【正文】 8萬中信綠色1860010007501070150220/輛碧海灣273408001000180015080/人個人：11萬公司：28萬光明公眾2790240150220/車龍崗公眾27150240130160/車云海谷公眾18520每組加600l 日常消費定價從上表中可以看出深圳市范圍內(nèi)的球場的嘉賓果嶺費為平日340元――650元（平日），假日760元――1250元；惠州市范圍內(nèi)的球場的嘉賓果嶺費為平日350元――700元，假日560元――1000元。為便于測算，非會員每次平均打球價格按700元/人計算。銷售初期年遞增2萬元。住宅項目與球會項目的土地成本分攤?cè)缦拢和恋爻杀痉謹偙眄椖坑玫孛娣e（畝） 費率（萬元/畝）成本分攤（萬元）球會會所151210904球場886住宅別墅4804421134公寓361600合計　33637注： 2） 球會投資成本估算： l 實際投資測算表序號成本項目計算基礎單位費率單位總金額(萬元)所占比例年折舊1前期費用1058529平米 元/平米1,269 % 地勘939803平米 元/平米47 　　球場設計費 元/平米320 　　會所設計費　　　　200 　　造價咨詢費　 　 122 　　景觀設計100000平米 元/平米90 　　其他設計費　　　　30 　　監(jiān)理費及顧問費　 　 380 　 報批報建費　　　　80 　　218洞球場工程 939803平米 元/平米4,631 % 施工測量900000平米 元/平米46 　　清場320000平米 元/平米14 　　土石方工程740000立方米 元/立方米1,119 % 粗造型900000平米 元/平米323 　 排水工程939803平米 元/平米202 　 噴灌系統(tǒng) 39560米 元/米790 　 細造型500000平米 元/平米192 　 果嶺建造11000平米 元/平米121 　 沙坑建造19400平米 元/平米166 　 發(fā)球臺建造12000平米 元/平米61 　 坪床及土壤改良468000平米 元/平米436 　 植草511000平米 元/平米350 　 球車道修建28000平米 元/平米308 　 人工湖38400平米 元/平米285 　 涼亭及小賣亭4個 元/座68 　 橋涵2座 元/座100 　 泵站2座 元/座50 　 3 景觀綠化工程105000平米 元/平米900 % 4 排洪設施及擋土墻1項 元/平米280 % 5 草坪機械設備庫1000平米 元/平米140 %3 6 員工宿舍3000平米 元/平米480 %10 7 會所4000平米6000元/平米2,400 %52 8 不可預見費　　　　883 %　9 　　　　1,450 %210 球車 100輛55000元/輛550 　89 草坪養(yǎng)護設備1項　　600 　73 辦公及后勤車輛　　　　100 　10 器皿及陳設　　　　200 　39 10建安成本　　　　12433 100%275 11土地成本901 畝12 萬元/畝10904 　　15612固定資產(chǎn)投資總額　　　　23337 　　431l 與住宅項目的成本分攤說明：A、上表中項目1—4及項目8的費用共計7963萬元，做為住宅項目的綠化景觀建設費 計入住宅項目開發(fā)成本；項目5—7及項目項目12的費用共計15374萬元，做為球會的固定資產(chǎn)投資，計入球會經(jīng)營測算。3） 住宅項目投資：序號成本項目單位計算基數(shù)費用/費率金額 （萬元）單位成本指標總成本費用比例1土地成本　　　%土地成交價款項1 　　土地交易服務費萬元22733%　　土地交易契稅萬元22733%　　其它與土地相關費用項%　　　其他　1　　　2開發(fā)前期準備費　　　%可行性研究費萬元40068%　　規(guī)劃設計費萬元40068%　　勘察費萬元40068%　　臨時三通和場平費項1249　　招投標服務費、代理費萬元40068%　　環(huán)境評價、交通評價費項1　　設計圖紙審核費項10　　建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費萬元40068%　　報建費項110000 　　　其他　180　　3建筑安裝工程費　　　%經(jīng)營性物業(yè)建筑安裝工程　　　　　別墅m2776003717　　公寓（精裝）m2291003857　　建設工程許可證執(zhí)照費萬元40893%　　工程監(jiān)理費萬元110000 　　建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項基金項10　　白蟻防治費項110　　