【正文】 X 市 X 景區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3232政策環(huán)境風(fēng)險、市場環(huán)境風(fēng)險、旅游行業(yè)風(fēng)險和其它風(fēng)險。雖然這類風(fēng)險因素發(fā)生的幾率較小，但 X 景區(qū)的開發(fā)對自然資源和環(huán)境具有高度的依賴性，自然景觀的優(yōu)劣直接影響其觀賞旅游價值。項(xiàng)目去地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，夏季雨量集中且量大，容易造成洪澇，對道路等基礎(chǔ)設(shè)施來了一定的影響。社會環(huán)境風(fēng)險 人文社會環(huán)境等因素的變化帶來的風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險 經(jīng)濟(jì)的波動也會對旅游項(xiàng)目投資構(gòu)成不小的危險，比如購買力風(fēng)險、利率風(fēng)險等。政策環(huán)境風(fēng)險如果旅游產(chǎn)業(yè)政策不向旅游行業(yè)傾斜或不支持旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，這就構(gòu)成了產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險。但如果地方政府對旅游產(chǎn)業(yè)的扶植政策定得比較籠統(tǒng)，對民營資本投資旅游的優(yōu)惠政策不能落到實(shí)處，對民營資本投資旅游項(xiàng)目亂收費(fèi)，這就會構(gòu)成一種較大的風(fēng)險。市場開發(fā)不足的風(fēng)險市場風(fēng)險指旅游投資項(xiàng)目建成投入使用后對市場的適應(yīng)情況。許多旅游項(xiàng)目開工建設(shè)時轟動， 建成后經(jīng)營慘淡，就是市場風(fēng)險的一種體現(xiàn)。 X 市 X 景區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3434主要指旅游行業(yè)的興衰及產(chǎn)業(yè)周期波動等情況構(gòu)成的風(fēng)險，每個行業(yè)都會有景氣和不景氣的時候，旅游行業(yè)也不例外。企業(yè)投資旅游項(xiàng)目也面臨著此類風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險指由旅游項(xiàng)目系統(tǒng)自身結(jié)構(gòu)所決定，使項(xiàng)目系統(tǒng)不能正常有效運(yùn)轉(zhuǎn)并遭受損失的可能性。稅收風(fēng)險稅收風(fēng)險是指國家在組織稅收收入過程中由于稅收制度和征稅手段本身的缺陷以及各種經(jīng)濟(jì)因素的不確定性造成稅收損失和困難的可能性。技術(shù)風(fēng)險 X 市 X 景區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3535技術(shù)風(fēng)險主要出現(xiàn)在旅游項(xiàng)目投資的具體建設(shè)階段，技術(shù)風(fēng)險較多指由于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不一，銜接困難或技術(shù)變化而產(chǎn)生的風(fēng)險，企業(yè)投資旅游項(xiàng)目的過程中，技術(shù)風(fēng)險雖然一般來說不大，但是把握不好也會使旅游項(xiàng)目與周圍環(huán)境、建筑物等風(fēng)格不符，甚至破壞景觀的美感，嚴(yán)重的還對資源環(huán)境造成技術(shù)性破壞。如：如果實(shí)施隊(duì)伍在建設(shè)施工階段偷工減料，以次充好，會嚴(yán)重影響項(xiàng)目的工程質(zhì)量。延期完工或者完工后無法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的風(fēng)險。如旅游投資項(xiàng)目管理人員的管理能力、經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險偏好將直接影響項(xiàng)目的施工質(zhì)量和進(jìn)度；旅游投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)低，引起工程出現(xiàn)大量的設(shè)計(jì)錯誤和遺漏等，影響經(jīng)營者獲取各種信息的準(zhǔn)確性和決策的科學(xué)程度；經(jīng)營管理水平的高低，決定了民營資本投資旅游項(xiàng)目投入產(chǎn)出的大小。資金回收風(fēng)險 主要表現(xiàn)為應(yīng)收賬款風(fēng)險。另外，由于整體的信用環(huán)境差，旅游企業(yè)間的拖欠賬款現(xiàn)象比較多見，容易造成應(yīng)收賬款難以順利回收的問題。如在旅游項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的種種未曾預(yù)料到的意外情況、財(cái)產(chǎn)損失、安全事故等，有些情況會嚴(yán)重影響旅游項(xiàng)目的經(jīng)營運(yùn)行，給民營投資者帶來意外的風(fēng)險。第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度組織與組織管理一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃第一期（2022－2022）項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃 2022 年完成項(xiàng)目立項(xiàng)和各項(xiàng)規(guī)劃、項(xiàng)目論證以及各項(xiàng)工程批復(fù)，進(jìn)行招商引資。