【正文】 資回報率。運(yùn)用強(qiáng)大的公關(guān)力量，引起社會關(guān)注，樹立良好的社會口碑。② 純北向問題。同時會造成前期銷售出的戶型均價偏低，后期的銷售價需增高，為后期銷售帶來壓力；* 對東西向的單元建議朝向差為6%左右，若認(rèn)為買向南要多付出10%或增加總樓款1525萬元不值，可考慮朝西、朝南的。③ 投資OR自住。根據(jù)太原街公寓的供應(yīng)和購買情況，和本項(xiàng)目的規(guī)劃情況，及其30 m2占50%、4050 m2占40%、6570 m2占10%的戶型配比分析，戶型面積過小，并且都集中在北向，不是最適宜居住的戶型。因此建議，3棟公寓中，其中A棟作商務(wù)酒店式公寓方向，主要面向投資客；B棟作為自住的高檔公寓，主要面向自住客戶群，建議其戶型應(yīng)適當(dāng)調(diào)整、可靈活兼并，以便更適宜居?。籆棟看市場接受情況待定考量。例如，A棟在裝修、擺飾方面可以參照高檔商務(wù)酒店，通過選用地磚、射燈等材料，使整體裝修效果凸顯出商務(wù)酒店成熟、穩(wěn)重、明快、干練等特點(diǎn)；B棟在裝修方面則可選用地毯、暖光等，營造出家居環(huán)境的溫情，讓買家在如此繁華、快節(jié)奏的都市中心也一樣能享受那份家的安穩(wěn)與舒緩。為避免溫州城給我項(xiàng)目造成客戶分流，勢必要在產(chǎn)品品質(zhì)和形象包裝上與溫州城明顯拉開檔次。 形象包裝上，走高檔、時尚、品味、國際化的高端路線，注意推廣理念和形象色彩的運(yùn)用。成本是價格的最低點(diǎn)，競爭對手的價格是定價的出發(fā)點(diǎn)，客戶對產(chǎn)品獨(dú)有特征的評價是價格的上限。 目前，房地產(chǎn)市場上主要有下列幾種定價方法： 成本加成定價法，即在產(chǎn)品的成本上加上利潤；認(rèn)知價值定價法，即根據(jù)產(chǎn)品的認(rèn)知價值來制定價格，它要求價格水平與購買者心目中的產(chǎn)品價值相一致；市場比較定價法，即隨行就市定價法，它是以競爭對手的價格為定價基礎(chǔ)，而不太注重自己的成本因素。根據(jù)本案周邊類似項(xiàng)目的價格情況，本案的均價初步可定在：6000—8000元/平方米。項(xiàng)目法律手續(xù)、工程進(jìn)度、成交量、銷售季節(jié)等因素均是價格調(diào)整的參考因素。在銷售進(jìn)度方面，完成銷售的30%、50%、60%均作為調(diào)價點(diǎn)。建議本項(xiàng)目土建出地面之前價格基本保持不動，工程形象進(jìn)度改變后相應(yīng)上調(diào)。在裙房封頂之后，可以根據(jù)市場反映做大幅度調(diào)價（5%10%）。具體細(xì)節(jié)還需要根據(jù)市場反饋才能最終決定。* 在戶型不同的面積、功能、布局、景觀德等因素也做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 樓層差：%%* %* 對買家而言，當(dāng)然是越高層視野越開闊。 即時調(diào)價23%* 按銷售情況，市場情況，買家所選擇不同朝向、樓層、付款方式的情況，盡快做調(diào)整* 市場、買家變化越快，調(diào)整越快* 若市場在6個月之內(nèi)是樂觀發(fā)展，平均每月漲1%2%是有可能的* 按照施工程度付款差可以由57%降至34%即漲23%七、營銷策略和渠道 營銷推廣溝通系統(tǒng)的建立.我們的營銷是以顧客為中心的。人們購買房，不再僅僅為了生存和安全的需要，更多的是為了發(fā)展的需要，是為了滿足其價值的自我實(shí)現(xiàn)。因此，建立一個有效的房地產(chǎn)營銷系統(tǒng)，拓寬多個促銷渠道是很必要的。 豪布斯卡理念。 S國際，奉行國際標(biāo)準(zhǔn)；S級高檔綜合態(tài)廣場領(lǐng)地。 推廣將依照太原街（步行街、中華路的地段地段）、純正國際標(biāo)準(zhǔn)（品質(zhì)）、現(xiàn)代時尚貴族的路線，有層次地闡述項(xiàng)目的形象定位。 地段優(yōu)勢和國際標(biāo)準(zhǔn)品質(zhì)是核心，概念是輔襯。 