【正文】 由上表看出，**市主要四星級旅游飯店普通標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際執(zhí)行價(jià)格在300—400元之間，平均價(jià)格為367元/天本項(xiàng)目旅游飯店房價(jià)按350元/天間，略低于目前揚(yáng)子江假日飯店普通標(biāo)準(zhǔn)間水平。根據(jù)前述調(diào)查、某區(qū)高星級旅游飯店市場競爭狀況、本項(xiàng)目市場推廣進(jìn)度，本旅游飯店開業(yè)第1年入住率按60%確定，開業(yè)第2年入住率按70%確定，開業(yè)第3年及以后年度入住率按80%確定。租賃旅游設(shè)施租金及出租率（1）租金根據(jù)我們的市場調(diào)查，**市類似旅游設(shè)施租金標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米40—80元，本項(xiàng)目旅游配套設(shè)施為吸引人氣，開業(yè)第1年租金按每月每平方米租金30元計(jì)，每2年調(diào)整1次，每次上調(diào)10元，達(dá)到80元后不再調(diào)整。注：租賃旅游配套設(shè)施面積13769平方米，未考慮擬轉(zhuǎn)讓部分臨時(shí)出租收入。（2）轉(zhuǎn)讓進(jìn)度景區(qū)竣工第1年轉(zhuǎn)讓30%，景區(qū)竣工第1年轉(zhuǎn)讓40%，景區(qū)竣工第3年轉(zhuǎn)讓30%。稅金企業(yè)所得稅33%，營業(yè)稅5%，城建稅為營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的3%。土地增值稅根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及項(xiàng)目情況按轉(zhuǎn)讓收入15%估算。 （2）各種輔料成本 各種輔料成本約占餐飲總收入的7～9%，取8% 。 （4）餐飲設(shè)備維修及損耗 設(shè)備維修及損耗一般占餐飲總收入的4～6%，取5%。根據(jù)我所建筑物、設(shè)備評估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，～3%左右，取 2%。 能源費(fèi)用 水、電、氣、煤費(fèi)用一般占飯店總收入的4—6%，本次估算取5%。租賃旅游設(shè)施管理費(fèi)用按租賃收入2%估算。財(cái)務(wù)費(fèi)用%計(jì)取，計(jì)息基數(shù)為上年末貸款余額。第九章 資金來源與保障一、債務(wù)資金根據(jù)資金籌措方案，債務(wù)資金主要用于景區(qū)景觀工程、旅游配套設(shè)施土建及外墻裝飾工程等，借款本金9,。本項(xiàng)目資本金8,，%，滿足《國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》（國發(fā)[1996]35號）的要求。**公司1999年初成立，是**市一家民營大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。根據(jù)**公司2006年已審計(jì)會計(jì)報(bào)表，截止2006年12月31日，**公司資產(chǎn)總額10,，凈資產(chǎn)額8,。公司對外短期資金拆借回籠1600萬元。公司現(xiàn)有貨幣資金200萬元。**公司能夠保證所出資金的持續(xù)穩(wěn)定供應(yīng)。第十章 財(cái)務(wù)分析一、有關(guān)數(shù)據(jù)說明基準(zhǔn)收益率根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部2006年7月3日發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），文化娛樂設(shè)施財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（融資前稅前指標(biāo)）為12%，文化娛樂設(shè)施財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（項(xiàng)目資本金稅后指標(biāo)）為13%。根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部2006年7月3日發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），社會折現(xiàn)率為8%。計(jì)算期本經(jīng)濟(jì)評價(jià)包括建設(shè)期和經(jīng)營期，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃建設(shè)期確定為1年，經(jīng)營期確定為30年，則項(xiàng)目計(jì)算期為31年。二、融資前分析項(xiàng)目融資前分析是指在考慮融資方案前就開始進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析，即不考慮債務(wù)融資條件下進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析。