【正文】 心、信息中心（二）目標(biāo)市場(chǎng)定位178。 落戶各大中型研發(fā)企業(yè)總部辦公；178。 省內(nèi)地、市、州需將總部、研發(fā)機(jī)構(gòu)、采購(gòu)中心搬遷到**的各類企業(yè)；178。（三）產(chǎn)品定位五大功能——聚合未來(lái)發(fā)展之核 ◎商務(wù)功能總部辦公、商務(wù)洽談。著意構(gòu)劃建筑內(nèi)部與外部的空間聯(lián)系，建筑與環(huán)境功能的統(tǒng)一，在有限的范圍內(nèi)創(chuàng)造出與城市相呼應(yīng)的、獨(dú)特的多功能汽車商貿(mào)基地和傳達(dá)現(xiàn)代汽車文化的建筑藝術(shù)符號(hào)。（二）、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則有利于城市的建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目所在地為新都工業(yè)發(fā)展區(qū)東區(qū)，繁榮的總部經(jīng)濟(jì)會(huì)注入無(wú)窮的活力，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高起點(diǎn)的汽車總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)積聚效應(yīng)會(huì)提升工業(yè)區(qū)以及新都區(qū)的綜合實(shí)力。有利于發(fā)揮區(qū)域內(nèi)地塊價(jià)值最大化“汽車總部基地”的建設(shè)將吸引大量汽車總部型企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)及銷售中心的入駐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加快區(qū)域的成熟，從而帶動(dòng)區(qū)域地塊價(jià)值的提升，有利于區(qū)域土地資源的合理利用及價(jià)值最大化發(fā)展。需完善內(nèi)容：增加房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，并申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。（二）設(shè)立運(yùn)營(yíng)主體設(shè)立項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)為項(xiàng)目提供全方位服務(wù)。（3）注冊(cè)資本金：5001000萬(wàn)元，通過較高的注冊(cè)資本金提升客戶信譽(yù)度。（3）注冊(cè)資本金：2000萬(wàn)元，建議為30005000萬(wàn)元（可在全省經(jīng)營(yíng)），擔(dān)保金額按1：8~10放大。《省融資性擔(dān)保公司管理暫行辦法》規(guī)定：在市（州）范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)的融資性擔(dān)保公司的注冊(cè)資本不得低于人民幣1000萬(wàn)元，在全省經(jīng)營(yíng)的注冊(cè)資本不得低于人民幣3000萬(wàn)元，跨?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）經(jīng)營(yíng)的注冊(cè)資本不得低于人民幣1億元。（三）總體思路爭(zhēng)做**汽車類總部經(jīng)濟(jì)的樣板示范區(qū)。成為促進(jìn)新都發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)與城市經(jīng)營(yíng)的典范。強(qiáng)化區(qū)域功能，合理布局，爭(zhēng)取政策。抓住省政府提出對(duì)全川的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的有利時(shí)機(jī)，獲取省政府在財(cái)稅分配、GDP核算等方面的大力支持，充分利用**市的地緣優(yōu)勢(shì)，通過促進(jìn)企業(yè)按照市場(chǎng)法則進(jìn)行資源配置，通過促進(jìn)**市與外地企業(yè)的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)新都汽車總部基地內(nèi)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。本項(xiàng)目將借助各種活動(dòng)、各種場(chǎng)合、各種媒介加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的培育，強(qiáng)化目標(biāo)市場(chǎng)企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知。本項(xiàng)目將在起步階段提前進(jìn)行規(guī)劃，完全按照市場(chǎng)的需求、按照現(xiàn)代汽車總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的模式進(jìn)行本項(xiàng)目的環(huán)境、建筑、服務(wù)等產(chǎn)品規(guī)劃，打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。一、 3號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)分析（一）項(xiàng)目概況用地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）物業(yè)性質(zhì)建筑結(jié)構(gòu)1號(hào)地塊 總部基地低層框架3號(hào)地塊 合計(jì) 　89421（二）成本估算**汽車港總部基地3號(hào)地塊項(xiàng)目投資成本估算表　費(fèi)用項(xiàng)目單位造價(jià)單 價(jià)工程量單價(jià)（元） 合價(jià)（元） 面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）1土地成本畝　　 12,438, 89421 凈用地成本畝 90000 11,715, 89421 代征地成本畝 20000 722, 89421 2建安成本（含設(shè)施設(shè)備）㎡89421 1600 143,073, 89421 3報(bào)建費(fèi)㎡89421 35 3,129, 89421 4市政水電安裝㎡89421 