲、交通、節(jié)能等方面的發(fā)展，從而提升海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體水平，帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的發(fā)展。 ”因此基于海南政府提出的“ 優(yōu)質(zhì)資源優(yōu)質(zhì)利用” 的原則以及國際旅游島的建設(shè)目標(biāo)， **高品質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)增長，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，走精品化、高端化的發(fā)展道路，將會(huì)帶動(dòng)房價(jià)整體上漲，但在銷量上可能比去年有所下挫，進(jìn)入一個(gè)冷靜的上漲區(qū)域。在國際旅游島規(guī)劃的政策助力下，某半島及周邊地區(qū)目前房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售熱朝是前所未有的。盈溪谷 17萬m 26500元/ m2，最高價(jià)達(dá)15000元/ m 2 一期基本售磬碧海金沙溫泉?jiǎng)e墅 約5萬m 2起價(jià)5700元/ m2（公寓，帶1000元/ m2裝修） ，12022元/ m 2（別墅）全部售磬王府花園 178。 5500元/ m2；帶400元/ m2裝修 一期基本售磬天賜別墅區(qū)擁有 600 余米長一線海岸，40000 m2 沙灘公園，是西海岸真正與海零距離的沙灘度假 sea house。該小區(qū)的銷售價(jià)格為起價(jià) 5700 元/ m2（公寓，帶 1000 元/ m2 裝修） ，12022 元/ m 2（別墅） ，目前已基本售完。多家大型房地產(chǎn)企業(yè)相繼搶占此地，意在分享國際旅游島政策的一杯羹。（2）從以上各個(gè)樓盤的銷售情況來看，目前某半島的銷售勢(shì)頭較猛，同時(shí)，性價(jià)比較**城區(qū)、三亞等城區(qū)高，可發(fā)展的空間較大。在項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃上，充分利用大自然賦予的天然優(yōu)秀特質(zhì)。不但可以為某半島旅游度假區(qū)增添一道美麗的風(fēng)景線，而且，高品質(zhì)的高檔社區(qū)也可進(jìn)一步增強(qiáng)**市的形象。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，避免產(chǎn)品過于單一，影響項(xiàng)目的日后銷售，增加項(xiàng)目資金回籠的壓力。因?yàn)楹?海景花園度假村開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告南島獨(dú)一無二的氣候與環(huán)境，吸引著全國購房者的眼球。 私家企業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理人、北方礦產(chǎn)老板，以短期旅游度假及中長期退休養(yǎng)老居住，部分為子女購買給父母使用；江浙客戶除度假使用功能外，更側(cè)重投資目的。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析（1）本項(xiàng)目建設(shè)位置好，在住宅中即可觀看海景、聆聽海聲。（2）緊鄰一線海岸，環(huán)境優(yōu)越。 劣勢(shì)分析項(xiàng)目所處區(qū)域的周邊市政配套有待完善，生活便利度較差。（2）北二環(huán)、輕軌、瓊州海峽跨海大橋的逐步開通，將會(huì)大大的.海景花園度假村開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提升了某半島旅游度假區(qū)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，也將利好本項(xiàng)目的開發(fā)銷售，為本項(xiàng)目未來的升值空間奠定基礎(chǔ)。隨著國家宏觀政策的調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與銷售也將采取一定的措施，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一定的影響。從而，會(huì)影響整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)銷售。在政府規(guī)劃對(duì)某半島的大力開發(fā)與有利政策的指導(dǎo)下，將會(huì)大大提升本項(xiàng)目的投資開發(fā)可行性。不但很大程度上推動(dòng)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，更為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)提供大量的發(fā)展機(jī)會(huì)。 擬建場(chǎng)址條件 現(xiàn)有場(chǎng)址基本情況 場(chǎng)地為養(yǎng)殖區(qū)，主要為魚塘、蝦塘等。 氣候條件 （1）地理位置：**市位于地球北緯 ＇04′11，東經(jīng)′18′05，地處海南島的北部。是海南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，聞名中外的濱海旅游城市。 全 年 日 照 時(shí) 間 長 ， 輻 射 能 量 大 ， 年 平 均 日照 時(shí) 數(shù) 2022 小 時(shí) 以 上 ， 太 陽 輻 射 量 可 達(dá) 11 到 12 萬 卡 ； 年 平 均 氣溫 ℃ ， 最 高 平 均 氣 溫 28 ℃ 左 右 ， 最 低 平 均 氣 溫 18 ℃ 左 右 ；極