商業(yè)招商策劃方案分析-閱讀頁
2025-05-25 22:03本頁面
【正文】 龍蝦商鋪南丹東路151號1250天鑰橋路沿街商鋪?zhàn)饨鸨恚何飿I(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)面積(平方米)備注西亞集團(tuán)商場天鑰橋路20號103500 匯聯(lián)集團(tuán)商場天鑰橋路21號 扣率25％（有保底）香榭儷舍時(shí)尚百貨商場天鑰橋路88號28200064384538（王先生）立好信房產(chǎn)商鋪天鑰橋路南丹東路 8（25）602年前租嘉匯廣場商場天鑰橋路南丹東路181800062370088漕溪路沿街商鋪?zhàn)饨鸨恚何飿I(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)面積(平方米)漕龍沈記酒樓商鋪漕溪路121號500巴比饅頭專賣商鋪漕溪路123號50儂家儂休閑小還號商鋪漕溪路127號150宜家家居商場漕溪路128號自己買下2500旺家房屋商鋪漕溪路129號50可的便利商鋪漕溪路167號200五十鈴汽車展示廳商鋪漕溪路190號5300好裝飾家超級購物廣場商場漕溪路210號2000百貨商場：物業(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)備注太平洋百貨商場肇嘉浜路1F3550 共八層，營業(yè)面積近3萬平方米2F30403F2530港匯廣場商場虹橋路1F4050共六層，第五層美食廣場，第六層電影院2F30403F174F12美羅城商場肇嘉浜路1F38共八層，第六層是舒適堡，第七層是好樂迪，第八層巴西烤肉，2F363F284F185F11上海市商鋪區(qū)域平均租金（元/㎡/天）區(qū)域時(shí)間商業(yè)中心地區(qū)次商業(yè)中心地區(qū)次中心城區(qū)城市邊緣地區(qū)55858225據(jù)以上調(diào)查及經(jīng)驗(yàn)，本案租金預(yù)算為：出租形式面積（M2）平均租金（M2/天）年租金10年租金15年租金分割28000（）67656400分層28000（）46501000整幢28000（）33828200注：整幢出租分層租金另算，其中分割，分層物業(yè)管理費(fèi)收入沒計(jì)入其中。整棟出租： 根據(jù)以上分割出租、整棟出租的數(shù)據(jù)來看，兩者10年的租金總收入相差50％。九、招商周期 預(yù)計(jì)2005年5月1日對外開業(yè)2004年9月為招商準(zhǔn)備期2004年10月正式招商——2005年3月招商結(jié)束2004年12月主力店進(jìn)場裝修——2005年3月裝修結(jié)束2005年2月一般租戶進(jìn)場裝修——2005年3月裝修結(jié)束2005年4月租戶進(jìn)場布置2005年5月對外試營業(yè)本公司推薦方案一、整幢出租與分割出租的優(yōu)劣分析◇整幢出租優(yōu)勢：①可以一次性回籠一筆資金。③便于管理。 ③對出租者有出租風(fēng)險(xiǎn) （如對方租約15年，第一次付了5年租金，由于經(jīng)營不善導(dǎo)致商場形象聲譽(yù)等受損，而后不再續(xù)約）◇分割出租 優(yōu)勢：①租金較高，定期經(jīng)營總收益大幅提高（見租金對比表）②可自行總體規(guī)化，經(jīng)營管理，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。④潛在資金收入根據(jù)各行業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，在3年以后每年（或每2年）遞增5％左右的租金，提高年租金收益。二、本公司力推分割出租方案雖然先前要投入一筆可觀的資金，但總體收益不可同日而語，另外還有潛在的資金收入可以挖掘。后續(xù)：商場招商管理招商管理原則第一基本原則：要維護(hù)購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。第二基本原則：要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進(jìn)入。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。第四基本原則：購物中心經(jīng)營方式的選擇原則。筆者認(rèn)為，購物中心畢竟是一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個(gè)精細(xì)化管理的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化管理要求管理者加強(qiáng)經(jīng)營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。而招非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)發(fā)展商對購物中心的整體控制力度。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項(xiàng)目優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。核心主力店的招商對整個(gè)購物中心的運(yùn)營成敗，購物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。因?yàn)橘徫镏行慕?jīng)營具有長期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)購物中心作熱，而后根據(jù)運(yùn)營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意的原則。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)就是要求“服務(wù)出購物中心的品牌與特色來。當(dāng)然，便利各有不同，有管理便利、財(cái)務(wù)核算便利、營銷便利、經(jīng)營決策便利、結(jié)算便利、消費(fèi)便利等等。在購物中心發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，發(fā)展商對購物中心的信息系統(tǒng)建設(shè)都非常重視。購物中心作為一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，更需要精細(xì)化管理。建立統(tǒng)一的信息平臺，進(jìn)行精細(xì)化的管理，不但能夠?yàn)轭櫩吞峁┙y(tǒng)一收銀、消費(fèi)一卡通等便利的服務(wù)，還能為廣大簽約商戶提供豐富準(zhǔn)確的顧客信息和市場信息，甚至于提供更詳細(xì)的經(jīng)營信息，譬如零售商品單品進(jìn)銷存信息等等。招商不是一個(gè)開業(yè)前就完結(jié)的工作，實(shí)際上購物中心的招商是一個(gè)無限循環(huán)的工作，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持。 在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，由市場經(jīng)營部主管，各職能部室、商店按管理權(quán)限分工負(fù)責(zé)商場招商工作。 商場進(jìn)貨管理委員會負(fù)責(zé)審批被招商企業(yè)的進(jìn)場資格，市場經(jīng)營部負(fù)責(zé)定期或不定期組織有關(guān)部室對被招商企業(yè)商品質(zhì)量、經(jīng)營品種和銷售情況進(jìn)行考核，對物價(jià)、計(jì)量、商標(biāo)、陳列衛(wèi)生進(jìn)行檢查。 勞動人事部負(fù)責(zé)對來場信息員進(jìn)行面試、審查體檢表和崗前培訓(xùn)。負(fù)責(zé)定期或不定期會同有關(guān)部室對信息員服務(wù)規(guī)范、勞動紀(jì)律、商容風(fēng)紀(jì)等進(jìn)行檢查考核。 行政部負(fù)責(zé)來商場信息員的工服發(fā)給，收取食堂、醫(yī)療、美發(fā)、淋浴等項(xiàng)目服務(wù)的管理費(fèi)和借用財(cái)產(chǎn)管理等工作。 商場商店明確一名經(jīng)理負(fù)責(zé)被招商企業(yè)日常管理工作。二、招商監(jiān)督與處罰 物美價(jià)廉為宗旨，經(jīng)商場物價(jià)審批定價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)，才可出售被招商廠家品。 借用商場的財(cái)產(chǎn)要注意愛護(hù)，妥善保管，如有損害照價(jià)賠償。 信息員（含商場先派售貨員）如違反商場有關(guān)規(guī)定，分別由各職能部室向廠家提出批評、罰款，責(zé)令當(dāng)事人下崗培訓(xùn)，或調(diào)換人員，廠家必須按各職能部室要求逐項(xiàng)落實(shí)，拒絕接受批評和罰款的給予終止協(xié)議處理。 商場各職能部室要根據(jù)各自分工，認(rèn)真檢查、嚴(yán)格管理。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)被招商企業(yè)，出現(xiàn)私下交易、場外交易、代留貨款的，立即終止協(xié)
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