2022 年完成小東江步道、竹林小木屋、建設(shè)第二期（2022－2022）項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃第二期主要開工廣西風(fēng)味一條街、上刀山下火海、拋繡球場和土特 X 市 X 景區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3737產(chǎn)品銷售中心、綠色酒店、SPA 館第三期（2022—2020）項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃第三期主要開工建設(shè)綠色酒店、SPA 館二、項(xiàng)目組織管理在 X 市政府領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)調(diào)旅游局等相關(guān)局辦工作以及各級項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)、受益人、相關(guān)部門，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全新理念經(jīng)驗(yàn)和各項(xiàng)目區(qū)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)方的實(shí)際情況，組建政府＋開發(fā)商＋企業(yè)三級項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)，實(shí)行參與、推進(jìn)式項(xiàng)目實(shí)施模式，具體發(fā)揮規(guī)劃、宣傳、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、組織、扶持等作用。圖 1：項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)框架 （一）工程項(xiàng)目主體組織結(jié)構(gòu)不同層次管理目的和任務(wù)的偏重點(diǎn)不同，在項(xiàng)目管理中承擔(dān)的不同的角色。工程指揮部企業(yè)（開發(fā)商）桂林市政府旅游局水利局環(huán)保局發(fā)改委電力局建規(guī)委國土局林業(yè)局 X 市 X 景區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3838圖 2 ：項(xiàng)目主體系統(tǒng)圖開 發(fā) 商政府 專家 X 市 X 景區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3939項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目協(xié)調(diào)者政府 專家團(tuán)隊(duì)開發(fā)商 其他部門 企業(yè)（開發(fā)商）圖 3： 工程項(xiàng)目組織管理矩陣圖項(xiàng)目主體系統(tǒng)是關(guān)系到旅游規(guī)劃項(xiàng)目利益的組織，包括政府、專家（旅游規(guī)劃師、策劃師、設(shè)計(jì)師） 、學(xué)者和開發(fā)投資商。明確項(xiàng)目主體各自的職責(zé)，專家專注于規(guī)劃技術(shù)而非項(xiàng)目管理；項(xiàng)目管理者(項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目協(xié)調(diào)者)負(fù)責(zé)規(guī)劃流程的設(shè)計(jì)、規(guī)劃團(tuán)隊(duì)的組織、人員的聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)。（二）項(xiàng)目組織管理內(nèi)容技術(shù)控制管理項(xiàng)目技術(shù)控制的基本原則是：遵循相關(guān)政策和法律法規(guī)，結(jié)合國家標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)揮規(guī)劃編制單位的技術(shù)優(yōu)勢，不斷進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新。必須在資料收集——實(shí)地考察——數(shù)據(jù)分析——專業(yè)討論——編寫文本——制圖等整個流程實(shí)施全面的質(zhì)量管理。規(guī)劃前期成果出來以后，規(guī)劃機(jī)構(gòu)應(yīng)首先由技術(shù)負(fù)責(zé)人和領(lǐng)域的相關(guān)專家實(shí)施全面的質(zhì)量審查，以保證規(guī)劃的下一步計(jì)劃。另外，值得注意的是信息的安全管理，如投標(biāo)時候的信息安全、規(guī)劃機(jī)構(gòu)細(xì)分市場調(diào)查資料等。項(xiàng)目成本管理成本管理與流程管理、組織行為管理、風(fēng)險管理緊密聯(lián)系。第九章 財(cái)務(wù)分析評價一、評價依據(jù)本報(bào)告依據(jù)國家頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》及國家現(xiàn)行的財(cái)會稅務(wù)制度，對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評價。（2）生產(chǎn)負(fù)荷預(yù)測第一年生產(chǎn)負(fù)荷 0%，年?duì)I業(yè)額 0 萬元。 X 市 X 景區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4141第三年生產(chǎn)負(fù)荷 0%，年?duì)I業(yè)額 0 萬元。第五年生產(chǎn)負(fù)荷 100%，年?duì)I業(yè)額 7895 萬元。第七年生產(chǎn)負(fù)荷 100%，年?duì)I業(yè)額 7895 萬元。第九年生產(chǎn)負(fù)荷 100%，年?duì)I業(yè)額 7895 萬元。(3) 收入預(yù)測項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，年?duì)I業(yè)經(jīng)營收入 7895 萬元。