【正文】 2月完成二期工程。二、物業(yè)管理物業(yè)管理是家具產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營(yíng)中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。三、節(jié)能充分提高能源利用率是每個(gè)工程項(xiàng)目都應(yīng)積極遵循的準(zhǔn)則，在設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。同時(shí)，應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的環(huán)保措施：A、嚴(yán)格控制商業(yè)污染源的產(chǎn)生。六、消防家具廣場(chǎng)的消防是非常重要的，由于家居廣場(chǎng)內(nèi)易燃的物質(zhì)比較多，因此消防方案必須精心設(shè)計(jì)并審查后才能組織施工。煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算（每戶(hù)每月4050立方米），從城市燃?xì)夤艿李A(yù)留口接入。（2）照明及電力設(shè)計(jì)。排水采用清、污分流制，排水分別接入城市市政清、污排水管網(wǎng)。（2）本工程抗震設(shè)防烈度：七度。家居廣場(chǎng)的平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)X家居廣場(chǎng)初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表61。家具廣場(chǎng)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則①根據(jù)地形現(xiàn)狀綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；②綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；③體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格，增加識(shí)別性；④充分利用地塊優(yōu)勢(shì)，考慮到該地塊為家居產(chǎn)業(yè)園的一部分，其一、二層均為商業(yè)用房，以增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益。但場(chǎng)地內(nèi)地下水對(duì)混凝土及其中鋼筋無(wú)腐蝕。設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)商鋪的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施以及消防、安全防護(hù)等基本要求符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)范。二、功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)建筑使用功能 X家居廣場(chǎng)總建筑面積為45856㎡，其中家具經(jīng)營(yíng)商鋪29355㎡。建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備小區(qū)周邊市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。 第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址于X江北城區(qū)南坪路以南，皂果路以西。“X家居廣場(chǎng)”2006年7月8日開(kāi)業(yè)，計(jì)劃培育期二年，鋪面投資者簽約租期12年，12年后可續(xù)租。因此不論是個(gè)人全額投資，還是按揭貸款投資，本項(xiàng)目均有實(shí)實(shí)在在的投資價(jià)值，適合全民投資。投資者在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)，開(kāi)發(fā)商一次性返還銷(xiāo)售價(jià)款的24％(年回報(bào)率8％)。從年齡上劃分客戶(hù)群體：在考慮鞏固中年人目標(biāo)消費(fèi)主體的同時(shí)，可考慮向兩端拓展，挖掘年輕人和老年人等被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遺忘的客戶(hù)。一、二層銷(xiāo)售總均價(jià)為3969元／平方米，根據(jù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略，投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪可獲得一次性返還租金24％(年回報(bào)率8％)， 即折合銷(xiāo)售均價(jià)為3016元／平方米，就其價(jià)格方面在X具有明顯的吸引力。在管理辦公室未組建之前， 由市家具產(chǎn)業(yè)辦公室代行管理辦公室職能。項(xiàng)目發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)有利于消費(fèi)者的流動(dòng)。三至六層為住宅部分，分10棟，每層四層， 一至四區(qū)上各有5棟住宅，共有136套住宅。由于現(xiàn)有兩個(gè)最大的家具流通市場(chǎng)幾乎飽和，增量部分必須通過(guò)增加新的流通市場(chǎng)來(lái)消化。X人均居住面積按家庭住宅面積120平方米小康標(biāo)準(zhǔn)相差近100平方米，預(yù)示著房屋更新量大。其中有X至長(zhǎng)沙、X至張家界、X至荊沙、X至吉首、X至岳陽(yáng)、X至邵陽(yáng)高等級(jí)公路共6條線路經(jīng)過(guò)X區(qū)，與城區(qū)內(nèi)的主干道及市區(qū)外的干支公路相連通，從而構(gòu)成了X區(qū)與周邊地區(qū)的四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)。這個(gè)群體約為7億人以下，從市場(chǎng)角度看，對(duì)于家具市場(chǎng)而言是潛在的消費(fèi)群體，數(shù)量龐大。