【正文】 想要高價出售要等待時機(jī)，急于出售可能只有微利或有損失 視投資環(huán)境變化和級差地租而定 包括物業(yè)管理和維修費(fèi)、交易稅金 儲蓄 受通貨高低影響較大 與現(xiàn)金等值 利息的高低受通貨膨脹影響，通脹高，名義利息也低 許多國家開征儲蓄稅 5/29/2022 價值變化 流動性 /變賣性 贏利性 維護(hù)成本 有價證券 容易發(fā)生變化，種類多，主要是債券和股票，其價格受政治、宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣政策影響較大 高 債券盈利比較穩(wěn)定，股票盈利波動較大 在買賣時會有一定的交易成本，如稅收和手續(xù)費(fèi) 黃金 價值變化微小 高 買賣實(shí)金盈利低，但風(fēng)險也低，炒作紙黃金（標(biāo)準(zhǔn)合約）相對盈利高，但風(fēng)險較大。它是指個人客戶通過柜臺服務(wù)人員或其他電子金融服務(wù)方式，進(jìn)行的不可透支的人民幣對本幣的交易（美元對外幣金交易暫未推出），開創(chuàng)了國內(nèi)個人投資者炒金的先河。 無子女的年輕父母 租賃的住房要使得生活具有便利性購買住房要獲得房貸優(yōu)惠，建立長期的理財安全感 有小孩子的夫婦 租賃的住房要能夠為了子女提供家庭的溫馨感覺以及合適的設(shè)施購買住房滿足理財和家庭需求 子女獨(dú)立后離開家的夫婦 能夠在各種需求和理財環(huán)境發(fā)生變化時提供一定的安全性和靈活性 退休人士 租賃住房可以滿足理財、社會以及生理需求購買不太需要維修的住房，提供一定的生活便利性，并提供必需的服務(wù)。 則王先生買房的支付能力為 15萬元首付款，月償還 4000元，那么，王先生可以購買總價值為 50萬元的房地產(chǎn)，首付 15萬，其余 35萬申請銀行按揭，以每月歸還 1000元以內(nèi)為限，但王先生對未來收入感到不確定性較大，就需要降低投資房地產(chǎn)的總價值，甚至推后買房的計劃。如果要購買總價30萬元的房子，每月還款 700元，需要 35年的時間才能夠付清。 二是，目前 5年以上房貸利率為 5。 5/29/2022 買房也是理財 宋先生買房賣房記 2022年初，大學(xué)剛畢業(yè)的宋先生和女友（現(xiàn)在的妻子）來上海工作，在外環(huán)線租了套房。 32萬元，父母幫助首付 10。 宋先生想把自己家僅有的一套房子賣了，然后去租房住。 6%計算（利息稅先忽略不計），每年利息 34920元， 5年利息是非顛倒 4920 5=17。 46萬元（有約一半是還本金，一半是利息，未計算利率變動因素），減去 5年來用于租房錢 3500 12 5=21萬元， 5年后總資產(chǎn)應(yīng)是 12023+17。 4621=107。如果房子不出售，繼續(xù)還貸， 5年用于還貸的款是（ 2410 12 5） =14。 5年后欠銀行本金約 23（ 14。 2） =15。 4615。 77萬元。如果 5年內(nèi)房價繼續(xù)上漲，要達(dá)到總資產(chǎn) 107。 15萬元？于是，倆人以 120萬元價格出手，在公司房租了一套房，凈賺 60萬元。租房與購房的成本分析下： 租房年成本： 4000元 12+4000元 3 3%=48360元。不過還要考慮以下因素 : （ 1）房租會不會每年調(diào)整。 5%，因此只要未來房租的調(diào)整幅度超過 5。 （ 2）房價漲升潛力。以此例而言，租房年居住成本率=247。 100萬元=%,差距也只有 %,若計劃住 5年 .也只有 %,只要房價在 5年之內(nèi)可能漲 2%以上 ,購房仍然劃算 .更何況 ,房租肯定會跟著房價一起漲的 . 5/29/2022 。如果預(yù)期房貸利率進(jìn)一步降低，而房租保持不變，則租房與購房的居住成本的差異也會降低。 可負(fù)擔(dān)的購房單價計算如下： 萬元 247。 