河南某地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告-閱讀頁(yè)
2025-01-17 00:57本頁(yè)面
【正文】 。這里將搜集到的樓盤信息做一個(gè)縱向的對(duì)比，以整體把控開封市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。重點(diǎn)樓盤研究開發(fā)商 開封市九鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，開封市大宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（合作企業(yè)）地理位置 開封市龍庭北路，天波楊府對(duì)面規(guī)模 占地 345畝， 28萬(wàn)平方米。合計(jì)總棟數(shù)為 96棟，其中別墅 31棟。一宅山水百年情，一座山、三面湖水、五片風(fēng)景區(qū)環(huán)抱。銷售均價(jià) 3200元 /平米。交房時(shí)間 二期年底交房?？蛻舴治?客戶區(qū)域：開封、開封五縣客戶類型：企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、開封籍外地生意人士、公務(wù)員、市里、五縣生意人士宣傳途徑 開封日?qǐng)?bào)、汴梁晚報(bào)，樓書，圍墻廣告，網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告。九鼎頌園九鼎頌園坐落于國(guó)家 4A級(jí)風(fēng)景區(qū)內(nèi)，南臨龍亭、天波楊府；西擁清明上河園；北靠萬(wàn)歲山森林公園。一期九鼎雅園已售罄，為純多層社區(qū)；二期九鼎頌園尾盤階段；三期九鼎風(fēng)園為高檔別墅區(qū)。頌園主力戶型大三房，大三房 122/135/145平米， 130140平米面積居多；小三房 122平米；三房所占比例約 50％。產(chǎn)品多為傳統(tǒng)、中規(guī)中矩的功能性戶型，無(wú)論兩房還是三房，均配有南北兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)。項(xiàng)目以開發(fā)商的實(shí)力為后盾，通過(guò)大規(guī)模的推廣宣傳，使項(xiàng)目的知名度和名譽(yù)度不斷提升，成為開封市房地產(chǎn)的典范之作?；A(chǔ)配套 五星級(jí)酒店、金明湖景公園、圖書館、建設(shè)館、棋牌室、娛樂(lè)室客戶分析 客戶區(qū)域：開封、鄭州、開封五縣購(gòu)買用途：自住、很少投資者客戶類型：河大教授、企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、開封籍外地生意人士、公務(wù)員、市里、五縣生意人士宣傳途徑 網(wǎng)絡(luò)、電視、郵寄印刷品、開封網(wǎng)、開封日?qǐng)?bào)、汴梁晚報(bào)、戶外廣告綜合評(píng)價(jià) 緊臨鄭汴路、交通方便，區(qū)域的發(fā)展帶動(dòng)的升值潛力很大，有 300畝的自然景觀、大型商業(yè)配套齊全；開發(fā)公司實(shí)力雄厚，建筑質(zhì)量較好。項(xiàng)目占地 1400畝，前期1008畝，如下圖：項(xiàng)目整體分為四部分， 8萬(wàn)平米商業(yè)廣場(chǎng)， 5萬(wàn)平米的五星級(jí)酒店（黑色方框內(nèi)）， 280畝別墅群住宅（紅色方框內(nèi)），在西面一路之隔為未規(guī)劃用地 380畝。陽(yáng)光美墅為三房 133138平方米，聯(lián)排別墅 200220平方米，疊加別墅 190平方米。該地塊中西南角布置了陽(yáng)光美墅，南面沿街處則布置了疊加別墅，中區(qū)則布置了聯(lián)排別墅。 地塊四：為一獨(dú)立島嶼，位于地塊東部，東接金明池開闊的湖面，西為小區(qū)內(nèi)開闊的河面，故設(shè)計(jì)了 30套獨(dú)棟別墅，面積在 250280平方米之間。◇ 開發(fā)商整合資源的能力相當(dāng)強(qiáng)，把鄭開大道、金明池、金明廣場(chǎng)及政府關(guān)系統(tǒng)統(tǒng)收入囊中，打造項(xiàng)目賣點(diǎn)。最先進(jìn)的路網(wǎng)交通，比鄰大梁路、金明大道，國(guó)道高速路、四通八達(dá)； 中原第一條私家專屬車道－鄭汴快速道，專屬出入口獨(dú)一無(wú)二， 重塑中原別墅翹楚地位 。交房時(shí)間 08年底銷售進(jìn)度 一期銷售率 80%左右?？蛻舴治?開封市區(qū)，鄭州投資客戶宣傳途徑 戶外、宣傳頁(yè)、報(bào)紙綜合評(píng)價(jià) 汴西新區(qū)的代表性樓盤，純高層住宅社區(qū)。宋城雅居 ?尚郡1期五棟高層 純高層住宅小區(qū)，會(huì)所，中央噴泉，較為完善的社區(qū)配套。開發(fā)商 金石地產(chǎn)（上海豫棉旗下）地理位置 開封市漢興路與夷山大道交匯處規(guī)模 占地 40畝，總建筑面積 13萬(wàn)㎡?？蛻舴治?客戶區(qū)域：開封市居民，周邊縣城，鄭州投資客購(gòu)買用途：自住居多，投資也有宣傳途徑 單頁(yè)、畫冊(cè)、戶外、網(wǎng)絡(luò)、開封日?qǐng)?bào)、汴梁晚報(bào)綜合評(píng)價(jià) 希爾斯 ?天翼 ,以其 100米的建筑高度，成為開封市的地表性建筑，借此，通過(guò)一系列推廣手段，將其形象高度提升，成為開封市 07年下半年的高端樓盤之一。