他們的人均可支配收入或純收入低于2000元，這個(gè)階層的邊際消費(fèi)傾向最高但收入增長(zhǎng)緩慢，恩格爾系數(shù)在50％左右，其消費(fèi)尚處于溫飽有余的階段。 2004年（兩個(gè)市場(chǎng)）家具銷(xiāo)售額達(dá)到2億元，比2000年的銷(xiāo)售額1億元翻了一番，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)20％。 從九個(gè)方面充分表明，家具行業(yè)的發(fā)展空間大。 (6)家具流通向?qū)I(yè)化、梯度化的趨勢(shì)發(fā)展。 (3)家具產(chǎn)品向功能化、多元化、時(shí)尚化趨勢(shì)發(fā)展。而且市場(chǎng)內(nèi)均無(wú)倉(cāng)儲(chǔ)中心，造成了倉(cāng)儲(chǔ)與銷(xiāo)售脫節(jié)的弊端。⑷家飾、燈飾、廚、衛(wèi)等產(chǎn)品，幾乎是外來(lái)產(chǎn)品。(3)X有豐富的竹木資源，為發(fā)展特色、環(huán)保家具產(chǎn)品奠定了基礎(chǔ)?，F(xiàn)有家具生產(chǎn)企業(yè)100余家，其中機(jī)械設(shè)備現(xiàn)代化生產(chǎn)企業(yè)10余家，年產(chǎn)值2億余元。盡管受到美國(guó)木制臥房家具反傾銷(xiāo)的影響，但出口仍呈高速增長(zhǎng)。 家居行業(yè)的高速發(fā)展是由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、人民生活水平不斷提高和國(guó)際市場(chǎng)需求旺盛的大好形勢(shì)推動(dòng)的結(jié)果。如果加上外地采購(gòu)和單位團(tuán)購(gòu)。2004年全市人民生活繼續(xù)得到改善。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)方案一、X經(jīng)濟(jì)及家具流通市場(chǎng)發(fā)展情況 （一）X經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 根據(jù)X統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2004年X國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2004年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值583．37億元，同比增長(zhǎng)l2．5％。X住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。而X家居廣場(chǎng)是一座永久性的家居商鋪，從設(shè)計(jì)到施工，從總體布置到細(xì)部構(gòu)造，從總圖到消防均是按照家居商鋪來(lái)進(jìn)行建設(shè)的。黨的十六報(bào)告中明確提出了中國(guó)在本世紀(jì)頭二十年全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，而康居是小康社會(huì)最核心的主體。c、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接、間接帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械等60多個(gè)部門(mén)和行業(yè)發(fā)展，； 三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)備注1總用地面積m2實(shí)際建設(shè)用地2總建筑面積m245865家具經(jīng)營(yíng)用房29355m2，住宅16510m23住宅戶(hù)數(shù)戶(hù)1364建筑密度%5容積率6綠化系數(shù)%157建設(shè)總工期年8總投資萬(wàn)元61059總收入萬(wàn)元1040910財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元30011銷(xiāo)售稅金萬(wàn)元57212所得稅萬(wàn)元50013利潤(rùn)總額萬(wàn)元343214稅后利潤(rùn)萬(wàn)元293215投資利潤(rùn)率%16投資利稅率%四、問(wèn)題與建議本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與X人民政府《X鼓勵(lì)發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策》常政辦發(fā)（2000）14號(hào)的文件精神是一致的，其總體方向符合政策導(dǎo)向。該區(qū)域地段優(yōu)越，是X家具產(chǎn)業(yè)園的最佳地段，經(jīng)濟(jì)活躍，交通便利。研究依據(jù)是根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為：（1）《X國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃》；（2）《X城市總體規(guī)劃1999－2020》； （3）場(chǎng)址所在地1：1000現(xiàn)狀地形圖；（4）X規(guī)劃局發(fā)出的《地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》；（5）《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》，國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號(hào)審定；（6）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》；（7）建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（8）其他有關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；（9）X統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門(mén)發(fā)布的數(shù)據(jù)；（10）建設(shè)方提供的其它相關(guān)資料。