【正文】 萬(wàn) 8500 元/月 7000 元/月 2 萬(wàn)/年 45 萬(wàn) 2 萬(wàn)/年 50 萬(wàn) 60 萬(wàn) 萬(wàn)/年 2 萬(wàn)/年 50 萬(wàn) 萬(wàn)/年 50 萬(wàn) 5 萬(wàn)/年 年費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 39 小套 6000 元/月 非持有國(guó)內(nèi)身份證的會(huì)員卡費(fèi)加收 20 萬(wàn)人民幣 親和源實(shí)行會(huì)員制, 入住者須符合會(huì)員條件, 承認(rèn)會(huì)員章程, 購(gòu)買會(huì)員卡, 繳納年費(fèi)等, 擁有會(huì)員資格方可獲得親和源物業(yè)的使用權(quán). 社區(qū)組成: 12 幢多層公寓,838 套全裝修全配置(含軟裝潢)居室 一幢多功能綜合樓(老年大學(xué),老年活動(dòng)中心) 一所配餐中心(就餐,配送) 二處休閑茶棧(品茗,座談,棋牌等活動(dòng)) 一所老年醫(yī)院及護(hù)理院(300 個(gè)床位) 一座會(huì)所(一樓游泳池,二樓健身房,三樓水療館,四樓會(huì)務(wù)活動(dòng)中心) 商業(yè)街(設(shè)有小超市,理發(fā)店,洗衣店,鮮花店,老年用品商店等) 綠化景觀,某市一級(jí)生態(tài)小區(qū), (綠化覆蓋率達(dá) 51%。 假山,小湖,噴泉,涼亭等) 風(fēng)雨連廊(公寓與公寓,公寓與會(huì)所,配餐中心,老年醫(yī)院及護(hù)理院之間相互連 接) 戶外活動(dòng)場(chǎng)地,停車場(chǎng) 復(fù) 馨 敬老 院 復(fù) 馨 敬老 院 40 占地面積 建筑面積 床位 浴室 4000 平方米 6000 平方米 425 個(gè) 公用 房間 床位價(jià)格 護(hù)理費(fèi) 衛(wèi)生間 136 間 7001350 元/月 2001000 元/月 獨(dú)立 本項(xiàng)目地處豐鎮(zhèn)路 788 號(hào),投資規(guī)模為 498 萬(wàn)元, 資金來(lái)源為民營(yíng)投資 100% 筑面積為 6000 . 某虹口區(qū)涼城復(fù)馨敬老院是某市人民政府 2006 年實(shí)事工程, 2006 年底竣工. 于 復(fù) 馨敬老院地處某虹口區(qū)豐鎮(zhèn)路 788 號(hào), 占地面積達(dá) 4000 平方米, 綠化面積約 2000 平方米, 有單人,雙人,三人,四人和特護(hù)房共 136 間,床位 425 張. 復(fù)馨敬老院擁有現(xiàn)代化的,人性化的設(shè)施: 每個(gè)房間內(nèi)有空調(diào),電扇,電話,液晶電視,獨(dú)立衛(wèi)生間,衛(wèi)生間內(nèi) 24 小時(shí)供應(yīng) 熱水,部分房間有淋浴房。 每層樓面有陽(yáng)光屋,除沐浴陽(yáng)光外,可在此進(jìn)行棋牌活動(dòng),閱讀書報(bào),休閑品茗, 且不下樓就可在此用餐。 2,多功能綜合樓(老年大學(xué),老年活動(dòng)中心) 。 4,休閑茶棧(品茗,座談,棋牌等活動(dòng)) 。 6,會(huì)所(游泳池,健身房,水療館,會(huì)務(wù)活動(dòng)中心) 。 8,綠化景觀, (綠化覆蓋率 50%以上。假山,小湖,噴泉, 涼亭等) 。 10,戶外活動(dòng)場(chǎng)地,停車場(chǎng). 3,綠化景觀 景觀設(shè)計(jì)上注意體現(xiàn)出小區(qū)內(nèi) 人與自然和諧的設(shè)計(jì)理念,綠化周 線結(jié)合房屋布局,成自然曲線。在綠化設(shè)計(jì)上力求體現(xiàn)現(xiàn) 代都市中人群對(duì)郊區(qū)的田園生活情 趣的向往,在小區(qū)內(nèi)用盡可能多的 綠化使小區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境與自然氣 45 候相符合,達(dá)到一種田園生活的居住理念. 