費(fèi)用名稱 費(fèi)用估算水電費(fèi) 估算 900 萬元環(huán)保費(fèi) 估算 90 萬元維修維護(hù)費(fèi) 估算 45 萬元 X 市 X 景區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4242工資及福利費(fèi) 估算 萬元折舊及攤銷費(fèi) 估算 萬元財(cái)務(wù)費(fèi)（利息） 估算 萬元管理費(fèi) 估算 180 萬元不可預(yù)測費(fèi) 估算 4446 萬元消防費(fèi) 估算 90 萬元游客保險費(fèi) 估算 108 萬元其他費(fèi)用 估算 450 萬元總成本費(fèi)用（包括建設(shè)期）估算為 萬萬（５）報(bào)表編制　　項(xiàng)目投資估算表；附表 1：項(xiàng)目投資估算表序號 類別 項(xiàng)目規(guī)格參數(shù)單位造價 金額(萬元) 備注廣西風(fēng)味一條街 　 　 3000 　拋繡球場 　 　 500 　上刀山下火海 　 　 500 　土特產(chǎn)銷售中心 3001 民族風(fēng)情區(qū)民族風(fēng)情園 2022綠色酒店 　 　 3000 　2假日度假養(yǎng)生區(qū) SPA 館 　 　 1000 　竹林小屋 　 　 500 　3 休閑區(qū) 竹林長廊 　 　 500 　4 素質(zhì)擴(kuò)展區(qū) 素質(zhì)擴(kuò)展區(qū) 　 　 1000 X 市 X 景區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4343和野營地 野營地 　 　 1000合計(jì) 　 　 　 14130 　設(shè)施設(shè)備投資估算表；附表 2：設(shè)備投資估算表序號 項(xiàng)目 設(shè)備名稱 投資額萬元）1 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)服務(wù)器、路由器、交換機(jī)、電腦、廣播設(shè)備、網(wǎng)線、有線電視設(shè)備、電子顯示屏等 2002 電力系統(tǒng)變壓器、配電屏、可控硅柜、發(fā)電機(jī)、公用照明電器、電線等 11003 消防系統(tǒng)地上式消火栓、泡沫式滅火器、室內(nèi)消火栓、消防水管、消防水泵結(jié)合器、報(bào)警聯(lián)動一體機(jī)、消防面罩等 604 給排水系統(tǒng) 水塔、水井、水泵、沉淀池、凈化池、PVC 管等 605 通訊系統(tǒng) IC 卡公用電話亭、程控交換機(jī)、電纜、對講機(jī)等 356 交通系統(tǒng) 車子 10 臺 3007 其他 電視監(jiān)控設(shè)備、安保用品等 40 X 市 X 景區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4444　 合計(jì) 　 1795經(jīng)營收入估算表：單位：建設(shè)期與運(yùn)營期序號 項(xiàng)目 年收入2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 20211 景區(qū)門票 2080 　 2080 2080 2080 2080 2080 2080 2080　2廣西風(fēng)味一條街 1200 　 1200 1200 1200 1200 1200 1200 1200　3民族風(fēng)情園 880 　 880 880 880 880 880 880 8804 綠色酒店 2180 　 2180 2180 2180 2180 2180 2180 2180　5上刀山下火海 320 　 320 320 320 320 320 320 3206　土特產(chǎn)銷售中心 330 　 330 330 330 330 330 330 3307　 拋繡球場 390 　 390 390 390 390 390 390 3908　 SPA 館 380 　 380 380 380 380 380 380 3809 竹林小屋 420 420 420 420 420 420 420 42010素質(zhì)擴(kuò)展區(qū)和野營地680 680 680 680 680 680 680 680　 合計(jì) 7095 　 7895 7895 7895 7895 7895 7895 7895總成本費(fèi)用表：單位：萬元財(cái)務(wù)分析期序號 項(xiàng)目 合計(jì) 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 20211 水電費(fèi) 900 100 100 100 100 100 100 100 100 1002 環(huán)保費(fèi) 90 10 10 10 10 10 10 10 10 103 維修保護(hù) 費(fèi) 45 5 5 5 5 5 5 5 5 54 游客保險 108 12 12 12 12 12 12 12 12 12 X 市 X 景區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4545費(fèi)5 不可預(yù)測 費(fèi) 4446 494 494 494 494 494 494 494 494 4946 折舊攤銷 7 工資及福 利費(fèi) 8 管理費(fèi) 180 20 20 20 20 20 20 20 20 209 利息 　 　 　 　10 消防費(fèi) 90 10 10 10 10 10 10 10 10 1011 其它費(fèi)用 450 50 50 50 50 50 50 50 50 50　 總成本費(fèi) 用 　 固定成本 　 變動成本 　 經(jīng)營成本 固定資產(chǎn)折舊及無形和遞延資產(chǎn)攤銷估算表；附表 6：固定資產(chǎn)折舊及無形資產(chǎn)攤銷估算表單位：萬元序號 項(xiàng)目折攤年限殘值率1建筑工程 25 5%2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 2021原值 　 　 27320.7827320.7827320.7827320.7827320.7827320.7827320.7827320.78折舊費(fèi) 　 　 99999999　凈值 　 　 25244. 24206. 23168. 22129. 21091. 20223. 19015. 17977. X 市 X 景區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 46464 21 02 83 64 45 26 072 設(shè)備 10 5% 　 　 　 　 　 　 　 　 　原值 　 　 1795 1795 1795 1795 1795 1795 1795 1795 1795折舊費(fèi) 　 　 　凈值 　 　 418 3無形資產(chǎn) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　原值 　 　 200 200 200 200 200 　 　 　 　攤銷費(fèi)攤銷率20% 40 40 40 40 40 　 　 　 　　凈值 　 　 160 120 80 40 0 　 　 　 　4固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)合計(jì)　 　 5折舊攤銷費(fèi)　 　 6 凈值 　 　 附表 7：損益表單位：萬元序號 項(xiàng)目 合計(jì) 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 202