【正文】 、科技長廊等用地，分別位于迎賓廣場西面和飲食文化中心北面。綠化苗木展示區(qū)：包括大花蕙蘭蝴蝶蘭溫室、一品紅溫室、食用菌標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)溫室、蔬菜新品種展示園、美國庫拉索蘆薈種植園、美國紅提葡萄標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)示范園、沙糖桔標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)示范園、桃園、特種水產(chǎn)無公害養(yǎng)殖示范區(qū)、彩色植物展示園、大樹再生展示園、羅漢松種植展示區(qū)、沼氣池等用地，分別位于迎賓大門東西及辦公樓東面。商貿(mào)區(qū)：包括湖南名、優(yōu)土特產(chǎn)品展賣場用地，位于園區(qū)迎賓廣場的東面。(1)消防水量室外消火栓用水量25L/s，火災(zāi)延續(xù)時間按2小時計。自動噴水滅火系統(tǒng)用水量26L/s，火災(zāi)延續(xù)時間按1小時計。在屋頂設(shè)一個18m3的消防水箱。(4)室內(nèi)消火栓：A、（80mH2O），故消火栓系統(tǒng)不分區(qū)。C、室內(nèi)消火栓在各建筑的每層的適當(dāng)位置設(shè)置單閥單口室內(nèi)消火栓，口徑65mm，水帶長度25m，水槍噴嘴口徑19mm，水槍充實水柱7m。D、距室外消火栓15～40m范圍內(nèi)，設(shè)一個地上式消防水泵接合器，流量15L/s，并與室內(nèi)消火栓系統(tǒng)相連。(5)自動噴水滅火系統(tǒng)：A、在設(shè)置集中空調(diào)系統(tǒng)的建筑內(nèi)，設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)。C、火災(zāi)初期10分鐘由屋頂?shù)南浪洌?8m3）供給，10分鐘后，由設(shè)于地下泵房內(nèi)的自噴系統(tǒng)泵取消防儲水供給。E、管材采用熱鍍鋅鋼管，溝槽連接。 勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生休閑山莊必須嚴(yán)格按現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求和行業(yè)規(guī)范，牢固樹立遵紀(jì)守法、以人為本的經(jīng)營管理理念，根據(jù)國家和省、市頒發(fā)的有關(guān)職業(yè)安全衛(wèi)生法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定為依據(jù)建立和完善相應(yīng)的職業(yè)安全衛(wèi)生方面的規(guī)章制度、管理辦法、預(yù)案、措施，明確專人負(fù)責(zé)相關(guān)工作，設(shè)置必須的安全衛(wèi)生設(shè)施，確保職工的生產(chǎn)、生活安全。本項目采用的具體節(jié)能措施如下：(1)公共出口的外門均設(shè)置空氣幕以減少冷(熱)損失。(3)采暖、供電、供水系統(tǒng)均采用合理的輸送工藝，盡可能降低途中消耗。(5)建議整個基地照明和空調(diào)系統(tǒng)用計算機控制，一方面完善服務(wù)，另一方面也可避免能源的分散消耗而帶來的浪費。第七章 環(huán)境影響評價 環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查項目區(qū)所在地，森林茂盛，植被覆蓋良好，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 項目建設(shè)對環(huán)境影響分析就整體而言，本項目是一個生態(tài)工程，對環(huán)境不會產(chǎn)生大的不利影響。此外，種植區(qū)在種植過程中，為保證高產(chǎn)需要，防治病蟲害噴施藥物會產(chǎn)生一定的農(nóng)藥污染。遵循植被次生演替規(guī)律，適地植樹。(1)公寓內(nèi)不準(zhǔn)使用以煤為燃料的鍋爐，使用電器或液化氣等無污染的能源設(shè)備。(3)停車場、公路兩邊盡量種植能吸收有毒氣體凈化大氣的樹種。 建筑合理組織自然通風(fēng)采光，減少能耗；盡可能多地使用可回收建筑材料，主張用木材替代合成塑料；選用環(huán)保和可循環(huán)利用的新型建材搭建臨時設(shè)施；地面和頂棚加強吸聲處理，減小噪音量。 水環(huán)境的保護和固體污染物的處理。(2)在公共場所根據(jù)需要設(shè)立垃圾箱，垃圾箱要美觀大方。本項目是農(nóng)業(yè)高科技項目，需配置園藝、農(nóng)藝、蔬菜、畜牧、水產(chǎn)、經(jīng)營管理、市場營銷等方面的專業(yè)人才。招聘人員的條件要求大專以上學(xué)歷并具有相應(yīng)的專業(yè)知識，業(yè)務(wù)能力強、理論水平高、政治素質(zhì)好、思想品德好，愛崗敬業(yè)、吃苦耐勞。