120平方米=5725元 /平方 5/29/2022 三、購房環(huán)境需求 —區(qū)位決定單價 案例：小王大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入北京一家外企工作，有10萬元的存款，即將結(jié)婚，面臨買房。買一套新房的總價：8000 80（平方米） =640000元，首付、月供、貸款。 5/29/2022 方案二：在郊區(qū)買房 房價在 3200至 4500元 /平方米，以 3500元為均價，買一套新的總價： 3500 80（平方米） =280000元，首付、月供、貸款。 5/29/2022 方案三：買城里的二手房四環(huán)以內(nèi)二手房價格約在50007000元 /平方米，以 6000無為基價。無須再付公共維修基金、燃?xì)忾_能費(fèi)、交通費(fèi)， 買車 等。 所以，建立良好的梯級消費(fèi)觀念，對于消費(fèi)者而言是非常有必要的。消息靈通，最早開盤時就以 3000元 /平方米的低價買入，現(xiàn)在房價已經(jīng)飆升到5500元 /平方米，已處于有價無市的階段，很多人爭相買進(jìn)。但考慮到房子正好臨街，處于三層，王先生還是有點(diǎn)擔(dān)心。核實(shí)消息后，王先生立刻行動 —打廣告，賣房子。利用自己掌握的信息優(yōu)勢，將房子以 6000元 /平方米價格賣出。可馬麗不這么看 ,她把房子進(jìn)行改造 ,開辟了一個花園 ,種上了花草 ,安置了水池和假山 ,重新安裝了排水系統(tǒng) ,設(shè)計了客廳和浴室 。這時正是平均房價跌到谷底的前兩個月。 94年開始，第一月存入銀行 350元錢，目前止已存入 15400元。宋佳今年上高二，還有兩年上大學(xué)，按每月 350元繼續(xù)存下去的話，到宋佳上大學(xué)時，家里可為他存入上學(xué)費(fèi)用 17000元，按現(xiàn)在的學(xué)習(xí)費(fèi)用計算，這筆錢已夠大學(xué)前兩年的花費(fèi)。 ? 第四種是錢多多花，錢少少花，沒錢不花 案例： 你的子女 5年后接受大學(xué)期成績教育的費(fèi)用為 5萬元，而你目前的經(jīng)濟(jì)狀況顯示， 5年后你能夠提供的資金只有 2萬元。如果在 5前年就開始進(jìn)行教育投資計劃，這段時間內(nèi)籌集到一筆 3萬元的資金。但如果你等到子女上大學(xué)的前一年才開始開始籌集這額外的 3萬元，那就需要承擔(dān)很高的投資風(fēng)險才有可能實(shí)現(xiàn)。目前各高校學(xué)生貸款實(shí)際額度一般每年在 1000元以上。 5/29/2022 適用對象：中華人民共和國（不含香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)和臺灣地區(qū)）高等學(xué)校中經(jīng)濟(jì)上確實(shí)困難的全日制本、?？茖W(xué)生和研究生。 申請程序：銀行不直接受理在校學(xué)生的貸款申請。 5/29/2022 國家助學(xué)貸款的利率按照中國人民銀行公布的法定貸款利率和國家有關(guān)利率政策執(zhí)行。 借款學(xué)生和經(jīng)辦銀行應(yīng)在簽訂借款合同時約定還款方式和還款時間。還款時間最遲在畢業(yè)后第一年開始。 經(jīng)貸款銀行同意，國家助學(xué)貸款可以辦理展期，但逾期國家不再給予貼息。 —— 李嘉誠 別人都說我很富有，擁有很多的財富，其實(shí)真正屬于我的個人的財富是給自己和親人買了充足的人壽保險！ 5/29/2022 第一節(jié) 保險的基本原理 一、風(fēng)險 1. 投機(jī)風(fēng)險與純粹風(fēng)險 2. 人們面臨的主要風(fēng)險 二、風(fēng)險的管理 1. 風(fēng)險控制 2. 風(fēng)險回避 3. 