這個項(xiàng)目給人的印象應(yīng)該是：這里屬于沈陽最好的地段，這里是城市中奉行的國際化標(biāo)準(zhǔn)。會所包裝 市場現(xiàn)狀—— 會所面積：一般是塔樓的兩層——三層?！?會所主題：目前沈陽項(xiàng)目里較少有主題性的會所，因此在這方面為本項(xiàng)目的會所包裝提供了一個較大的空間。 會所定位：配套完備的高檔會所，主要面向內(nèi)部業(yè)主，只有小部分對外開放。 “男士會所”設(shè)置功能：雪茄紅酒吧、視聽室、桌球室、茶藝館、酒吧設(shè)置原因：如上述買家分析所述，他們?nèi)绽砣f機(jī)，在家中若能有一個讓他們身心放松，享受生活的地方，是一件賞心悅目的事。178。 同時在注重外在美之余，會所設(shè)有關(guān)學(xué)習(xí)班提升女士的內(nèi)在美，這是每個女士及其丈夫（或男朋友）所渴望的。178。建議安排目前國內(nèi)較少見的擊劍、劍道等高檔次的對抗性項(xiàng)目。178。3． 物業(yè)管理建議邀請知名的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的管理，為區(qū)內(nèi)業(yè)住提供24小時全天候管家式的服務(wù)，并提供貼身私人秘書或助理般的服務(wù)。事無大小，皆有專業(yè)且細(xì)心的物業(yè)專員細(xì)意安排，讓住戶免卻日常雜務(wù)之憂，在享受天倫之樂的同時，也能夠盡情享受“國際化社區(qū)的尊貴生活”。 代理服務(wù)a. 代訂各種娛樂場所/餐館訂座、訂位b. 代辦購物c. 代辦票務(wù)（鐵路、公汽、航空、海運(yùn)）d. 代取送物品e. 代訂報到、牛奶f. 代接送小孩g. 代繳費(fèi)（水、電、煤氣、電話費(fèi)等）設(shè)立上述服務(wù)的原因：買家日常工作繁忙，推出相關(guān)的代理服務(wù)，可以為其節(jié)省寶貴時間。 家政服務(wù)a. 美食到會（五星級酒店廚師出租、菜式設(shè)計、安排宴會、職業(yè)服務(wù)員等）b. 洗衣（水洗、干洗）c. 室內(nèi)清潔服務(wù)（打掃拖洗地板、抹試家具、門窗等）d. 裁縫服務(wù)（縫補(bǔ)等，以備不時之需）e. 看護(hù)服務(wù)（老人、病人、兒童）178。178?！?本項(xiàng)目會所內(nèi)設(shè)有多種康體設(shè)施，個中并不是每個人皆精通的。178。178。通過這些服務(wù)，讓住戶到訪的客人亦能得到尊貴的服務(wù)，簡單來說是讓住戶更加有“面子”。 社區(qū)文化服務(wù)由發(fā)展商設(shè)立社區(qū)文化基金，支持業(yè)主成立諸如社區(qū)足球隊(duì)、籃球隊(duì)、圍棋會、攝影協(xié)會、旅游協(xié)會、讀書會等社團(tuán)組織及活動，并定期舉辦社區(qū)文化活動，如社區(qū)運(yùn)動會、文化節(jié)、新春嘉年華會、文藝表演等豐富多彩的社區(qū)活動。 會所管理會所管理是海外最近流行的一種新服務(wù)，是指充分利用會所的資源，使之能得到最有效的分配。4． 智能化因?yàn)轫?xiàng)目投資為主，自住為輔，為商務(wù)行公寓，建議創(chuàng)造IHome智能生活社區(qū)，以滿足住戶對“數(shù)字智能化”的需求。216。 大眾營銷與小眾營銷并行178。 滲透性的廣告策略178。 在一定時段內(nèi)整合各種資源，狂轟濫炸，達(dá)到京城房產(chǎn)“舍我其誰”的氣勢178。 訴求從感性理性感性178。 基本原則178。 有分寸地打擊市場軟肋，但不針對具體競爭者，特別是同區(qū)競爭者178。 在推廣過程中注重滲透性地傳播企業(yè)形象178。有的話不怕大聲說，有的話讓合適的人來說。 媒體策略178。多制作和播出幾段。178。 媒體廣告策略 化整為零，廣告雜志化——新生活雜志的出籠。 渠道尋找和鎖定目標(biāo)消費(fèi)群的方式、方法和路徑 如何建立營銷渠道216。178。 