【正文】 ●　B地塊 　規(guī)劃建設(shè)住宅相關(guān)的生活配套設(shè)施包括：購物及服務(wù)區(qū)、綜合服務(wù)功能區(qū)、家政服務(wù)功能區(qū)、裝修建材服務(wù)功能區(qū)●　C地塊規(guī)劃建設(shè)大型購物廣場，引入知名品牌的百貨連鎖企業(yè)；●　D地塊規(guī)劃建設(shè)三星級標(biāo)準(zhǔn)灑店●　C地塊、D地塊——中原路沿街商鋪規(guī)劃建設(shè)界首市（法姬那）商業(yè)步行街其中C地塊——中原路沿街商鋪，擬規(guī)劃建設(shè)服裝、鞋帽專區(qū)其中D地塊——中原路沿街商鋪，擬規(guī)劃餐飲、娛樂專區(qū)四、項目開發(fā)思路與風(fēng)險分析鑒于地塊的現(xiàn)狀和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不發(fā)達(dá)性，考慮到項目投入的資金及市場開發(fā)的風(fēng)險性，敝司認(rèn)為對本案現(xiàn)有地塊的開發(fā)思路應(yīng)遵循以下原則：[1]　在發(fā)掘潛力的基礎(chǔ)上，最大化提升項目價值[2]　避免盲目開發(fā)，降低開發(fā)的成本與市場風(fēng)險[3]　堅持策略致勝，有計劃、有順序地進(jìn)行開發(fā)就此，針對本案提出以下開發(fā)思路，供貴司參考：（一）　開發(fā)思路1——住宅先行（二）　開發(fā)思路2：——商鋪先行（三）開發(fā)思路比較與風(fēng)險分析結(jié)合地塊發(fā)展滯后、暫無人氣的現(xiàn)狀，本案的開發(fā)思路要切實貫徹“有效聚積人氣與合理規(guī)劃開發(fā)地塊”的開發(fā)戰(zhàn)略。開發(fā)思路2，主張先規(guī)劃建設(shè)大型購物廣場、商業(yè)街、酒店，再行開發(fā)住宅，通過商業(yè)的大范圍建設(shè)全面帶動地塊的升值。商業(yè)物業(yè)的成功啟動需要足夠的人氣帶動，因此，在開發(fā)過程中切不可急于冒進(jìn)，回避市場目前的發(fā)展現(xiàn)狀。思路2在后期實施中無法做到風(fēng)險的有效分散，投放市場后商業(yè)鋪面銷售的難度十分巨大。第六部分：項目運(yùn)作實施建議此部分的重點是針對地塊現(xiàn)有的住宅與商鋪兩種產(chǎn)品提出具體的實施建議。針對本案現(xiàn)狀，將依托城市公交體系、周邊的高速公路網(wǎng)來帶動地塊的住宅開發(fā)。這些服務(wù)設(shè)施顯然不是開發(fā)商通過努力能夠解決的?！。ㄈ∽⒅厣鐓^(qū)開發(fā)的品質(zhì)注重住宅的低密度性；注重社區(qū)景觀空間的營造；注重住宅建設(shè)的均好性??；注重住宅建設(shè)的多樣性；注重住宅建設(shè)的協(xié)調(diào)性；整體建筑外觀設(shè)計要求具有現(xiàn)代風(fēng)格。社區(qū)內(nèi)增設(shè)教育機(jī)構(gòu)：設(shè)立幼兒園，中小學(xué)（也可利用政府資源，在片區(qū)內(nèi)設(shè)立中小學(xué)），解決業(yè)主子女的教育問題。會所設(shè)施包括：健身房、兒童游戲室、器械室、圖書室、美容中心等。（六）聘請知名的物業(yè)管理公司以聘請知名的物管公司，為業(yè)主提供更全面而專業(yè)的服務(wù)，并以此提升社區(qū)的品質(zhì)，增強(qiáng)消費(fèi)的購買信心。商鋪更加注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，因此在實施過程中應(yīng)該對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營檔次有所選擇，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場認(rèn)知度，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。重點規(guī)劃經(jīng)營社區(qū)商鋪，具體規(guī)劃見下表。第2階段，C地塊、D地塊——中原路的沿街商是鋪東城路段商鋪的開發(fā)重點，該地段的開發(fā)，需要在第1階段完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)，規(guī)劃建設(shè)界首市首座（法姬那）商業(yè)步行街，其功能劃分為： 　C地塊——中原路沿街商鋪擬規(guī)劃建設(shè)服裝、鞋帽專區(qū)，以零售經(jīng)營為主，重點引進(jìn)此類知名品牌，尤其是吸引部分服裝、鞋業(yè)旗艦店的進(jìn)駐，以此來提升商業(yè)步行街的形象；其次是部分商家的零散經(jīng)營。此地塊的開發(fā)，需要以三星級酒店的知名度來帶動商鋪的開發(fā)。