【正文】 小區(qū)在主入口1,7樓設(shè)商業(yè)，物業(yè)用房，在10，8樓設(shè)半地下車庫(kù)。 樓為多層住宅，其中7，8，10樓為框架結(jié)構(gòu)，其余為磚混結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆鋼筋混凝土板。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 項(xiàng) 目單 位 數(shù) 值總占地面積公 頃凈用地面積公 頃總建筑面積平方米其中住宅建筑面積平方米高層建筑面積平方米多層建筑面積平方米聯(lián)排建筑面積平方米沿街商鋪建筑面積平方米管理用房平方米建筑基底面積平方米容積率建筑密度%綠地率%總戶數(shù)戶550總居住人口人1760地上機(jī)動(dòng)車庫(kù)位輛71地上機(jī)動(dòng)車泊位輛56地下機(jī)動(dòng)車泊位輛87地下室建筑面積平方米 5 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，但是考慮到項(xiàng)目投資可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，因此項(xiàng)目全部規(guī)劃建設(shè)部分將同時(shí)進(jìn)行施工以盡快地實(shí)現(xiàn)收益。 總體廣告策略：對(duì)于項(xiàng)目的住宅部分來說，應(yīng)當(dāng)通過廣告的文化氣息塑造項(xiàng)目的文化品位，使項(xiàng)目具有既現(xiàn)代又不張揚(yáng)，既寧?kù)o又不沉悶的現(xiàn)代都市生活小區(qū)。同時(shí)項(xiàng)目的廣告還應(yīng)當(dāng)要體現(xiàn)發(fā)展商周到、細(xì)致、處處為用戶著想的專業(yè)理念。 分期廣告策略：l 引導(dǎo)試銷期：廣告原則是給信息u 通過做“在水一方家園”的形象，轉(zhuǎn)移公眾對(duì)其它樓盤的視線，形成公眾對(duì)小區(qū)的期待心理，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候做內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或者是預(yù)售，對(duì)老客戶以及關(guān)注此樓盤的人士以優(yōu)惠的價(jià)格先期銷售，以引導(dǎo)目標(biāo)客戶對(duì)樓盤的態(tài)度與看法。l 銷售沖刺期：u 根據(jù)銷售進(jìn)度、市場(chǎng)狀況及對(duì)手的動(dòng)態(tài)，確定屆時(shí)的廣告策略。直接推銷的優(yōu)勢(shì)在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費(fèi)用（%~%），但推銷經(jīng)驗(yàn)的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。所以目前它還是我國(guó)房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的將來，它依然會(huì)占據(jù)重要位置。所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費(fèi)者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是信息時(shí)代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運(yùn)用到了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷上，目前國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者提供了全新的信息溝通渠道；同時(shí)，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營(yíng)銷策略。它的出現(xiàn)表明我國(guó)房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式，進(jìn)入一個(gè)以超市為顯著特征的商品零售時(shí)期。 項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)建議：u 樓盤展示u 印發(fā)宣傳品u 發(fā)送售樓書u 現(xiàn)場(chǎng)廣告和廣告圍柵u 樓盤推出慶典儀式u 現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房u 組織客戶視察建筑項(xiàng)目工程工地u 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷u 給予購(gòu)房者一定的實(shí)物或者現(xiàn)金的折扣 (Promotion) 房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動(dòng)。房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營(yíng)業(yè)推廣。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。 房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：（1）印刷廣告。報(bào)刊﹑雜志﹑有關(guān)專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體；（2）視聽廣告。在施工現(xiàn)場(chǎng)豎立的現(xiàn)場(chǎng)廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發(fā)項(xiàng)目情況；（5）信函廣告。 根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費(fèi)用，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達(dá)到最大的宣傳效果。多用于一定時(shí)期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。 開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購(gòu)置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也可以增加消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的認(rèn)同感。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì)也是開發(fā)商展示自身實(shí)力的舞臺(tái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每次房交會(huì)上，各房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)有一個(gè)不凡的成交量。包括現(xiàn)場(chǎng)廣告和廣告圍柵的制作、電視時(shí)段的預(yù)約、報(bào)紙廣告版面的預(yù)約以及網(wǎng)絡(luò)宣傳品的制作、廣播相關(guān)時(shí)段節(jié)目的預(yù)約等。邀請(qǐng)報(bào)紙、電視臺(tái)、電臺(tái)的新聞?dòng)浾甙l(fā)布相關(guān)新聞，重點(diǎn)圍繞項(xiàng)目的專業(yè)設(shè)計(jì)、專業(yè)的建筑質(zhì)量、專業(yè)的物業(yè)管理以及建筑設(shè)計(jì)做重點(diǎn)宣傳，配合硬性廣告形象宣傳。 公開銷售期（）：以報(bào)紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺(tái)、促銷活動(dòng)以及相關(guān)的場(chǎng)地廣告來形成強(qiáng)有力的宣傳攻勢(shì)，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次。適當(dāng)?shù)氖褂脩敉饷襟w，以保持宣傳的持久性。定期檢討既定的媒介策略與組合，根據(jù)客戶的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法，及時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。 營(yíng)銷方案媒體的選擇與分析《湖州晚報(bào)》在湖州市存在著大量的讀者，而這其中就有很多我們預(yù)期的目標(biāo)消費(fèi)群體。根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)論，當(dāng)被問及主要通過什么媒介接收有關(guān)房地產(chǎn)的信息，有相當(dāng)?shù)谋徽{(diào)查著回答是報(bào)紙，而這其中又以《湖州晚報(bào)報(bào)》居多。 