工資分配均與各人的崗位、職責(zé)、業(yè)務(wù)直接掛鉤，多能多得、多勞多得，全面調(diào)動員工的積極性。園區(qū)內(nèi)各法人在園區(qū)管委會的引導(dǎo)下，與中國農(nóng)科院、南京農(nóng)大、河北農(nóng)大、湖南農(nóng)大等院校的一批知名專家、教授、研究員建立長期穩(wěn)定的技術(shù)依托關(guān)系，在技術(shù)上保障每個產(chǎn)業(yè)項目的安全運行，并根據(jù)園區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，給予技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)，確保園區(qū)生產(chǎn)技術(shù)的先進性，生產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)良性。第十章 項目實施進度 項目建設(shè)期限2008年1月至2009年5月本項目總投資1500萬元，計劃2008年1月至2009年5月完成，并采取一次規(guī)劃，分布實施，建成一塊、運作一塊的方式，既保證高質(zhì)量建成，又保證盡早產(chǎn)生社會、經(jīng)濟效益。項目建設(shè)進度表 表101 日期項目20082009123412規(guī)劃設(shè)計項目招標(biāo)建設(shè)工程配套設(shè)施設(shè)備招標(biāo)設(shè)備采購設(shè)備安裝綠化驗收第十一章 投資估算與資金來源 投資估算編制說明(1)本項目的新建建筑和構(gòu)筑物，根據(jù)其建筑面積、結(jié)構(gòu)特點，參照同類建筑、構(gòu)筑物造價及當(dāng)時當(dāng)?shù)氐脑靸r水平，套用《湖南省建筑工程概算定額》計算。(3)設(shè)備購置費，包括設(shè)備原價和運雜費，設(shè)備原價按現(xiàn)行價格計算，運雜費參照國家機械局頒發(fā)的設(shè)計概算指標(biāo)規(guī)定的方法和費率計算。設(shè)備費率按《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額2000年湖南省估價表》的計算辦法和費率計算。建設(shè)工程監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、報建費（包括勞保費、城市配套費、人防統(tǒng)建費等）按衡陽市人民政府、衡陽市建委、衡陽市人防辦等文件的規(guī)定的計算辦法和費率計算。(6)預(yù)備費用由基本預(yù)備費用和漲價預(yù)備金組成。 項目總投資估算本項目總投資2800萬元，其中，工程費用2097萬元，其他費用561萬元，預(yù)備費用92萬元，專項費用50萬元。 資金籌措本項目建設(shè)共需投入資金2800萬元，項目所需資金全部采取業(yè)主自籌方式解決。(2)本項目營業(yè)收入包括飲食、住宿、娛樂休閑等。(3)本項目的投資人要求獲得合理投資回報，因此，本項目不享受國家稅收優(yōu)惠。(4)本項目的計算期設(shè)定為10年。(1) 住宿2008年～2009年休閑山莊按60間營業(yè)，入住率為60%，年住宿天數(shù)360天計算，住宿標(biāo)準(zhǔn)為218元/間天估算。次，年餐飲收入648萬元；2010年～2016年人均消費30元/人(3) 休閑娛樂2008年～2009年人均消費35元/人次估算，比率按40％，年休閑娛樂收入720萬元。城建稅按增值稅7%征收，教育費附加按增值稅3%征收。（詳見輔助報表3）本項目流動資金根據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》分項詳細(xì)估算法進行估算。（詳見輔助報表2）本項目建成后初步定正式員工122人，福利費按工資總額的10％提取。根據(jù)（84）中設(shè)財字第1412號《企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限表》，本項目的設(shè)備折舊年限為10年，工程凈殘值率按5%估算；房屋折舊年限為30年，工程凈殘值率按5%估算；安裝及其它工程折舊年限為5年，工程凈殘值率按3%估算。經(jīng)計算，其中。（詳見基本報表3） 財務(wù)盈利性分析財務(wù)盈利性分析主要包括計算財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率和投資利稅率等指標(biāo)。（詳見基本報表1）(1)財務(wù)內(nèi)部收益率運用財務(wù)現(xiàn)金流量表，由財務(wù)內(nèi)部收益率表達(dá)式：(CICO)t(1+FIRR)t=0 t=1式中：CI現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 （CICO）第t年的凈現(xiàn)金流量 n計算期經(jīng)計算：FIRR1=% （所得稅前）FIRR2=% （所得稅后）高于同行業(yè)基準(zhǔn)收益率的8%。