高檔寫字樓F 征得大廈管理處的同意，制作有特色和個性化的資料架，放置樓盤資料；F 與大廈管理處合作，舉辦購房調(diào)查；F 很多高級寫字樓有本身的報紙，在其報紙上刊登樓盤廣告、信息、購房有獎?wù){(diào)查等。 娛樂場所（酒吧、咖啡廳、餐廳）、休閑健康場所、品牌專賣店F 在醒目處放置樓盤資料；F 消費(fèi)者憑樓盤有關(guān)資料獲取相應(yīng)消費(fèi)優(yōu)惠折扣；F 消費(fèi)者消費(fèi)時贈送樓盤公關(guān)小禮品；F 利用其會員資料（有些餐廳或酒吧擁有部分客戶資料或是會員），合作進(jìn)行推廣；F 餐牌、酒水牌等印制樓盤信息。 音樂會、芭蕾舞、演唱會、話劇、競技比賽贊助、資料放置、優(yōu)惠折扣168。 招聘活動（獵頭公司等）F 放置資料F 利用其會員資料，進(jìn)行相應(yīng)推廣168。 在目標(biāo)消費(fèi)群關(guān)注的媒體上發(fā)布廣告我們稱這種媒體為小眾媒體，相對于大眾媒體來說，大眾泛知名度較弱，但在特定圈子有較強(qiáng)美譽(yù)度和滲透力。一方面避開了群雄爭霸的房地產(chǎn)廣告市場，一方面又建立起項(xiàng)目與眾不同的人文形象，更能投目標(biāo)消費(fèi)群所好。178。 目標(biāo)廣告178。 航空雜志178。建議項(xiàng)目在推廣前期即自建網(wǎng)站，全方位展示樓盤信息。 如何利用建立的營銷渠道：178。178。 得到目標(biāo)消費(fèi)群反饋后向他們寄送公關(guān)小禮品，根據(jù)反饋資料重建目標(biāo)消費(fèi)群資料庫，分成意向購買者與可能購買者、不可能購買者三類。178。178。 與消費(fèi)者進(jìn)行溝通，選擇最恰當(dāng)?shù)臅r間、地點(diǎn)，以最合適的方式，為消費(fèi)者提供咨詢、看樓、購買等方面的建議和服務(wù)，為消費(fèi)者帶來真正的方便，提高成交效率。 根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的建議進(jìn)行樓盤定價，并給予意向購買者一定的優(yōu)惠折扣，以刺激購買。比如對于客戶資料庫，雖然我們更關(guān)心前面提及的客戶資料，但通過客戶服務(wù)部表現(xiàn)出來的應(yīng)該是我們關(guān)心客戶家庭成員的狀況，他們的身體狀況、愛好等等，我們樂于幫助客戶解決實(shí)際問題。 美觀、大方、新穎、實(shí)用、體現(xiàn)樓盤特色是原則。 棒球帽178。 拼圖（樓盤效果圖、園林效果土、客戶聯(lián)誼活動實(shí)景照片等）178。 暢銷書（有關(guān)生活方式的，如《誰動了我的奶酪》之類）178。 售樓部賣場的作用不僅在于展示我們樣板間和項(xiàng)目理念，并且也是最有效的廣告。臨時建筑拆除后，銷售部即可安排在1期工程的配套公建，因?yàn)槭窃陧?xiàng)目的會所中，這又可以作為我們推廣的另一個賣點(diǎn)—會所先行，以增強(qiáng)客戶的信心。 與項(xiàng)目形象定位吻合，使之成為項(xiàng)目倡導(dǎo)的生活方式的展示廳216。 能表現(xiàn)綠化，并且綠化要有較強(qiáng)的使用功能，比如秋千、涼亭等216。 能明顯展示物業(yè)的名稱CI216。 足夠的車位，車委應(yīng)與綠化相結(jié)合216。保安、保潔人員形象要好，制服整潔得體，可定做。 樣板間178。178。178。178。178。216。 銷售大廳：能有50人以上聚會的空間216。 小型會議室：辦理按揭、簽約手續(xù)等的專用房216。 容納2030人的辦公室，帶一經(jīng)理室216。 展示裝修套餐和建材設(shè)備的空間216。 兒童、幼兒玩耍區(qū)216。 保安人員值班空間216。 工作衛(wèi)生間和客用衛(wèi)生間216。有關(guān)的設(shè)計可交由廣告公司或設(shè)計公司提出設(shè)計及執(zhí)行方案?！?園林的制作要采用多種的材質(zhì)（如花、草、樹的處理），要有一種色彩繽紛的感覺，并給人一種動感。要求用較暖的燈光照射于一期樓宇上，要讓“觀眾”感覺到金碧輝煌的感覺。在模型四周設(shè)置幾大區(qū)域的燈光控制按扭，用以于銷售人員講解時使用?！?