【正文】 區(qū)域包括海曙區(qū)、江北區(qū)、江東區(qū)、鄞州區(qū)、科技園區(qū)和東部新城。圖：寧波房地產(chǎn)市場板塊圖區(qū)域 區(qū)域定位 產(chǎn)業(yè)狀況 開發(fā)現(xiàn)狀 未來潛力 產(chǎn)品特征江北區(qū)寧波核心城區(qū)北門戶區(qū)內(nèi)制造業(yè)發(fā)達，有金田銅業(yè)、科田磁業(yè)和中策電力機等近年來區(qū)開發(fā)強度逐漸加大隨著城市的外擴，江北區(qū)開發(fā)潛力巨大區(qū)域產(chǎn)品豐富，核心區(qū)多城市豪宅；近郊多為普通住宅；慈城新區(qū)規(guī)劃為低密度產(chǎn)品海曙區(qū)寧波中心商貿(mào)商務(wù)區(qū)、歷史文化名城核心區(qū)；市政府所在地，全市政治、經(jīng)濟文化區(qū)內(nèi)商業(yè)發(fā)達；涉外星級酒店幾乎都位于該區(qū)；市主要金融機構(gòu)及商檢、海關(guān)等機關(guān)也都設(shè)在海曙區(qū)。全區(qū)面積 平方公里，戶籍人口 。海曙區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便捷。區(qū)內(nèi)居民以原有社區(qū)居民、公務(wù)員、企事業(yè)單位員工、外來務(wù)工人員和公司職員為主。土地供應(yīng)以商業(yè)、寫字樓為主，住宅用地供應(yīng)較少。29 / 87圖：寧波中心城海曙片區(qū)規(guī)劃海曙區(qū)供應(yīng)緊缺，2022 年 10月以來，連續(xù) 6月無新增供應(yīng)圖：2022 年 8月份以來海曙區(qū)供求走勢Aug09Sep09Oct09 Nov09Dec09Jan10Feb10Mar10萬 平 方 米供 應(yīng) 面 積 成 交 面 積 供 求 比數(shù)據(jù)來源：寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心 中國指數(shù)研究院2022年 8月以來海曙區(qū)新增供應(yīng)僅 ，而成交面積達 ，供求失衡。2022 年 10月份以來海曙區(qū)已經(jīng)連續(xù) 6個月無新增供應(yīng)量，截止 2022年 3月底海曙區(qū)商品住宅可售面積降至 196套， 萬平方米，為歷來最低，區(qū)域供求矛盾突出。2022 年年底到 2022年 3月份商品住宅成交均價略有下滑，但進入 3月份成交均價已回升至 17236元/平方米，僅次于 2022年 11月的 18551元/平方米。海曙區(qū)典型項目項目名稱銷售狀態(tài)產(chǎn)品類型主力戶型（平米）建筑面積（平米）均價（元/平米）開盤時間 銷售情況 客群情況 開發(fā) 商青林灣13期售完45期未開盤別墅和高層、小高層、多層901401期：55 2期：373期：4期：5期：3期銷售價格13000 預(yù)計2022103 期售罄，5 期尚未開盤中產(chǎn)首次置業(yè)、改善型置業(yè)、政府事業(yè)單位人員、商貿(mào)私營業(yè)主、外貿(mào)企業(yè)中高層領(lǐng)導寧波房地產(chǎn)股份有限公司天一家園六期在售小高層、多層96135 16000 202209 共 302套售 252套 中產(chǎn)首次置業(yè)、改善型置業(yè)寧波聯(lián)合建設(shè)31 / 87永和居易 待售高層 小高層92140 14 未定 202205 待售 中產(chǎn)首次置業(yè)、改善型置業(yè)寧波永和建設(shè)重點項目個案：青林灣項目 青林灣所在區(qū)域 海曙區(qū)具體位置 