在環(huán)境設(shè)計(jì)中還特別考慮到社區(qū)是針對(duì)老齡人群, 在設(shè)計(jì)中按照無(wú)障礙規(guī)范設(shè)計(jì), 使得 居者能在生活愉快,心情舒暢. 4,交通布局 人車分流, 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)無(wú)障礙 環(huán)行步道 人流入口處設(shè)置在離公交車 站較近的位置. 建設(shè)具有—— 東方人文色彩和濃郁古典風(fēng) 情, 又具現(xiàn)代時(shí)尚感的, 靜謐的居 住氛圍. 綠化配置以東方古典園林常 用的竹,松,梅等為主 集中綠化由開闊的草坪綠化 和具有集合功能的大小型廣場(chǎng)組 合而成 合理的規(guī)劃布局是實(shí)現(xiàn)各種 功能的基礎(chǔ), 對(duì)老年公寓而言, 其 主要的客戶為老年人, 因此只有在 功能布局, 小區(qū)規(guī)劃等等各個(gè)環(huán)節(jié) 體貼老年人的方便, 才能真正實(shí)現(xiàn) 的老年公寓. 46 四,老年住宅產(chǎn)品特點(diǎn) 1,住宅建筑規(guī)劃 在充分通風(fēng),采光的基礎(chǔ)上,其建筑格局以圍合狀 供公共交流的平臺(tái),在建筑空間上充分賦予老年人交流和活動(dòng)的平臺(tái). 底層架空,景觀陽(yáng)臺(tái),露臺(tái)空間,屋頂花園,擴(kuò)大花園范圍 以特色水文化為景觀概念,使親情睦鄰概念成為住宅主體. 比普通住宅相應(yīng)的提高日照標(biāo)準(zhǔn) 出入口,通道應(yīng)考慮輪椅通行和安置扶手,室內(nèi)地面應(yīng)平坦,無(wú)高差,并進(jìn)行防 滑措施,許多公共設(shè)施區(qū)應(yīng)設(shè)扶手 . 商業(yè)布置以方便老年人為主. 2,房間設(shè)計(jì)特色 住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)建筑與自然的和諧, 所以住宅規(guī)劃成自然曲線的形態(tài). 每排住宅都 用連廊連接, 的關(guān)懷,采用了南側(cè)大面積開窗的手法,為老人提供更多的陽(yáng)光,同時(shí)針對(duì)大面積開窗帶來(lái) 的夏季陽(yáng)光過(guò)于強(qiáng)烈,為此,同時(shí)在南面運(yùn)用了遮陽(yáng)百葉的建筑構(gòu)件,使得房屋可以有選擇 的利用陽(yáng)光. 3,公寓設(shè)施: (一)公共部分 1, 公寓樓: 外墻立面用 不同的色帶區(qū)別樓棟,會(huì)員 佩戴的胸卡顏色與其所居住 的公寓樓色帶顏色相一致。 47 3,公寓走道:每層樓面走道內(nèi)設(shè)休息 處,靠墻設(shè)雙排扶手,地面采用 PVC 卷材。 5,樓梯:每幢公寓兩頭各設(shè)有安全樓 梯,每個(gè)樓梯口設(shè)樓層編號(hào)和 EXIT 標(biāo)志. (二)居室 1,進(jìn)戶門:正副扇雙門。 3,電源開關(guān):設(shè)置漏電,電涌保護(hù)總 開關(guān)。 4,地面:客廳,衛(wèi)生間,廚房,陽(yáng)臺(tái) 鋪設(shè)地磚。 5,墻壁:廚房,衛(wèi)生間鋪設(shè)磁磚,其 余為環(huán)保內(nèi)墻涂料。床墊為符合人體工學(xué)設(shè)計(jì)的席 夢(mèng)思。 8,電視機(jī):采用 IPTV 制式電視機(jī)。 10,空調(diào):風(fēng)管式(卡式)內(nèi)機(jī)空調(diào), 遙控操作,附設(shè)吊扇。 13,門窗:推拉式門窗,雙層玻璃結(jié)構(gòu)。 14,陽(yáng)臺(tái):超大設(shè)計(jì)(180 厘米縱深) 。無(wú)菌材料制作的人性化扶手。采取太陽(yáng)能加熱水器集中供應(yīng)熱水。飲用水(凈水) ,自來(lái)水分開安裝。 每戶(間)設(shè)置無(wú)線呼救系統(tǒng),內(nèi)部小總機(jī)。 防盜緊急救助系統(tǒng)(防盜門磁,紅外線報(bào)警裝置) ,防火煙感系統(tǒng),煤氣泄漏報(bào)警 裝置。 