20 1,788, 89421 5道路、管網(wǎng)建設(shè)畝89421 60 5,365, 89421 6綠化費(fèi)用㎡89421 30 2,682, 89421 7雨污水碰管費(fèi)㎡89421 15 1,341, 89421 8方案施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)㎡89421 15 1,341, 89421 9施工圖審查㎡89421 1 89, 89421 10監(jiān)理費(fèi)㎡89421 5 447, 89421 11維修基金㎡89421 2,190, 89421 12勘測(cè)測(cè)繪費(fèi)㎡89421 1 89, 89421 13產(chǎn)權(quán)面積測(cè)量㎡89421 2 178, 89421 14環(huán)評(píng)、空氣檢測(cè)費(fèi)㎡89421 2 178, 89421 15招投標(biāo)㎡89421 44, 89421 16噪聲污水排放費(fèi)㎡89421 2 178, 89421 17基礎(chǔ)、防雷檢測(cè)費(fèi)㎡89421 1 89, 89421 18管理費(fèi)用㎡89421 1~17項(xiàng)的3% 5,239, 89421 19營(yíng)銷費(fèi)用㎡0 銷售收入的3% 16,095, 89421 20財(cái)務(wù)費(fèi)用元100,000,000 年財(cái)務(wù)成本按8%計(jì)，兩年共計(jì)16% 16,000, 89421 21不可預(yù)見費(fèi)㎡　1~20項(xiàng)的1% 2,119, 89421 　成本合計(jì)　　　214,102,864 　 （三）資金來(lái)源方式金額（元）所占比例1自有資金（含銷售回款）114,102,864 %2融資資金（含銀行貸款）100,000,000 %小計(jì)　214,102,864 100%（四）投資收益分析投資收益分析——全部實(shí)現(xiàn)銷售（1）投資回報(bào)分析**汽車港總部基地3號(hào)地塊項(xiàng)目投資收益分析表（100%銷售）序號(hào)　項(xiàng)目依據(jù)金額（元）一銷售收入　銷售面積銷售均價(jià)(元）銷售總額(元）　89421 6000536,526,000 二稅前利潤(rùn)322,423,136 三納稅稅種及金額1營(yíng)業(yè)稅銷售收入的5%26,826,300 2城建稅營(yíng)業(yè)稅的7%1,877,841 3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的3%804,789 4地方教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的1%268,263 5所得稅　　所得稅應(yīng)納所得額　292,645,943 所得稅率實(shí)際稅率為25%，通過稅收規(guī)劃降低10%應(yīng)納所得稅29,264,594 6土地增值稅%預(yù)交8,047,890 　應(yīng)繳稅合計(jì)　67,089,677 六稅后收益　255,333,459 七盈虧平衡點(diǎn)　%八投資回報(bào)率　%（2）敏感性分析**汽車港總部基地3號(hào)地塊項(xiàng)目投資收益敏感性分析表銷售價(jià)格（元/㎡）凈利潤(rùn)（元）投資回報(bào)率盈虧平衡點(diǎn)7000327565954%%6500291449706%%6000255333459%%5500219217211%%經(jīng)營(yíng)模式——部分物業(yè)銷售、部分物業(yè)持有根據(jù)前述全部物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售情況下的投資收益分析及敏感性分析，%~%之間，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程中通過銷售45%左右的物業(yè)為項(xiàng)目發(fā)展提供現(xiàn)金流支持，同時(shí)持有55%左右的物業(yè)通過良好的持續(xù)經(jīng)營(yíng)享受長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃收益及物業(yè)升值收益。月）年租金總額(元）55%49182 4023607144六年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用1年?duì)I銷費(fèi)用每年按1個(gè)月租金計(jì)算1,967,2622年租金稅費(fèi)17%，房產(chǎn)稅12%、營(yíng)業(yè)稅5%4,013,214　年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)5,980,476七年租賃稅后收入17,626,668 合計(jì)銷售凈利潤(rùn)銷售45%16,854,281年租賃稅后收入持有55%17,626,668自持物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值　295,089,300 二、 4號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)分析（一）項(xiàng)目概況4號(hào)地塊總占地面積為253畝，其中60%畝用地作為3號(hào)地塊汽車商貿(mào)基地的維修、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、配送中心，40%自用于新能源電動(dòng)汽車生產(chǎn)基地。