按融資前、所得稅前的凈現(xiàn)金流量計(jì)算的相關(guān)指標(biāo)（如所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等），即所得稅前指標(biāo)，是投資盈利能力的完整體現(xiàn)，用以考察由項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)本身所決定的財(cái)務(wù)盈利能力，它不受融資方案和所得稅政策變化的影響，僅僅體現(xiàn)項(xiàng)目本身的合理性。所得稅前指標(biāo)應(yīng)該受到項(xiàng)目有關(guān)各方（項(xiàng)目發(fā)起人、項(xiàng)目業(yè)主、項(xiàng)目投資人、貸款銀行和項(xiàng)目合作方、政府管理部門）廣泛的關(guān)注。%，%，%，大于設(shè)定基準(zhǔn)收益率12%，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受。項(xiàng)目可行，可進(jìn)一步做融資分析。三、融資后分析融資后分析以融資前分析結(jié)果和初步的融資方案為基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目在擬定融資條件下的盈利能力、償債能力，判斷項(xiàng)目方案在融資條件下的可行性，幫助投資者作出融資決策。項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量分析是從項(xiàng)目權(quán)益投資者整體的角度，考察項(xiàng)目給項(xiàng)目投資者帶來的收益水平。（一）初步融資方案本次分析根據(jù)**公司的要求，確定融資方式為銀行借款融資，借款金額確定為9000萬元，%。經(jīng)計(jì)算，借款償還合理期限為5年（含建設(shè)期1年），還款期內(nèi)還本付息合計(jì)11,，其中：還本9,，付息2,。值得說明的是，最終融資方案由委托方和貸款銀行根據(jù)項(xiàng)目盈利能力及財(cái)務(wù)生存能力、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目合作方自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力（如可接受的利息備付率、償債備付率等）等多方面因素協(xié)商確定，上述初步融資方案僅作參考。各項(xiàng)融資后盈利能力分析指標(biāo)見下表：融資后盈利能力分析指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%2項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=13%）萬元1,3項(xiàng)目資本金投資回收期年4項(xiàng)目資本金凈利潤率%注：項(xiàng)目資本金凈利潤率=運(yùn)營期年平均凈利潤/項(xiàng)目資本金%，大于行業(yè)項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率13%，項(xiàng)目是可以接受的。（三）償債能力分析利息備付率=息稅前利潤/借款利息償債備付率=（息稅前利潤+折舊+非付現(xiàn)成本企業(yè)所得稅）/還本付息金額經(jīng)計(jì)算，還款期內(nèi)，各年度利息備付率均大于行業(yè)基準(zhǔn)利息備付率2。注：項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表（融資后）及償債能力計(jì)算指標(biāo)見備查文件6。同時(shí)還可以看出，本項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)上下波動(dòng)30%，所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值仍遠(yuǎn)大于0，本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)。**公司應(yīng)積極采取相應(yīng)的對策和措施，將風(fēng)險(xiǎn)和影響降低至最小程度。針對本項(xiàng)目以旅游經(jīng)營為主業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，**公司應(yīng)實(shí)施三項(xiàng)主要對策：一是樹品牌；二是創(chuàng)精品；三是市場多元化。從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“中”。旺季時(shí)客流集中，價(jià)格相對高于其他時(shí)期；淡季期間客流減少，價(jià)格降低。這樣的做法，保持了一定的營業(yè)收入，但利潤收入也會隨季節(jié)的變化出現(xiàn)波動(dòng)，相對減少。另外,隨著旅游企業(yè)和旅游景區(qū)數(shù)量的不斷增加，近年來出現(xiàn)壓價(jià)競爭現(xiàn)象，也在一定程度上影響公司效益。從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“中”。