海曙東至青林渡路，南隔內(nèi)河和政府規(guī)劃用地為環(huán)城北路占地面積 70萬平方米建筑面積 110萬平方米建筑形態(tài) 別墅和高層、小高層、多層容積率 綠化率 36%車位比 1：1戶數(shù) 1萬戶開盤時間1期： 20221024；2期、3 期：2022528；5 期：預(yù)計 202210；裝修情況 毛坯戶型情況 主力戶型 90140平方米開發(fā)商 寧波房地產(chǎn)股份有限公司 物業(yè)管理費 江東區(qū)是中心城區(qū)通往北侖港、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、大榭開發(fā)區(qū)的主要通道，是聯(lián)結(jié)空港和海港的樞紐，更是寧波市重點建設(shè)的核心城區(qū)和未來的行政服務(wù)中心，寧波的城市資源正不斷向江東聚集。江東區(qū)是寧波“老三區(qū)”中最年輕的一個，房地產(chǎn)開發(fā)起步較早，目前也面臨城市土地稀缺的問題，城市建設(shè)主要以舊城改造為主，區(qū)域核心區(qū)定位為商務(wù)辦公。產(chǎn)品以高端寫字樓、商業(yè)中心、高端住宅、公寓物業(yè)為主，品質(zhì)較高，在售商品住宅價格在 20220元/平方米左右。2022年受金融危機的沖擊，開發(fā)商紛紛推遲開工計劃，導致新建商品房開工量嚴重不足，而江東區(qū)本身項目少，導致 2022年 8月份以來江東區(qū)已經(jīng)連續(xù) 8個月無新增供應(yīng)。江東區(qū)商品住宅成交均價高位運行，總體呈上漲態(tài)勢圖：2022 年 8月份以來江東區(qū)商品住宅成交均價走勢10000120221400016000180002022022022Aug09Sep09Oct09Nov09Dec09Jan10Feb10Mar10元 /元 元 元數(shù)據(jù)來源：寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心 中國指數(shù)研究院2022年 8月份以來，江東區(qū)商品住宅成交均價高位運行，總體呈上漲態(tài)勢。江東區(qū)典型項目項目名稱銷售狀態(tài)產(chǎn)品類型主力戶型（平米）建面(萬平米)均價元/平方米開盤時間 銷售情況 客群情況 開發(fā)商濱江國際廣場在售寫字樓、辦公、酒店式SOHO、商鋪酒店式SOHO70、80 16000 2022418 前還剩 20套左右的少量酒店式公寓在售以投資為主，包括部分自住兼投資寧波寧豐三盛投資發(fā)展百隆東外灘在售酒店式公寓、高層住宅酒店式公寓：30—70住宅：140—300 27500 20221228 高層住宅售罄，剩 100套左右酒店公寓在售改善型置業(yè)、外貿(mào)、私營企業(yè)主等寧波百隆東外灘房產(chǎn)公司 BOBO城 在售別墅、多層、小高層2期：166－290 260001期2022812期：2022尾盤，剩少量別墅在售，中產(chǎn)首次置業(yè)、改善型置業(yè)、政府官員、外貿(mào)、私營企業(yè)主寧波交通房地產(chǎn)有限公司 35 / 871202 等綠城綠園售完寫字樓,住宅 150180 300002022525 售完中產(chǎn)首次置業(yè)、改善型置業(yè)寧波浙報綠城司 重點項目個案：BOBO 城項目 BOBO城所在區(qū)域 江東區(qū)具體位置 江東北到濱江景觀大道、東近世紀大道、南到曙光北路占地面積 266800平方米建筑面積 500000平方米建筑形態(tài) 住宅、別墅容積率 綠化率 50%車位比 1：戶數(shù) 開盤時間 1期 2022812 期：20221202裝修情況 精裝修戶型情況 普通住宅主力戶型 110160平方米；別墅主力戶型 250300平方米開發(fā)商 寧波交通房地產(chǎn)有限公司 物業(yè)管理費 銷售情況 尾盤，剩少量別墅在售點評 交通地產(chǎn)為城市改善型客戶打造的 50萬平方米綜合大盤客群情況 中產(chǎn)首次置業(yè)、改善型置業(yè)、政府官員、外貿(mào)、私營企業(yè)主等36 / 87鄞州區(qū)西接余姚，南鄰奉化，東南臨象山港與象山隔水相望。