樓盤營銷策劃方案-閱讀頁
2025-05-18 02:04本頁面
【正文】 70000
4600
4000
4280
98折
0
4262
綠島花園
37216
7000
4300
5560
0
0
5550
礦泉花園
73776
7800
6000
6910
96折
0
6854
說明 ◆11月6日—11月10日在天泰同仁的配合下，我們對青島市樓市進行了廣泛調(diào)查，本表只是調(diào)查中的幾個重點樓盤。 ◆修正均價主要根據(jù)統(tǒng)計面積所占比例、銷售時間、實際成交時大都再給優(yōu)惠、大多數(shù)采用按揭付款方式等因素。一次評估與加權(quán)(平均分) 樓盤評估項
銀都景園
金帝山莊
頤景園
名仕花園
錦 園
千禧龍苑
蔚蘭海岸
新貴都
綠島花園
礦泉花園
馥香谷
區(qū)域地段
周邊社區(qū)
交通條件
價格與付款方式
營銷水平
小區(qū)內(nèi)綠化情況
小區(qū)內(nèi)規(guī)劃情況
小區(qū)公共配套設(shè)施
顧問代理水平
物業(yè)管理水平
合 計
（加權(quán)分） 樓盤評估項
銀都景園
金帝山莊
頤景園
名仕花園
錦 園
千禧龍苑
蔚蘭海岸
新貴都
綠島花園
礦泉花園
馥香谷
加權(quán)評估
加權(quán)因素
包含：開盤時間、目前執(zhí)行價格、銷售率
評估加權(quán)： ?。?）H=馥香谷=+= （2）加權(quán)修正： 銀都花園=H1=+= 金 帝=H2=+= 頤 景 園=H3=+= 名仕花園=H4=+= 錦 園=H5=+= 千禧龍苑=H6=+= 蔚蘭海岸=H7=+= 新 貴 都=H8=+= 綠島花園=H9=+= 礦泉花園=H10=+=三、評估與價格修正 修正公式 *比較樓盤均價 修正過程 銀都花園： *4644= 金帝山莊： *4482= 頤 景 園： *3820= 名仕花園：*4410= 錦 園： *4850= 千禧龍苑：*4694= 蔚蘭海岸：*4409= 新 貴 都：*4262= 綠島花園：*4550= 礦泉花園：*= 修正結(jié)果 +++++++++ 10 = 即：天泰馥香谷市場已然形成并且能夠接受的平均價格是：4850元/平方米四、天泰馥香谷價格定位建議 * 天泰馥香谷平均價格應是：4850元/平方米，正負出入不宜超過200元。* 本案設(shè)計的是銷售實價，銷售價格表將根據(jù)付款方式上浮后再折回。針對青島房地產(chǎn)市場的價格現(xiàn)狀，我們此次采用的定價技巧，一方面是針對同行的競爭，另一方面則是在對我們的目標客戶群。四種方法結(jié)合，我們得出了上述價格（均價）定位，并建議分批推出樓盤。2）戶型分類：二房二廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、四房二廳三衛(wèi) 復式、錯層、標準層共8種。 根據(jù)以上戶型統(tǒng)計，可以看出200平米以上的大戶型占的比例還是很大的，這就關(guān)系到一個總價問題，也就是說要有100多套房子總價在100萬以上。 根據(jù)這種銷售情況我們建議12月20日開盤時推出8000余平米，具體為8棟1單元： m2（）；4棟5單元：；1棟3單元：（ ）；10棟2單元：1227m2；3棟1單元：；3棟2單元：1465m2, 但如預定情況非?；鸨? 也可全面推出。 這種配比，一是保證幾類戶型都有，二是將不太好銷的及戶型較大的推出比例大些，借著開盤熱賣，將不好銷的戶型推出去，另一方面，根據(jù)開盤斯的銷售走勢，決定第二批推出起價。根據(jù)這種情況我們也分別請?zhí)焯﹩T工對各單元的朝向差，景觀差與樓層差做了評估（見后表），并根據(jù)評估分位，將各單元價格進行計算，得出平均價，并根據(jù)均價算出每棟每單元每樓層價格表。而此系統(tǒng)存在于推廣和銷售過程當中，保證上我們的價格貼近市場并保持較高利潤。 A、馥香谷定位于國際化住宅特區(qū)，那么目標客戶一類為外籍業(yè)主；一類是公司總裁、董事長、金領(lǐng)、外資企業(yè)的高級職員等。 B、推出的次序是先“兩側(cè)后中間，先西面后南面”位置及朝向較好的單元盡量放在后期銷售，做到推出的產(chǎn)品的品質(zhì)越來越高，為在銷售期后期的價格上升導入質(zhì)量的概念，避免價格做空。 應變方案準備 第一批住宅推出后預測出現(xiàn)以下5種情況： 第一種情況戶 型
推出套數(shù)（假設(shè)）
銷售比例
113128
10套
80%
131150
10套
80%
150200
10套
80%
200左右
10套
80%
這種情況表明馥香谷的第一批推出量取得很好的市場反映。 應變方案：加大推廣力度，加強大戶型的優(yōu)惠措施，（不用現(xiàn)金打折，可乘取贈送實物） 第三種情況戶 型
推出套數(shù)（假設(shè)）
銷售比例
113128
10套
40%
131150
10套
70%
150200
10套
40%
200左右
10套
20%
這種情況的反映中，130150平米的戶型受市場歡迎，是由于該戶型針對的消費層面廣，需求大，而中、小戶型及大戶型分別是由于戶型較差和消費面狹窄，造成需求量相對減少，因此銷售相對困難。 第四種情況戶 型
推出套數(shù)（預定）
銷售比例
113128
10套
40%
131150
10套
70%
150200
10套
80%
200左右
10套
50%
這種情況反映130以上戶型受市場歡迎。 應變方案：迅速消化小戶型，特優(yōu)價消化，按計劃加推其他戶型。 應變方案：加強宣傳推廣，重新調(diào)整價格。 小結(jié)：綜合上述五種情況，第一種情況經(jīng)過對市場競爭環(huán)境，主要競爭者等方面進行調(diào)整分析概率最大，第二、三、四也存在較大概率，第五種情況是最壞的局面，其出現(xiàn)的概率也是最低
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