一、總體銷售策略本案有別于一般型物業(yè)，[目的通過樹立界首市第一物業(yè)品牌效應(yīng)，以高品質(zhì)、高形象為主導(dǎo)推廣、傳播，達(dá)到資金的快速回籠，產(chǎn)品價值最大化兌現(xiàn)]。[1]、注重銷售推廣賣點輸出的層次性、邏輯性與動態(tài)性；[2]、以“造城運(yùn)動”的浩大聲勢，刺激需求，激發(fā)關(guān)注度和購買欲，延伸傳播的拋物線。二、銷售方式確立根據(jù)我們的行銷經(jīng)驗和對當(dāng)?shù)厥袌龅牧私猓_定以[案場銷售]為主，其它方式為輔的形式作為本案的銷售方式。同時委派敝司的專業(yè)銷售骨干進(jìn)場駐點銷售，輔以當(dāng)?shù)劁N售人員（旨在更好的掌握當(dāng)?shù)啬繕?biāo)客戶的消費(fèi)行為）促進(jìn)銷售。　第八部分：項目市場推廣方案房地產(chǎn)的宣傳和推廣是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為重要的工作之一。因此，宣傳策略和營銷策略應(yīng)該作為項目開發(fā)的核心因素。內(nèi)部認(rèn)購時，針對地段發(fā)展、物業(yè)形象、產(chǎn)品等方面進(jìn)行全面訴求，以硬廣告介紹物業(yè)的產(chǎn)品及認(rèn)購方式，配合適量介紹內(nèi)部認(rèn)購情況的軟廣告。廣告?zhèn)鬟f全面，突出項目自身優(yōu)勢和配套優(yōu)勢，同時結(jié)合開盤的銷售狀況，及時調(diào)整策略，傳達(dá)給受眾銷售火爆的信息。[4]、清盤期：視前一階段的廣告效果及銷售情況而制定尾盤廣告投入，同時根據(jù)工程進(jìn)度兼顧二期啟動的告知性宣傳，為二期面市做準(zhǔn)備。案名二：東城　三、平面設(shè)計與表現(xiàn)具體平面表現(xiàn)見方案后附頁作品四、階段推廣主題擬定[1]導(dǎo)入期主題擬定□　57年的等待，終于等到今天?。ㄔV求點：城市建設(shè)已有57年之久，全市卻沒有一方理想的安居樂業(yè)之地；顯示了項目的大氣、恢弘，預(yù)示即將改變整個界首市民的生活水平、投資空間）□　21世紀(jì)，我們的生活不再沉默?。ㄔV求點：項目引領(lǐng)了整個城市全新互動生活、投資的嶄新局面）　□　動力街區(qū)，永不停頓?。ㄔV求點：商業(yè)鋪面的熱度、發(fā)展升值空間）□　吉時迎娶，現(xiàn)代城?。ㄔV求點：提示開盤）[2]開盤期主題擬定□　今天，愛她就帶她走?。ㄔV求點：開盤，包括住宅和商業(yè)）□　改變生活的尺度?。ㄔV求點：住宅）□　投資，往寬了想?。ㄔV求點：商業(yè)，投資看重的不僅是當(dāng)下，更重要的是未來的發(fā)展能量）□　精彩不容錯過！（訴求點：從反方向表訴開盤的熱銷）[3]強(qiáng)銷期主題擬定□　市內(nèi)淘沙，不如市外淘金?。ㄔV求點：商業(yè)街區(qū)）□　至尊府邸，傳世經(jīng)典?。ㄔV求點：住宅品質(zhì)）□　不可妄稱豪宅，視擁擠為榮耀！（訴求點：住宅品質(zhì)、商業(yè)繁華度）□　幸福！就是自由的呼吸陌生空氣（訴求點：高檔社區(qū)的空氣、環(huán)境）[4]清盤期主題擬定□　你！還有最后一次機(jī)會（訴求點：一期基本售完，僅剩少量單位）□　現(xiàn)代城—現(xiàn)實更精彩?。ㄔV求點：一期封頂）五、媒體投放及費(fèi)用預(yù)算[1]優(yōu)勢媒體組合進(jìn)行項目宣傳并非在所有的宣傳媒體上加大投入量就能取得較好的效果。根據(jù)銷售階段設(shè)計，現(xiàn)將本案推廣過程中的媒體組合安排如下：導(dǎo)入期項目前的準(zhǔn)備工作相當(dāng)多且繁雜，在這一時期應(yīng)做部分宣傳和做好項目后期宣傳的資料準(zhǔn)備。如售樓部、銷售物料（如售樓書、模型、展板等）戶外廣告的設(shè)計等。媒體組合：工地圍墻廣告電視、廣播派發(fā)單張SP活動鞏固前階段的市場形象，增加促銷性元素，將項目物業(yè)形象清晰的公諸于市場，此階段報紙廣告占較大比重。媒體組合：工地圍墻報紙廣告廣告訴求點轉(zhuǎn)向產(chǎn)品品質(zhì)的訴求，加強(qiáng)消費(fèi)者對物業(yè)形象的認(rèn)同。媒體組合：報紙廣告報紙訴求重點應(yīng)在交樓前的準(zhǔn)備工作和交樓前后的各種活動。[2]廣告費(fèi)用預(yù)算根據(jù)項目自身特點以及快速占領(lǐng)市場，縮短銷售周期，實現(xiàn)利潤最大化為目的，我司建議整個市場推廣費(fèi)用投放比例為：5—4—1式，重點放在前期，實踐表明前期樓盤的宣傳好與否已成為衡量項目整體運(yùn)轉(zhuǎn)成功的關(guān)鍵性因素，考慮到本案的銷售難度，初步廣告總費(fèi)用按總銷售額的1%　計算，此費(fèi)用可據(jù)實情而調(diào)整