風(fēng)險分散 4. 風(fēng)險保留 5. 風(fēng)險轉(zhuǎn)移 5/29/2022 三、保險的一般概念 1. 定義 2. 功能 3. 對象 4. 合同 5/29/2022 第二節(jié) 針對個人的主要保險種類 一、保險的分類 1. 商業(yè)保險和社會保險 2. 以保險標(biāo)的為分類標(biāo)準(zhǔn) 二、種類保險產(chǎn)品的簡要介紹 （一）人身保險 —人壽保險、意外傷害保險、健康保險 （二）財產(chǎn)保險 （三）社會保障提供的保險 —社會養(yǎng)老保險、社會醫(yī)院保險、失業(yè)保險 5/29/2022 第九章 退休規(guī)劃 ? 退休規(guī)劃概述 ? 退休規(guī)劃的設(shè)計 5/29/2022 第一節(jié) 退休規(guī)劃概述 一、退休規(guī)劃的重要意義 1. 老齡化趨勢不可逆轉(zhuǎn) 2. “ 421”家庭結(jié)構(gòu)越來越普遍 3. 我國的特殊國情 二、我國養(yǎng)老保障體系 1. 國家基本養(yǎng)老保險 2. 企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老保險 3. 個人儲蓄養(yǎng)老保險 4. 城市最低生活保障 5. 農(nóng)村過渡養(yǎng)老保險 小測試：外國人退休后能拿多少錢？（見 WORD文檔） 5/29/2022 第二節(jié) 退休規(guī)劃的設(shè)計 一、退休規(guī)劃的原則 盡早開始儲備退休基金，越早越輕松 ? 退休金儲蓄的運(yùn)用不能太保守，否則即使年輕時就開始準(zhǔn)備仍會不堪負(fù)荷。 5/29/2022 二、退休規(guī)劃設(shè)計 我希望在退休以后過什么樣的生活 —退休生活劇本 生活項目 一般人的選擇范圍 我的選擇 家庭生活 是否與子女同住并照看他們的小孩 鰥寡者是否再婚，和新的伴侶共度余生 與配偶共同或各自活動 社交生活 是否希望參加退休人士的社團(tuán) 是否更愿意積極地與親朋好友聯(lián)絡(luò) 居住環(huán)境 是否輸移民到國外安享天年 是否愿意在退休后搬離城市回歸自然 是否愿住養(yǎng)老院或換購小一些適合老人居住的住宅 運(yùn)動保健 愿意從事什么樣健身休閑活動 是否控制飲食維持體重 是否每年做定期的全面檢查 5/29/2022 續(xù)表 生活項目 一般人的選擇范圍 我的選擇 興趣愛好 是否大力發(fā)展原來一直熱衷卻缺乏時間而一 直擱置的興趣愛好 限于自娛的計劃 計劃每年國外旅游的次數(shù) 旅游活動 旅游的目的與地區(qū) 要求的旅游品質(zhì) 進(jìn)修閱覽 是否想上老年大學(xué)或進(jìn)修一些感興趣的科目 是否愿意定期上圖書館閱讀 是否有著書立說的計劃 是否愿意從事義工服務(wù) 愿意選擇哪一類的義工服務(wù)機(jī)構(gòu) 可奉獻(xiàn)的時間與精力有多少 5/29/2022 三、估算退休后的生活費(fèi)用 （一）生活開支明細(xì)表 1. 你可以減少或節(jié)約下列開支 ? 工作開銷 ? 衣服開支 ? 家居開支 ? 個人所得稅 : ? 保險 ? 醫(yī)療開支 ? 娛樂活動開支 ? 禮物和捐贈 5/29/2022 你的當(dāng)前月支出及退休后預(yù)期月支出 固定費(fèi)用 當(dāng)前月支出 退休后支出 租金或抵押貸款支出 稅 保險 儲蓄 債務(wù)支出 其他 總固定支出 可變支出 食品與飲料 家庭動作與維修 裝潢與設(shè)備 衣服 個人 交通 醫(yī)療支出 娛樂和教育 禮物與捐贈品 其他 總可變支出 總支出 5/29/2022 (二 )退休第一年費(fèi)用分析 做夢雖然不用花錢 ,但要實(shí)現(xiàn)夢想則非有錢不可。