財務(wù)敏感性分析表表112序號項目基本方案固定投資經(jīng)營成本銷售收入+5%5%+5%5%+5%5%1內(nèi)部收益率（%）2財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）從表112可以看出，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率，其中，銷售收入增加或減少最為敏感，經(jīng)營成本的提高或降低次之。因此，本項目實施過程中，降低經(jīng)營生產(chǎn)成本，提高服務(wù)質(zhì)量，增加經(jīng)營價格對項目極為重要。第十三章 綜合評價 經(jīng)濟效益本項目建成后，經(jīng)效益分析計算，項目經(jīng)濟效益如下（年平均數(shù)）：年銷售收入： 年總成本費用： 年營業(yè)稅金及附加： 年銷售利潤： 投資利潤率： %投資利稅率： %投資回收期： 財務(wù)內(nèi)部收益率： %項目財務(wù)內(nèi)部收益率高，投資回收期、經(jīng)濟效益較好。項目的經(jīng)營價格為當(dāng)?shù)貐^(qū)平均經(jīng)營價格，%，其財務(wù)內(nèi)部收益率仍在銀行貸款利率之上，亦均高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率(ic=8%)，項目抗風(fēng)險能力較好。園區(qū)內(nèi)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)采用標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)技術(shù)，特種水產(chǎn)品生產(chǎn)采用無公害健康養(yǎng)殖新技術(shù)、設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)采用有機生態(tài)型無土栽培、立體栽培等高新技術(shù)，均有利于生態(tài)環(huán)境更好向良性循環(huán)方向發(fā)展，項目將通過進一步的綠化、美化工程，營造全方位的立體綠化景觀體系。提高土壤植被覆蓋率和空間綠化率。奇山秀水一直是衡陽的形象王牌，衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園將通過建設(shè)營造出優(yōu)美靚麗的城市花園景觀，這同衡陽市政府重視環(huán)境保護，構(gòu)建風(fēng)景秀麗，宜居、宜游的優(yōu)秀旅游城市的方針是完全一致的。 社會效益衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園休閑農(nóng)業(yè)具有科學(xué)性和可操作性，充分發(fā)揮自身的區(qū)位優(yōu)勢，通過對資源的整合、充實、包裝、提質(zhì)，使其與發(fā)展“休閑觀光農(nóng)業(yè)”緊密結(jié)合，符合黨中央提出的建設(shè)社會主義新農(nóng)村的歷史任務(wù)，符合國家“十一五”規(guī)劃綱要提出“建設(shè)社會主義新農(nóng)村”、“發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”、“發(fā)展休閑觀光農(nóng)業(yè)”的國策，符合衡陽市“十一五規(guī)劃綱要”提出“加快推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化”、“大力發(fā)展度假休閑旅游”的要求，也符合衡陽市“十一五科學(xué)技術(shù)發(fā)展規(guī)劃”提出的對園區(qū)建設(shè)要著力推進并持續(xù)深化“五個轉(zhuǎn)變”的精神。本項目的成功實施突顯園區(qū)的“高科技、高效率、高效益”的建園宗旨，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示為核心，引進高科技農(nóng)作物新品種200余個，實施先進生產(chǎn)技術(shù)30余項，涉及花卉、園林、瓜果、蔬菜、特種水產(chǎn)、食用菌等多個產(chǎn)業(yè)，接待前往參觀學(xué)習(xí)人數(shù)已達(dá)5000余人次，帶動數(shù)千規(guī)模種養(yǎng)大戶共同致富，每年安置農(nóng)村勞動力50人以上，解決周邊勞動人口就業(yè)問題。 綜合評價綜上所述，衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)，必將產(chǎn)生顯著的經(jīng)濟效益、廣泛的社會效益和積極的環(huán)境效益。