電視媒體湖州電視臺(tái) 戶外媒體廣告圍柵、大型展示板、公共汽車箱體廣告以及戶外廣場(chǎng)大屏幕展示，自身建設(shè)工地周圍的宣傳品、宣傳畫的張貼與展示。 銷售價(jià)格的市場(chǎng)定位（采用市場(chǎng)法）市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚c調(diào)整，以次求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。同時(shí)由于最近政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策的出臺(tái)以及基于湖州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的均價(jià)并不十分高的情況和保守估計(jì)的考慮，交易的時(shí)間系數(shù)并不調(diào)整。7 項(xiàng)目總投資估算 估算依據(jù)和原則依據(jù)：u 項(xiàng)目可行性研究已給的有關(guān)資料u 通過有經(jīng)驗(yàn)的人士得到的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)u 湖州市建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定u 國(guó)家制定的有關(guān)的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)原則：u 穩(wěn)健原則u 前瞻性原則 總投資估算序號(hào)工程或費(fèi)用名稱數(shù)量或計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)單位單價(jià)（元）或費(fèi)率合計(jì)（萬元）1土地費(fèi)用　萬元　　征地費(fèi)用　萬元　　 土地契稅萬元3%2前期工程費(fèi)M2803建筑安裝工程　M2　　土建M21500水電消安裝M2200地下室工程M22900地下室通風(fēng)工程M280設(shè)備工程　　萬元　　變配電設(shè)備KVA1000　發(fā)電機(jī)組KW1500　電梯6臺(tái)45萬 　智能化及弱電萬元804基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)　萬元　　景觀綠化M2100150 .00其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)萬元1105其他費(fèi)用 萬元%6建設(shè)管理費(fèi) 萬元3%7部門規(guī)費(fèi)　 萬元　市政配套費(fèi)萬元100其他部門規(guī)費(fèi) 萬元258財(cái)務(wù)費(fèi)用　 萬元　　9銷售費(fèi)用 萬元1%10預(yù)備費(fèi) 萬元3%總 投 資 總投資資金來源項(xiàng)目總投資的資金來源主要有三部分，即項(xiàng)目的資本金、項(xiàng)目銷售收入的滾動(dòng)使用以及項(xiàng)目的長(zhǎng)期借款。 8 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)假設(shè)項(xiàng)目銷售總收入為25394萬元，開發(fā)成本13673萬元，營(yíng)業(yè)稅（5%），所得稅（33%）。分析表明項(xiàng)目有較好的贏利能力。年份123456凈現(xiàn)金流量3800350028006800550260取年折現(xiàn)率＝12％時(shí)FNPV＝3800/(1+12%)3500/(1+12%)2+2800 /(1+12%)3+6800 /(1+12%)4 +550 /(1+12%)5+260 /(1+12%)6 = 0取年折現(xiàn)率＝18％時(shí)FNPV＝3800/(1+18%)3500/(1+18%)2+2800 /(1+18%)3+6800 /(1+18%)4 +550 /(1+18%)5+260 /(1+18%)6 =0取年折現(xiàn)率＝16％時(shí)FNPV＝3800/(1+16%)3500/(1+16%)2+2800 /(1+16%)3+6800 /(1+16%)4 +550 /(1+16%)5+260 /(1+16%)6 =0FIRR=16%+??（18％16％）247。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）：%（季度），%（年） 基準(zhǔn)收益率：%動(dòng)態(tài)投資回收期（DPP）=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份1）+（上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值）根據(jù)上表可計(jì)算：年折現(xiàn)率＝12％計(jì)算各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值第1年＝3800/（1+12％）＝第2年＝3500/（1+12％）2＝第3年＝；第4年＝；第5年＝；第6年＝計(jì)算累計(jì)現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值第1年末＝；第2年末＝；第3年末＝；第4年末＝求DPPDPP＝ 41+??/＝ 不確定性分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)如同多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一樣，主要來自：建造成本、售價(jià)、銷售進(jìn)度、開發(fā)周期、貸款利率等方面，其中主要取決于銷售進(jìn)度的快慢和建造成本的控制，而這些風(fēng)險(xiǎn)因素又會(huì)受到來自政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等條件的變化的影響。 盈虧平衡分析單位產(chǎn)品售價(jià)=建筑面積*均價(jià)=52904*4800=25394萬元BEPq=(9000+)/(2539460009)=%%，%時(shí)，項(xiàng)目能保持盈虧平衡。單位：萬元敏感性分析項(xiàng)目開發(fā)成本銷售收入銷售稅金息稅前利潤(rùn)稅后凈利潤(rùn)利潤(rùn)總額（已扣利息）基本方案1367302539401269．711721銷售單價(jià)15%13673021584910%136730228546000000010%13673027933415%136730292031建設(shè)投資15%2539401269．710%1230572539401269．7000000010%1504032539401269．715%2539401269．7 經(jīng)濟(jì)效益測(cè)估綜合從財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)效益好。9 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論上述分析和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部收益率，有一定的貸款償還能力和自身平衡能力，而且有基本的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。本項(xiàng)目評(píng)估中假定可銷售的面積去部用于銷售，開發(fā)建設(shè)前三年的全部銷售收入均用于項(xiàng)目的投資。本項(xiàng)目各類物業(yè)的預(yù)期售價(jià)是在經(jīng)過同類項(xiàng)目市場(chǎng)物業(yè)價(jià)格的調(diào)查以及比較（直接比較法）的基礎(chǔ)上確定的。但是從當(dāng)前的形式看，預(yù)期售價(jià)是比較合理的。（2）中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，中國(guó)計(jì)劃出版社。（4）中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編：《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》，中國(guó)物價(jià)出版社。（6）《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，劉曉君主編，中國(guó)建筑工業(yè)出版社。（8）湖州市有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（10）Successful Project Management，(美)Gido,J.,Clements,.,機(jī)械工業(yè)出版社?！?42