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 社區(qū)內(nèi)較為密集的定點(diǎn)設(shè)置 SOS 的緊急呼叫系統(tǒng)。 10. 電子公告板(中,英雙語(yǔ)) ,背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng) 11. 車輛管理系統(tǒng)。 多功能廳:滿足日常的觀看電影,唱歌,跳舞,晚會(huì)等。 4. 幼兒園: 滿足 含飴弄孫的心 理需求,并方便共居者的子女教 育。 6. 以單元幢或組團(tuán)家長(zhǎng)制組織:給 予人們?cè)诔鞘兄械囊环N參與感與 活動(dòng)力. (三) 電梯: 電梯多采用醫(yī)院專用的長(zhǎng)方形柜 型電梯,方便擔(dān)架搭乘。 電梯播報(bào)的聲音也會(huì)比普通電梯大,以照顧聽力不是很好的老人. (四) 商業(yè): 以特色主題文化商業(yè)設(shè)施配合生活服務(wù)功能商業(yè). 除對(duì)一般居民外, 需注入針對(duì)老年及 休閑,文化,觀光的特殊商業(yè)服務(wù). 比如:當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)店,特色餐飲店,花鳥店,古董藝品,戲曲茶樓,醫(yī)療保健用品商店, 特色服裝店,書店等. (五) 配套: 養(yǎng)老,度假,居住,文化,休閑,娛樂(lè),購(gòu) 物,學(xué)習(xí),創(chuàng)業(yè),健身于一體 一,生活配套設(shè)施: 超市,菜場(chǎng),美容美發(fā),洗衣房 二,服務(wù)設(shè)施: 醫(yī)療保健中心,餐飲,茶室等等 三,娛樂(lè)設(shè)施有: 閱覽室,多功能娛樂(lè)廳,棋牌室等 四,醫(yī)療保健設(shè)施: 診所,醫(yī)療室,醫(yī)療咨詢等 58 五,健身設(shè)施有: 室內(nèi)游泳池,健身房等 六,文化設(shè)施有 老年大學(xué),藏書閣,書法繪畫廳等 (六) 老年醫(yī)院及護(hù)理院 1,老年醫(yī)院:位于親和源護(hù)理大樓 13 層, 設(shè)門(急)診部,內(nèi)科, 耳鼻喉科,皮膚科,康復(fù)醫(yī)學(xué)科,中醫(yī)科,檢驗(yàn) 科,醫(yī)學(xué)影像科,老年特色專科等. 2,護(hù)理院:位于親和源護(hù)理大樓 411 層, 共設(shè) 300 張床位,分甲等和乙等兩種床位. (七) 生活機(jī)能配備 清潔服務(wù): 代購(gòu),代訂服務(wù): 公寓的醫(yī)護(hù)人員定期上門為老年人做保健及健康檢查, 小病及時(shí)醫(yī)療, 大病及時(shí)送 59 醫(yī)院治療。 郵政收發(fā),定時(shí)提醒等服務(wù)。 老年公寓:除上述老年住宅對(duì)象外,還包括體弱或生活自理能力較差,要求根據(jù)需 要提供補(bǔ)充性服務(wù)的老人居住。 護(hù)理院, 老年病醫(yī)院: 供體力或智力缺陷需提供生活照料, 護(hù)理或治病的老人居住. 老年公寓是介于老人住宅與養(yǎng)老 院中間的一種居所,它既可使老人有 獨(dú)立的居住單元,保持家庭氣氛,又 可獲得各種較好的社會(huì)服務(wù),有利于 健康,年齡又不太高時(shí)進(jìn)入過(guò)集體生 活的養(yǎng)老院,在那里生活全由他人安 排,許多人對(duì)這種生活單調(diào),缺少樂(lè) 年公寓卻深受老年人歡迎. 西方國(guó)家,老年公寓已逐步取代 ,盡管 人口結(jié)構(gòu)日趨老齡化, 但從 1998 年起 就再也沒(méi)建過(guò)一座養(yǎng)老院. 具有老年 王國(guó)之稱的瑞典, 專為老年人建造配 有若干公用服務(wù)設(shè)施的公寓或住宅. 62 美國(guó)先于我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì), 近十多年來(lái)大量興建的老年社區(qū)就非常值得我們關(guān)注. 