【正文】 度第四季度第二年至第五年租金優(yōu)惠期限前3個月3個月3個月3個月租金收取比例免收租金按正常標準30%收取按正常標準60%收取按正常標準80%收取按正常標準收取備注租金優(yōu)惠期間，租戶必須交納管理費；租金折扣優(yōu)惠屬一次性享受，不做累加。從定量分析表明：對開發(fā)商而言，雖然在銷售時一次性返還租金24％(年回報率8％)，但是2006年7月至2008年獲得租金收入897萬元。開發(fā)商實施一系列的銷售、經(jīng)營策略，不僅銷售出了所有的鋪面，而且還獲得了超過銷售預(yù)期的長期收益。結(jié)合宏觀政策、開發(fā)商具體營銷策略和經(jīng)營思路，通過調(diào)查和分析：預(yù)計該項目銷售計劃和租賃計劃可以實現(xiàn)。該項目的地塊屬新城區(qū)，用地性質(zhì)為商住用地，用地區(qū)域內(nèi)交通便捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施及居民生活配套設(shè)施較完善。二、建設(shè)條件位置優(yōu)越本項目建設(shè)地段位于南坪路以南，地處家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域是城市發(fā)展經(jīng)濟重心。因此開發(fā)建設(shè)X家居廣場，具有得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢。其四通八達的交通優(yōu)勢，為本項目的開發(fā)建設(shè)提供良好的交通環(huán)境。供水：城市自來水管網(wǎng)供水。煤氣：可以直接從鄰近城市燃氣管道預(yù)留口接入。場地：場地平整。該家具廣場的建設(shè)規(guī)劃考慮到周邊的實際情況，建議以多層房屋為主，主出入口設(shè)在皂果路，以確保交通暢通。該商鋪為全框架結(jié)構(gòu)，分為一、二、三、四、五區(qū)。三至六層為住宅區(qū)，共10棟，住宅部分的建筑面積為16510㎡，計136套。商鋪的靈活性和適應(yīng)性要求更高。根據(jù)這一趨勢，X家居廣場商鋪建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標準規(guī)劃設(shè)計，特別要注重與家具市場的經(jīng)營風格融為一體。（1）商鋪裝飾及設(shè)施標準：商鋪初裝修。建設(shè)進度該項目自2003年9月動工建設(shè)以來，目前主體工程已基本完成，住宅部分已經(jīng)全部銷售完畢，商鋪部分正在熱銷之中，預(yù)計2005年12月28日可試營業(yè)。場地自然條件①地貌：場地位于X江北城區(qū)，地貌上屬平原崗地類型，為河流崗地沖積平原，其地貌單元屬沅江北岸Ⅰ級階地范疇。滯水賦存于雜填土中，以地表水入滲為主要補給源，潛水賦存于圓礫卵石層中，具有承壓性質(zhì)，水量大，為場地內(nèi)主要地下水類型。④地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗（1993）13號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗（1993）44號《關(guān)于抗震設(shè)施烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按X地區(qū)標準，設(shè)防烈度要求為7度。根據(jù)鄰近地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積（沼）相堆積層組成，地質(zhì)物理力學性質(zhì)較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。二、總體規(guī)劃布局規(guī)劃布局總的思想：堅持以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，堅持經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益相結(jié)合的原則。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施較齊全?？偲矫娌季直卷椖繀^(qū)呈長方形的用地現(xiàn)狀，在進行總平面布局時，建議廣場出入口設(shè)在皂果路，在用地范圍內(nèi)設(shè)兩個組團，兩個組團中是設(shè)置中型花園和公共建筑?？偲矫娌贾媒ㄗh定位為注重環(huán)境效益、戶型多樣、布局靈活、設(shè)計新穎、便于管理的較高標準的家具廣場。為了保證二樓商鋪的交通便捷，在五區(qū)設(shè)置主要樓梯和自動扶梯，另外設(shè)置六個出入口。而住宅的人行通道設(shè)在四周。三、建筑方案設(shè)計本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標準的規(guī)定?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊定位在家具展銷和批發(fā)零售這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑，與周邊建筑環(huán)境要協(xié)調(diào)統(tǒng)一。平面設(shè)計（1）主體工程。住宅屋面為弧形坡屋面，構(gòu)成連續(xù)波浪，具有較強的識別性。（2）交通組織。綠化方案要高起點、高標準，以創(chuàng)造優(yōu)良的人居棲息環(huán)境為目標，點、線、面相結(jié)合。