假使你現(xiàn)在就有記錄家庭收支的習(xí)慣，則按目前的支出細(xì)目調(diào)整來編制退休后的支出預(yù)算，會讓你的夢更容易落實(shí)。 2. 減去退休前應(yīng)可支付完畢的負(fù)擔(dān)。 4. 加上退休后根據(jù)生涯規(guī)劃而增加的休閑費(fèi)用，及因年老而增加的醫(yī)療費(fèi)用。那么，怎樣進(jìn)行投資理財，即能“以錢生錢”、又能避免投資損失呢？ 應(yīng)把握三原則：“安全性”、“流動性”、“收益性”原則。 稅收違法不一定構(gòu)成稅收犯罪，但稅收犯罪必然是稅收違法。因此，個人稅務(wù)籌劃裨上就是是納稅人在履行應(yīng)盡法律義務(wù)的前提下，運(yùn)用稅法賦予的權(quán)利保護(hù)既得利益的手段。 5/29/2022 第二節(jié) 中國現(xiàn)行個人所得稅制度框架 ? 中國現(xiàn)行的個人所得稅法于 1999年 8月 30日實(shí)施生效。 5/29/2022 一、課稅模式 中國的個人所得稅實(shí)行分類所得稅制，即對不同類別的應(yīng)稅所得分別征稅，并對不同類別的所得實(shí)行不同的稅率。 5/29/2022 四、扣除與寬免 1. 一、省級人民政府、國務(wù)院部委和中國人民解放軍軍以上單位，以及外國組織、國際組織頒發(fā)的科學(xué)、教育、技術(shù)、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境保護(hù)等方面的獎金； 2. 國債和國家發(fā)行的金融債券利息； 3. 按照國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給的補(bǔ)貼、津貼； 4. 福利費(fèi)、撫恤金、救濟(jì)金； 5. 保險賠款； 6. 軍人的轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)、復(fù)員費(fèi)； 7. 按照國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給干部、職工的安家費(fèi)、退職費(fèi)、退休工資、離休工資、離休生活補(bǔ)助費(fèi)； 8. 依照我國有關(guān)法律規(guī)定應(yīng)予免稅的各國駐華使館、領(lǐng)事館的外交代表、領(lǐng)事官員和其他人員的所得； 9. 中國政府參加的國際公約、簽訂的協(xié)議中規(guī)定免稅的所得； 10. 經(jīng)國務(wù)院財政部門批準(zhǔn)免稅的所得。工資。經(jīng)營所得適用從 5％到 35％的五級超額累進(jìn)稅率。 5/29/2022 例：某位老師當(dāng)月應(yīng)納稅所得額為 4900元，其所得稅額為 500 5%＋ 1500 10%＋ 2900 15%＝ 610（元） 或 4900 15%－ 125＝ 610（元） 5/29/2022 六、雙重征稅的避免 七、對利息、股息和資本收益的處理辦法 八、稅款的申報及繳納 5/29/2022 第三節(jié) 個人稅務(wù)籌劃的基本方法 稅收優(yōu)惠是國家稅制的一個重要組成部分，是政府為達(dá)到一定的政治、社會和經(jīng)濟(jì)目的，而對納稅人實(shí)行的稅收鼓勵。 5/29/2022 （一）最大化稅收減免 1. 減稅免稅 2. 利用減免稅優(yōu)惠的方法 —盡量爭取更多的減免稅待遇 例如 :A市王某從事個體維修業(yè)務(wù)，預(yù)計月營業(yè)額在 2800～ 3500元之間，當(dāng)?shù)囟悇?wù)局規(guī)定的起征點(diǎn)為 3000元。根據(jù)起征點(diǎn)的規(guī)定，月營業(yè)額在 3000元的免征增值稅，超過起征點(diǎn)，應(yīng)全額征稅。 第二，若營業(yè)額在 30003500之間，則有要考慮應(yīng)負(fù)擔(dān)的