作為“硬件”的設(shè)備設(shè)施可以有明確的量化要求，而作為“軟件”的服務(wù)內(nèi)容，雖然有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，但會由于被服務(wù)的對象不同，服務(wù)者的能力不同，經(jīng)營者的經(jīng)營理念不同，加之行業(yè)涉及范圍廣泛，相關(guān)的各個(gè)領(lǐng)域較多，致使質(zhì)量控制難度較大，這些都可能影響服務(wù)的質(zhì)量。強(qiáng)化企業(yè)的市場意識，形成公司內(nèi)部互相補(bǔ)充，互相促進(jìn)的良性循環(huán)體系；創(chuàng)造優(yōu)良的市場信譽(yù)，即體現(xiàn)整體水平的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，又突出特色的個(gè)性服務(wù)；把文化經(jīng)營的理念融入企業(yè)經(jīng)營的過程，構(gòu)造濃郁的企業(yè)文化氛圍，從根本上保障服務(wù)質(zhì)量。人力資源管理風(fēng)險(xiǎn)旅游行業(yè)人力資源具有知識密集和勞動(dòng)密集的特點(diǎn)，這一特點(diǎn)表現(xiàn)為一方面為國際旅游的服務(wù)對象是國外旅游者，對從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)、語言能力和單兵作業(yè)水平的要求較高；另一方面是以人到人的服務(wù)方式，決定了對勞動(dòng)力的需求相對密集，而從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接影響經(jīng)營業(yè)績。**公司應(yīng)努力達(dá)到以員工滿意為基礎(chǔ)，以客人滿意為導(dǎo)向，以效益滿意為標(biāo)準(zhǔn)，通過全面、科學(xué)的人力資源管理，發(fā)揮激勵(lì)機(jī)制的綜合效應(yīng)；通過多種渠道、多種形式培養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)人才，使人員的流動(dòng)達(dá)到合理和正常的狀態(tài)；創(chuàng)造一個(gè)良好的內(nèi)部環(huán)境，提供完備的服務(wù)保障措施，提高員工的積極性和主動(dòng)性；培育員工對職業(yè)的忠誠和敬業(yè)精神，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。外匯風(fēng)險(xiǎn)外匯市場匯率的波動(dòng)和變化會影響旅游涉外企業(yè)的對外報(bào)價(jià)和結(jié)算業(yè)務(wù)。從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“低”。**公司應(yīng)針對旅游行業(yè)發(fā)展易受國際國內(nèi)因素影響產(chǎn)生波動(dòng)的特點(diǎn)，充分發(fā)揮本項(xiàng)目業(yè)態(tài)優(yōu)良，結(jié)構(gòu)合理，集旅游業(yè)“食、住、行、游、購、娛”六要素于一體的特性，積極開拓新的渠道，盡力減少和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。行業(yè)內(nèi)部競爭風(fēng)險(xiǎn)由于旅游業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，被喻為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，其他行業(yè)紛紛進(jìn)軍旅游業(yè)，近年來，全國旅游業(yè)的發(fā)展速度始終保持著兩位數(shù)的增長水平，行業(yè)的整體規(guī)模和單體規(guī)模不斷擴(kuò)大，發(fā)展速度超過了市場的增長速度，加劇了行業(yè)內(nèi)部的競爭，這種競爭又主要反映在價(jià)格競爭和客源競爭方面。**公司應(yīng)充分發(fā)揮資本運(yùn)營優(yōu)勢，致力于面向旅游業(yè)的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)，降低行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；利用資金優(yōu)勢，形成立足**，面向全國的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營，迅速擴(kuò)大公司在行業(yè)內(nèi)的規(guī)模和市場占有率；盡快形成以“某”為核心的整體形象，積極開拓市場，形成合力，發(fā)展成為市內(nèi)外知名的旅游企業(yè)。（三）旅游市場需求變化風(fēng)險(xiǎn)旅游者對旅游產(chǎn)品的需求不斷變化，單一或傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)品已無法滿足消費(fèi)者的要求，不斷提升的市場需求和旅游產(chǎn)品周期縮短的局面，加大市場的風(fēng)險(xiǎn)因素，**公司適應(yīng)市場變化能力的強(qiáng)弱，將在激烈的市場競爭中經(jīng)受考驗(yàn)。