立面設(shè)計立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以淡黃、白色為基調(diào)，考慮與周邊建筑和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使該項目建筑輪廊線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。上部結(jié)構(gòu)多層住宅建議采用框架結(jié)構(gòu)，設(shè)計要求：（1）建筑物及建筑結(jié)構(gòu)安全等級均為一級。（3）建筑物抗震重要性類別：丙類。（2）給水城市自來水進水管規(guī)格為DN100，設(shè)2組水表裝置。1）室內(nèi)生活給水：多層住宅由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。（4）室內(nèi)外排水。1）室內(nèi)污水排放量按供水量的80%90%估算，每天約290立方米。2）室外雨水由有組織排水排入城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按X城區(qū)暴雨強度公式計算。1）供電電源及電壓：供電電壓為10KV電源，從城市供電網(wǎng)接出。3）計算方式：10KV系統(tǒng)進線設(shè)專用計量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。1）配電方式：二級負荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，至末端配電箱后對其供電；二級負荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按6KW/戶計算。照度標準按國家標準GB13390的中值選取。在公用建筑疏散樓梯口，設(shè)安全出口標志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標志燈。主要用氣量為住宅區(qū)。通風空調(diào)由住戶自行購置。弱電設(shè)計（1）園區(qū)通信線路由X電信局統(tǒng)籌安排，項目單位協(xié)助辦理。出入口及重要部位設(shè)置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。（4）園區(qū)內(nèi)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)。一、二層商場必須設(shè)置噴淋設(shè)備，因水池放在第五區(qū)地下室部分，考慮到該項目的特殊性，在第五區(qū)地下室自備一臺小型發(fā)電機組，當停電時，可由該發(fā)電機組及時向重要部位供電。園區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。施工中的環(huán)境保護本項目施工過程中，機械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。項目建成后的環(huán)境保護考慮到本項目是住宅樓小區(qū)，既要消防生活垃圾和生活污水對環(huán)境造成的影響，又要處理好與周邊環(huán)境的相互影響。B、防止超強度噪音和大氣污染。D、實現(xiàn)小區(qū)垃圾袋裝化，防止二次污染。二、綠化根據(jù)地形將所有臨街道路全部綠化，本項目綠化率可達15%，但是要實現(xiàn)本住宅小區(qū)為綠化住宅園區(qū)，單靠臨街綠化是不夠的。在三層屋面設(shè)置大型人造景觀。屋面采用紅瓦坡屋面，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴寒侵入室內(nèi)，減少無功損失，節(jié)約電能。敷設(shè)線路時，其導線截面積的設(shè)計選用，充分考慮其機械強度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負荷運行。第八章 項目管理、物業(yè)管理與實施進度安排一、項目管理根據(jù)國家招投標法有關(guān)要求，項目將嚴格按照有關(guān)程序進行招投標和工程監(jiān)理。有關(guān)管理機構(gòu)將根據(jù)項目建設(shè)的實際需要組成相關(guān)部門和配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。目前已經(jīng)聯(lián)合組建了XX家居經(jīng)營管理發(fā)展有限公司，并聘請原廣東省家具協(xié)會會長劉介元、原廣州天河城商業(yè)廣場總經(jīng)理楊軍艇為商業(yè)經(jīng)營管理顧問，該公司江勇（X家具工業(yè)協(xié)會秘書長）負責。搞好綠化，美化環(huán)境，同時，建設(shè)一些便民服務(wù)措施，以保證小區(qū)的安靜、安全、文明、合適和方便。即從破土動工至交付使用時間為二年零五個月。2003年12月至2005年9月完成一期主體工程。2005年8月至2005年12月完成配套附屬工程。第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算投資概況本投資估算為X家居廣場項目的建設(shè)投資，估算內(nèi)容包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套建設(shè)費用、管理費用、銷售費用及預(yù)備費等。開發(fā)建設(shè)投資估算詳見表91。 (2)安裝工程參照X目前類似工程概算指標估算。二、資金籌措企業(yè)自籌和銀行貸款。