銷售收入及自持物業(yè)價(jià)值　銷售物業(yè)自持物業(yè)　物業(yè)類型銷售比例銷售面積銷售均價(jià)(元）銷售總額(元）自持面積物業(yè)價(jià)值1汽配市場(chǎng)35%35000750026250000065000487,500,000 2獨(dú)棟辦公90%2700010000270000000300030,000,000 3公寓100%80000450036000000000 4寫字樓90%360005500198000000400022,000,000 5酒店、賓館0%05500　50000275,000,000 6合計(jì)　178000　1,090,500,000 122000 814,500,000 **汽車港總部基地2號(hào)地塊項(xiàng)目投資收益分析表序號(hào)　項(xiàng)目依據(jù)金額（元）一銷售收入1,090,500,000二稅前利潤(rùn)　246,777,845三納稅稅種及金額1營(yíng)業(yè)稅銷售收入的5%54,525,000 2城建稅營(yíng)業(yè)稅的7%3,816,750 3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的3%1,635,750 4地方教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的1%545,250 5所得稅　　所得稅應(yīng)納所得額　186,255,095 所得稅率實(shí)際稅率為25%，通過稅收規(guī)劃降低10%應(yīng)納所得稅18,625,510 6土地增值稅%預(yù)交16,357,500 　應(yīng)繳稅合計(jì)　95,505,760 四稅后收益　151,272,086 五自持物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值　814,500,000 六合計(jì)現(xiàn)金收益及資產(chǎn)價(jià)值965,772,086 七投資回報(bào)率　%四、**汽車港總部基地綜合經(jīng)濟(jì)分析序號(hào)　項(xiàng)目數(shù)值　備注1總建筑面積（㎡） 4644214號(hào)地塊100畝用地按雙層建筑面積計(jì)算2總投資額（元）1,204,050,587　3物業(yè)銷售收入　　銷售面積（㎡）218,239　銷售總額（元）1,355,436,700　物業(yè)銷售稅后收入（元）1,217,134,561　4自持物業(yè)　　自持物業(yè)面積（㎡）246,182　自持物業(yè)價(jià)值（元）1,447,089,300　自持物業(yè)年租賃稅后收益（元）111,757,6682號(hào)地塊自持物業(yè)年稅后租賃收益按資產(chǎn)價(jià)值的8%計(jì)算5合計(jì)金額（元）　凈現(xiàn)金收益13,083,974　持有物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值1,447,089,300　持有物業(yè)年經(jīng)營(yíng)收入111,757,668　五、**汽車港總部基地綜合經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論從以上經(jīng)濟(jì)分析可以得出如下結(jié)論：按3號(hào)地塊物業(yè)前期認(rèn)購(gòu)均價(jià)5500元/㎡預(yù)測(cè)，3號(hào)地塊物業(yè)整體均價(jià)達(dá)到6000元/㎡、2號(hào)商業(yè)地塊商業(yè)物業(yè)達(dá)到7500元/㎡甚至更高是可行的，寫字樓及獨(dú)棟辦公、公寓、酒店作為園區(qū)配套是有巨大的市場(chǎng)的，根據(jù)投資收益敏感性分析，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程中通過銷售物業(yè)為項(xiàng)目發(fā)展提供現(xiàn)金流支持，同時(shí)持有物業(yè)可在物業(yè)升值后銷售變現(xiàn)，也可持有物業(yè)作為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)、融資、享受物業(yè)增值。項(xiàng)目總建筑面積約464421㎡，為本項(xiàng)目發(fā)展提供資金支持，并通過物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益（）及物業(yè)資產(chǎn)融資為集團(tuán)可持續(xù)發(fā)展提供發(fā)展支持。二、項(xiàng)目其它經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益測(cè)算搶占戰(zhàn)略制高點(diǎn)“汽車總部基地”的開發(fā)、建設(shè)，有利于新都區(qū)乃至**市搶占汽車產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略制高點(diǎn)。稅收收益“汽車總部基地”全部建成以后，每年能夠給新都人民政府形成上億元以上的財(cái)政收入，能夠產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)收益“汽車總部基地”建成以后，通過其形成的巨大的產(chǎn)業(yè)集聚與拉動(dòng)效應(yīng)，形成強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)集群，將帶動(dòng)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，甚至輻射整個(gè)新都的商貿(mào)、物流、中介、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲娛樂、休閑度假等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展，將產(chǎn)生極大的產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)收益。第七章 結(jié)論與建議“汽車總部基地”項(xiàng)目，是城市發(fā)展的需要，是產(chǎn)業(yè)、行業(yè)發(fā)展的要求，具有前瞻性，具有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，具有良好的可行性。以新都區(qū)政府為主導(dǎo)，**集團(tuán)配合申請(qǐng)省級(jí)或市級(jí)重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目立項(xiàng)。充分考慮本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性，及建成后對(duì)財(cái)政稅收的良好貢獻(xiàn)，在土地供給、土地價(jià)格、規(guī)費(fèi)、契稅（開發(fā)建設(shè)階段和營(yíng)運(yùn)期的一定時(shí)段內(nèi)）等方面，按重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目給予投資開發(fā)企業(yè)優(yōu)惠扶持政策。工商、稅務(wù)、金融等配套支持。附件一：新都區(qū)人民政府關(guān)于促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展若干政策的意見附件二：**市人民政府關(guān)于規(guī)范總部基地建設(shè)的意見