在把握市場的同時(shí)，通過質(zhì)量促銷、品牌營銷、售后服務(wù)等多種經(jīng)營方式，不斷調(diào)整、完善和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，積極引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)行為。（四）政策風(fēng)險(xiǎn)旅游業(yè)是綜合性較強(qiáng)的行業(yè)，國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和相關(guān)政策規(guī)定，如稅收、利率的調(diào)整，國家基建投資方向的轉(zhuǎn)變及與旅游密切相關(guān)的民航價(jià)格調(diào)整的不確定性，均可能增大**公司的經(jīng)營成本，降低經(jīng)營收入，影響收益水平。**公司應(yīng)加強(qiáng)對國家政策的分析和把握，建立信息收集和分析系統(tǒng)，做到了解政策、掌握政策、運(yùn)用政策，以積極的態(tài)度響應(yīng)國家對旅游業(yè)發(fā)展政策的落實(shí)和執(zhí)行，把握發(fā)展機(jī)會，及時(shí)采取措施，適應(yīng)政策、市場和形勢發(fā)展，以避免或減少政策調(diào)整等因素對公司發(fā)展的影響。（五）項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，其施工技術(shù)、施工成本、資金籌措到位情況、氣候等自然條件的變化都將對該項(xiàng)目的進(jìn)展造成較大影響，進(jìn)而直接影響該項(xiàng)目能否順利達(dá)成預(yù)期生產(chǎn)建設(shè)目的并盡快產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益；項(xiàng)目建成后，市場需要的新變化亦會對該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的預(yù)期收益產(chǎn)生不利影響。從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性考慮，該因素應(yīng)屬于“低”。綜合以上各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素對項(xiàng)目的影響程度為中等偏低。本項(xiàng)目償債期間，利息備付率大于3，利息備付率、償債備付率均大于行業(yè)償債指標(biāo)基準(zhǔn)水平，項(xiàng)目償債分析指標(biāo)較好，償債能力較強(qiáng)，易于取得貸款機(jī)構(gòu)的貸款支持。項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目的影響程度為中等偏低。二、社會效益評價(jià)旅游業(yè)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，與相關(guān)行業(yè)有相互促進(jìn)和制約的作用，旅游業(yè)的發(fā)展，將會帶動(dòng)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。某景區(qū)的開發(fā)，將為將景區(qū)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拓展了空間。某景區(qū)的開發(fā)，為某區(qū)旅游增加了新的旅游產(chǎn)品，某景區(qū)的開發(fā)，更有著極其重要的社會影響，某景區(qū)高品位的自然資源，深厚的巴渝文化、汽摩文化積淀，濃郁的江岸文化風(fēng)情，將成為旅游城市中的一道亮麗的風(fēng)景線，吸引著海內(nèi)外的游客，這對整個(gè)某區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展提出產(chǎn)業(yè)支撐。新的旅游理念，賦予旅游業(yè)新的環(huán)保意識，旅游業(yè)的發(fā)展給了保護(hù)環(huán)境的新課題。有好的環(huán)境吸引人，好的旅行環(huán)境感召人，那么就可以贏得機(jī)遇。本項(xiàng)目的實(shí)施，把游客規(guī)范在旅游步道范圍內(nèi)，即不會造成對自然資源的毀壞和對環(huán)境的污染，也有效地保護(hù)了水體，人們旅游過程中，即能親歷和欣賞大自然的美妙，又確實(shí)感到對自然的破壞是對人類自己的毀滅，無形中也加強(qiáng)了市民和游客的環(huán)保意識。因此本項(xiàng)目實(shí)施后對環(huán)境產(chǎn)生的積極作用，是任何經(jīng)濟(jì)效益所不能比擬的。某景區(qū)具備國家級風(fēng)景名勝區(qū)所需的資源。景區(qū)景觀分布相對集中，特點(diǎn)突出，具有較高的觀賞旅游價(jià)值。景區(qū)環(huán)境質(zhì)量良好，無污染、水質(zhì)清澈，蓄水量高。綜上所述，某景區(qū)（即某旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程）建設(shè)項(xiàng)目