第十四章 可行性研究結(jié)論與建議 結(jié)論(1)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)由國家計委和國家經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合發(fā)布的《當(dāng)前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄》中，“旅游基礎(chǔ)設(shè)施”被列為國家重點鼓勵發(fā)展的項目，因此，本項目的投資方向正確。(3)該項目具有較好的經(jīng)濟布局效益，其內(nèi)部收益率、％，％％，各項指標(biāo)均好于基準(zhǔn)指標(biāo)。 建議本規(guī)劃、策劃方案是對目前衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園休閑觀光農(nóng)業(yè)的地位確立，資源發(fā)掘，旅游產(chǎn)品打造提出的看法，只是整個休閑觀光農(nóng)業(yè)開發(fā)工作流程的一部分。宏觀上要把握住“堅持姓農(nóng)”的發(fā)展方向；微觀上要緊抓住決定成敗項目實施的關(guān)鍵細(xì)節(jié)。2 、2003年2月在湖南農(nóng)大中標(biāo)提出的衡陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地規(guī)劃設(shè)計方案中，已有 “建立休閑觀光區(qū)”的規(guī)劃。面對新的情況和新的形勢，為了能夠進一步促使有關(guān)方面抓住機遇，全面推進發(fā)展休閑觀光農(nóng)業(yè)的工作，建議進一步深化對發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識。一是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要舉措。二是發(fā)揮衡陽區(qū)位和生態(tài)優(yōu)勢，彰顯歷史文化內(nèi)涵，提升城市品位的重要手段。她南連珠江三角洲、東接長江三角洲，西鄰西部開發(fā)和中部崛起地區(qū)，境內(nèi)有五條高速、五條鐵路，連南接北，承東啟西，已成為連接整個大西南的客流、物流之都，這種區(qū)位優(yōu)勢能把衡陽的旅游客源地擴散到沿海、東南和大西南地區(qū)，這個優(yōu)勢越來越明顯，特別是緊靠的沿海地區(qū)富的流油，旅游消費能力很強。旅游做旺了，外面來旅游和投資的人就會越來越多。統(tǒng)一思想，形成合力。不斷創(chuàng)新、不斷開發(fā)新的旅游產(chǎn)品，引領(lǐng)休閑觀光農(nóng)業(yè)新潮流。衡陽農(nóng)游大世界”就真正成功了。而這一切歸根結(jié)底，是要靠人去實施，去完成。為此，建議園區(qū)管委會從現(xiàn)在開始，就謀劃人才隊伍的組建，把那些既具有奉獻精神、開拓精神、實干精神，又具有較強的專業(yè)、技術(shù)、懂市場營銷、會經(jīng)營管理的智能型科技人才和管理人才招進來，通過多種渠道，或挖掘、或引進、或培養(yǎng)人才，到園區(qū)工作，為示范園更上一層樓，開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)，建設(shè)一流的農(nóng)業(yè)示范園而努力奮斗。經(jīng)營方式也多種多樣，有農(nóng)業(yè)科研單位的生產(chǎn)基地改建，有農(nóng)業(yè)科技園改建，個體、私營、股份制形式買地、租地建設(shè)的也不少，但真正經(jīng)營的好的不多，有的上馬之后即陷入半死不活的狀態(tài)，有的運作兩三年就維持不下去了。項目建設(shè)一定要吸取這方面的教訓(xùn)，以免重蹈覆轍。也可以把項目分割后推向市場，特別是吸引旅游公司、旅行社、及都市人投資，結(jié)成利益共同體，互惠互利，實行風(fēng)險共擔(dān)，效益共享。商家、企業(yè)可以贊助建設(shè)項目里的衛(wèi)生間、涼亭、小賣部、垃圾箱、座椅、標(biāo)識牌等便民設(shè)施和環(huán)境小品。但在便民設(shè)施和環(huán)境小品的設(shè)計、建造及廣告內(nèi)容和形式上，要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏?zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，避免濫竽充數(shù)，粗制濫造。休閑觀光農(nóng)業(yè)更是這“典型”中的“典型”因為它的載體不同于自然的山水景觀，可以永遠(yuǎn)受用不盡。也正是如此，才顯示出休閑觀光農(nóng)業(yè)的魅力和吸引游客的賣點。使項目永遠(yuǎn)保持“新、奇、異、趣”的魅力，吸引四方游客。 衡陽市投資咨詢中心編制 70