美國(guó) 的老年社區(qū)或公寓十分普遍,它們分為贏利性和非贏利性兩類,前者大多為私人公司所辦, 后者主要由教會(huì)興辦,規(guī)模大的老年社區(qū)一般都 坐落于大城市的郊外, 大多為私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作, 社區(qū)中包括各種專門為老年人服 務(wù)的配套設(shè)施,形成老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基 地. 現(xiàn)在許多美國(guó)老人們更愿意居住在 . 家一樣環(huán)境下的有各種服務(wù)設(shè)施的輔助 ,50% 的 85 歲或以上的老人期望住養(yǎng)老設(shè)施. 在西方各國(guó)的老年公寓,老人們住 在獨(dú)立的套間,設(shè)有臥室,起居室,儲(chǔ) 藏室, 自己喜愛的家具,購(gòu)置洗衣機(jī),烘干機(jī). 動(dòng)室或整個(gè)公寓樓分設(shè)娛樂(lè)室, 健身房, 閱覽室,會(huì)客室等,并設(shè)醫(yī)務(wù)室,監(jiān)護(hù) 衛(wèi)生,維修設(shè)備,也可根據(jù)需要送餐到 ,郵電所,銀行, ,電梯內(nèi)有 還有游泳池,保齡球及室外草坪,噴泉 等. 西方國(guó)家的社會(huì)風(fēng)俗,不主張父母 18 歲, ,子 女結(jié)婚后仍然與父母住在一起的,就是 無(wú)家可歸者,是不合法 造成西方國(guó)家的老年人一般不會(huì)同子女住在一起,這間接促進(jìn)了老年公寓產(chǎn)業(yè)的發(fā)展. 63 (二) ,國(guó)外老年公寓設(shè)計(jì)理念: 1. 突出自由的感受,滿足老人對(duì)自由感的要求。 3. 用積極,年輕的方法對(duì)待年齡。 5. 對(duì)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。 7. 可以有多處居所,方便外出旅游 國(guó) 家 產(chǎn) 品 特 點(diǎn) 借鑒之處 建筑規(guī)模大,有各種各樣的俱樂(lè)部,開設(shè)的 美 國(guó) 課程和組織的活動(dòng)超過(guò) 80 種以上. 代表樓盤: 完善的配套設(shè)施與 太陽(yáng)城中心,鳳凰城. 日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保 日 本 老年人住宅產(chǎn)品與 施的老齡人住宅產(chǎn)品,具有看護(hù)性質(zhì)的老齡 其他租售性質(zhì)的住 人住宅產(chǎn)品,能和家人共同生活(二代居)的 宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在 :港北新城. 一個(gè)生活社區(qū)內(nèi), 突 出自助自理. 國(guó)家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓 建筑元素的集合處 歐 洲 :城市意味, 理, 讓老年公寓不顯 :荷蘭弗萊 孤獨(dú). 德利克斯堡老年人公寓. 住宅的戶型設(shè)計(jì)及 新加坡 為35平方米和45平方米,為一位或兩位 內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo) 準(zhǔn) 老年人提供生活空間. 的特殊化考慮. 功能區(qū)劃分 在設(shè)計(jì)過(guò)程中, 設(shè)計(jì)師會(huì)根據(jù)老年人對(duì)設(shè)施的多樣化要求提供現(xiàn)代化的配套設(shè)施, 滿足 64 老年人日常生活和個(gè)人護(hù)理的需要,在某種意義上,生活環(huán)境的設(shè)計(jì)非常重要,應(yīng)該與設(shè)計(jì) 方案融為一體. 同時(shí), 也應(yīng)考慮到設(shè)計(jì)發(fā)揮老人余熱的環(huán)境, 鼓勵(lì)老人充分發(fā)揮自己的余熱, 使其盡享每天生活的樂(lè)趣. 65 第三部分 產(chǎn)品定位建議 66 一,產(chǎn)品用地分析 1,地塊概貌 本地塊處于太倉(cāng)與某寶山區(qū)交界處, 毗鄰瀏河入江口. 