公司以“開(kāi)發(fā)房產(chǎn)、建設(shè)X、回報(bào)社會(huì)、服務(wù)人民”為宗旨，秉承“團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)、高效創(chuàng)新”的企業(yè)精神。為應(yīng)對(duì)入世挑戰(zhàn)，進(jìn)一步提高管理水平，公司正積極進(jìn)行ISQ9002國(guó)際質(zhì)量體系的認(rèn)證工作。研究范圍與研究依據(jù)本報(bào)告研究范圍主要包括市場(chǎng)分析、選址、建設(shè)條件、工程初步方案、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面內(nèi)容。二、項(xiàng)目概況建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于X西北部，南坪路以南，皂果路以西。（5）項(xiàng)目社會(huì)效益a、滿(mǎn)足消費(fèi)者需求；b、項(xiàng)目是X家具產(chǎn)業(yè)園的一個(gè)重要組成部分，對(duì)發(fā)展X的家具產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要的促進(jìn)作用。國(guó)家要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)健康的發(fā)展，提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿(mǎn)足人民群眾物質(zhì)文化生活的基本需要，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。而該家居商鋪不符合規(guī)劃的要求，也屬臨時(shí)家居商鋪。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿(mǎn)足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念。對(duì)完善家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)城市規(guī)劃，促進(jìn)城市建設(shè)有重大意義。全市城鎮(zhèn)化水平為31．8％。外地家具產(chǎn)品70％通過(guò)家具流通市場(chǎng)銷(xiāo)售，本地家具產(chǎn)品的30％通過(guò)家具流通市場(chǎng)銷(xiāo)售。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，全年出口總額突破100億美元大關(guān)，達(dá)到103．53億美元，同比增長(zhǎng)39．3％；全年進(jìn)口7．26億美元，增長(zhǎng)26．28％。 五是家具出口增勢(shì)強(qiáng)勁。2000年，X委、市政府為了培育X新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展家居產(chǎn)業(yè)、出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠政策，把家具產(chǎn)業(yè)確定為X經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總量的重要工程項(xiàng)目和支柱產(chǎn)業(yè)。(2)生產(chǎn)成本低，銷(xiāo)售價(jià)格低。(3)外地產(chǎn)品市場(chǎng)占有率高。真優(yōu)美家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積約1萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)戶(hù)約30戶(hù)，經(jīng)營(yíng)形式為租賃經(jīng)營(yíng)，因場(chǎng)地局限，經(jīng)營(yíng)戶(hù)達(dá)到飽和。 (2)家具企業(yè)向集群化、特色產(chǎn)業(yè)區(qū)域不斷形成的趨勢(shì)發(fā)展。國(guó)際上大的經(jīng)銷(xiāo)商也看中中國(guó)巨大的潛在的發(fā)展中的市場(chǎng)。幾大展會(huì)將成為世界級(jí)的展會(huì)，與很多專(zhuān)業(yè)展會(huì)相結(jié)合，中國(guó)將成為世界家具的采購(gòu)中心． (9)全國(guó)家具行業(yè)協(xié)會(huì)結(jié)合“十五”期間家具行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，結(jié)合2020年國(guó)家發(fā)展規(guī)劃，認(rèn)為“十一五”期間，按GDP增幅7％左右，家具行業(yè)增長(zhǎng)15％， 出口增長(zhǎng)20％為宜。 (4)根據(jù)本地家具產(chǎn)品多而雜的特點(diǎn)，提高設(shè)計(jì)水平，加大市場(chǎng)宣傳，樹(shù)立品牌，以品牌創(chuàng)效益，擴(kuò)大X家具產(chǎn)業(yè)的知名度，帶動(dòng)整個(gè)家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 ③處于收入”金字塔”底部的低收入階層，總?cè)丝谠?億上下。恩格爾系數(shù)在50％左右的消費(fèi)人群從溫飽型步入小康型，生活品質(zhì)發(fā)生變化，開(kāi)始關(guān)注用、住的品味。根據(jù)《國(guó)家重點(diǎn)干線公路網(wǎng)X過(guò)境方案規(guī)劃報(bào)告》和《X公路規(guī)劃網(wǎng)》(19912020年)戰(zhàn)略目標(biāo)，在三十年規(guī)劃期要建成由國(guó)道、省道組成的“四縱四橫四聯(lián)線”高等級(jí)公路主骨架，形成干支相聯(lián)的現(xiàn)代公路網(wǎng)絡(luò)。 根據(jù)X房地產(chǎn)管理局發(fā)布的《X房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)2004年度市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》資料顯示，實(shí)有房屋建筑面積2837．2萬(wàn)平方米，15．