建設工程質(zhì)量監(jiān)督費萬元110000%　　其它項1　　　　　　　　　　　4基礎設施建設費（地塊間市政設施）　　　%市政接口、攤銷費項10　　紅線內(nèi)基礎設施　　　　　道路及地面停車場m21800　　綠化景觀(球場建安成本）項17963 7963　　上水項1400　　雨污水項1450　　電力項1775　　燃氣項180　　電信項150　　路燈項185　　標志項116　　中水系統(tǒng)項1800　　其它與基礎設施相關費用　　　　　人防異地建設費項10　　供電貼費項10　　綠化補償費項10　　地下水資源費項10　　其它項10　　　　　　　　　　5公共配套設施建設費　　　%公共配套設施建設費　　0　　教育m200　　社區(qū)服務m233002500　　垃圾站m200　　地下車位m200　　人防m(xù)200　　…m200　　教育配套費項10　　商業(yè)網(wǎng)點配套費項10　　其它項10　　　　　　　　　　6開發(fā)間接費　　　%工資福利支出項1420　　辦公、折舊、修理支出項10　　水電支出項10　　其它項10　　　　　　　　　　7不可預見費萬元55776%%　　　　　　　　　直接開發(fā)成本　　　　　　　　　　　　8營銷費用　　　%銷售前期準備費萬元186085%　　廣告宣傳費用萬元186085%　　銷售傭金、代理費萬元186085%　　其它萬元186085%　　　　　　　　　　9管理費用萬元58565%%　　　　　　　　10財務費用項1　%　　　　　　　　　成本費用合計　　　978509171%　　　　　　　　11銷售稅金及附加　　　　營業(yè)稅萬元186085%　　城建稅萬元9304%　　教育費附加萬元9304%　　房屋交易手續(xù)費萬元186085%　　說明：本表所列各項建安費用只為進行項目經(jīng)濟測算用，不做為成本指標；成本指標應根據(jù)各地塊住宅產(chǎn)品的詳細市場地位及產(chǎn)品標準另行計算。 4）項目總投資l 總投資=住宅項目成本費用+球會項目成本費用=97850+15374=113584（萬元）l 項目初始資金設為18374萬元，其中3000萬元用于住宅項目投資，15374萬元用于球會項目建設。2）公寓銷售面積為29100平方米，在2011年全部建設完畢，至2012年銷售完畢，銷售價格10000元/平方米。3）住宅項目總銷售額為186085萬元。因此我們設定2011年全年打球人數(shù)為16000人，3年內(nèi)年遞增20%；2014年為27000人左右。 球場市值為2014年球場如轉(zhuǎn)讓的價格，參照當前18洞球場轉(zhuǎn)讓的價格。 土地使用稅按照惠州市標準3元/平米，球場部分占地1441畝，稅金為288萬元/年。通過以上測算，住宅項目的投資收益較為可觀；雖然球會項目的經(jīng)營利潤較低，但項目整體的收益率還是可以達到16%左右，且還另有一個球會的固定資產(chǎn)，因此在經(jīng)濟收益角度上是可行的。法律風險影響的環(huán)節(jié)：1）政府不批準高爾夫球場項目的立項及獲取土地；2）球場建設中若被曝光，政府會勒令停工并要求建設方采取水土保護措施；3）以高爾夫名義無法取得經(jīng)營許可。每一期土地摘牌后按照規(guī)劃的地塊拆分土地證，并在體育文化公司下注冊一全資子公司，將球場用地轉(zhuǎn)入該子公司，由其負責開發(fā)及經(jīng)營，同時也將承擔由此引起的風險。體育文化公司只負責住宅項目的開發(fā)。只要整體立項按照規(guī)劃條件書的要求辦理，其中球場部分以集中運動綠地的形式作為其配套設施。4）球場建設階段如被政府下令停工，可根據(jù)情況的嚴重程度，采用兩種應對措施：l 如判斷是短期且不是很嚴重的情況下，對已開工部分只做球場中的園林綠化部分，球道不做細造型，先鋪上草坪作為住宅配套景觀，待危機過去后再完成球場建設；l 如情況較嚴重，則停止球場建設，直接按照規(guī)劃條件書的指標建設住宅或進行項目轉(zhuǎn)讓。1）風險誘因：球會項目的部分建安成本攤?cè)胱≌椖靠赡芤鹋c政府稅務部門在計稅方面的糾紛。8．結(jié)論體育公園項目建設對度假區(qū)的開發(fā)是十分重要的，特別是高爾夫球場對于金海灣在旅游度假市場上的吸引力具有很好的提升作用，在大眾消費為主的項目中，與游艇會、頂級品牌的度假酒店一起，構(gòu)成了金海灣的高端形象，球場在景觀貢獻方面，最大限度的提升了別墅用地的地塊價值，在海、山、石、生態(tài)型的基礎上，為筑建高端人居環(huán)境摻入了人文因素；從經(jīng)濟效益上看，項目的投資回報較高，能夠為公司帶來較大的收益，因此