地塊目前是處于原始未開發(fā)狀 態(tài), 地塊由農(nóng)田和村舍組成. 地塊沿江堤平鋪, 地塊有一定的高差起伏. 地塊東臨某寶山, 西臨瀏河新鎮(zhèn),西北是瀏河入江處. 2,地塊區(qū)屬 本地塊在行政區(qū)域上屬于江蘇太倉(cāng)瀏河的新鎮(zhèn), 新鎮(zhèn)現(xiàn)有居住人口較少, 大部分當(dāng)?shù)厝?口經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍是某區(qū)域, 較少的居住人口使的本地塊的人氣淡薄. 地塊與區(qū)域與某偶 明顯界限, 目前瀏河與某之間有收費(fèi)站加以明確分割, 這在一定程度上影響了兩個(gè)區(qū)域的 ,橫跨瀏河與寶山區(qū), 屬于某都市圈,房產(chǎn)市場(chǎng)完全受某輻射. 67 3,地塊資源 外部區(qū)域——有長(zhǎng)江和瀏河的天然水資源優(yōu)勢(shì), 寬闊的江面為地塊提供了豐富的水文化 ,寶山是某的工業(yè)區(qū),各種工礦企業(yè)林立,這些企業(yè)即為區(qū)域 提供了客戶資源, 同時(shí)又對(duì)區(qū)域的環(huán)境造成了一定的污染. 寶山區(qū)有國(guó)內(nèi)著名的美蘭湖高爾 夫球場(chǎng)(這對(duì)一些高端客群有較強(qiáng)的吸引力,同時(shí)也提升了區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)值) .外部資源可 以總結(jié)為:長(zhǎng)江瀏河,高爾夫球場(chǎng),大量企業(yè),某都市圈! 內(nèi)部資源——地塊內(nèi)河道縱橫,水壩,小 橋流水,村舍,樹林等遍布地塊. 4,優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì): 外部長(zhǎng)江資源,準(zhǔn)某區(qū),交通,地塊規(guī)模,地塊內(nèi)較少拆遷量. 地處太倉(cāng)與某交界處,距離某市區(qū)距離相對(duì)較近. 瀏河鎮(zhèn)具有一定的規(guī)模及產(chǎn)業(yè)支持,也有一定的人文積累. 地塊規(guī)模較大,有著較好的規(guī)劃條件. 劣勢(shì): 周邊配套相對(duì)匱乏,未能形成居住氛圍. 區(qū)域居住人口少,人氣淡薄,氣溫氣候?qū)?xiàng)目開發(fā)有一定影響. 市民認(rèn)知度低,如何讓公眾形成認(rèn)知需要較強(qiáng)的策劃力. 地塊規(guī)模較大,對(duì)開發(fā)商的開發(fā)能力存在挑戰(zhàn). 4,地塊研判 68 1,本地塊屬于生地,大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的制約,如何規(guī)劃與開 發(fā)必須做好充分的準(zhǔn)備. 2,區(qū)域的影響,地塊周邊完全沒(méi)有形成房產(chǎn)開發(fā)概念,房產(chǎn)開發(fā)程度低。(經(jīng)濟(jì)效益) 是否有助于挖掘地區(qū)資源,保持城市和地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展,并增加民眾就業(yè)機(jī)會(huì),為更 多的民眾提供工作崗位。 配餐中心(就餐,配送) 。 老年醫(yī)院及護(hù)理院。 商業(yè)街(設(shè)有小超市,理發(fā)店,洗衣店,鮮花店,老年用品商店等) 。 某已經(jīng)開始進(jìn)入老齡化階段, 且社會(huì)老齡化問(wèn)題面臨較大的壓力。 本項(xiàng)目是太倉(cāng)比較有影響力的項(xiàng)目, 鑒于整個(gè)項(xiàng)目的影響力, 我們應(yīng)當(dāng)積極的引導(dǎo)一部 分本地客戶到本項(xiàng)目來(lái). 76 其它客戶:長(zhǎng)三角乃至全國(guó)的老年人客戶. 77 瀏河老年公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告