全區(qū) 1346平方公里，戶籍總?cè)丝?79萬。東靠沿海大通道，北鄰杭甬高速公路，距櫟社機場不足 3公里，半小時車程可達北侖港，規(guī)劃中的輕軌線及沿海大鐵路都將從這里穿過。區(qū)內(nèi)云集了萬科、金地、雅戈爾和榮安等知名開發(fā)商，開發(fā)出大批城市經(jīng)典住宅項目，鄞州新城區(qū)已經(jīng)成為新寧波人首選的居住地之一，目前區(qū)域普通住宅房價為 16000元/㎡。依托這一近郊山水資源，成為一個寧波別墅聚集區(qū)。區(qū)內(nèi)聚集了雅戈爾、華潤、恒元和中海等大批知名開發(fā)商。37 / 87圖：鄞州新城區(qū)綠地規(guī)劃圖：鄞州東錢湖用地規(guī)劃38 / 87鄞州區(qū)需求旺盛，供應(yīng)略顯不足圖：2022 年 8月份以來鄞州區(qū)供求走勢0510152025Aug09 Sep09 Oct09 Nov09 Dec09 Jan10 Feb10 Mar10萬 平 方 米供 應(yīng) 面 積 成 交 面 積 供 求 比數(shù)據(jù)來源：寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心 中國指數(shù)研究院2022年 8月以來鄞州區(qū)新增商品住宅供應(yīng)量為 ，成交面積為 方米，區(qū)域需求旺盛，供應(yīng)略顯不足。受國家宏觀調(diào)控的影響，2022 年年底以來商品房需求量有所降級，但進入 3月份，需求量有所回升。39 / 87(根據(jù)我們監(jiān)測，2 月份成交價格直逼 20220 元/平方米，是系東錢湖區(qū)域別墅豪宅的成交有關(guān)，3 月份回落的價格比較能代表市場真實的均價，進入 2022 年 1 季度鄞州區(qū)商品住宅價格暴漲，普通住宅價格在售均價亦有 16000 元/平方米左右，相比 2022 年年底漲價幅度達 40005000 元/平方米。月銷售情況 尾盤在售點評鄞州新城區(qū)住宅大盤，依托新城區(qū)配套，居住氛圍濃厚，交通便利客群情況 首次置業(yè)和改善型置業(yè)為主41 / 87重點項目個案：卡納湖谷項目 卡納湖谷所在區(qū)域 鄞州區(qū)具體位置 東錢湖旅游渡假區(qū)環(huán)湖南路 288號占地面積 317155平方米建筑面積 130000平方米建筑形態(tài) 別墅容積率 綠化率 35%車位比 每戶雙車位戶數(shù) 400余戶開盤時間 1期：20220812 期：2022926裝修情況 毛坯戶型情況 一期主力 250280平方米；開發(fā)商 華潤置地（寧波）有限公司 物業(yè)管理費 具有四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，交通十分便利。在住宅銷售價格上越來越接近寧波市區(qū)，并且在品質(zhì)塑造上有超過市區(qū)樓盤之勢，目前區(qū)域房價在18000元/平方米左右?？萍紙@區(qū)商品住宅供應(yīng)量在 2022年 10 月份集中供應(yīng)，其他各月均無新增供應(yīng)?？萍紙@區(qū)靠近東部新城，區(qū)域優(yōu)勢明顯，為改善型客戶的首先之地。