該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念原形是美國(guó)希爾斯大廈（ ChicagoSears Tower），希爾斯大廈高 110層，是芝加哥地標(biāo)性的建筑，標(biāo)示了美國(guó)摩天大樓發(fā)展的高潮，也保持了全球最高建筑物的紀(jì)錄長(zhǎng)達(dá)二十幾年，同時(shí)希爾斯大廈也是 “ 芝加哥建筑學(xué)派 ” 的傳世之作。㎡ ㎡ 30%左右三室兩廳 ——145 ㎡； 60%左右開發(fā)商 龍成置業(yè)有限公司地理位置 開封市政府南二公里、金明池公園南，漢興路西段規(guī)模 占地 253畝， 24萬(wàn)平米，共有 55棟。廣告語(yǔ) 開封新中心區(qū) 人居形象大使建筑類別 多層住宅戶型兩房?jī)蓮d： 、 三房?jī)蓮d： 、 、 、 、 、 、 、 四房?jī)蓮d： ＋ 銷售均價(jià) 均價(jià)約 2800元 /平米 (地下室 1500元 /平方米 )交房時(shí)間 現(xiàn)房?；A(chǔ)配套 雙水雙氣，會(huì)所，幼兒園，豪華會(huì)所，老年活動(dòng)中心，健身房，閱覽室，乒乓球室 ，棋牌室，幼兒園，游泳池，籃球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)客戶分析 開封市自住人群為主，其次是周邊縣城客戶。龍城 ?香榭里龍城 ?香榭里，是汴西新區(qū)開發(fā)較早的大型住宅小區(qū)，雙水雙氣，會(huì)所，幼兒園，豪華會(huì)所，老年活動(dòng)中心，健身房，閱覽室，乒乓球室 ，棋牌室，幼兒園，游泳池，籃球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)等還是比較完善。㎡三房開發(fā)商 河南宏田置業(yè)有限公司地理位置 中牟 鄭汴路與萬(wàn)三路交匯處規(guī)模 占地面積 :666000平方米，總建筑面積 :840000平方米廣告語(yǔ) 國(guó)際灣畔 心情社區(qū)建筑類別 多層 小高層 高層建筑風(fēng)格 現(xiàn)代主義。銷售均價(jià) 二期 2400元 /㎡，三期高層預(yù)計(jì) 3000元 /㎡。預(yù)計(jì) 2023年 4月份開盤銷售。銷售進(jìn)度 自 12月 8日排號(hào)以來(lái)，目前排至 500余號(hào)?？蛻舴治?一期以中牟購(gòu)房者為主，二期、三期，由于鄭汴一體化進(jìn)程的加快，鄭州購(gòu)房者占據(jù)絕對(duì)比重。綜合評(píng)價(jià)鄭開大道利用 “ 鄭汴一體化 ” 作為推廣途徑最好的樓盤。每天三次樓巴通往鄭州，為鄭州購(gòu)房客戶提供了極大便利，同時(shí)也提升了項(xiàng)目的形象及客戶忠誠(chéng)度。1期多層2期多層 3期小高層、高層400畝湖景宏田 ?水岸鑫城戶型面積相對(duì)較小， 3 48㎡的一房， 80——90 ㎡的兩房，少量 130——140 ㎡的三房。水岸鑫城項(xiàng)目對(duì)于本項(xiàng)目的借鑒作用在于，針對(duì)鄭州客戶，在鄭州市中心設(shè)立接待中心，并每天固定班次 樓巴 往來(lái)項(xiàng)目及鄭州市中心，以方便看房客戶及鄭州工作的小區(qū)業(yè)主?！? 汴西新區(qū)樓盤眾多?！? 老城區(qū)建筑風(fēng)格中式為主，宋文化濃厚；汴西新區(qū)建筑 多以現(xiàn)代主義風(fēng)格。占地 ，地塊方正。實(shí)際測(cè)算，鄭開大道城際公交 1小時(shí) 左右可以到達(dá)。綜合分析，本項(xiàng)目地塊位置，已經(jīng)在鄭州中心城區(qū) 一小時(shí)生活圈 內(nèi)。千畝大盤，位置處于新城區(qū)邊緣，項(xiàng)目自身存在著明顯的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，需要通過(guò)大力度的推廣宣傳，擴(kuò)大自身優(yōu)勢(shì)，軟化劣勢(shì)，鎖定目標(biāo)客戶群，針對(duì)性推廣宣傳。一個(gè)樓盤不管怎么包裝推廣，只有產(chǎn)品才是品質(zhì)的最實(shí)在的東西，做好產(chǎn)品，突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，在包裝推廣的時(shí)候才能抓住核心力量，讓客戶感到高端產(chǎn)品并非憑空而造，而是現(xiàn)代科技與生活完美的結(jié)合。大盤自身具有營(yíng)造景觀及配套產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，合理利用周邊景觀（如馬家河水系景觀帶），配合小區(qū)內(nèi)部景觀，凸顯項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力?？茖W(xué)合理價(jià)格體系前期采取低價(jià)路線引爆市場(chǎng)，后期通過(guò)配套、景觀、推廣對(duì)于項(xiàng)目檔次形象的提升，將價(jià)格逐步提升，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化?！? 周邊配套不完善?！? 合理規(guī)劃，科學(xué)營(yíng)
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