項(xiàng)目規(guī)劃中東南側(cè)的學(xué)校運(yùn)動場可考慮制作為綠化區(qū)?！?周邊環(huán)境模型的項(xiàng)目部分要用有別于其他部分的燈光區(qū)分。—— 制作三維動畫的好處：178。但通常都不能給買家一個清晰的畫面。178?！?制作要求：178。用三維動畫表現(xiàn)CBD未來規(guī)劃，并結(jié)合實(shí)拍的寫字樓、酒店、生活設(shè)施等鏡頭，讓觀眾猶如身處其境，以提高他們對項(xiàng)目獨(dú)特地理位置的認(rèn)知。 建造虛擬小區(qū)。178。能給觀眾有一種帶入感。 室內(nèi)樣板房：家具三維制作要有真實(shí)感 銷售宣傳品——樓書、宣傳資料（宣傳單張、價目表、住宅平面圖……）178。不是堆砌資料、圖片的樓書，而是一本出版物。也可以由廣告公司策劃制作，與媒體雜志限量同步發(fā)行。 廣告宣傳資料應(yīng)考慮它除了有廣告宣傳的作用外，還應(yīng)該對消費(fèi)者有多種功能，不是一張看完了就扔掉的紙，而是可以保留，保存。 宣傳品要考慮客戶家庭不同成員的喜好，比如VCD應(yīng)配合優(yōu)美的音樂或年輕白領(lǐng)喜歡的歌曲等等。 在主題方面建議設(shè)計不同主題的樓書，以供不同推廣周期使用。公關(guān)活動共分四類：216。216。圍繞評選活動可組織一系列社區(qū)聯(lián)誼活動，比如時尚才藝大賽，廚藝大賽，可有效促進(jìn)業(yè)主之間的交流，營造高尚的社區(qū)文化，也增進(jìn)業(yè)主家庭的和美。216。216。五、 項(xiàng)目營銷推廣計劃整合推廣安排本項(xiàng)目從正式銷售期開始，預(yù)計銷售周期為18個月。 這個是項(xiàng)目推廣中一個較為關(guān)鍵的階段216。 在這個階段，主要利用各種媒體（諸如報紙硬廣告、軟性文章、戶外廣告、DM等），并配合相關(guān)的公關(guān)活動和新聞發(fā)布會以增強(qiáng)受眾對項(xiàng)目的認(rèn)知。 為公開發(fā)售作蓄勢準(zhǔn)備216。 在這階段主要是通過詳細(xì)的銷售資料和現(xiàn)場售樓部、樣板間、以及對項(xiàng)目賣點(diǎn)的整合宣傳包裝，使受眾對樓盤產(chǎn)生共鳴和認(rèn)同，從而誘發(fā)他們的購買欲望。 收獲的階段，同時亦是第一期推廣的階段性總結(jié)216。 開盤同時通過廣告推出“尋找代言家庭活動”，配合大量的廣告宣傳和公關(guān)活動，將項(xiàng)目推廣推向高潮，令項(xiàng)目成為市場的焦點(diǎn)，致使引發(fā)市場的購買者關(guān)注，最終達(dá)至成交。 是公開發(fā)售的延續(xù)216。 通過公關(guān)活動和軟性新聞的宣傳，維系項(xiàng)目和市場的關(guān)系；同時亦增強(qiáng)企業(yè)在市場的地位和公信度，對日后的銷售大有幫助?！?公關(guān)活動：216。216。216。通過媒介的報道，加深市民對項(xiàng)目的認(rèn)同，提高社會形象。 聘請社區(qū)顧問聘請專家擔(dān)任社區(qū)健康、美容健身、文化顧問，與媒體合作，一方面在報紙上大肆炒作，同時在報紙或電視上冠名欄目。 接受預(yù)定登記對有意向購買的客戶，向其收取2萬元誠意金，以鎖定客源。 炒作沈陽首個豪布斯卡216。S國際圣誕狂歡夜與有關(guān)酒吧合作（或以贊助形式）于圣誕節(jié)夜舉行Rave Party。重要途徑：寄法DM到各大外資公司，邀請他們出席該活動。 產(chǎn)品說明會216。 深化園林推廣216。 公開發(fā)售期：l 目標(biāo)人群：前期已下誠意金的客戶，后期通過推廣反饋的客戶l 目的：促使客戶快速成交l 宣傳媒介：報紙、雜志、電視、電臺l 推廣策略：216。 公開抽簽發(fā)售 銷售延續(xù)期：l 目標(biāo)人群：業(yè)主介紹、“漏網(wǎng)之魚”l 目的：鞏固前期項(xiàng)目塑造的形象，擴(kuò)大銷售業(yè)績l 宣傳媒介：報紙、雜志l 推廣策略：216。 首次業(yè)主聯(lián)誼會