85萬(wàn)棟，其中住宅建筑面積l 51 9．8萬(wàn)平方米，人均住宅建筑面積28．27平方米。 通過(guò)四個(gè)方面分析，X家具流通市場(chǎng)蘊(yùn)涵較大的發(fā)展空間和升值潛力。市場(chǎng)部分總建筑面積29355平方米。 項(xiàng)目商鋪的分割最小只有6平方米，可以任意組合，有利于經(jīng)有利于投資，降低風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)園形成一定的規(guī)模后，成立X家具產(chǎn)業(yè)園管理辦公室，管理園區(qū)的行政社會(huì)事務(wù)、實(shí)行“多家事一家管，多家費(fèi)一家收”。市場(chǎng)部分一層建筑面積121 83平方米，銷(xiāo)售均價(jià)5200元／平方米，夾層建筑面積3847平方米，銷(xiāo)售均價(jià)1500元／平方米，二層建筑面積1332 5平方米，銷(xiāo)售均價(jià)2738元／平方米。(2)、其他職業(yè)：鎖定在中高級(jí)管理人員、公務(wù)員、政府官員的基礎(chǔ)上，向老師、企業(yè)員工、其他行業(yè)的中小個(gè)體戶(hù)等方面擴(kuò)散。②投資低門(mén)檻。而且選擇合適的按揭成數(shù)，從按揭的第一年開(kāi)始，月租金抵月供后盈余大于零。在培育期間，政府和開(kāi)發(fā)商會(huì)以各種優(yōu)惠手段搞活市場(chǎng)，一但成功后，則或取消優(yōu)惠或按市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r適當(dāng)減少優(yōu)惠政策程度。結(jié)合宏觀政策、開(kāi)發(fā)商具體營(yíng)銷(xiāo)策略和經(jīng)營(yíng)思路，通過(guò)調(diào)查和分析：預(yù)計(jì)該項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃和租賃計(jì)劃可以實(shí)現(xiàn)。其四通八達(dá)的交通優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供良好的交通環(huán)境。該家具廣場(chǎng)的建設(shè)規(guī)劃考慮到周邊的實(shí)際情況，建議以多層房屋為主，主出入口設(shè)在皂果路，以確保交通暢通。根據(jù)這一趨勢(shì)，X家居廣場(chǎng)商鋪建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，特別要注重與家具市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格融為一體。滯水賦存于雜填土中，以地表水入滲為主要補(bǔ)給源，潛水賦存于圓礫卵石層中，具有承壓性質(zhì)，水量大，為場(chǎng)地內(nèi)主要地下水類(lèi)型。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施較齊全。而住宅的人行通道設(shè)在四周。住宅屋面為弧形坡屋面，構(gòu)成連續(xù)波浪，具有較強(qiáng)的識(shí)別性。上部結(jié)構(gòu)多層住宅建議采用框架結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)要求：（1）建筑物及建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)均為一級(jí)。（4）室內(nèi)外排水。3）計(jì)算方式：10KV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專(zhuān)用計(jì)量柜，住宅每戶(hù)設(shè)專(zhuān)用磁卡式分戶(hù)電表。主要用氣量為住宅區(qū)。（4）園區(qū)內(nèi)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。項(xiàng)目建成后的環(huán)境保護(hù)考慮到本項(xiàng)目是住宅樓小區(qū)，既要消防生活垃圾和生活污水對(duì)環(huán)境造成的影響，又要處理好與周邊環(huán)境的相互影響。在三層屋面設(shè)置大型人造景觀。有關(guān)管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要組成相關(guān)部門(mén)和配備相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。2003年12月至2005年9月完成一期主體工程。 (2)安裝工程參照X目前類(lèi)似工程概算指標(biāo)估算。降價(jià)前，商鋪銷(xiāo)售均價(jià)為3789元/平方米，降價(jià)后，銷(xiāo)售均價(jià)為2880元/平方米，降價(jià)后的銷(xiāo)售均價(jià)與X家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷(xiāo)售均價(jià)處于下限。因此租金標(biāo)準(zhǔn)有其合理性。根據(jù)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入已經(jīng)下降10%以下的特點(diǎn)，我們選用銷(xiāo)售收入上升10%，開(kāi)發(fā)成本上升10%、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析。由于各項(xiàng)土地政策的逐步到位、土地級(jí)別的調(diào)整和積極招商引資戰(zhàn)略實(shí)施的影響，土地價(jià)格全面上升。去年， X舊城區(qū)改造投資8億元，其中騰地200畝，拆遷房屋20萬(wàn)平方米。另外，房屋租賃價(jià)格將受政策性調(diào)節(jié)和需求等因素影響保持平衡發(fā)展趨勢(shì)。但本項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理、環(huán)境優(yōu)良、價(jià)格較低，應(yīng)該說(shuō)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)不是很大。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資