表91 開發(fā)建設(shè)總投資估算表 單位：萬元序號工程項目或費用名稱建筑面積（m2）建筑工程設(shè)備費安裝工程其他費用合計一建筑安裝工程費用1建筑工程45000 39092道路工程353室外供配電及照明 1204室外給排水及消防 3405通訊、有線電視等管線預(yù)埋 206通風、廣播、監(jiān)控系統(tǒng)等807綠化費130小 計4634二其他費用1征地及拆遷費8308302建設(shè)單位管理費90903勘察設(shè)計費32324城市配套費及各種報建費1611615工程監(jiān)理費1818小 計1131三預(yù)備費160160四銷售費用180180合 計6105第十章 項目投資效益分析 項目銷售收入預(yù)測。X2005年已進入X房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，X家具產(chǎn)業(yè)家飾城門面價格4000元/平方米。降價前，商鋪銷售均價為3789元/平方米，降價后，銷售均價為2880元/平方米，降價后的銷售均價與X家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷售均價處于下限。降價后的銷售均價與本市預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)報盤價4000元/平方米對比，售均價下降了3%。夾層1500元/平方米，降價24%，銷售均價為1140元/平方米。 本項目商鋪實行產(chǎn)權(quán)式商鋪。因此租金標準有其合理性。利潤測算 總成本費用=開發(fā)成本（5835）+管理費用（90）+銷售費用（180）=6105萬元項目按實現(xiàn)銷售收入10409萬元，總成本費用6105萬元，營業(yè)稅金及附加570萬元，計算可實現(xiàn)利潤總額3432萬元。凈利潤測算為2932萬元項目現(xiàn)金流量和財務(wù)指標分析（1） 投資凈利潤率=稅后利潤/投資總額100%=%（2） 投資利稅率=利稅總額/投資總額100%=%（3） 投資回收期:（4） 貸款償還期=貸款償還完后出現(xiàn)盈余的年份－貸款開始支付的年份+當年還貸款數(shù)額/當年可用于還款的資金=(二)、不確定性分析盈虧平衡分析 項目盈虧衡點BEP=固定成本/（實際總收入－可變成本－稅金及附加）100%=%%時,本項目可保本,或者按成本價1285元/平方米實現(xiàn)全部銷售,項目可保本.敏感性分析 X2005年已進入X房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，X家具產(chǎn)業(yè)家飾城門面價格4000元/平方米。降價前，降價后，降價后的銷售均價與X家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷售均價2000元/平方米～2500/平方米相比，處于下限位置。根據(jù)本項目的銷售收入已經(jīng)下降10%以下的特點，我們選用銷售收入上升10%，開發(fā)成本上升10%、對項目進行敏感性分析。由此可見，無論是 銷售收入下降24%，銷售收入下降24%同時成本上升10%時，銷售收入上升10%，項目計算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量大于0，財務(wù)內(nèi)部收益率都高于基準折現(xiàn)率，收入比費用敏感，項目可行且有一定的抗風險能力。據(jù)市城市社會經(jīng)濟調(diào)查隊抽樣調(diào)查，與上年同期比，%外，%，%。在幾類房屋銷售價格中，經(jīng)濟適用住房價格趨于平緩。由于各項土地政策的逐步到位、土地級別的調(diào)整和積極招商引資戰(zhàn)略實施的影響，土地價格全面上升。其中，商業(yè)用地、旅游、娛樂用地價格升幅較大，%，%。今年，X政府對房屋土地交易及時出臺了優(yōu)惠政策，同時出臺了城市住宅區(qū)物業(yè)移交驗收管理辦法、X城市拆遷等管理辦法，使房地產(chǎn)市場的交易環(huán)境逐步得到改善，居民購房有了保障，樂意登記，積極進行房屋變更交易。收入的增加增強了部分居民換購更好房屋的住房消費信心。去年， X舊城區(qū)改造投資8億元，其中騰地200畝，拆遷房屋20萬平方米。今年房地地產(chǎn)市場價格預(yù)測今年，X實施“千億工程，建設(shè)工業(yè)X”宏偉目標，房地產(chǎn)業(yè)將會圍繞這一目標把X創(chuàng)建為最佳人居環(huán)境城市。尤其是居民收入的不斷增長，提高了住房消費能力，這些因素都將有力地促進本市房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。這是一個大的消費群體，激烈的市場競爭將使開發(fā)商降低消費“門檻”，會考慮向低價房屋傾斜，以滿足大眾需要，從而將潛在的住房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購房需求。另外，房屋租賃價格將受政策性調(diào)節(jié)和需求等因素影響保持平衡發(fā)展趨勢。增幅達43%。，%。比上年增加8000平方米，%。但本項目設(shè)計合理、環(huán)境優(yōu)良、價格較低，應(yīng)該說銷售風險不是很大。居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。做好方案規(guī)劃。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風險。在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。三、金融財務(wù)風險分析本項目資金完全自籌，但可采取按揭的方式付款。使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財務(wù)