44 / 87科技園區(qū)典型項目項目名稱銷售狀態(tài)產(chǎn)品類型主力戶型（平米）建面(萬平米)均價元/平米開盤時間 銷售情況 客群情況 開發(fā)商皇冠花園 在售 高層住宅7590、10014070 180001期：202242期：2022103期：預(yù)計2022101期售罄，2期尾盤在售改善型客戶，主要來自江東區(qū)寧波太平洋實業(yè)有限公司江南一品 在售酒店式公寓、寫字樓、商鋪、高層住宅、別墅37816022038 235002期：202212單身公寓預(yù)計 2022年5月開盤高層住宅基本售罄改善型客戶為主寧波興普房產(chǎn)有限公司重點項目個案：江南一品項目 江南一品所在區(qū)域 科技園區(qū)具體位置 科技園區(qū)北靠江南路、南臨新暉路、西依楊木碶\路占地面積 220220平方米建筑面積 380000平方米建筑形態(tài) 酒店式公寓、寫字樓 商鋪、高層住宅容積率 綠化率 35%車位比 1：1戶數(shù) —開盤時間 2期：20221209裝修情況 毛坯 戶型情況 —開發(fā)商 寧波興普房產(chǎn)有限公司 物業(yè)管理費 是寧波未來城市的商務(wù)與市政中心，又是現(xiàn)代風尚區(qū)與文化交匯的結(jié)點。東部新城計劃投資 500億元，建筑規(guī)模達到 500萬平方米。其中，居住、商業(yè)、公共設(shè)施等各類可開發(fā)用地占總用地%，道路、水系、綠化等開放空間占總用地 %。46 / 87圖：寧波東部新城核心區(qū)規(guī)劃圖東部新城典型項目項目名稱銷售狀態(tài)產(chǎn)品類型主力戶型（平方米）建面(萬平方米)均價(元/平方米)開盤時間 銷售情況 客群情況 開發(fā) 商錦繡東城在售高層、小高層90140 28 18000 1期：2022122期：20225 售罄改善型客戶、投資客、公務(wù)員、企事業(yè)單位工作人員等寧波雅戈爾新城置業(yè)重點項目個案：錦繡東城項目 錦繡東城所在區(qū)域 東部新城具體位置 江東民安路以南,新楊木碶河以西,河清路以東47 / 87占地面積 95000平方米建筑面積 280000平方米建筑形態(tài) 高層、小高層容積率 綠化率 30%車位比 1：戶數(shù) 1800開盤時間 1期：20221202 、2 期：2022522裝修情況 毛坯戶型情況 90140開發(fā)商 寧波雅戈爾新城置業(yè)物業(yè)管理費 全區(qū)面積 208平方公里,戶籍人口 23萬，是寧波市最大的中心城48 / 87區(qū)。江北主城區(qū)是寧波老城區(qū)之一，區(qū)內(nèi)多特殊用地（東海艦隊所屬用地） ，且大部在機場建筑限高內(nèi)，區(qū)域城市建設(shè)相對陳舊。區(qū)內(nèi)住宅檔次較高，主要為城市豪宅和高檔精裝公寓，住宅均價在 26000元/㎡左右。目前江北萬達已開工建設(shè)，長島花園項目開盤銷售，彎頭“九島一心”工程拆遷工作已基本完成，進入實質(zhì)開發(fā)階段，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)強度逐漸加大。洪塘板塊和慈城板塊位于江北區(qū)的北部，同屬江北新區(qū)板塊，為寧波重要的北門戶。慈城鎮(zhèn)位于江北區(qū)西北部，東連鎮(zhèn)海區(qū)，西接余姚市，北臨慈溪市。慈城新區(qū)起步較晚，目前還未形成規(guī)模，區(qū)域項目較少。在售普通住宅價格在 11000元/平方米左右。截止 2022年 3月份可售商品住宅量為 449套， 萬平方米，存量嚴重不足。2022 年 1季度房價較 2022年 12月份低，但仍屬高位，3 月份房價亦有 15604元/平方米，僅次于 2022年 12月份的成交巔峰